第十一章-契税

第十一章契税主讲王碧秀教授LOGO契税契税概述1契税纳税人与征税对象2契税税额计算3契税税款缴纳4第一节契税概念与作用契税是对权属发生转移的不动产向权利承受人征收的一种税有利于取得财政收入有利于保护合法产权，避免产权纠纷概念作用第二节契税纳税人与征税对象是在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人一、纳税人认定承受是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为土地、房屋权属是指土地使用权和房屋所有权第二节契税纳税人与征税对象契税的征税对象是土地、房屋权属的转移行为二、征税对象确定国有土地使用权出让土地使用权转让房屋买卖房屋赠与房屋交换请注意“出让”与“转让”的区别第二节契税纳税人与征税对象土地、房屋权属以下列方式转移的应视同土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠与征收契税：①以土地、房屋权属作价投资、入股；②以土地、房屋权属抵债；③以获奖方式承受土地、房屋权属；④以预购方式或预付集资款建房方式承受土地、房屋权属特别提醒第三节契税税额计算契税实行幅度比例税率，税率幅度为3%～5%自2016年2月22日起，房地产交易环节的契税符合条件的执行下列政策：①对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。②对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施上述②项契税优惠政策，按原规定执行一、税率选择基本税率特别注意第三节城建税税额计算（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免二、税收优惠第三节城建税税额计算（4）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府确定是否减免（5）承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征（6）经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定，应予免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，免征二、税收优惠第三节契税税额计算（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，计税依据为成交价格三、税额计算计税依据（2）土地使用权赠与和房屋赠与，计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定成交价格是指土地和房屋权属转移合同中确定的价格（3）土地使用权交换和房屋交换，计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税第三节契税税额计算三、税额计算计税依据（4）以划拨方式取得土地使用权后经批准转让房地产的，应由房地产转让者补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出让费或土地收益特别提醒：成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由契税征收机关参照市场价格核定税额计算基本公式为：应纳税额＝计税依据×税率案例分析11-1某公司职员王某因工作业绩突出，单位奖励其价值为30万元的房屋一套。王某将其所得房屋与李某价值35万元的房屋进行交换，协商后由王某支付差价5万元。税务机关核定奖励王某的房屋价值为28万元。已知当地规定的契税税率为4%。计算王某应纳契税税额以获奖方式取得房屋权属的，应视同房屋赠与征收契税，计税依据为税务机关参照市场价格核定的价格，即28万元。房屋交换且交换价格不相等的，应由多支付货币一方缴纳契税，计税依据为所交换房屋价格差额，即5万元。王某应纳契税税额=280000×4%＋50000×4%=13200（元）分析第三节契税税额计算第四节契税税款缴纳契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天因