房地产经济学7房地产税收

《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）【能力目标】1.分析我国现行房地产税制存在的主要问题；2.提出完善我国房地产税制的基本思路。【知识目标】1.了解房地产税收的功能；2.理解房地产税收的原则；3.掌握我国房地产的税收体系。第七章

房地产税收

【教学建议】

教师可根据学生的接受程度，深入浅出地进行选择性的讲授。《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）从市场变化看税收政策对房地产的调控作用案例导入【案例思考题】房地产税收政策对房地产行业会产生什么影响？《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）第一节

房地产税收概述一、房地产税收的含义和特征（一）房地产税收的含义房地产税收是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收都属于房地产税收。在我国现行房地产税收体系中，不仅包括直接以房屋和土地为课税对象（又称税收客体）的房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税等税种，也包括国家在房地产开发、流转、管理过程中，根据相应的税收规范，强制地向房地产纳税义务人征收的税赋，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、印花税、耕地占用税等。《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）

实际上，我国房地产税收对现代国家税收的三大体系——财产课税、所得课税和商品课税都有涉及。以房屋和土地为课税对象的税种属于财产税范畴，包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税和契税等；对企业与房地产生产、经营相关的所得及个人不动产转让或财产租赁所得的课税属于所得税范畴；而以销售不动产的行为为课税对象的营业税则属于商品税范畴，由于城市维护建设税和教育费附加是依附于营业税的，也可归为此类。房地产具有商品和财产的双重属性，这使它区别于一般消费品。《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）（二）房地产税收的特征财产税是指以各类动产和不动产为课税对象的税收。1．房地产税收是对社会财富存量的课税2．房地产税收具有直接税性质3．房地产税收一般属于地方经常性税收财产税，尤其是不动产税，从其本身的性质特点看，最适宜成为地方税的主体税种。原因有三：一是税基具有明显的地域特征，其课税对象相对固定于某一区域，不随纳税人的流动而流动；二是税收收入稳定可靠；三是符合便利征管的原则。《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）

例如，在财产税起源较早、体系较为完善的美国，除马里兰州于1999年将征税权上收到州政府以外，其他49个州都归地方政府征收（见表7-1）。《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）税种联邦政府(Federal)州政府(State)地方政府(Local)各级政府合计个人所得税(PersonalIncome)81172100公司所得税(CorporateIncome)81172100消费税(Sale＆Excise)176716100财产税(Property)0496100机动车税(MotorVehicle)0928100其他(AllOther)483616100合计(Total)582616100表7-1美国不同税种在各级政府税收中的分配二、房地产税收的功能

（一）使地方政府获得财政收入前面已经提到，房地产税收应当作为地方政府稳定的收入来源，以此促进房地产业与城市发展的良性循环。例如，美国的财产税95%以上由地方政府征收，而依靠所取得的收入，在交通基础设施、住房等城市建设方面的支出上，地方政府比州政府承担了更多的责任（见表7-2）。

然而在我国，房地产税收远未起到这个作用。一方面，我国房地产持有环节税收的税基过窄，税负过轻，使得每年对地方财政的贡献极为有限，不能满足城市基础设施建设的需要（见表7-3的数据）。另一方面，我国国有土地《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）土地出让实行的是土地出让金一次性交清的方式，这加重了地方政府的短视，甚至助长了某些官员的腐败。《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）项

目州政府与地方政府总计州政府地方政府税收收入9,389.75,489.93,899.8

财产税2,966.8104.72,862.1财政支出

交通设施高速公路1,177.0724.5452.4

机场170.515.6154.8

停车设施11.90.011.9

海边及内陆港口设施58.711.547.2

交通补助4.41.82.7环境及住房

自然资源保护228.1171.157.0

公园及休闲场所317.646.4271.3

住房及社区开发352.846.1306.7

污水处理设施325.410.0315.4

垃圾处理设施191.826.9164.9表7-2美国2002—2003财政年度财产税收入及部分财政支出情况单位：亿美元《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）年

份19941995199619971998199920002001200220032004

地税收入总计--1596.82094.02597.32950.83312.13733.74716.35308.76303.67863.7房产税

60.381.7102.2123.9159.8183.5209.6228.6282.4323.9366.3

城镇土地使用税

32.533.639.444.054.259.164.966.276.891.6106.2土地增值税

--0.31.12.54.36.88.410.320.537.375.1三税合计占地税收入%--7.26.86.67.47.57.66.57.27.27.0表7-3我国财产税主要税种占地税收入比重（二）促进社会公平公平是税收应当遵循的两大原则之一，包括受益原则和支付能力原则两个方面。反过来，税收制度对公平原则的实践也促使资源及财富的分配趋于合理，从而改善社会公平。当然，由于福利和效用的不可测性，完美的税制和绝对的公平是不存在的，但这并不意味着财产税本身的缺陷，因为不论是对收入征税还是对消费征税，同样存在这个问题。我们要做的是通过更为适合的税基、税率以及税种间的相互配合，达到更好的公平原则的实施效果。《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）（三）调控房地产市场第一，合理的财产税制度能够影响房地产市场的供需、价格和流动性，特别是对于我国房地产市场现状具有一定参考意义。

第二，适当的财产税制度还能实现产业政策和调控目标。

不仅如此，通过合理的房地产税收制度还能促进某些政策的推广实施。有利于我国土地资源的谨慎、合理利用，在同等条件下生产更多的住房，缓解居民特别是普通收入者的住房紧张状况。《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）经典案例房地产税收调控宜稳不宜急三、房地产税收的原则税收原则，就是政府征税(包括税制的建立和税收政策的运用)所应遵循的基本准则。（一）公平原则税收公平原则，就是政府征税，包括税制的建立和税收政策的运用，应确保公平，遵循公平原则。

公平是税收的基本原则。（二）效率原则税收效率原则，就是政府征税，包括税制的建立和税收政策的运用，应讲求效率，遵循效率原则。《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）（三）适度原则税收适度原则，就是政府征税，包括税制的建立和税收政策的运用，应兼顾需要与可能，做到取之有度。这里，“需要”是指财政的需要，“可能”则是指税收负担的可能，即经济的承受能力。（四）法治原则税收的法治原则，就是政府征税，包括税制的建立和税收政策的运用，应以法律为依据，依法治税。法治原则的内容包括两个方面：税收的程序规范原则和征收内容明确原则。《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）第二节我国的房地产税收体系一、我国房地产税收的历史沿革（一）新中国成立初期的房地产税制建立及计划经济时代的改革（二）改革开放转轨时期的房地产税制的改革（三）1994年税制建设中对房地产税制的改革（四）新一轮税制改革中拟对房地产税制的改革（五）两税合并后的房地产税《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）二、我国现行房地产税收体系我国现行的房地产税依其性质大体上可分为以下四类：一是持有土地、房屋应缴纳的税收，包括城镇土地使用税、房产税及城市房地产税；二是开发经营房地产过程中应当缴纳的税，包括耕地占用税、营业税、城市维护建设税；三是房地产交易相关的税，包括营业税、契税、印花税和土地增值税；四是所得税，包括个人所得税、企业所得税。由于我国房地产开发企业同时也经营房地产销售业务，并且我国房地产交易主要是由房地产开发公司经营的，因此也可以把二、三类合为一类，即属于开发经营类房地产税收。《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）1.持有土地、房屋应缴纳的税（1）城镇土地使用税城镇土地使用税是一种地方税，是对在城市、县城、建制镇、工矿区及农业(非农业用地)范围内使用的单位和个人，按其实际占用土地面积征收的税种。（2）房产税房产税是以城镇房屋为课税对象，以房产的价值或租金为计税依据。

征收范围具体包括城市、县城、建制镇和工矿区的房屋。房产税征收标准从价或从租两种情况。《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）（3）城市房地产税城市房地产税是对属于中外合资经营企业、中外合作经营企业、外国企业和外商的房屋、土地按照房价、地价或租价的房地产所有人或使用人征收的一种税。

纳税人：城市房地产税的纳税人，是房产的产权所有人。产权出典的，由承典人缴纳。在中华人民共和国境内拥有房屋产权的外国侨民、外国企业和外商投资企业是城市房地产税的纳税义务人。目前只对外商投资企业征收。征税范围：城市房地产税征收范围是在城市、县城、建制镇和矿区的房地产。开征地区和标准由各省确定。计税依据：城市房地产税的计税依据为房屋折余价值或房屋租金收入。税率：城市房地产税依房屋折余价值按年计征，税率为1.2%；城市房地产税依租金收入按年计征，税率为12%。《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）2.房地产开发经营过程中应缴纳的税（1）营业税营业税是在我国境内从事各种应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其营业收入征收的税种。（2）耕地占用税耕地占用税是国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依其占用耕地的面积征收的一种税。（3）城市维护建设税简称城建税，是我国为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源，对有经营收入的单位和个人征收的一个税种。《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）（4）印花税印花税，是对经济活动和经济交往中书立、使用和领受具有法律效力的凭证的单位和个人征收的一种税。（5）教育费附加教育费附加是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，按性质可以说是准税收。

3.房地产交易相关的税（1）营业税除了在房地产开发经营阶段以外，转让、出租和典卖房地产过程中也涉及到营业税。（2）城市维护建设税及教育费附加城市维护建设税是向消费税、增值税和营业税的单位和个人以其实际缴纳的上述三种税额为计算依据征收的一种税。《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）（3）土地增值税土地增值税是对在我国境内有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权所取得的增值收入征收的一种税，兼有收益课税和资源课税的性质。（4）印花税销售房屋的，按房屋购销合同金额的万分之三缴纳：销售后，办理房产所有权证、房产共有权证和房屋他项权利执照等各种权证每件贴花5元。（5）契税契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）4.所得税类（1）企业所得税企业所得税是指对中华人民共和国境内的企业（居民企业及非居民企业）和其他取得收入的组织以其生产经营所得为课税对象所征收的一种所得税。（2）个人所得税个人在中国境内出租房屋、转让建筑物和土地使用权等行为取得的收入，在个人所得税法规定的范围内需要交纳个人所得税。《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）

张先生2008年买了一套总价为60万元的商品房，然后他将房子以每月3000元的价格出租，请问张先生要缴纳哪些税？教学互动第三节国外的房地产税制一、国外房地产税制的基本状况（一）美国的房地产税制1．财产税性质的房地产税：房地产价值税2．财产税性质的房地产税：遗产税和赠与税3．所得税性质的房地产税：地租税和土地改良物租金税《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）美国的房地产税制具有以下特点：第一，主要房地产税种的税收立法权、课税权以及课税收入均归地方政府，是地方财政收入的主要来源，因而是典型的地方税种；第二，整个房地产税制结构中，财产税性质的房地产税即不动产价值税是主要的房地产税种；所得税性质的房地产税是非独立的次要税种；第三，房地产税的重点课税对象是城市房屋、土地；第四，美国政府课征房地产税的主要目的在于为地方公共服务筹措资金、调整收入分配，而房地产税收的资源配置目的显然处于相对次要的地位。另外，完善的房地产产权登记制度、房地产价格评估制度和完善的法律法规是美国房地产税制健康运行的根本保证。《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）（二）英国的房地产税制

英国是一个房地产税制比较完善的国家，在国家税收体系中与房地产相关的税种很多，但专门对房地产课征的税种只有住宅税、营业税、遗产税与赠与税。房地产税是地方财政重要的收入来源，所征集的税款一般专项用于地方基础设施建设和教育事业，在地方经济中发挥着极其重要的作用。英国房地产业税制主要有以下特征：首先，尽管英国的土地资源配置是以土地公有制为主的国家控制市场的模式，但其房地产却带有明显的私有性质，因为虽然英国的全部土地属于英王所有，但实际上全英90%左右的土地为私人所有，其土地私有的比重远远高于美国和日本，在英国能够交易的只是一定时限内的土地使用权，而非房地产权的全部内容，并且要通过土地批租市场进行交易。其次，英国房地产业税制充分贯彻市场经济原则和低税原则，这有利于实现房产税的效率资源配置效应，充分发挥房地产税的经济杠杆作用，促进房地产业的发育和成长。《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）（三）日本的房地产税制

日本房地产经济发展较早，其房地产税收制度也几经变迁。日本房地产业税制中，涉及房地产税收的有固定资产税、地区财产税、土地保有税、不动产购置税、都市计划税等。目前，日本实行混合型房地产业税制，除地价税、继承税、印花税和登录许可税划归中央政府外，日本的房地产税收基本上划归都道府县和市町村地方政府。

日本房地产业税制具有以下三个特点：第一，房地产税种齐全、税制结构相对完整。主要的房地产税种日本都已经具备，它缺少土地增值税，但以土地转让所得税替代。第二，房地产税的主要功能在于限制土地投机性交易、促进土地资源的有效利用。土地转让所得税、地价税和特别土地保有税均有此种税收目的。第三，房地产税收实行中央、都道府县、市町村三级政府管理，而三级政府的房地产税权又相互独立。《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）二、国外房地产税制的基本经验（一）房地产税收收入是地方财政收入的主要来源（二）“简税种、宽税基、低税率”是税制建设的一般原则（三）税制结构安排合理（四）税费严格分开（五）健全税收法制建设，保证房地产业税收征管的严肃性（六）成熟的管理办法和配套制度《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）1．完善的房地产产权登记制度是房地产税收顺利实施的前提条件2．健全的房地产估价制度是房地产税收顺利实施的关键环节3．有效的处罚和法律救济制度是房地产税收顺利实施的重要保障4．普遍建立以市场价值或评估价值为核心的税基体系5．税率设计多为比例税率和累进税率6．建立完整而系统的房地产评估制度7．建立统一税制《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）第四节我国现行房地产税制存在的主要问题及改革思路一、我国现行房地产税制存在的主要问题（一）部分税种设计不合理1．土地增值税（1）计税范围过窄。（2）名义税率过高。2．房产税（1）课税范围过窄且免税范围过宽。（2）自用房产的计税依据及税率失当。（3）从价计征与从租计征导致税负不公。《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）3．城镇土地使用税（1）课税范围过窄且免税范围过宽。（2）计税依据和税率失当。（二）房地产税收形成“重流通，轻保有”的格局1．交易环节数税并课，持有环节寥寥无几2．税收负担不平衡首先，交易环节税收的税率相对较高。其次，由于是数税并课，各种税收的性质和课税对象不同，导致了综合税负较高。这种配置的消极后果是，削弱了房地产税收对房地产市场的调控作用，其本应具有的收入筹集效应和社会政策效应也得不到很好的发挥。《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）（三）房地产租、税、费混杂1．以税代租以税代租的代表是城镇土地使用税。

2．税费并立在现行税费管理体制下，几乎所有的收费(基金)项目都是以行为来征收，与以行为目的来征税的税种相互重叠、并立。

3．以费代税以费代税的代表是市政公用设施建设费（大市政费）和土地闲置费。4．以费挤税目前，我国涉及房地产业的各种收费项目名目繁多。《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）二、完善我国现行房地产税制的基本思路（一）开征统一规范的物业税，取消城镇土地使用税和土地增值税，适时开征遗产税和赠与税，设立土地年租金，清理乱收费，建立一个比较完善的房地产租、税、费体系1．开征统一规范的物业税2．取消城镇土地使用税和土地增值税3．适时开征遗产税和赠与税4．设立土地年租金5．清理房地产行业收费《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）知识链接什么是物业税？

目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。依据国际惯例，物业税多属于地方税，是国家财政稳定重要的来源。各国房地产保有税的名称不尽相同，有的称“不动产税”，如奥地利、波兰、荷属安的列斯；有的称“财产税”，如德国、美国、智利等；有的称“地方税”或“差饷”，如新西兰、英国、马来西亚等；中国香港则直接称“物业税”。我国物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。这样一来，物业税一旦开征，将对地方政府、消费者、投机者的经济行为产生不小的冲击。表7-4为各国家及地区物业税征收情况。《房地产经济学（第2版）》（张文洲主编）亚洲国家及中国其他地区物业税香港如房地产作出租用途，则该租金收入需要缴纳物业税。每一个课税年度按照土地或楼宇的应评税净值，以标准税率向在香港拥有土地或楼宇的业主征收，税率为15%。新加坡由新加坡国内税务局对所有房产征收，自住房产的物业税率是4%，其他类型的房产的物业税率是10%。日本日本财产税主要是对房地产等不动产课征的不动产取得税、固定资产税、城市规划税、注册执照税等，同时还有遗产继承税与赠予税。固定资产税的标准税率为14%。韩国韩国的财产税和综合土地税达到惊人的30%。而韩国在接下来的2年内，还有可能进一步调整房地产税率。财产税和土地税将会被整合为资本收益税，税率将增加为：第二套房产为50%，而第三套房产为60%。台湾按我国台湾物业税的征收标准来看，以上的房源，每年收取的税费将有可能在房屋总和0.8%-1.5%/年。其他各国物业税瑞典不动产税，征收额度为不动产税务评估价值的0.5-1%。自2001年起，对于单栋独立家庭住房(相同于国内别墅的那种住房)，税率为1%，对共同产权型的公寓住宅，税率为0.5%。商业物产不动产税率为1%，工业物产税率为0.5%。奥地利不动产税/物产税，房产持有人每年根据评估价值的1%缴纳不动产税。如果土地没有建造房屋，土地持有人根据土地的评估价值再缴纳1%不动产税。这意味着未开发土地实际需要缴纳2%的税。比利时不动产税---比利时的房产都要评估其名义租赁价值，然后根据地点，每年分别征收名义租金的30%-50%。丹麦不动产税根据房产(包括土地)价值缴纳，税率最高不超过2.4%，根据地点不同而改变。芬兰不动产税税率不同地区不同，税率在0.5%-3%之间。根据税务机构的评定值纳税。农田和森林免税。法国不动产税：持有不动产者，每年按3%的公平市场价值(fairmarketvalue)纳税。公司将自己房产装修后出租，按税基的84%缴纳15%-30%营业税。税基包括：公司房产的出租价值，或16%的公司所付出租金。德国不动产税：根据评估价值的1%-1.5%征收。爱尔兰房地产投资收益税：参照爱尔兰公司税，按扣除合理费用后的收益的20%纳税。包括买卖房地产公司的股票。意大利不动产税：按照税务评估价值的0.4%-0.7%。荷兰不动产税：按照税务评估市场价值的0.1%-0.3%，对房主和使用者双方征税。挪威不动产税：国家税务机构按照税务评估市场价值的30%征收0.9%，但地区税务机构再按市场价值30%征收0.2%-0.7%。葡萄牙不动产税：由地方税务机构征收，按照税务评估市场价值征收，税