昆明商业地产市场研究发展报告1

昆明商业(shāngyè)环境调研报告共五十六页目录(mùlù)TABLEOFCONTENTSPart1：城市发展趋势Part2：城市房地产市场分析(fēnxī)Part3：城市商圈分析Part5：消费群体分析Part6：商业未来研判共五十六页城市发展宏观(hóngguān)趋势政策环境分析(fēnxī)规划环境分析经济环境分析共五十六页2007年房地产政策(zhèngcè)及影响3月16日：全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期6月初：加强外资管理，商务部、国家外汇管理局6月初发出(fāchū)《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》8月13日：下发《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)，健全廉租住房制度9月27日：中国人民银行下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，提高房贷及二次置业首付比例10月8日：国土资源部下发《关于进一步加强土地供应调控的通知》，缩短土地开发周期，整顿市场次序，打击捂盘惜售12月：央行和银监会出台了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》对于房屋成交价格的不断上涨，国家加强土地管理，对捂盘、拿地长期不开发的不良现象给出了明确的政策通知给予打击，同时进一步加强银行信贷比例共五十六页2008年房地产政策(zhèngcè)及影响3月：国务院成立住房与城乡建设部，标志着住房成为公共产品6月：国家明确提出，保持房地产市场稳定，切实防范金融风险9月16日：开始降息及下调存款准备金率10月17日：加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房10月22日：地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策12月21日：国务院办公厅发布《关于(guānyú)促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发〔2008〕131号)，加大保障房建设、鼓励商品房消费、支持房企应对市场变化、强化政府职责、加强市场监测等受到金融危机的影响，国家对房地产市场出台利好政策，鼓励买房，同时仍然加强保障性住宅的建设共五十六页2009年房地产政策(zhèngcè)及影响2009年1月1日-2009年12月31日：个人转让住房营业税减免，时限由5年调整到2年2月1日中央1号文件：提出要建立健全土地承包经营权流转市场4月16日国务院常务会议：提出要稳定住房、汽车等大宗消费5月：普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%6月2日：印发《2009年～2011年廉租住房保障规划》12月17日发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知(tōngzhī)》：将土地出让的首付款比例提高到50%，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年12月27日：提出抑制房价过快上涨的四项措施随着金融危机影响的进一步加重，09年初出台政策阻止房地产市场下滑，随着利好政策的出台，一二手房成交量回升；但到年底房地产发展过热，政府又推出更多的政策抑制房地产的过快增长共五十六页2010年房地产政策(zhèngcè)及影响1月10日发布《关于促进(cùjìn)房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“国十一条”)：定调2010年楼市力促地方政府调控3月10日出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，即“19条新规”：掀土地调控风暴3月31日下发《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》4月17日《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国十条）》随着2009年利好政策期限结束和国家对目前市场过热的抑制，出台相关政策，从目前看成交量出现下滑，但是成交均价仍保持增长，随着未来后续政策的推出，目前买卖双方观望情绪较大共五十六页2011-2012年房地产政策(zhèngcè)及影响自2010年年初开始，房地产调控政策开始出现微调的迹象。随后，随着房价的快速上涨和土地出让市场的疯狂，房地产调控政策逐步收紧，政策措施趋向严厉。特别是2011年，限购、限贷等强力政策陆续(lùxù)出台。随着这一系列调控措施的出台，房地产市场出现一些变化，存款类金融机构人民币存款准备金率上调，商品房价格过快上涨的势头得到遏制，房地产市场走势回稳，保障性安居工程建设快速推进，房地产价格涨幅逐步回落。然而，2012年上半年以来，各地楼市微调不断，但这些政策相继被中央一一叫停，中央继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施工作，特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。金融政策土地政策税收政策保障政策限购政策2011年11·16-央行：继续实施稳健货币政策适时适度进行预调微调；上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点6次；上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点3次；下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点1次7·21-加快供地进度保证保障房用地；8·3-土地出让金10%用于教育；12·2-国土资源部紧急通知要求严禁企业违法下乡圈地；12·22-《闲置土地处置办法(修订草案)》我国拟规定逾期未动工开发闲置土地可无偿收回8·26-国税总局：短期内不会全国推行房产证加名征税；12·26-财政部：明年将稳步推进房产税改革试点11·28-昆明将建立公租房信用体系，城镇保障房监管实行有奖举报；12·23-明年新开工保障房700万套以上，各省签军令状8·28-住建部官员解读“限购五标准”及具体实施程序；9·5-浙江省8城市实施限购；11·1-珠海今起限购新盘限价11285元/m2；12·3-住建部知会地方政府楼市限购令到期延续2012年上半年下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2次；下调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点1次；2·2-云南省低丘缓坡土地综合开发利用试点工作方案出炉；6·19-限定住宅项目容积率不得低于1.0；6·21-未动工开发满一年的土地，按出让价20%缴纳土地闲置费，未动工开发满两年的，无偿收回6·20-税务总局：保障房可免缴土地使用税1·6-住建部：保证保障性安居工程竣工率为全年重点工作；2·21-关于继续加大工作力度切实做好2012年保障性安居工程建设工作的通知；3·7-发改委：优先安排保障房建设用地做到应保尽保3·6-上海楼市限购趋严成年未婚子女不得购二套房；5·14-上海出台限购新政:单身上海户籍人士限购第二套共五十六页-9-昆明市的发展一直延续“同心圆”的发展形态。随着城市的不断扩大，城市问题日益突出。转变城市固有发展模式，寻找新的发展空间，成为(chéngwéi)了未来城市的发展重点。昆明市总体规划——城市(chéngshì)发展轨迹共五十六页-10-昆明是中国连接东南亚国家的桥梁；城市(chéngshì)化发展进程明显，城市(chéngshì)建设处于快速发展阶段

昆明作为东盟10+1自由贸易经济圈、大湄公河次区域经济合作圈、“泛珠三角”区域经济合作的交会点之一，是中国面向东南亚和南亚的桥头堡，在中国国家安全战略、西南地区面对东南亚、南亚大通道建设中发挥重要作用；放眼全国看昆明：昆明地处“东联黔贵通沿海，北经川渝进中原”的独特区位，是国家提升与周边国家合作能力，建设陆路对外通道的重要支点，是对外东南亚、南亚经济圈开放门户城市；昆明着力实施以东南亚、南亚为重点的全方位开放战略强化云南在中国-东盟自由贸易区建设中的桥头堡作用，带来城市及城市商业发展(fāzhǎn)的强大机遇共五十六页-11-城市发展将由“单核心圈层蔓延式”向“多中心组团式”模式转变，将为昆明区域性国际化中心城市定位奠定(diàndìng)发展基础城市总体规划，从“一湖四片”扩大到“一主五辅”、“一主两副三区多中心”，城市规模和功能变化的同时，空间布局更趋合理，区域发展功能特征更趋明显；昆明城市空间的拓展方向应以东南、东北两个方向为主。加快都市区由市核心（环滇池的一湖四片）和跨昆明、玉溪行政区等的五个辅城（滇池流域外30-60公里）发展格局(géjú)；中心区新增190平方公里核心昆明=主城＋呈贡新区＋空港经济区；现代新昆明城市体系

城市规划区范围图

主城区

共五十六页-12-“核心—网络、两轴、两带”的城市空间结构核心—网络：由主城、呈贡新区、空港经济区组成的中心，依托绕城公路系统和快速铁路系统构成的交通网络，连接中心城与海口、昆阳和晋宁新城等城市组团。两轴：依托昆曲高速公路、昆玉高速公路、昆洛公路、泛亚铁路等南北向发展主轴：依托昆安公路、昆石高速公路形成的东西向发展次轴。两带：与城市建设用地平行(píngxíng)的西部生态控制带和东部生态景观控制带昆明市总体规划——城市(chéngshì)总体规划共五十六页-13-城际交通，加速区域(qūyù)一体化进程滇中城市群城际轨道交通——滇中“八射”“两高铁”

近期：利用现有铁路开通昆曲、昆玉、昆楚城际轨道交通的基础上，建设环滇池轨道、昆明—玉溪、昆明—楚雄、昆明—武禄、昆明—石林—蒙自五条城际轨道专线。

远期：建设昆明外环城际轨道交通，即嵩明—宜良—澄江—晋宁—安宁—富民—嵩明环线。此外，还将陆续启动昆明—嵩明、嵩明—曲靖—富源、嵩明—曲靖—宣威、嵩明—寻甸—东川—会泽、武禄—元谋、石林—师宗—罗平、楚雄—大理城际轨道专线。

《规划》明确指出，滇中城市群内轨道交通和高速公路应共同发展(fāzhǎn)，形成复合式交通通道，满足多个层次客流的不同要求。共五十六页-14-城市(chéngshì)区域划分昆明市主城区五次区域：西市区南市区中市区龙泉路大观路一二一大街贵昆公路北市区东市区昆曲高速公路环城西路环城南路东风东路昆明市原主城区行政区域(xínɡzhènɡqūyù)划分昆明市五大次区域划分共五十六页-15-城市区域划分(huàfēn)——发展现状昆明市主城区五次区域：西市区南市区中市区龙泉路大观路一二一大街贵昆公路北市区东市区昆曲高速公路环城西路环城南路东风东路把昆明(kūnmínɡ)建设成为中国西南地区重要的商贸旅游中心和西部大开发的带动性城市。东市区：欠发展区域北市区：昆明副中心南市区：城市发展重心西市区：教育集中区中心区：昆明商务、金融和文化中心。共五十六页远景城市规模昆明市中心城人口规模（万人）468规划线网线路长度（km)功能层次高峰小时断面客流（万人次/h)系统规模1号线34基本骨架线3.79大运量地铁2号线22.4基本骨架线3.26大运量地铁3号线19.1基本骨架线2.22中运量轻轨4号线42.9内部填充线2.07中运量轻轨5号线17.6内部填充线2.05中运量轻轨机场线26.6内部填充线0.59中低运量轻轨合计162.6——轨道交通规划——在改善城市交通模式和推动生活方式变迁的同时，将极大改变城市商业(shāngyè)的发展式，以此推动城市时尚度的提升并为沿线项目带来更广泛人流

从目前轻轨的规划情况来看，通过城市轻轨能够完全实现南北方向和东西方向的交通贯联，特别对南北方向的交通便捷性的改进(gǎijìn)力度最大；据规划，未来1小时都市圈的范围内，可以由昆明市老城区最北端的北市区到达呈贡大学城；共五十六页-17-昆明铁路枢纽是我国泛亚国际大通道走廊在西南地区重要(zhòngyào)的铁路枢纽，是云南铁路网的核心泛亚铁路的改造和建设，是新昆明建设的重要支撑体系之一，对加快云南全面对外开放和提升昆明面向东南亚、南亚区域合作的城市职能具有突出作用。工程线路全长143公里(ɡōnɡlǐ)，目前工程已顺利开工，2012年完工后，将形成衔接成昆、沪昆、云桂、南昆、昆河、渝昆及长昆客专7条铁路干线、5个方向、主轴线（读书铺－昆明东）客货分线运输的放射状环形布局，为云南构建“八入滇、四出境”的现代化区域铁路网奠定坚实的基础。共五十六页-18-昆明致力打造“四环十七(shíqī)射”骨干路交通体系“四环”指城市二环路、城市三环路、绕城高速内环和绕城高速外环。“十七射”指八条主要出口(chūkǒu)道路、五条辅助出口(chūkǒu)道路和四条补充出口(chūkǒu)道路。其中：“八主”为昆武高速、昆曲高速、昆石高速、昆玉高速、昆安高速、昆嵩高速、高海公路和机场高速；“五辅”为昆禄公路、老昆安公路、老贵昆公路、老昆石公路及老昆洛公路；“四补充”是王筇公路、昆肖线、龙泉线和浑阿线。共五十六页1919在“十二五”期间，昆明市应该(yīnggāi)以加快转变经济发展方式为主线，为把昆明市建成中国面向西南开放的区域性国际城市奠定基础。城市空间——迅速启动新区建设，将昆明建设成为高原湖滨生态城市和休闲宜居之都。品质工程——不同街区风貌各异将实施“主城品质提升行动”，对城市标志性建设、标志性地段、重点片区、重点部位精心设计、精细施工、精品建设，使单体建筑各具特色，群体建筑和谐美观，不同街区风貌各异，城市整体形象特色鲜明。对外开放——建设五条经济带昆明要打通连接太平洋、印度洋、大西洋的陆域通道，推动昆河、昆曼、昆仰、昆加四条经济走廊建设。同时，探索与越北、老北、缅北、泰北“四北地区”，新加坡—加尔各答—昆明“黄金三角”区域建立新的合作机制。生态建设——五年实现滇池治理中期目标重点领域低碳化为突破口，致力将昆明打造成低碳产业、低碳建筑、低碳交通、低碳生活、低碳环境、低碳社会“六位一体”的低碳城市。民生事业——高等教育毛入学率达40%以上在“十二五”期间，昆明市人均受教育年限将达到10年以上，高等教育毛入学率达到40%以上，教育总体水平跨入中西部省会城市先进(xiānjìn)行列。共五十六页20204大工程——城市生态隔离(gélí)林带建设、绿色通道建设、城镇绿化建设和村庄绿化建设4大工程的重点开展，全市新增绿地面积将达到近60万亩。其中能新增公共绿地5.1万多亩的茶高山公园、滇越铁路主题公园等9大全市性公园也将在“十二五”期间建成。基础设施(jīchǔshèshī)“十二五”要实现3G全覆盖

昆明市将建设航空、铁路、公路互为补充，内外交通衔接，有足够容量和服务水平的综合交通系统，形成区域性国际交通枢纽。昆明拟实施信息化工程，最终实现3G网络的全覆盖。人才创新5年后人才要超120万

“建设创新城市”同样被列入“十二五”规划的听证稿中。在深化体制机制改革、提高科技创新水平的同时，昆明突出人才在创新活动中的战略作用，抓住人才培养、引进和使用三个环节，为新昆明提供人才支持和智力保障。根据规划，5年后，昆明地区人才总量要达到120万人以上。生态"十二五"规划4大工程铺60万亩绿地共五十六页-21-“桥头堡”、一湖四片、一湖四环和空港经济区的设立为昆明发展带来方向主导产业定位不明晰云南经济过度集中于昆明昆明经济发展过度依赖于服务性行业昆明发展问题(wèntí)与未来定位昆明的产业发展依托过于分散，城市主导产业定位不明晰，作为国内外大都市发展秘诀(mìjué)的专业型服务经济成分发展严重不足，难以形成集聚经济效应单中心的区域空间结构在一定程度上袭夺了全省其它城市的发展资源，扩大区域差异。区域经济一体化、城市经济向区域经济转型是世界区域发展的必然趋势近几年昆明城市发展多以旅游城市、高尔夫城市、会展城市、总部经济城市等宣传自己，但这些都属于服务性范畴，而昆明的工业却受到冷落。大凡工业化基础不扎实的城市，其发展往往缺乏后劲产业基地工业园区全国性物流节点城市共五十六页-22-宏观经济(hónɡɡuānjīnɡjì)昆明GDP增长(zēngzhǎng)情况昆明常住人口情况昆明社会消费品零售总额昆明城镇居民人均可支配收入共五十六页-23-宏观经济(hónɡɡuānjīnɡjì)昆明市房地产开发(kāifā)投资额情况昆明固定资产投资情况共五十六页-24-固定资产投资(tóuzī)房地产开发投资(tóuzī)的关系经济环境与房地产市场(shìchǎng)相互关系宏观经济共五十六页城市房地产市场(shìchǎng)分析房地产市场概述(ɡàishù)一级市场供求二级市场供求共五十六页从1998至2002年主要是对房地产市场走势市场化的一个引导作用(zuòyòng)，规范了市场交易细节，中国房地产业高速增长期，房地产市场进入了初步发展阶段。城市(chéngshì)房地产市场概述1998~2002年2003~2007年房地产市场萌芽市场成熟阶段昆明市场黄金期2003年到达高峰，暴露出房价过高、结构不合理的问题。对于房屋成交价格的不断上涨，国家加强土地管理，对捂盘、拿地长期不开发的不良现象给出了明确的政策通知给予打击，同时进一步加强银行信贷比例08年受金融危机的影响，国家对房地产市场出台利好政策，鼓励买房，同时仍然加强保障性住宅的建设，随着金融危机影响的进一步加重，09年初出台政策阻止房地产市场下滑，随着利好政策的出台，一二手房成交量回升；但到年底房地产发展过热，政府又推出更多的政策抑制房地产的过快增长2008-2009年2010-2012年调控阶段2010年市场正面临一系列的调控和打压房价的局面，昆明房地产市场开始动荡不安；到了12年，政府的政策层面趋向于保持房价的稳定增长,房价远远没有稳步，依然呈现上涨态势共五十六页一级市场(shìchǎng)供求从土地供应和成交图表中可以看出2011年商业(shāngyè)地块是近年来供应、成交最高的年份，土地供应量剧增的原因是2011年5月昆明市一次性供应各类用地达270宗，面积达1.6万亩。其次是受“限购令”等政策影响，未来城市地产主流将从原来以住宅地产为主发展为商业地产和保障住房齐头并进的格局；加之原来住宅地产为主流时，与之配套的商业地产建设被忽视，现在需要弥补。共五十六页2007年-2012年上半年预售证发放(fāfàng)趋势图根据昆明市房产信息网监测，2012年上半年预售审批项目43个，共发放预售证49个，预售面积509.54万㎡。从年度走势来看，近几年来市场供应大致呈增加趋势。整体来看，2012年上半年全市预售证发放项目较多，市场供应开闸(kāizhá)，市场供应同比去年明显增加。二级市场供求——整体情况（预售发放）共五十六页2007年-2012年上半年房地产备案(bèiàn)趋势图从年度走势来看，近几年来昆明房地产市场需求不升反降，07年备案套数与成交面积均是近6年最好成绩(chéngjì)，08年市场陷入低谷，09年强势反弹后，10-11年市场徘徊不前，12年上半年成交同比有所下降。二级市场供求——成交情况分析共五十六页2007年-2012年上半年昆明房地产市场(shìchǎng)供求走势图从年度供求(gōngqiú)来看，2009年的市场供求平衡是一个分水岭，此后市场表现为供大于求的态势，而2012年需求缺口进一步被拉大，供求比为1.81。与此同时，下半年城中村改造的综合体项目来势汹汹，市场大规模的集中放量在所难免。因此，在未来3-5的时间内，市场供给过剩的局面不会发生改变。二级市场供求——供求关系分析共五十六页城市(chéngshì)商圈分析城市商业网点规划城市商圈调查城市商业业态调研(diàoyán)项目区域商业环境调研共五十六页32昆明商业地产发展(fāzhǎn)历程从90年代初至今，中心区由最初传统百货业时代(shídài)如今走向城市综合体时代(shídài)，其他区域从老小区社区商业，临街铺面为主，目前形成了本区域商业中心，商业形态向大型商业发展。1989年左右商业起步阶段商业扩张阶段商业突进阶段商业转型提升阶段樱花购物中心、五华大厦等的相继建成并开业，昆明首批“单体型复合体”商业地产项目产生，逐渐形成了五大商业区：以百货大楼、五华大厦以及正义路、南屏街、三市街等构成的三市街中心商业区；以西南商业大厦、青年路、以及后来的仟村百货构成的青年路商业区；以樱花购物中心、白塔路构成的白塔路商业区；以小西门、大观街构成的小西门商业区。以个体商业为主构成的螺蛳湾日用品批发市场商业区。1993-1998年1999-2004年2005年到至今青年路的改造，青年路服装批发商家集体搬迁到五华区政府投资改扩建的螺蛳湾农贸市场，形成了新建的螺蛳湾商品批发市场，随后，围绕螺蛳湾片区和二环路两侧，陆续出现了广丰、双龙、黄土坡等专业市场。随着昆明世博会的召开，怡心园、南亚风情园等餐饮娱乐业相继出现。进而到2000年前后，农家乐开始退潮，一批远郊和地州的旅游度假区、旅游小镇、度假小镇、度假别墅、高尔夫地产等纷纷出现，旅游地产诞生。随着新亚洲·体育城、世纪城shoppingmall、大商汇、顺城等大型社区商业及“城市综合体”项目出现，则开创了一种不同于传统住宅地产和传统商业地产的新型商业形式，综合型一站式消“shoppingmall”相继涌现，昆明商业进入“MALL”时代；同时在市中心商业辐射的作用下，区域型商业中心逐步形成，例如南市的南亚风情园和北市区财富中心、和谐世纪等项目的规划建成。共五十六页昆明房地产市场的历史可以追溯到1982年成立的中房集团昆明公司，1983年开发的第一个住宅小区——虹山小区。

1989年，由于青年路的改造，青年路服装批发商家集体搬迁到五华区政府(zhèngfǔ)投资改扩建的螺蛳湾农贸市场，形成了新建的螺蛳湾商品批发市场。随后，围绕螺蛳湾片区和二环路两侧陆续出现了广丰、凯旋利、双龙、玉带河、西南、宏盛达、永丰、菊花、昙华、小坝、黄土坡等食品、服装、鞋帽、机电、建材、干菜、汽车等专业市场。截至到2004年，昆明市区共有103个各类专业市场。专业市场也成为过去近二十年来最主要的商业地产形态。1993年到1997年，樱花购物中心、五华大厦、西南商业大厦、天元大厦、昆百大新纪元店相继建成并开业，成为昆明第一批成型的商业地产项目——只不过我们当时只把他们看成是纯粹的商业项目。1999年，借助’99世博会召开的契机，怡心园、南亚风情园等餐饮娱乐业相继出现。2000年前后的柏联广场、鸿城赛特、金碧辉煌、益珑大厦等市中心区项目大量开发，成为最早的“单体型复合体”商业地产项目。以2005年为转折点，昆明商业地产则进入提升与转型阶段。随灭新亚洲·体育城、世纪城shoppingmall、大商汇、顺城等大型社区商业及“城市分析体”项目的出现，则开创了一种不同于保守住宅地产和传统商业地产的新模式。昆明(kūnmínɡ)商业地产发展回顾共五十六页中心区南市区西市区2009年之前：南市区呈现社区配套商业、零散中高端餐饮2010年开始：中央金座滇池路首个CBD；南亚风情第一城提高昆明商业价值，带动商业发展态势2011年：红星国际家居广场弥补区域商业业态，新建商业量7万平方米2012年：以南亚风情第一城为首的三大商业运营，引领(yǐnlǐng)南市区商业发展小结：区域商业逐步趋于成熟，潜在商业项目面临较大竞争上世纪80-90年代：中心区逐渐由商街形成商圈。由昆百大、五华商厦、西南大厦、樱花购物中心等几大百货主导的青年路、三市街、小西门和白塔路是当时主要的商圈昆都和老螺蛳湾基本成形1999-2006年：中心区商圈升级、扩容。旧城改造和房地产开发的带动下，老螺蛳湾商圈酝酿建设(jiànshè)主城次级CBD2007-至今：区域商业中心崛起新兴商圈快速形成。商业格局彻底发生改变，一个中心向多个中心转变，商圈开始向北扩张2006年以前：北市区商业中心一直处于空白2007年：北市区的代表商业是北辰财富中心商圈崛起，带动北市区产业走向多元化2008年：中汇商业中心继北辰崛起，填补北市商业空白，品牌齐聚打造首席商业航母2011年：邦利嘉年华的开业打造北市区商业休闲中心2012年：以北辰为首的三大商业运营，加快了北市区的步伐北市区昆明商圈发展回顾2010年：西市区商业开始起步，经典双城的亮相成为了西市区商业的代表2011年：随正大紫都城商业沃尔玛、苏宁、肯德基等的入驻，注定西市区不在平凡2012年，合成大厦等潜在商业也开始蓄势待发共五十六页35南市区北市区西市区1071325461117151612中心区81三市街商圈10世纪城商圈2小西门-翠湖商圈11新螺蛳湾商圈3白塔路商圈12西贡码头商圈4昆都商圈13南亚风情商圈5老螺蛳湾商圈14新亚体育城商圈6青年路商圈15经典双城商圈7国贸商圈16马街片区商圈8北辰财富商圈17呈贡新城商圈9嘉年华商圈目前昆明市较为成熟的四大商圈分别是三市街商圈、小西门(Xīmén)商圈、白塔路商圈、青年路商圈、昆都商圈和老螺蛳湾商圈，这些商圈都聚集在市中心相互为邻，积聚效应很明显昆明(kūnmínɡ)商圈网点规划13东市区—商业空白区8914共五十六页小西门-翠湖核心商圈昆明第一家沃尔玛超市(chāoshì)、时尚淘宝小铺集中地、通讯大卖场集中区。中端、中高端写字楼、酒店云集传统老商圈，消费中档、中低档有名的环翠湖休闲带也在此商圈昆都商圈昆明夜场，以餐饮、中高档大型娱乐场所为主、配以沿街小型商铺(shānɡpù)（经营时尚服饰为主）青年路商圈商业形态多元、百货商场、购物中心、商业街串联中端写字楼密集，传统老商圈，消费中档白塔路商圈高端百货店及商务办公区为主市政府及中高档写字楼、高端酒店，昆明高档消费区高端、奢侈品消费三市街商圈昆明第一商圈，最成熟最繁华。商业形态多元、业态丰富、档次齐全中心区代表商圈老螺蛳湾商圈大型超市、专业市场等为主，辐射至全省小西门-翠湖核心商圈昆都次级商圈三市街核心商圈青年路次级商圈白塔路次级商圈老螺蛳湾次级商圈共五十六页项目名称营业结构商业档次出租率租金（元/㎡·月）客群三市街购物、餐饮、住宿、游玩、休闲大众、中低档、中高档90%150-200主要为辐射区域内群体小西门—翠湖小商品市场、超市大卖场和专业店为主大众、中低档100%160-300满足主城西部片区消费者的日常消费需求昆都ktv、慢摇吧、迪吧、茶室中高档90%150-500年轻潮流群体青年路百货、购物中心、餐饮娱乐中档、中高档98%租金150-300不等，且租金价格增长趋势随越靠近小花园地段越高；其次是园通街，租金和出租率稍低，租金约为80—100元/㎡客群以年轻时尚群体为主白塔路金格中心、汇都国际、集大广场、大型超市中高档、高档90%150-400中高端消费群体老螺蛳湾专业市场、家乐福中高档70%150-200辐射整个昆明消费群体中心区商业——主要项目基本(jīběn)情况共五十六页北市区代表(dàibiǎo)商圈北辰/中汇核心商圈嘉年华次级商圈共五十六页39和谐世纪邦利嘉年华中汇商业中心北辰财富中心欣都龙城小康大道北京路北辰大道北市区商业分布(fēnbù)——北市区商圈是以北京路为轴线发展入住潜在(qiánzài)潜在商业区共五十六页北市区商业(shāngyè)发展现状商业已由过去临街(línjiē)商铺、社区商业为主向独立式城市化商业迈进。以北京路延长线为中轴线，在中轴线两侧已经形成商业商务带。目前以北辰财富中心为中心的商业核心区，成为北市区第一商圈的核心所在，业态以娱乐休闲餐饮为主。霖雨路金色大道北辰大道二环北路北京路延长线龙泉路穿金路121北辰财富中心片区（北京路延长和北辰大道交叉口）目前北市区商业最繁华、商业氛围最旺的片区，是最具北市中心潜力的商业区商业形态写字楼、城市综合体业态特征休闲娱乐（如电影院、大型书城、KTV）、餐饮较集中、有大型超市代表商业以北辰财富中心为代表，周边有麦德龙超市、领域时代、在建的欣都龙城城市综合体等，麦德龙超市、中汇商业中心2霖雨路及北京路延长线东北广大区域基本全部为社区商业，虽然沿街分布零散，但业态极为丰富，有个别项目形成较为聚集能力较强的大体量社区商业街商业形态社区商业街住宅临街底商业态特征满足日常生活需要的各类业态，非常丰富代表商业美璟欣城商业中心、谐世纪广场、实力郡城水景商业街3主干道沿线两旁已经形成了沿街商业商务带商业形态写字楼底商业态特征写字楼、中大型休闲、娱乐代表商业官城嘉年华、金江北大街、江东好世界(沃尔玛）、江东国际友联大厦3共五十六页项目名称物业类型商业体量（㎡）商业层数开业时间面积区间商业档次出租率租金（元/㎡·月）邦利嘉年华百货、2栋SOHO约4.2万平方米地下1层，地上5层2011年1月单层8000㎡中档95%70-90中汇商业中心百货约2万㎡

地下1层，地上5层2008年8月单层6000㎡中档90%——欣都龙城公寓、写字楼、商业100000——预计2012年10月开街试运营——中档——租：一层：350元/㎡·月二层：400元/㎡·月北辰财富中心公寓、写字楼、商铺141384层2006年12月商业街50-200㎡商业中心11000㎡中档85%50-260和谐世纪住宅、写字楼、商铺25万平米3层————中档50%租金：90-110元/㎡；转让费：6-8万元北市区商业——主要项目(xiàngmù)基本情况共五十六页-42-商业(shāngyè)定位项目名称总体商业定位代表商家客源定位邦利嘉年华昆明首个社区时尚生活购物广场，丰富的业态组合及附加服务，既满足逛街休闲，又满足居家生活需求钱柜KTV、肯德基、滔博运动、嘉美影院以霖雨路、北京路周边的江东小康城、美璟新城、春之城、金安小区等社区住户为主要客源中汇商业中心涵盖了购物、休闲、餐饮、娱乐、文化等多种组合业态，实现了全新的ShoppingMall商业模式的一站式购物与休闲中心麦丹劳、屈臣仕、国美电器、沃尔玛覆盖5公里半径内社区的北辰、茨坝、月牙塘等十余个社区的居民已经成为中汇沃尔玛的常客，满足了周边多个小区30余万人口的消费需求欣都龙城集餐饮、购物、休闲一站式购物中心麦德龙超市、H&M、优衣库、星巴克、哈根达斯、丝芙兰、喜满客、温莎等品牌主要项目自身及周边的客源北辰财富中心集娱乐、休闲、购物为一体综合商业城北辰财富中心电影院、新华图书城、必胜客、东方公主KTV、赖客西餐厅主要小区内住户和谐世纪区域型商业中心明凡居公寓酒店、生鲜超市、饼屋等主要小区内住户2共五十六页-43-南市区代表(dàibiǎo)商圈世纪城商圈新亚洲体育城商圈新螺蛳湾商圈南亚风情第一城商圈西贡码头/金都商集商圈家居、汽配专业(zhuānyè)市场商圈共五十六页2024/9/24昆洛路广福路二环南路巫家坝机场滇池路1234南市区商业(shāngyè)发展现状区域(qūyù)面积广，各大板块间融合度不佳，居住分散、商业各自为政，形成“多核”发展，大多数商业氛围较淡位置商业氛围商业形态业态特征代表项目3滇池路口滇池路以南亚风情第壹城以此为中心商务办公、酒店、商业街、商场等休闲餐饮娱乐购物一应俱全，丰富全面南亚风情第壹城、中央金座4地处滇池路七公里处商业气氛淡，空置率较高纯商业项目、低层商务办公楼等相对独立的特色商圈以高档餐饮、主要是商务宴请、接待等金都商集、西贡码头5日新路和前卫路周边为主，北面和南面延伸至二环南路和广福路大规模城中村改造、多个项目规划已面市，目前整体环境比较差中、大型住宅楼盘为主，配较大比重商业；商业潜在供应面积约300多万平米（含写字楼等），大约未来五年内逐渐释放商务办公、酒店、休闲娱乐餐饮等；以城市综合体及社区商业为主润城、城中村改造18—22号片区1国贸商圈昆明会展中心周边商业形态开放式社区商业街成熟的餐饮美食街业态特征餐饮、休闲、娱乐、酒店等代表万兴印象格调街区52昆洛路世纪城到广福路新螺蛳湾片区是近两年发展起来的新兴商业片区、圈内多以中端产品为主，消费人群以周边居住及呈贡片区学生为主商业形态大型MALL为主、有社区型商业街、并云集多个家居大卖场业态特征业态齐全。购物、休闲、餐饮、娱乐等，中端品牌云集代表世纪金源购物中心、体育城商业广场、新螺蛳湾商贸城共五十六页-45-银海樱花语世纪城新亚洲体育城螺蛳湾国际商贸城新亚洲欢乐城官渡古镇高顺铭都大都(dàdōu)世纪(shìjì)银都彩云北路广福路南市区彩云路/广福路商业分布——广福路主要以汽车4s店、汽车配件市场、家具家装等批发市场和物流配送市场为主；彩云路以物流批发市场、生活配套商业入住潜在共五十六页-46-项目名称物业类型体量（㎡）营销方式开盘时间面积区间开盘价格（元/㎡）三级市场价格（元/㎡）租金（元/㎡）租售情况世纪城社区商业80000销售2006年20-200550020000-4900070-260售罄商业中心27000自持2008年招商——————40-120入住率95%新亚洲体育城社区商业150000销售、自持2007年20-10050002750030-130项目内部商业入住率约85%商业中心螺蛳湾国际商贸城批发市场1228596销售、自持2009年20-501200041000128-400主要自持和老螺蛳湾回迁商户为主世纪银都商业街30000自持2010年300-1000————50-60入住率70%高顺铭都社区商业15000销售未开盘50-1345未定————未开盘大都商业街——销售、自持未开盘20-600预计30000————预计10月开盘银海樱花语社区商业——120000销售2011年11月13-18040000——畅园一期商铺50-70销售率约30%商业中心销售、自持未开盘——————————官渡古镇商业街30000自持——————————30%社区商业(shāngyè)居多，只能依靠社区居民为商业(shāngyè)主要支撑力南市区彩云路/广福路商业——主要项目(xiàngmù)基本情况共五十六页-47-项目名称物业类型业态业态档次锁定客户世纪城商业街、底商服饰、五金、餐饮、房产中介等中低端主要辐射项目及南市区周边客群商业中心大型超市、百货商场、车市、家居市场、茶叶市场、家电卖场、影院等中端新亚洲体育城商业街、底商服饰、五金、餐饮、房产中介等中低端商业中心大型超市、家电卖场、影院等中端螺蛳湾国际商贸城商铺批发专业市场中低端世纪银都商业街大澡堂、银河皇马国际娱乐会所、世纪罗马精品假日酒店、湘村馆（餐饮）、世纪豪庭酒楼等中低端高顺铭都社区商业、底商哈喽产权酒店中低端大都商业街————银海樱花语底商服饰、房产中介等中低端商业中心将引入金格百货中高端新亚洲欢乐城社区商业餐饮、休闲、社区等商业中低端官渡古镇商业街旅游购物特色街中端商业(shāngyè)定位共五十六页-48-商圈项目分布情况：滇池路与前兴路围合的圈层供应的项目多以体量较大综合体项目为主。主要项目包括：1——南亚风情第一(dìyī)城2——中央金座3——奥宸财富广场4——润城5——西贡码头6——金都商集7——大商汇8——光辉城市9——大润发商业广场10——万达商业广场南市区滇池路/前兴路商业分布——滇池路以高端餐饮、休闲娱乐及生活配套(pèitào)为主要功能特征12345滇池路前兴路入住潜在6广福路78910共五十六页-49-项目名称物业类型体量（㎡）营销方式开盘时间面积区间租售模式三级市场价格（元/㎡）租金（元/㎡·月）出租率南亚风情第一城MALL+主题街区248000自持、销售2010年7月200-2000购物中心持有，街区型商铺销售均价6-7万元/㎡120-30080%中央金座主题街区27000销售2010年4月60-1100销售均价2.5万/㎡180-27040%奥宸财富广场MALL+主题街区76000自持、销售2011年5月10-1000租售结合，一期中一层商铺持有，二三层商铺销售一期均价为1.5-1.8万元/㎡150-20010%西贡码头以餐饮和会所、公司组成66429.8自持——30-700————50-6650%润城裙楼商业、独立商业2000000销售未开盘20-1000——一楼4.5-5万，二楼3-4万左右，三楼2万,四五六楼1.8万