【S房地产公司财务风险探析与防范探究（数据论文）19000字】

PAGE10S房地产公司财务风险分析与防范研究摘要房地产行业作为国民型支柱产业之一，对国民经济增长具有一定的超前性及敏感性，更是国民生存与生活的依托所在，房地产行业属于典型的资金密集型行业，笼统体现在筹资、投资、资金回笼等方面具有不确定因素影响所产生的风险，具体表现在融资规模大、投资回收期长、资金回收速度慢等方面，这些特征使得房地产行业引发的财务风险概率大大增加，对此，国家针对该领域颁行了多个限制房地产体系成长的调控政策，使得房地产行业面临着巨大的压力，财务风险进一步加剧。首先，本文以S房地产公司为研究目标，结合房地产行业目前的发展状况和公司在行业中所处的发展情况进行研究。其次，通过财务数据分析，对S房地产近五年财务指标就其在业务运营中的各项能力进行剖析；再次，对该公司所存在的财务风险问题，分别从筹资、投资、经营、收益分配四个维度及其内外部环境进行识别，发现S房地产公司存在资产负债率过高、资本结构不合理，应收账款周转率持续下降，盈利能力减弱等财务风险问题；最后，对四个维度及内外部的识别提出了相应的防范措施，通过一系列的方式实现对财务风险的合理掌控和有效规避，提高防范意识，严控负债比例，寻找多方面融资渠道确定最佳融资机会，制定科学合理的预算来防范财务风险，促进公司高质量发展。关键词：财务风险；房地产行业；风险分析；风险防范目录TOC\o"1-2"\h\u19342第1章绪论 221521.1研究背景及意义 2198491.2国内外研究现状综述 344901.3研究内容与方法 514348第2章财务风险概念及理论基础 799562.1财务风险概述 7177782.2财务风险分类及分析方法 8127962.3财务风险相关理论 1014190第3章行业背景下的S房地产发展状况 1268713.1房地产行业状况 12221613.2S房地产公司简介 13281503.3S房地产公司财务概况 134797第4章S房地产财务风险识别与存在问题 17172674.1筹资风险识别与存在问题 17297944.2投资风险识别与存在问题 21306734.3经营风险识别与存在问题 23195824.4收益分配风险识别与存在问题 263194第5章S房地产财务风险防范的对策建议 28168155.1筹资风险防范措施 28299545.2投资风险防范措施 2927885.3经营风险防范措施 29326765.4收益分配防范措施 3027746结论 3215003参考文献 33第1章绪论1.1研究背景及意义1.1.1研究背景随着经济市场的变化，社会消费结构产生变化促使住房需求产生改变，我国房地产业发展迅速，国家相继出台宏观调控政策。而随着住房需求的逐年增长，其房地产开发产业逐渐成长为国民支柱性产业。在经历了黄金时代之后，近年来国家的宏观调控以及一系列政策的出台，房地产行业已经开始逐渐回归理性趋于稳定发展。想要在平稳发展的房地产行业中谋取更大的利益变得愈加困难。目前，一些房地产公司盲目投资项目，大量存货闲置，给经营带来风险，没有给予足够的重视而导致风险存在。房地产行业是典型的金密集型行业，具有投入资金成本高、投资回收期长、资金回笼速度慢、资金变现能力弱等行业特征。因此，对待房地产公司发展更是要寻求行业发展规律，进行市场调研更好地了解市场需求是需要公司去积极落实的，更要通过对于公司的筹资、投资、经营以及收益分配的严加把控，做好房地产公司的风险识别、防范与控制，从而最大限度上实现财务活动的平稳性，减少公司未来发展的不稳定性。1.1.2研究意义（1）理论意义借鉴了已有的研究成果，对S房地产公司的实际财务数据分析，识别财务风险方面的主要问题及原因，对存在的问题结合市场发展背景进行分析，本文以S房地产公司现状和财务风险理论的分析研究的基础上，通过财务指标的数据分析，总结其变化趋势，从而明确S房地产公司目前面临的财务问题，并结合内外部环境因素，找出风险是如何产生的，面对房地产行业的激烈竞争，时刻关注公司的各个阶段，对其进行总结归纳，提出相应的防范对策，丰富财务风险理论，为我国房地产行业财务风险分析与防范领域理论研究的完善与发展贡献一份力量。（2）实践意义在国家现阶段的"供给侧"结构性改革下，房地产行业需要积极响应号召，迎接挑战。本文通过S房地产公司及所属行业财务风险分析和防范的研究，识别财务风险，采取有效的措施来降低财风险，并对潜在的风险进行防范，从而实现长期健康的发展、以更好的追求公司的创新和发展、保护相关人员的利益，为房地产行业财务风险控制提供了思路和方法借鉴。1.2国内外研究现状综述1.2.1国外研究现状（1）财务风险相关理论研究Chen和Shimerda(1981)提出采用分析财务指标的方法，以审查公司的财务风险。他们认为，受公司内外环境影响的经营活动存在财务风险，应结合公司与内外部环境的财务关系，实现公司真正的财务风险状况[1]。HeidiHyltonMeier(1995)选取了上市公司的数据进行分析和对比，发现使用财务指标的方法评估可以更清楚地研究其存在的财务风险，最后结果表明，公司的资金及负债指标对财务风险的影响极大，如不加以控制，公司将会面临较大的财务风险[2]。JordanRossWesterfield(2001)认为，当公司处于有限股权融资扩张期，债务管理适度，良好的债务融资杠杆效应可能提高股东的投资回报时，股东产生的财务风险将发生变化，但过度负债和高杠杆化的商业模式可能会给公司带来更大的财务风险[3]。（2）房地产公司财务风险研究Anette(2008)认为风险管理是一种能够有效识别、计量以及防范公司各类财务要素风险的手段，是降低财务风险的主要工具[4]。Bandaly(2013)认为应从公司自身、关联公司整体环境入手去防范财务风险[5]。Hamdamov(2016)认为有效的财务风险管理可以促进公司的可持续发展，并且强调了公司在对财务风险进行管理时。应该结合自身实际情况构建相应的管理体系，这对公司的可持续发展是十分重要的[6]。HitchnerJR(2017)指出公司的财务风险评估可以从财务报表、近几年的财务报表横纵对比分析，结合行业数据的比较，全面了解公司的财务风险状况[7]。1.2.2国内研究现状（1）财务风险相关理论研究世纪八十年代末，我国的学者们相继借鉴了国外学者的一些理论基础，依据中国公司发展的现状，分别进行具体的进一步研究，包括财务风险的概念以及风险的分类。教授刘恩禄、汤谷良(1989)正式提出了财务风险的概念及其特点，并提出财务风险的本质是因为经营活动是复杂的，财务活动与财务风险二者同时存在，认识财务风险应从整个财务活动过程入手[8]。徐琳(2010)认为无论任何时期公司都会面临着一定的财务风险，一方面是来自公司外部的风险，另一方面是公司自身存在的风险[9]。罗欣(2011)从内部和外部两个方面探讨财务风险的成因，利用资产负债率和债务与利润比率来衡量财务风险[10]。王卓、郑立新(2015)主张由于财务风险的不可控性，公司会因此产生收入下滑的可能性，而财务风险存在于投资、筹资、运营、利益分配等资本运动的过程多个环节识别风险，本文将从广义的层面对财务风险进行研究[11]。（2）房地产公司财务风险研究刘璐(2016)主张公司在受内部及外部环境因素的影响下，运营中的各个环节都会产生不同程度的财务风险，从而导致收益与预期之间产生差距，都影响着公司的发展，其影响往往威胁着公司的财务安全[12]。王亮(2017)在对公司财务风险的识别中提到财务风险的识别是研究财务风险控制的基础，要想更好的识别风险，就要选择适合公司的识别方法来识别财务上的风险[13]。李晓诚(2018)发现要想对公司的财务状况有更深入地了解，就应该分析其财务报表，并且灵活地运用不同的方法来对业以后的发展进程进行合理的预测[14]。冯涛、李远、孙磊(2019)认为对公司资产负债率的控制是财务风险控制的关键。公司未来资金的流动都是不确定的，公司要控制资产负债率，降低财务杠杆[15]。兰洪华(2019)对财务报表的内容进行了整理和归纳，得出一个结论，即一个公司的财务能力分析，公司自身的业绩分析，公司本身的财务数据质量的分析以及该公司未来的情况进行分析[16]。许婷婷(2019)以房地产公司财务风险的来源为切入点，对如何有效规避公司的财务风险提出了相应的防范措施，为房地产公司提高自身财务风险防范意识以及水平提供了一定的借鉴[17]。彭娟娟(2020)以商业地产公司为研究对象，健全风险管理制度、优化内部结构及增强自身的抗风险能力三个方面对公司财务风险防范进行了相应的研究[18]。1.2.3国内外研究现状述评从国内外目前研究来看，国外研究成果较为丰硕，我国研究起步较晚，且多数建立在国外研究现有基础之上，而国内研究成果受国内市场形势影响，具有自身的特殊性，需要进行具体分析。国外学者对于财务风险提出了较多的理论，国内学者将这些理论与国内公司相结合作为理论基础，对国内房地产行业所面临的财务风险进行具体分析识别，结合国内市场发展特征，进行具体案例分析，结合房地产公司，选取相应的指标，结合财务因素及非财务因素的影响，从而进行具体分析，并提出解决措施，为之后的研究提供一定的参考借鉴，分析其出现的问题，进行共性分析，从而有效避免财务风险产生。1.3研究内容与方法1.3.1研究内容本文将研究内容分为五个章节，每个章节排列如下：第1章，绪论。该章节侧重于财务风险研究背景及意义，具体分析了国内外发展现状，从而总结客观因素对于财务风险的影响，并展开有关于房地产行业财务风险的全面研究调研。第2章，理论基础概述。本章重点论述了财务风险的概念和及征、财务风险的分类与分析方法及系统论、资本结构理论、投资组合理论、风险管理理论。第3章，对S房地产公司及所属行业进行阐述。进行具体案例分析，并结合行业发展背景介绍公司目前的财务概况。第4章，进行S房地产公司财务风险存在问题的识别。结合企业存在的筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险进行具体分析，并分析其成因加以解决。第5章，明确S房地产公司现存的财务风险防范举措，并有针对性地指出问题漏洞，并通过合理有效的评估、预测不同风险状况的方式，进行有效地控制和处理。1.3.2研究方法（1）文献分析法通过阅览收集到的相关文献进行研究，探究研究对象结合发展背景，进而确定其状况并引出自身的观点。然后根据本文写作要求，积极掌握研究对象的动态掌握，进行具体的分析研究。（2）案例分析法结合S公司内外环境，依据公司财务结构资金运动环节，包括筹资、投资、经营、利益分配等环节，对公司实际财务数据进行分析并把实际工作当中所出现的问题进行归类总结，进而深入分析其原因，最后提出防范措施。（3）财务指标分析法本文从S房地产公司的财务报表入开始，通过横向和纵向房地产行业均值分析其主要指标，分析趋势变化的原因，确定S房地产公司当下的财务风险。第2章财务风险概念及理论基础2.1财务风险概述2.1.1财务风险的概念目前，研究成果分为对财务风险的狭义和广义理解。狭义的财务风险主要是融资风险，即公司因融资过程中资本短缺而无法按时还款而引发的财务风险，这种风险通常会造成公司的经营损失且具有不确定性。此风险通常与经营风险是公司主要风险的表现形式之一，狭义的财务风险主要是由于公司内部无力偿还债务或者可能丧失偿还能力，从而造成的公司的财务危机。广义的财务风险指公司在经营过程中，不仅会出现公司内部危机，也会受到经济环境等其他未知的影响。所以说广义的财务风险也是一种危机，在正确的指导下可以转危为机。从内部危机来看，包括投资风险、经营风险、利益分配风险。任何一个环节都有可能引发连锁效应，产生公司危机，外部危机主要是受客观因素影响，主要作用群体包括政府、所在区域的经济发展水平及市场竞争情况。对于公司发展来说，广义的风险是公司主体影响的表现，这种风险不仅包括损失更包括盈利，而本文将从广义上对房地产公司进行财务风险分析。2.2.2财务风险的特征在公司的生产经营中，财务风险无可避免地贯穿于各个环节，对公司的影响也不同，主要特征表现在以下四个方面：（1）客观性财务风险是影响公司收益的客观风险，公司不能完全消除，制定相应的措施，有效预防和控制各类财务风险的发生，降低风险。（2）全局性财务风险存在于公司财务管理的各个方面，在各类与资金相关的活动中都存在财务风险的可能性，此外，外部环境对公司的财务状况也会产生重大影响，因此，针对公司的财务风险，应从公司整体管理入手，加强财务风险分析、应对系统。（3）不确定性由于公司面临的外部市场环境和自身活动的多样性，公司的财务风险也具有较大的不确定性，难以准确、有效地预测公司的财务风险，因此财务风险的管理面临较大的不确定性。（4）损益共存性在公司的业务中，公司盈亏风险普遍存在，特别是财务风险大小，与公司收入直接相关，经济活动的高收入，往往存在较大的财务风险问题，因此，公司的财务风险管理应该是对公司的风险与收入自检进行权衡，科学制定、合理的经营策略。2.2财务风险分类及分析方法2.2.1财务风险的分类2.2.1.1从风险来源分类（1）外部环境风险一个企业的外部环境风险主要来源于政府、市场等外部经济环境，公司的财务风险会受到国情以及政府出台政策的影响，这种影响难以防范，公司一般规避较难，同样从市场环境来看，同行业竞争是导致公司风险的因素。（2）自身内部风险相比外部环境而言，一家公司的自身内部风险即自身经营风险主要来源于公司自身的经营状况，与公司内部经营决策相关，决策失误、员工自身等都可能是公司内部风险的来源。2.2.1.2从经营环节分类通过财务对象对财务风险进行划分，从公司整体的资本运营环节考虑，将财务风险划分为筹资、投资、经营、收益分配四个环节，在各个方面引起财务风险的原因也不同。（1）筹资风险为了获得更大的经济效益和筹集资金，公司必然会增加按时还债的财务负担，他们不能按时偿还债务而出现的风险，因公司承担的负债还款方式、期限等不同偿债负担风险也不同，轻则会使公司承担高额财务成本，重则会面临破产的风险。（2）投资风险由于投资活动产生的不可预知因素，公司将来可能会出现亏损或破产风险，公司所处市场环境复杂多样，投资风险会随着投资活动的进展而变化，投资处于风险性质的不同阶段，后果是不同的，因此公司应审视适度，制定适合自身发展的投资策略，尽可能降低投资过程中因亏损而产生的风险。（3）经营风险在公司经营过程中，公司资金转化速度慢，资金回收效率低下，资金流在一定阶段内难以满足公司的日常运营和经营管理，各个环节发生的不确定因素引起的资金流迟滞，可能引发应收账款回收情况差、存货积压、资金链断裂等等。从而对企业造成损失的风险。（4）收益分配风险公司的最终目的是获得利益，因此利益分配的风险至关重要。为了合理分配经营利润，公司通常要制定合理的经营利润分配制度，才能实现长远发展，通常长期尽可能扩大生产，如果将过多的利润用于向投资经理分配，公司在下一次生产经营中可能面临外部融资问题，这意味着融资成本和压力增加，如果利润分配比例过低，可能会在一定程度上抑制投资者，给未来融资带来难度。2.2.2财务风险分析方法有关财务风险方面的分析方法有很多，在本文中主要采用一下两种类型的财务风险分析方法。（1）财务报表分析法财务报表分析法是指通过对公司的资产负债表、利润表和现金流量表进行数据分析，从而识别因财务因素不合理性所导致的财务风险。可以有效分析企业运用中的优缺点。本文中通过S房地产公司财务报表连续数期的财务报表，量化分析具体的财务数据，比较该公司各期的有关项目金额，剖析其因果关系或关联程度，并整合企业的发展趋势，找出公司运营的高风险区域，为S房地产公司财务风险的识别打下数据支撑，以便于公司的财务风险分析及市场调研。（2）财务指标分析财务指标分析法是指对公司的财务数据、业务核算资料进行数据分析对比，进行财务风险的预判和评估。财务指标分析法和报表分析发相辅相成。本文中通过对S房地产公司的财务指标增减变动的具体分析，进行该公司财务状况的总体评估。本文也将具体分析公司的偿债能力、运营能力、盈利能力，从而从各项指标反映出企业的经营管理现状，从而有效规避风险。2.3财务风险相关理论2.3.1系统论在生产经营过程中，公司经营的过程是一个系统化的过程，该理论研究的目的是分析所有子系统和综合系统的整体模型，在分析和控制公司财务风险时，要注意内外部作为一个有机的整体，各个部分、各个环节都对公司的财务风险发挥着重要的影响和作用。系统论理论作为本文研究的基础理论，对整框架进行较好的梳理，综合分析S房地产公司的财务风险进行理论铺垫。2.3.2资本结构理论资本结构是公司融资决策的主要问题，公司应当综合考虑有关影响因素，运用适当方法确定最佳资本结构，今后继续保持额外融资。资本结构理论包括以下五种理论：表2-1资本结构相关理论相关理论主要观点净收益理论利用债务可以降低公司综合资金成本净营业收益理论资本结构与公司价值无关，但是决定公司价值高低的关键MM理论在无税费情况下，公司价值是经营利润和等级收益率比值代理理论专业资本机构影响市场的价值，债券筹资有很强激励作用等级筹资理论公司筹资从自身着手，其次银行融资，最后是增发股票等公司的财务状况对资本结构产生直观的影响，公司资金运行状况、公司对存货的把控、公司整体的资产负债率等因素会影响到财务状况和资本结构，资本结构还受制于产品销售状况，投资人及管理层的思想及利率的变动，这些都是资本结构影响因素，进而影响整个公司的运转。2.3.3投资组合理论美国学者马考维茨于上世纪五十年代初，首次提出了投资组合理论，并进行了系统化的深入研究，取得了显著的成果。在发达的投资市场运作当中，马考维茨组合投资理论得以广泛的实践，经实践表明其理论的广泛适用性，对于企业经营来说亦是如此，明确选择优化投资组合，在预期风险下达到期望值的收益，实现收益最大化，该项理论可以有效使公司的投资管理向系统化、科学化发展。2.3.4风险管理理论风险管理包括识别、分析及处理整个资金运动环节的不同风险，最大限度地降低风险，实现公司价值最大化。通过风险规划、风险识别、风险分析、风险控制等多种风险管理程序。该理论最明确的实质是以最恰当的方式降低风险，减少不同风险的负面影响，运用科学的管理方法，风险识别和分析，定期检查风险管理措施，发现困难及新的风险，根据新环境调整决策，开始新的循环。行业背景下的S房地产发展状况公司个体风险和行业整体风险是分不开的，S房地产公司的财务风险是与整个房地产行业密不可分。因此，本文首先从房地产的行业环境特征、行业环境发展现状来展开，对S房地产公司的财务风险进行识别和分析。3.1房地产行业状况3.1.1房地产行业基本特征首先，房地产行业的变动时刻关乎经济稳定和社会稳定，我国政府出台大量政策以保障房地产行业稳定态势，因此，房地产行业受宏观政策调控力度影响较大，目前进入了中增速、慢增长的宏观经济新周期，在此背景下，房地产库存呈现出逐年增加趋势，房地产市场从增量时代进入存量改善时代。其次，房地产行业项目建设周期长，初始投入金额大，资金回收期长。房地产行业是典型的资金密集型行业，从项目决策、征收土地、审核通过、开工建设、交付直至开始租售，资金收回往往需要几年甚至十几年时间。在日常运营过程中，只要进行新项目的开发和投资，必然会引起资金流动问题，产生相应的风险。最后，房地产行业受到融资政策影响大，对金融机构依赖程度较大，自有资金所占的比例较低。融资是房地产公司能否能进行新项目的开发建设的重要前期铺垫工作，公司如果不能及时融集足够的启动资金，就会引发财务风险危机。3.1.2房地产行业发展现状房地产行业是一个产业链较长、产业关联度较大的行业，目前已发展成为我国经济的主要支柱。自2002年开始，我国房地产行业进入了迅猛发展的黄金时代，在随后的时间里，房地产数量以及价格呈现了数倍增长，并且发展愈来愈迅猛，国家采取了一系列调控措施，控制市场、控制房价，如“国十一条”、“国十条”、“新国八条”，地方政府与中央政府同步实施。这些政策包括税收、土地、贷款、政府采购限制、利率和存款准备金，以及多个角度深化房地产行业，随着近年来国家在这一行业颁布了多项重大措施，发展步伐逐步稳定。2020年中国名义GDP将首次突破100万亿元，2020年商品房销售总额达到17.36万亿元，房地产业实现GDP7455.3亿元，占全国GDP总量的7.34%。随着市场的增长，政府调控力度也加大了，从一、二线城市到实施，到三四线城市和地区，限购、限售限价"时代"。为了促进房地产业的变革和发展，房地产业告别传统的经营模式，寻找新的发展模式等市场发展方向是必然的问题。3.2S房地产公司简介S房地产公司，设立于1988年2月，现有员工70000余人，该上市公司主要经营房地产开发及建筑施工，今年来结合时代发展寻求自我突破，逐渐向大数据转型。企业具有良好的建筑行业口碑，注重大型公共设施建筑和知名业主项目的承接，寻求高端定位，逐渐形成自身品牌特色其优势。公司2015年收购其他公司与S下属公司合并，实现公司资源的最大整合，发挥优势资源优势，逐步实现在不同的平台上创建个人数据自由访问和授权交易的混合生态系统，该公司是K省最著名的民营企业之一，对当地的经济发展以及就业压力缓解作出了较为突出的贡献。其建筑行业更是发展悠久，在K省内民营建筑行业第一，建筑总承包有限公司在整个行业具有较高的知名度，具有这一领域的最高资质，其中S世纪城是全省最负盛名的房地产品牌。根据企业发展诉求的需要，2018年S房地产将继续优化布局，加强领导管理决策的战略布局，2018年，S房地产公司在转战略指引下不断优化布局，稳固一二线、巩固三四线，逐渐提高行业市场占有率，土地储备日趋丰富，为公司未来发展打下坚实基础。3.3S房地产公司财务概况S房地产公司的财务概况可以通过该公司的财务报表相关数据及变化、利用数据分析相关的指标而呈现，通过以下内容进行分析得出S房地产公司财务概况，为下文对S房地产公司财务风险的识别打下数据基础。3.3.1S房地产公司资产负债表表3-1S房地产公司2016-2020年资产负债表（单位：亿元）项目2016年2017年2018年2019年2020年货币资金90.41142.7204.2254.1328.6应收账款65.0873.3285.65117.371.10存货741.31110135016561844资产总额11711769235729063593流动资产10941649211925242998非流动资产77.19119.8238381594.3负债总额10101589216126373109所有者权益总额161.4180.2195.9268.2483.6数据来源：S房地产公司2016-2020年度财务报表根据表3-1中所列示公司过去五年会计科目的数据进行对比得知：2016至2020年间S房地产资产总额总体上升较快。S公司近五年资金来源主要包括如下三方面：其一，以付息的方式从各种金融机构借入资金233.71亿元；其二，通过赊账等方式，占用上下游供应商及客户无需付息资金2298.30亿元；其三，股东给予资金和短期无需偿还长期债务为公司提供1060.53亿元。目前公司在快速扩张，通过融资等方式扩大资金，但其负债的总体规模来看，负债也随之高增长，高达2637亿元，公司在很大程度上属于举债经营，偿债压力不断增加，其结果将是公司债务偿还的巨大压力，公司因债务而产生的财务风险产生重大影响。从流动资产来看，发现每年将刚好或并不能够完全偿还债务，说明公司的财务状况并不稳定。对公司的盈利状况有严重的影响。存货的规模逐年攀升，占比总资产60%以上，投资拿地的活动不断增加，处于高速发展时期，应收账款也随之增多，说明公司可能发生的坏账增多，公司的收益波动较大，生产经营条件不稳定，说明公司的盈利状况不稳定，存在一定的危机。3.3.2S房地产公司利润表表3-2S房地产公司2016-2020年利润表（单位：亿元）项目2016年2017年2018年2019年2020年营业收入344.4305.5401.1718.3786.0营业成本287.9255.0322.6598.0650.1营业利润6.2411.6331.5663.09106.7利润总额5.7310.3430.5061.55105.2所得税费用2.1384.1137.37415.3227.13净利润3.5906.22323.1346.2378.04基本每股收益0.11610.18530.59121.11511.8679数据来源：S房地产公司2016-2020年度财务报表从整体来看，S公司近五年的营业收入、营业利润逐步上升，但根据财务指标ROIC(资本投入回报率)来看，2017-2019年分别是1.06%、3.51%、5.72%，在2020年下降到4.17%，居于行业水平下，波动较大，公司价值创造能力不强，营业成本也是逐年上升，根据存货的占比来看，比值始终居高不下，受宏观政策及主要存货居于三四线城市，由于人口流失严重，一旦发生减值，将进一步影响利润，公司处于高速发展期，S房地产公司不断激进拿地，尽管保证了土储规模和未来发展所需，高溢价拿地在2016-2020间付出了更多的成本，就2020年来看，3月49.77%溢价竞得地块，4月59.65溢价拿地，同月70.62%溢价拿地，6月以高达138.96%高溢价拿地，7月63.27%溢价拿地，之所以激进拿地，因为S房地产公司布局有关，65%集中在三四线城市，目前发展迅速进军一二线，成本也随之增加。3.3.3S房地产公司现金流量表表3-3S房地产公司2016-2020年现金流量表（单位：亿元）项目2016年2017年2018年2019年2020年经营活动产生的现金流量净额-45-29.38194.381.9686.67投资活动产生的现金流量净额-25.77-37.45-126.5-133.8-139.1筹资活动产生的现金流量净额105.498.90-40.4280.59137.2现金及现金等价物净增加额34.6132.3527.3528.5782.46数据来源：S房地产公司2016-2020年度财务报表从表3-3可以看出该公司各项活动的现金流状况，经数据分析表明，S房地产公司经营活动带来的现金流量净额在2016-2017年间均为负增长，经营现金支出额超过收入额。2019-2020年间的经营现金流量净额为正数，得以增长。投资活动产生的现金流量金额在2016-2017年间均为负值，无投资回报及明显投资回流款项。而筹资活动因融资金额减少，使2018年间的现金流量净值减少，筹资活跃性在2019年达到一个小高峰，因在2019年该公司的借款高达523亿元，较2018年增加140亿。融资规模显著扩大，使S房地产公司的现金及现金等价物净增加额也有所波动。通过以上的分析可以得出，S房地产公司的经营活动所产生的现金流量净值总体低于筹资活动的现金流量净值，且具有持续性的走向趋势，而该公司的筹资活动的现金流入主要来自于借款的增加，同时投资活动的现金支出较多，这使得各年的现金及现金等价物净增加额并不多，且现金流量主要来自于借款，负债规模不断增加，结构还要进一步改善，可以看出公司存在着现金流量不足和债务风险。

S房地产财务风险识别与存在问题通过上述房地产行业状况、S房地产公司概况的总体分析，发现房地产开发是一项周期较长的投资项目，各个环节互相联系，资金运转周期长，资金变现难等问题。因此，本章主要从筹资风险、投资风险、经营风险、利益分配资金运动环节对S房地产公司的财务风险进行识别与分析。4.1筹资风险识别与存在问题4.1.1筹资风险识别财务活动的首要环节便是筹资活动，筹资活动是资金运动的起点，将从负债的结构、偿债能力两个方面对筹资风险进行识别。（1）负债结构分析负债结构主要是指该公司在负债中与各种负债数量的比例关系，包括短期负债和长期负债，短期负债对于公司经营发现来说，具有潜在的财务风险威胁，当公司借入资金越多，对债务的利息就越多，短期负债是风险最大的融资方式，融资压力就越大，导致偿付能力不足和资金链紧张，主要从流动负债率、债务资本比率这两个具有代表性的指标进行分析。表4-1S房地产公司2016-2020年负债结构表（单位：亿元）项目2016年2017年2018年2019年2020年流动负债合计693.91178.01751.02164.02532.0非流动负债合计316.1410.7409.8473.3576.9负债总额1010.01589.02161.02637.03109.0流动负债率（%）0.330.320.530.530.81债务资本比率（%）6.258.8211.039.836.42数据来源：S房地产公司2016-2020年度财务报表图4-1S房地产公司负债、流动负债对比图从表4-1和图4-1可知，过去5年，公司债务从2016年的1010亿元增加到2020年的3109亿元，主要原因是房地产行业投资市场活跃，项目多，普遍回报期长，需要进行大量的融资及筹资，以满足自身发展及市场竞争的需要。同时通过数据分析可以看出，流动负债在公司总负债中所占比例较高，流动负债加上年内即将到期的长期负债就会产生较大的负债压力。同时流动负债在债务比例中较高比例也可以侧面反映出公司债务不合理、不均衡的现状，促使企业产生融资风险。S房地产公司近五年债务资本比率逐渐上升，尽管在2018年-2020年呈下降趋势，仅仅对长期偿债能力压力减小，对短期偿债还具有一定的压力，企业采取规模化扩张的趋势对于资金链的积极流通将会产生巨大压力，而融资方式的多元化，促使企业负债比率上升，而如今国家的信贷政策呈现紧缩的势，公司偿债压力也是逐年上升，促使筹资风险逐年上升。（2）偿债能力分析偿债能力分析从长期偿债能力和短期偿债能力两个方面分析。对于偿债能力分析，有具体的衡量指标进行参考分析。短期偿债能力指标有流动比率、速动比率；而长期偿债能力指标有资产负债率。表4-2S房地产公司偿债能力分析表项目2016年2017年2018年2019年2020年流动比率（%）1.571.401.211.161.184行业均值1.671.531.441.381.40速动比率（%）0.500.450.430.400.456行业均值0.550.540.510.470.49资产负债率（%）86.2389.8291.6990.7786.54行业均值77.4479.1780.2579.6678.77数据来源：S房地产公司2016-2020年度财务报表、新浪财经图4-2S房地产公司流动比率、速动比率对比图一般情况下，流动比率在2左右、速动比率在1左右时，企业具有足够的偿债能力，按照常规要求分析，流动比率因保持在2：1以上，以确保具有流动负债的偿还能力，S房地产公司流动比率近五年都在处于行业均值下，这样看来S房地产公司的偿债能力并不是很好，偿债能力较弱。速动比率应保持在1：1左右，比率过低将会导致企业的短期偿债能力得以削弱，过高则会加大公司成本，近五年来比率均低于行业平均值，库存的积压和流动资产变现能力较弱，存在着短期偿债压力风险。图4-3S房地产公司资产负债率对比图表4-3部分被担保公司2019年主要财务指标（单位：万元、%）受保公司期末总资产资产负债率营业收入净利润温州锦藤地产2224.58102.15%2623.71-252.26蚌埠花苑S房地产73655.8596.43%0-656.56诸暨璟铭房地产22386.69100.17%0-37.31镇江锦启和置业64800.2996.90%07.62S建筑产业集团58904.6976.88%0-9.09数据来源：S房地产公司2016-2020年度财务报表从表4-2和图4-3可知，公司的资产负债率一直在持续上升，即便是2020年下降到86.54%，剔除预收款，在2020也高达82.5%，说明公司选择的是激进型债务筹资策略，采用高杠杆负债经营的模式，并超过了监管层规定的融资红线，并且高于行业平均值，势必会增大企业的筹资成本和融资风险，监管有关部门要求2020年是“去杠杆、降负债”最重要的任务之一，说明公司面临很高的偿债风险，因债务问题导致S房地产公司达到监管部门的两条红线，进一步提高其融资门槛。因此，急需对债务问题进行优化处理，如果融资环节不连续就很有可能导致企业资金链的断裂使企业陷入财务困境。S房地产公司高频率、大数额融资一直存在，2016-2019年对外担保金额分别是40.76亿、263.81亿、396.98亿和663.86亿，截至2019年末，公司对外担保金额为664.25亿元，占公司股东的股东权益的309.83%，公司资金状态比较紧张，从表4-3可以看出其中对外担保公司资产负债率达到102.15%，若被担保人未来偿债能力出现不利变化，公司存在很大的代偿风险。4.1.2筹资风险存在问题综上所述，由于S房地产公司负责规模较大，存在筹资风险，其主要影响因素包括以下几点：（1）负债规模逐年增加由表4-1可知，S房地产公司近五年负债规模呈现逐年上升的趋势，从1010亿元上升到3109亿元。随着公司规模不断扩大，筹资规模也随之进一步扩大，公司的债务也会随之增多、将会面对逐年上升的负债压力，不利于公司财务危机防御机制的完善。（2）资本支出压力房地产公司项目投资周期长，规模大，行业具有资金密集型的特征。同时在公司角度来进行分析，因为房地产项目投资规模大、回款周期长，需要动用大量的流动资金，且随着项目不断的开发，原材料价格上升、交通运输价格增加等客观因素的影响下，都会产生企业资本支出压力，增加营业的成本，影响公司的收益，从而使公司的偿债能力受到影响，难以维持稳定健康的长远发展。（3）资本结构不合理当公司资本结构不合理将会促使财务风险的增加，一方面会引起财务杠杆失衡现象的出现，另一方面将会导致更多资金风险的增加。企业资本结构的是否合理影响着企业的稳定化的长远发展，国内大多数的企业存在着高资产负债率和高流动负债率不合理分布的情况，长此以往，随着公司资产负债率的提升，其面临的财务风险也会逐渐上升，最后极有可能导致公司产生无法挽回的财务危机，同时，如果公司债务偿还期限过于集中或应收账款周转率不断下降，企业的流动资金链将无法保证，从而影响企业的正常运营。反之则说明，企业拥有合理的资本结构能够有效降低财务风险的爆发频率。4.2投资风险识别与存在问题项目在进行投资时，会出现很多无法控制的因素，投资风险是指在投资活动过程中为实现投资目对未来财务活动可能会造成的亏损状态或破产所承担的风险，该公司的投资风险主要具体体现在，拟选取存货、投资性房地产、固定资产和在建工程等科目。4.2.1投资风险识别表4-4S房地产公司2016-2020年投资情况表（单位：亿元）项目2016年2017年2018年2019年2020年存货741.31110135016551844投资性房地产1.8641.1342.1044.1963.61固定资产18.6931.9930.6932.6632.36在建工程50.5950.4650.1211.204无形资产6.0576.0175.9946.6746.333数据来源：S房地产公司2016-2020年度财务报表从表4-4可以看出S房地产公司对存货的投资金额占比较大，其次是投资性房地产和固定资产。这主要是受S公司的经营范围所影响，该公司是一家房地产公司并以地产开发作为主营业务，集中于房地产投资项目当中。报表中存货主要是指该公司未出售的房屋住宅及持有未来开发的土地，作为该公司的重要储备资源，也是市场竞争的重要优势，S公司作为区域房地产开发商，其投资的房地产行业项目集中于K省内，并且集中位于三四线城市。现如今，除受疫情影响外，S房地产在三四线城市的布局比例较大，截至2020年，共建418个项目，4411万平方米可竣工资源中，一二线城市面积占比约35%，三四线城市面积占比约65%，促使区域布局失调，同时政府政策影响，棚改货币化政策的调整，三四线城市的住房需求早有下降局势，对于公司项目的来说，经济效益无法充分体现，且对于目前来说，三四线城市人口多数呈现出净流状态，三四线城市的房价缺少内部环境需求的推进。若该公司不能及时有效地将相关存货、投资性房地产变现，促使内部流动资金的产生。那么，该部分对于存货的投资将占用公司大量资金，进而影响公司的偿债能力和盈利能力，导致公司投资效率降低，引发投资风险，应及时调整投资策略，以适应发展。经数据表明，总结该公司在近五年的投资活动中，投资效果不好，存在投资风险。4.2.2投资风险存在问题（1）宏观环境变化当社会出现通货膨胀时，房地产行业自身的发展对于宏观环境掌握是必不可少的，目前国内城市人口流动走向，都会直接影响区域的购房需求，进而影响房地产公司的盈利。房地产行业同时与社会其他行业发展是相互联系的，因此作用机制难免受社会其他因素影响，其他行业成本不断上涨也会导致房地产行业的成本相应增加，进而影响经济效益和企业盈利水平。所以说，宏观环境将会影响房地产企业的运营。（2）存货投资风险当S房地产公司达不到预期销售目标且持续保持相对激进的拿地策略，投入高额资金，将会出现存货积压、资金无法回笼，造成投资风险，直接影响公司的偿债能力。另外，受政府政策等客观因素的影响，存货价值也会相应的变化，从而降低企业盈利能力引发投资风险。4.3经营风险识别与存在问题4.3.1经营风险识别（1）营运能力分析公司的营运能力主要从资产的周转状况来反映，本文将根据存货周转率以及应收账款周转率来进行综合分析。表4-5S房地产公司2016-2020年营运能力情况表项目2016年2017年2018年2019年2020年存货周转率0.4130.2760.2620.3980.372行业均值0.350.300.360.290.20应收账款周转率5.2634.0394.4866.3086.395行业均值21.5317.6814.7213.1412.55总资产周转率0.320.200.190.270.24行业均值0.290.250.230.230.22流动资产周转率0.340.220.210.300.28行业均值0.370.330.310.350.32数据来源：S房地产公司2016-2020年度财务报表、新浪财经图4-4S房地产公司存货周转率对比图存货周转率用来衡量存货周转速度的快慢。指标越大，企业的存货变现能力越强，资金利用效率越高；反之，指标越小就说明该企业的资金利用效率越低。根据图4-4表明，S房地产公司的存货周转率在26%~40%之间，存货周转率在途中五年中年均值较低，且波动性强，企业实行规模扩张，存货积压较多，造成资金链紧张，综上所述，说明该公司的存货周转情况较差。图4-5S房地产公司应收账款周转率对比图应收账款周转率主要用来衡量应收账款周转速度及管理效率的指标，该指标越大，应收账款变现能力越强，资金利用效率越高，反之，说明应收账变现能力弱，资金利用效率低。应收账款回收变现能力不足，导致公司资金链紧张促使财务风险产生。（2）盈利能力分析公司的盈利能力主要从毛利率、净资产收益率状况来反映，本文将根据S房地产公司的两项盈利能力指标与行业平均值对比来进行综合分析。表4-6S房地产公司2016-20120年盈利能力情况表项目2016年2017年2018年2019年2020年毛利率16.4116.5319.5616.7517.29行业均值27.4929.7932.3431.3330.25净资产收益率2.634.9112.6119.4224.66行业均值13.3614.5014.6814.2414.15数据来源：S房地产公司2016-2020年度财务报表、新浪财经公司近五年毛利率低于行业平均水平，且毛利率并不稳定，2018年是19.56%，2019年又下降到16.75%，虽然有恢复趋势，但也均在均值以下，其原因主要是公司同时进行多个项目开发工作，区域选择三四线城市，有发展前景，但销量往往无法保证，而且由于销售成本不断增长以及其他费用不断的增多，从而使得公司盈利水平逐年降低。净资产收益率反映股东权益的收益水平，指标值越高，投资带来的收益越高，可以有效体现了企业自有资本的盈利能力。通过表4-6分析表明，2016~2017该项指标处于历史低值，2018年~2020年有上升趋势，这种表现表明，公司自有资本带来收益，以及负债的增加所导致净资产收益率的上升，S房地产公司大部分是通过融资借入占用的资金，运用财务杠杆提高资金使用效率，而借入资金的数额越来越大，虽可能提高盈利，但是高额的负债也会增大公司的财务风险。4.3.2经营风险存在问题（1）存货管理不足S房地产公司不但缺乏有效的存货管理，而且存货周转率、应收账款周转率都处于持续下降的状态，公司缺乏有效的销售方式，过多地存货使自身支付大量的管理成本，占用了多数的流动资金，从而降低了资金使用的效率。企业风险还必须考虑到公司的文化、组织效率、管理水平、员工素质等因素，这些因素将直接或间接影响公司的财务活动风险，增加公司的风险发生的可能性，因此公司应提高自身的预算能力，提高自身的管理能力。（2）行业核心竞争力不足随着房地产业的快速发展，越来越多的投资者加入到这一阶段的行业中来，中国规模超过100亿的大型房地产公司占据40%以上的市场份额，如万达、万科、恒大等公司，随着房地产数量的增加，自身生存发展压力不断增强，近年来宏观调控，整个行业发展缓慢，房企自身核心竞争力的提升尤为重要。4.4收益分配风险识别与存在问题4.4.1收益分配风险识别表4-7S房地产公司2016-20120年收益分配情况表（单位：亿元）项目2016年2017年2018年2019年2020年净利润3.5906.22323.1346.2378.04未分配利润68.4076.0993.67129.7193.9基本每股收益0.11610.18530.59121.11511.8679股利分配率（%）13.6512.3120.3025.4230.05数据来源：S房地产公司2016-2020年度财务报表、新浪财经图4-6S房地产公司股利分配率对比图经表4-7和图4-6数据分析表明，2016-2020年度实现净利润稳增长，S房地产公司未分配利润也呈现出逐年增长趋势，2016年、2017年实现的净利润多留于公司内部，但股利分配比例较低。S房地产公司始终坚持高现金分红模式进行股利分配，股利分配率维持在25.26%，较上一年有明显的增幅，股利分配率更是逐年上升，高股利分配政策有效提高了股东的投资积极性，有利于积极塑造企业形象，但利益分配仍需要符合企业发展诉求，S房地产公司积极落实快速扩大经营规模的战略决策，则需要保持大规模的的成本支出，高股利政策使得企业利润留存部分减少，易造成融资压力，从而产生财务融资及负债危机。4.4.2收益分配风险存在问题房地产公司的收益分配风险包括过度分配收益风险及过度保留盈余风险。近两年处于S房地产公司规模化战略发展的关键时期，资本链需要一定的保证，且公司近两年的资产负债率较高，实际资金需要未进行合理分配，收益分配模式不符合企业自身情况，S房地产公司盲目保持高股利分配模式，必然会促使公司的财务杠杆进一步加大，财务风险也会接踵而至，所以收益分配不合理不利于S房地产公司资本结构完善，不符合该公司长远健康发展的目标。S房地产财务风险防范的对策建议通过分析和总结S房地产公司存在的具体财务风险，展开关于宏观环境变化、行业竞争、资金结构、缺乏核心竞争力对于企业财务风险的影响。财务风险是资本运营风险的重要构成因素，所以针对于企业长远发展来说，必须针对这一问题提出合理的防范建议，有效评估和预测不同的风险情况及处理措施，以确保公司的良好发展。5.1筹资风险防范措施5.1.1多元化拓宽筹资渠道内部融资往往不足以满足大型房地产公司的资金需求。外部融资通过借款为维持其正常活动而获得的资金，这两类融资的特点可能对公司产生不同的影响，导致不同的金融风险。S房地产公司通过预先出售房屋、银行贷款等方式筹集资金，很容易受到国家宏观调控的影响。因此，S房地产公司需要积极展开探索创新，积极拓宽适合公司发展情况的融资渠道，创新融资渠道，进行实践探索总结融资经验。如利用政策优势，促使房地产信托及基金等资金来源多元化发展，优化企业周期债务结构，提高短期偿债能力，降低融资风险，从而满足公司的财务需要，实现公司的可持续发展。5.1.2平衡举债规模，优化资本结构通过前面分析可以看出，S房地产公司的负债比率很高，杠杆化应该合理利用，资本结构的管理应该加强，债务资金必须遵守公司可以接受的限度。发挥财务杠杆效益，因在公司管理经营的过程当中，一定程度上的负债有利于企业资金成本的减低，具有财务杠杆的调节效益，而负债被视为企业常用的经营手段，在进行项目开发过程中，企业的管理决策应实时关注外部市场环境，进行充分的市场调研分析，掌握市场走向，寻求发展机遇。利用好负债比例的积极作用，企业盈利效果良好的状态下可以适当提高负债比例，进行公司内部结构的资本优化，充分稳定企业内部市场。进行权益资金与债务资金的比重的合理安排，关注企业债务偿还周期以及所占比例。在公司运营中，可以积极发掘公司的资金潜力，也可以与金融机构进行合作，获得流动资金贷款降低企业资产负债率，促使现有资本结构合理化，所以说，公司需要处理好财务风险和资金成本的关系，积极推进企业资本结构优化。5.2投资风险防范措施5.2.1内外部环境投资预测分析房地产投资项目受内外所处环境的影响。因此，S房地产公司应确定投资项目，需要进行充分的市场分析调研，主要包括投资项目所在地区的交通运输、产业分布等多方面的因素影响，并需要明确企业经营状况，结合行业内所具有的特点进行投资环境分析，促使获得最好的投资效果。5.2.2加强对投资项目类型的筛选S房地产公司作为一家上市公司，经营多种类型的项目，不同的项目面临着具有不同的风险以及效益。对于公司长远发展来说，可以积极发展不同类型的房地产投资组合，优化投资结构，利用不同项目的相互补充促进资金的平稳运行，达到公司整体的抗风险能力，预防财务危机，并且可以有效提高企业的盈利能力。同时由于区域客观环境不同，受地区的经济环境、投资政策、市场供因素的影响，将会产生不同的经济效益。选择区域分散投资的模式，在不同地区投资企业项目，可以避免特定地区及时期的市场需求变动对公司运营的影响，从而有效降低财务风险爆发几率，S房地产公司还可以实现区域合作的模式，与其他房地产公司进行战略合作，实现互利共赢。共同投资房地产项目，共享收益，分担风险，并充分发挥各自的优势，从而降低独立运营项目的风险。5.3经营风险防范措施5.3.1加强存货的管理企业想要得以良好发展，必须要对企业的财务状况进行实施监测和动态观察，加强对存货的管理，更加有利于企业的资本合理配置，推进公司的规模化发展以及战略决策的经济支撑。据上文数据表明，S房地产公司于2016-2020年存货所占总资产稳定在60%以上，存货所占比巨大，使得存货占用了公司大部分的资金，由于项目开发房屋销售长期不畅等问题，影响流动资金回笼，影响公司的日常资本支出，甚至阻碍资金流动。因此对于库存投资比例的合理配置是S房地产公司规避财务风险的关键举措，可以从以下方面来加强对存货风险的控制：建立完善存货管理制度，权责明确，具体分工到岗，积极开展管理人员专业培训，使其分工明确，作用机制得以积极运行，从而推挤组织间的良好协作与资源共享，提升机构管理人员的危机公关能力，使企业的存货成本得以有效控制，提高供应端利润，促进资本良好运行，从而有效降低由于市场及客户需求的不确定性而带来的财务风险。5.3.2提高核心产品竞争力对S房地产公司而言，要想提高自身的核心竞争能力，需要加强产品的创新力度，只有当S房地产公司能提供差异化的产品时，才能形成自身独特的竞争优势。对于S房地产公司而言，提供的产品不仅包括各大商品房，也包括与销售相关的配套服务和管理。当前，房地产公司提供的产品之间没有明显的差异，S房地产公司提供的产品的可替代性比较强，因此，S房地产公司应加大资金投入，提高自身的创新能力，以市场需求为导向，开发有别于公司房地产公司的差异化的产品，从而提高自身的核心竞争能力。除此之外，S房地产公司还可以在经营模式方面进行创新，可以加强与产业链中的上下游公司的合作，与上游供应商与下游重要客户之间建立良好的合作关系，从而为产品竞争能力的提高奠定良好的基础。5.4收益分配防范措施S房地产公司的外债金额较大，需要有效利用这部分资金来产生收益，同样如何进行收益的分配也关系到公司的持续经营，对于资产负债比率的把握是进行财务风险规避的重要举措之一，企业的资产负债率高，融资将会受到严重影响，公司应充分利用现有资源进行最优组合，实现内部流动资金分配明确，并充分利用利润的积累满足公司规模化发展的资本需求。制定科学合理、相对稳定的利润分配政策，既要满足公司的战略投资，实现公司的良性发展，又要兼顾股东、投资者等的利益，确保房地产公司现金流的顺畅流动。结合S房地产公司现状和外部市场现状，可以采用以下分红方式：当公司的年度业绩为平均水平时，可采用稳定、低占有率的股息分配方式。采取稳定的股息配比方式有利于公司的平稳运营，减轻运营资金压力，使投资收益得以回报呈正比。但当流动现金不稳定时，根据公司盈利情况进行非正常分配的股利，可以增加股权，稳定股价并塑造企业良好形象，增强了持股人员及投资者的信任度及接受热情。根据盈利情况，判断企业是否能具有持续增加收入的水平，从而分配一定比例的股份，应积极控制收益分配风险，充分考虑短期利益、长期利益，调动积极性，促进企业未来发展。结论论文主要通过对国内房地产行业财务风险的特点、财务风险对于房地产企业经营的影响、以及应对财务风险危机所应采取的措施展开研究，并得出如下几点结