街区式社区商业综合体如何运营

城市街区式社区商业如何运营？开放式社区商业综合体运营认知街区式社区商业

在注重体验经济的时代，街边商铺的生存空间被严重挤压，大量街边店相继消失，集街边小店风情和重视体验感的街区式购物中心模式兴起。街区式购物中心通常以社区商业为主，通过引入餐饮、零售、儿童教育、生活配套、中型超市、电影院、休闲娱乐等众多业态满足社区生活配套，满足社区居民消费和休闲的需求。与传统的盒子式购物中心相比，街区式购物中心具有展示性好、经营时间灵活、建筑成本低、运营成本灵活等诸多优势，但同时也具备诸多劣势：如对气候及季节适应性差、动线多而散、二层及以上零售坪效较低……基于以上劣势，单个城市可接纳的街区式购物中心数量远远低于盒子式购物中心。同时，“盒子+街区”的购物中心形式越发流行。

因住而商”社区商业缘起大型购物中心是城市商业的“主动脉”，那么社区商业则像一根根“毛细血管”，深入到各个小单元。具体来看，社区商业是一种以社区范围内居民为服务对象，以满足和促进居民日常综合消费为目标的属地型商业。相比较而言，城市型商业辐射的消费者范围较广泛，形态也较为多样；而社区商业商圈范围小，针对性较强，最常见的是以底商的形式存在，但也包含社区商业街和社区商业中心两种业态。“因住而商”的特点，决定了社区商业的便利性。社区商业的服务人口一般在5万人以下，服务半径在两公里以内；规模也一般控制在3万平方米左右。常被提及的“51015”，是衡量社区商业的基本指标，即实现居民步行5分钟可到达便利店，步行10分钟可达到超市和餐饮店，骑车15分钟可到达购物中心。贴近居民、便利性与综合性，让社区组团具备规模大、人口多、消费力较为强劲，居民有着便捷的购物需求特点，这决定了社区稳定的消费流量和较为可观的商业利润。此外，城市中心商业的经营成本越来越高，且逐步被社区商业分流；而新兴的社区组团商业运营成本相对较低，可以降低经营风险与压力。点击输入文字商业级产品发布会目录关注客群需求品牌配套升级PART01引入夜经济等多元业态PART02设置风雨连廊削弱天气影响PART03沉浸式体验+便民服务PART04点击输入文字商业级产品发布会01关注客群需求品牌配套升级周边社区周边商业覆盖范围业态配比因住而商”的特点，决定了社区商业的便利性。一般街区式社区商业在3万方左右，需要服务5万以上的周边人群。周边社区社区商业的便利性，决定周边社区商业的数量，所在区域是否能容纳多少社区商业，是根据周边商业数量和业态配比决定。周边商业一般社区商业覆盖周边3-5公里，如若周边3-5公里范围内覆盖人员达不到5万人群，将会对后期运营产生很大影响。覆盖范围3万方左右的商业，及社区商业，决定业态要多儿全，而不是大多；需要满足周边人群的生活配套，但不能超饱和运营。业态配比关注客群需求

街区式社区商业在经营包含餐饮、零售、文体娱乐、生活配套、儿童亲子等业态。其中，餐饮占比约40%，零售占比20%，符合街区式购物中心重餐饮、轻零售的普遍规律；儿童业态占比约15%，其中又以儿童教育与儿童娱乐为主；生活配套占比约15%，符合社区商业定位；休闲娱乐业态占比也接近15%，能够满足周边年轻消费客群的基本休闲娱乐需求。品牌配套升级

在消费升级的大趋势中，日渐增多的高档社区被开发出来，也就越来越凸显出成熟社区商业的重要性。说到社区商业，最重要的，是要解决周边居民15分钟内的所有日常需求。而且，随着居民收入水平不断提高，一条社区商业街除了要够便利，还要保证品质，才可以真正提升社区居民的生活。从而要求招商品牌配套也要升级，招商方面从生活配套服务出发，引进新型社区文化中心、大型超市、亲子早教等主力店，同时有特色餐饮、生活配套服务、健身中心、休闲娱乐等品牌商家入驻，满足了周边居民的各项消费需求；“服务身边人”的理念，致力于关爱儿童成长、关心老年健康，主要服务于社区青少年教育，开展丰富多彩的文化娱乐活动，提升社区居民的生活品质。统一规划、隔铺、招商，保证商业氛围的同时使项目利益最大化；业态规划与品牌落位调整及时且可控，品牌商户与其他商户合理补充，丰富业态和商业氛围。40%的餐饮配套，品牌大餐饮+美食小产品，服务各个层次客群。品牌餐饮中型超市即可满足周边客群的日常生活需求，周边客群又能支撑超市生存。中型超市现在家庭对小孩重视程度空前提高，为了小孩愿意付出所有；儿童业态蓬勃发展。儿童业态随着居民收入提升，精神文化需求越来越必不可少，电影成为生活中的一部分。电影院休闲娱乐已成为生活中不可少的内容，为此可加大招商。休闲娱乐品牌配套升级零售百货是生活必不可少的必须品。零售百货案例：天津大悦城“粮食局”案例：天津大悦城“粮食局”天津大悦城“良食局”用O2O思维，打造综合服务平台

购物中心要发展就必须要创新。天津大悦城“良食局”用O2O的思维，通过跨界合作，线上线下联动，用心打造满足目标客群综合需求的服务平台。通过对大数据的分析，对消费者需求形成预判，及时、对位、准确地提供消费者需求的解决方案，促进了其进一步发展。店铺旨在利用线上APP和线下实体店相结合的模式创造独具特色的“升级版会员体验中心”。案例：天津大悦城“粮食局”

良食局是中国首家购物中心O2O情景式会员体验中心，是天津大悦城APP中的会员线下实体店。良食局占地200平方米，有6大体验专区，其产品也融入其中，带给顾客良好的互动体验。案例：天津大悦城“粮食局”种子博物馆

按照营养食谱的指引，选豆、称重、带回家熬制粥品。良食局不贩卖秘方，只兑换健康的生活方式；用积分带走一把种子，期待一场灿烂夺目的生命，收获洒满自己汗水的作物。良食局不贩卖植物，只兑换万物生长的惊喜。案例：天津大悦城“粮食局”天下粮仓

良食局精选忠良出品的世界上的优质大米，精选大米，开仓接粮，全靠自己。良食局不贩卖粮食，只兑换丰收的记忆。案例：天津大悦城“粮食局”原创精品你没时间看全世界，但有时间把这些来自全世界的创意礼品带走。良食局不贩卖礼物，只兑换与众不同的美好。案例：天津大悦城“粮食局”

店内多是自助体验区，顾客会在几个区里选择自己感兴趣的方面进行体验，感受随心所欲的自由空间，体会与众不同的优渥感受。每个专区都会有负责的店员，以便顾客咨询。S全开放式或者半开放式，经营时间灵活，且引流相对交易，商户可以不依托项目自然客流；经营曾本相对较低。优势W劣势受天气影响较大，夏热冬冷，不利于客流留店时间；商户之间互动粘度不高，项目整体活动执行难度较大；商户自主性较高，经营时间不统一。O机会社区商业这几年刚刚兴起，有利于提早布局；而且对运营资金相对盒子较低；商户自主性较高；多经异业活动较为活跃。T威胁受城市商业和街边商业威胁较大；且商户稳定性不足；商户与项目互动不足，粘性不强；商户转铺现象较为严重；街区式社区商业SWOT新街区式社区商业要不间断的开拓市场，并保持与个社区的年度，加强社区活动，项目各品牌与社区互动相结合。市场开拓规划好外摆空间，紧密与现有商户做好外摆空间的氛围布置；多经点位即做好创收，有做到活动落地。多经异业引导相关联商户间的联动促销，共享各自客流量；做到客流多停留，多店消费；合理利用好客群价值。各商户联动促销以小活动串联全面营销活动，以主要节假日为大型活动引导全面，稳流，增流。社区商业营销活动品牌升级后的企划营销02引入夜经济等多元业态夜文化经济多元业态

“夜经济”悄然兴起，成为拉动经济的“新引擎”，激发了新的商机与城市活力。由于城市文化的差异，“夜经济”也散发着不同的韵味。本报从今天起推出“聚焦都市夜经济”系列报道，描绘不同地域人们夜间生活消费的新图景，探索文化与经济融合发展的新模式。夜幕下的社区商业，华灯初上，车水马龙。夜色之下，城市灯火璀璨。随着人们夜生活的日渐丰富，夜间经济开始释放它巨大的潜能。为了满足越来越多的市民对“夜游”“夜购”“夜品”的需求，街道的商超、餐饮等商家纷纷推出了延时消费营业、引进新业态，以及各式各样的促销模式，开始打造属于潍坊人自己的“夜生活”。夜幕降临，灯火璀璨，忙碌了一天的人们开始享受夜晚带来的放松，各式酒吧、书吧、咖啡厅、健身馆，吸引着大批年轻市民前来，已经成了繁华夜间经济的代表地。街区引入了不同的餐饮业态，西式的炭火牛排熔岩餐厅、日式的和牛众兽山烤肉、商务会餐的辉煌者私房菜、养生菜系欣庄记深海鱼、网红小哥的特色日料小店、白领们的食堂河马家餐厅等，每一家都独具特色。一场娱乐赛事活动正在这里火热进行，台上表演精彩，台下掌声不断。配合外广场居民广场舞健身区、潮玩滑板区、户外篮球场等体验性强的夜间互动活动场地，不断亮化城市环境，打造夜间休闲娱乐核心。加快建立夜间经济产业体系，形成良好夜间发展生态圈，积极培育、建设、提升高品质夜间经济集聚区、夜间经济示范点。012020年疫情过后，街区式社区商业小酒馆如雨后春笋办发展，收到年轻人员的喜爱；KTV一直是夜经济的代表业态，可引导各年龄人群参与此类休闲娱乐。小酒馆、KTV02追求爱美之心，是现在社会女性一直的追求；且随着经济收入的短增加，女性地位的不断提高，越来越多的女性愿意花更多的精力和金钱投入在增加的身上。美容美妆ＳＰＡ03孩子一直是一个家庭的重中之重，很多家庭为了孩子更好的发展，愿意在放学后送入培训机构进行辅导，增加孩子的竞争力；为以后有个更好的发展。教育培训04餐饮一直以来都是商业必不可少的业态，而且现在年轻人喜欢夜间餐饮；增加一直具有特色的夜宵餐饮，以供周边社区客群享用。夜宵餐饮美食引入夜经济等多元业态街区式社区商业—招商业态根据街区式购物中心营业时间灵活的特点，引入华润旗下的24小时便利店乐购express、海底捞、顽啤酒吧、酒客酒馆、海伦司小酒馆、魅KTV、盘丝推理洞、嘿叔烧烤、串门儿、宽窄巷子、苏沐堂、等品牌，打造“酒吧夜宵休闲”一条街，结合24小时营业的踏浪网咖，满足都市“夜行者”们的消费需求。此外，Coco奶茶、粥悦等部分商家也适时调整营业时间，加入夜间营业的行列。80%10％5%5%休闲美陈以小型文旅业态充实商业项目，提升项目文化品质，为小资中层提供一个休闲体验的文化体验环境。零售百货日常零售百货，补充社区商业业态多元化，为客群提供一站式的购物环境。中型超市打造“社区好邻居”，为周边社区居民提供生活便捷服务，小而优、小而全的中型超市。体验业态“小而美”街区式社区商业，主要以体验业态为主；电影院、美食餐饮、儿童游乐、教育培训等。打造“社区好邻居”概念，增加居民互动，增强粘性，在潜移默化中释放消费力。“小而美”社区商业，体验式业态占比80%（娱乐30%、餐饮30%、儿童20%，），业态组合体验化倾向明显。街区式社区商业招商业态中型超市社区商业中型超市可以更好的引流周边社区流量，不需要社区商业持续投入，能为项目带来源源不断的流量，支持项目其他业态。电影院、ＫＴＶ等休闲业态电影院、ＫＴＶ等休闲业态已经成为生活娱乐必不可少的一部分，而且可自带流程，成为社区上的主力店。体验业态体验业态，能更好的把客群吸引到社区商业中来；需要到现场进行体验式消费，且需要在现场停留时间较长，更好的充实现场客流量；产生很好的视觉效果。儿童业态儿童业态包括儿童游乐、教育培训等儿童体验式业态，次业态不需要源源不断的客流，而且次业态具有自主运营的能力，为社区商业带流量。夜经济现有商业综合体白天客流量已经无法支持商业的正常运营；需增加夜间客流量，而增加商户应收；为此必须更具社区商业实际情况增加夜经济，吸引年轻人员夜间消费。多元化业态稳流增流街边商业全开放全自主街边商业全开放式，全自主运营。无统一运营小业主自行招商，商户自行开展日常运营。无统一营销无统一营销，日常活动商户自行承担。灵活运营商户可灵活开展店面运营。半开放式半自主街区式社区商业为半开放式，半自主式运营，商户还是需要项目客流来更好支撑日常运营。统一运营商管公司统一招商，统一运营；商管帮助部分管理运营。统一营销项目可统一营销活动，商管全额承担或者承担部分费用。灵活运营商户更好额灵活运营活动。街区式社区商业街区式社区商业V街边商业可进行社区其他业态进行补充；提升多经点位的创收和视觉美化。针对多经点位进行异业合作，可进行短期活动，增加日常创收。沟通商户利用外摆空间，进行正常化运营，为商户提供更好的运营环境，并增加创收。利用外场空间进行美陈布置，进场美陈改造，提升项目视觉冲击力。多经点位多经异业外摆空间外摆美陈多经异业外摆空间03设置风雨连廊削弱天气影响设置风雨连廊消弱天气影响

在热带国家，天气因素对于实体商业的影响力更大一些，新加坡的做法是建立“地下王国”，而在泰国，社区商业更倾向于设置风雨连廊等设施来减弱太阳对于来访者的影响，如theCommons的两期空间中，都加入了雨蓬。针对街区式购物中心易受气候因素影响的原因，在商场三楼设置了风雨连廊，连通整个三楼区域。在炎热的夏日可以制造阴凉，在雨雪天则可以遮蔽雨雪，大大降低天气对商场三楼商户客流的影响。此外，每逢雨雪天，万科美好广场都能及时铺设吸水地毯，减少地面雨水积存，避免消费者因雨天路滑跌倒。50%90%60%70%商户把控较难因为街区式商业很难做到像盒子商业对商户的把控。营销活动商户参与度较低街区式商业商户自主性较高，而且街区商业商户自带流程较高；日常营销活动商户参与度较低。业态规划较难街区式商业大部分对外出售，小业主较多；业态规划很多业主较难遵守，经营期间可能造成业态混乱。商户联动性交差全开放式商业，商户之间的营销联动性不足，可能造成日常流量利用不足。街区式社区商业劣势02定位规划确定好社区商业规划，为后期招商业态做好前期定性；也为后期运营做好品牌引流；营销方面以常态话运营为主，大活动为辅。01前期开放规划前期开放规划或者开业时，针对天气进行必要的防护措施，减少天气的营销；开业前进行商户培训，提前针对商户进行管理规定进行灌输；在开业前，就对商户确定好规则。街区式社区商业破局宣传渠道：开业后的街区商业很难达到大宣传，大制作；但可利用自有新媒体：微信、微博、抖音等渠道，也看快速信息传播，客群沉淀等。共区利用：一般街区式商业都有很大的共区场地，可以与本项目品牌商户、外来品牌厂家等，联合开展活动落地；既能为项目暖场，又能增加创收。增加与小业主的粘度，及时了解业主的动向；并把项目和大环境告知业主，尽可能的把控业主房源的主动性。商户联动性，街区式商业很难做好大活动不断；必须加强在与商户小活动的联动性上，利用各种渠道宣传商户信息；给顾客传递本项目天天有活动，日日有优惠。项目的定位；一是项目的客群层次，宣传及时到达客群底层，不间隔，不延迟；项目位置，要让周边客群知道项目的位置，业态，品牌等。街区式社区商业运营内外场导视系统清晰明了，方便顾客找到所需位置。特别地下停车外场的进出口导视。动线导视系统即联合本项目商户，又联合不冲突的外场商户；即做暖场，又做创收。联合营销SP/PR活动相兼容，多人气，少促销；以引流增流为目的，商户提供消化消费者的营销手段。日常SP/PR在筹备期，招商时就要做好引流准备，招一些自带流量的业态及品牌。招商即引流一役定天下，开业一定要大力投入企划营销活动，以及重视现场活动的落地，增加消费者年度，给予项目二次信息传播；开业是项目最好的广告宣传渠道。开业引流稳流商场在开业前即要做部分亮化，以给人一中眼前以来的感觉，最好能独一无二的感觉；开业后，在根据各时间点增加美陈。美陈亮化引流稳流街区式社区商业客流量维持及增流点击输入文字商业级产品发布会04沉浸式体验+便民服务沉浸式体