房地产 -龙湖地产企业及经营模式研究

龙湖地产企业及经营模式研究——呈金融街控股有限公司2报告摘要n通过7S模型对于龙湖进行分析n结合企业特点寻找可借鉴之处307年实现强势破百后，每年皆取得新的规模突破•从2007年开始连续三年突破百亿，跻身全国前十的地产企业。成为西南首家年营业销售额突破百亿的房地产企业。115亿，全企业之一企业之一45企业规模迅速扩大，区域布局完善•土地储备量快速增加,截止2009年底，企业土地储备达到2172万㎡，较2006增加近11倍。•区域分布逐渐均匀，摆脱中西部单一布局带来的区域风险。地区城市建筑面积所占比例环渤海北京5,320,68724.50%沈阳青岛大连长三角上海4,194,56619.31%无锡常州杭州重庆12,204,46756.19%成都西安6龙湖财务指标呈现高成长、高盈利和高负债状态•高负债：在行业下行阶段，企业的财务链条紧绷，随时有可能破裂，*：核心净利润=净利润-（公允价值变动损益+汇率变动损益+一次性处----%7与行业领先企业比较，财务运营能力仍然具有优势2009年市值对比虽然上市一年不到，但是龙湖的市值评价较高，位于上市房企前列现金周转率对比现金周转率较高，财务杠杆使用娴熟。资金运用率高，企业保持快速发展。成本/利润坚持高端路线，利润率较高。注重成本控制，三费比例较低。8有效的价值管理，资本市场关注度高资本市场表现上市后机构评级保持90%以上的买入或者增持56.51倍超额认购•56.51倍超额认购•龙湖地产公开发售获57.5亿股有效申请，相当于超额认购56.51倍，冻结资金408.3亿元，创下同期内地房地产股之最。知名机构及富豪竞相追逐•在龙湖招股的过程中，除了获得新鸿基郭氏家族、陈发树等知名富豪出手认购外，施罗德、霸菱、Invesco1.9、汇丰银行、安联、高桥、奥氏等多家国际顶级投资机构追捧。纳入MSCI中国指数•龙湖于2010年5月26日被纳入MSCI指数。MSCI指数股以最具竞争力与盈利稳定的优质公司为核心，是最受机构投资关注的指数。龙湖是业内第八家获此殊荣的企业。报告数增持减持一个月805002两个月0002三个月0103460103六个月144303一年1443039产品品类清晰划分房产品受到市场肯定，形成“龙民”文化——上海龙湖滟澜山置业顾问顾小姐物业服务受到认可，企业形象得到提升•龙湖物业高薪聘请拥有国际酒店管理经验的高管，引入目前国际一流物业管理服务公司推行的“家政式管家”中国物业服务满意度领先企业20082009排名企业排名企业1中海物业管理有限公司1中海物业管理有限公司223深圳市万科物业管理有限公司3深圳市万科物业服务有限公司4上海陆家嘴物业管理有限公司4浙江绿城物业管理有限公司5浙江绿城物业管理有限公司5上海上房物业管理有限公司6深圳市鹏基物业管理有限公司6上海陆家嘴物业管理有限公司7北京达文（中澳）物业管理有限公司7重庆隆鑫物业管理有限公司8佳兆业物业管理（深圳）有限公司8北京天鸿宝地物业管理经营有限公司9北京市均豪物业管理有限责任公司9港联物业集团有限公司港联物业集团有限公司天津津滨联合物业服务有限公司榜单发布机构：由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家权威研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”在房地产行业中，龙湖的核心能力远远超越同业水平，具有一定稀缺性龙湖体现•清晰的、风格鲜明的、富有创新力的产品库•受认可的物业服务•体现客户感知的品牌•龙湖体现•清晰的、风格鲜明的、富有创新力的产品库•受认可的物业服务•体现客户感知的品牌•不吝成本地搭建人才高地在行业中•有产品品类清晰划分的公司不多•物业低质量服务非常普遍•客户体验感不强，靠供需不平衡买房•行业整体水平不高，人才严重制约企业发展-UP-DOWN7S7S更为全面、综合的房地产企业7s战略分析模型战略分析更全面、更细致战略分析更全面、更细致重视战略与资源的配合重视战略与资源的配合各环节战略决策更为协调各环节战略决策更为协调战略硬件要素与软件要素的综合配置战略硬件要素与软件要素的综合配置截止2011年龙湖的三大目标目标一：结算净利润达到30亿元目标二：签约收入超过260亿元目标三：投资性物业比重增至15%!!3、进一步完善业务结构，5至7年内完成建设并持有约200万平方米左右的投资性物业，把房——吴亚军i15龙湖地产从发展模式、区域选择、土地、产品、品牌以及融资六大方面进行战略管理，全面推动企业愿景实现发展模式发展模式区域选择区域选择土地战略土地战略产品战略产品战略融资战略融资战略龙湖认为战略必须在高周转和高利润之间进行抉择，龙湖更倾向于选择高利润，但也不放弃对周转速度的追求。2007年龙湖地产利润与周转关系图2009年龙湖地产利润与周转关系图总资产周转率总资产周转率总资产周转率总资产周转率龙湖2007税前销售利润率税前销售利润率税前销售利润率企业逐步加强商业物业的比重，实现稳定增长•龙湖十分依赖其住宅物业，其商业运营部分占其业务比重较小。•未来企业将会加强在商业部分的投资比重，力争不再单纯的依靠住宅物业，而形成住宅+商业的多元化企业计划在未来五年内，以不超过每年出售型物业15%的比例增加持有性物业商业物业运作铺开，初步采取“择优持有，少量出售”的模式2009年龙湖各商业项目业绩贡献度租金收入2009年龙湖各商业项目业绩贡献度租金收入北城天街97.70125,79663.50%西城天街96.1044,78722.60%紫都城9,7284.90%晶郦馆11,3885.80%停车场-9730.50%其他62.005,3032.70%总计／平均97.50197,975100.00%区域主题购物中心——主力店出租，其他店铺出售，例如：重庆紫城天街，2个主力店铺出租引进沃尔玛+百安居，剩下的商铺全部出售大型购物中心——所有商铺全部自主运营，例如重大型购物中心——所有商铺全部自主运营，例如重庆北城天街，主营商铺：法拉利、MINI、BMW、APPLE、UME影院、远东百货国际时尚生活新都会——所有商铺全部自主运营，例如重庆北城天街，国际时尚生活新都会——所有商铺全部自主运营，例如重庆北城天街，从主力店铺到其他皆为持有。主营商铺为国内外名牌在重庆的旗舰店社区邻里生活中心——所有商铺全部自主运营，社区邻里生活中心——所有商铺全部自主运营，例如：晶俪馆1、2、3馆。主营商铺为餐饮，家居展示龙湖区域聚焦战略：五项目标•龙湖不断完善自身区域聚焦战略，力争在每个城市中完成企业区域布局的要求。龙湖的扩张路径：西南区域——环渤海——长三角•龙湖实行区域聚焦战略，设定区域重心，均为一企业已由西南区域向外扩张进入环渤海及企业已由西南区域向外扩张进入环渤海及长三角区域。并且在西南区域深耕的同时，向西安辐射，扩大企业在中西部地区环渤海09年销售贡献率：34%中西部09年销售贡献率：53%长三角09年销售贡献率：13%龙湖区域聚焦战略：持续变化•龙湖在2004年之前深耕重庆，实行多业态多项目并联的运营模式，从2005年突破西南及进入成都之后开始进行全国化布局的步伐。NOWNOW区域聚焦战略三大优势运用业态与区域的双重平衡实现持续稳步发展，分散产业结构不均衡和区域周期不均衡所带来的风险•龙湖不断完善自身区域聚焦战略，目前已经调整为多业态多项目并联的业务布局，有组织有支持的第一运用业态与区域的双重平衡实现持续稳步发展，分散产业结构不均衡和区域周期不均衡所带来的风险在少于竞争对手城市布点的情况下运用多业态布局实现领先业务规模在城市领先与新城市进入产生冲突时，城市领先优先于新城市进入首选目标为具有历史文化积淀及大量人口导入的城市 目 目标城市•历史文化•交通运输•城市新移民•政治地位•国家特殊政策扶持进入城市政治地位截止至08年末常住人口（万人）历史文化北京首都3000余年的建城史及850年的建都史上海经济首都1888.46中国城市常住人口第一城市成都省会城市1270.6拥有2300多年的历史，西南重镇西安省会城市837.5217朝古都，中国四大古都之一重庆直辖市之一2839史称“三都之地”把握市场调整机遇，进入一线重点城市当时企业在重庆市场占有率较高，未来提升空间较小北京土地市场开始预热，尚处于历史较低价位全国房产市场经历了2004年的冲高后，调整在重庆十年已经积累了相当的开发经验和资金t全国房产市场经历了2004年的冲高后，调整在重庆十年已经积累了相当的开发经验和资金t受政策影响发生企业具有深厚的政府资源优势2005年同时进行企业具有深厚的政府资源优势2005年同时进行新增项目区位选择，集中城市次中心或新区区”、“全国科普教育基地”、“中国文化产业示范基地”实施产品差异化战略，开发高品质产品，产品与服务向高端延伸•从普通住宅到别墅专家，实现产品升级龙湖花园（1997-龙湖花园（1997-2001)香樟林（2001-蓝湖郡（2003- 精细化设计和施工，产品细节考虑周全•建筑不张扬但是富有艺术格调，以品质感获得中高端客户的认可。产品之“精”,层次分明，大面积绿化营造欧美高,灰色的色调和暗红色的砖墙、灰色产品之“细”打造标杆产品，树立多业态高端专业品牌商业地产——龙湖天街华夏柏欣（TCBL）经营管理顾问有限公司项目运作国际化视野与丰富经验的专业团队，凭借其全球化的视野，势必引导龙湖商业运营团队迈向国际化平台。美国黑里尔（HILLIER）设计事务所整体规划HILLIER作为目前美国最大的建筑设计公司之一，运用全球顶尖智慧，结合本地精神，规划龙湖•西城天街260,000㎡城市综合体，将冠绝西城。伍兹贝格（WoodsBagot）建筑设计公司购物广场设计伍兹贝格是一家有着137年历史、涉足多个领域的国际性建筑设计公司，运用最先进的设计理念、极富创意的空间布局和引用环境美术设计元素，打造一个年轻、时尚的国际化生活购物广场。住宅地产——龙湖三千城间间全方位打造龙湖品牌形象企业的质量标准应略高于行业标准、企业的质量标准应略高于行业标准、慈善国家标准以及市场期许标准。捐赠30万元，创办希望小学2006捐赠30万元，兴办希望小慈善国家标准以及市场期许标准。捐赠30万元，创办希望小学2006捐赠30万元，兴办希望小产品责任物业景观草地、长叶植被、球状灌木、大灌木和乔木组成了层次强烈的院落景观和步道景观。引入“管家式服务”打造高端物业管理品牌形象20042005捐赠43万助学基金学2006向重庆聋哑学校捐赠20万元2007捐赠100万元用于抗洪救灾2007向2所贫困小学捐赠50万元200810万元用于雪灾救助2008捐赠50万元用于文物保护2008产品责任物业景观草地、长叶植被、球状灌木、大灌木和乔木组成了层次强烈的院落景观和步道景观。引入“管家式服务”打造高端物业管理品牌形象20042005捐赠43万助学基金学2006向重庆聋哑学校捐赠20万元2007捐赠100万元用于抗洪救灾2007向2所贫困小学捐赠50万元200810万元用于雪灾救助2008捐赠50万元用于文物保护2008捐赠700万元由于汶川地震龙湖集团企业形成3+X+F的战略融资格局•以工行、农行、建行三大国有银行结合招行等商业银行为融资基础格局,同时与国际性金融机构进行战略合作在原有融资框架基础上，拓宽融资渠道，通过公开市场加大融资力度2007年，龙湖地产委任花旗和摩根士丹利为上市保荐人。IPO拟筹资10亿美元。龙湖公司在前期做私募希望引进更多的战略投资者,但市场下调使得投资机构都变得很谨慎,公司上市工作并不如预期理想,所以被迫暂缓上市进程。2007年4月，龙湖联合ING拍下成都航天通讯地块。龙湖在上海龙湖滟澜山项目上的权益2007年4月，龙湖联合ING拍下成都航天通讯地块。龙湖在上海龙湖滟澜山项目上的权益仅为20%，80%股权为国际基金COFISRL拥2009年5月发行企业债前，龙湖拥有2009年5月发行企业债前，龙湖拥有银行授信230亿，尚未使用授信尚有1002009年10月，龙湖获得中国农业银行180亿元的授信，双方将在房地产开发贷款、经营性物业抵押贷款、并购贷款等多个方面开展广泛合作。2009年5月5日，龙湖在上交所公开市场发行14亿元企业债，债券信用等级为AA级，期限7年，债券在存续期内前5年票面年利率为6.7％。懂得进退，择机上市外部环境经济环境始于2007年的美国金融危机在2008年将全球经济带入下行的轨道中去。全球经济已经开始呈现复苏迹象，金融市场正在愈合由危机所造成的创伤，绝大多数国家在09年下半年及10的增长将"由负转全国楼市进入2008年，楼市悄然发出的新信号，使得曾经一路高歌猛进的房价涨幅开始趋缓进而回落，而“价滞量缩”成为当前楼市的“标准样式”，房地产市场开始进入高位调整2009年房地产市场快速回暖，企业销售业绩不断攀附新高。香港股市由于国家宏观调控力度的加大，市场持续震荡，香港地产股大幅下挫。香港资本市场已不再看好内房股，此间上市的富力、碧桂园、世茂、绿城等一系列中国民营地产股开2009年前9个月，香港股市的集资总额为3643亿港元，同比上升100%。交易所买卖基金平均每日成交额为20.32亿港元，同比上升16%，国际资金持续流入香港。土地储备-土地储备能够支持公司未来4-5年开发之资产状况资产合计244亿元（截至2007年年底）资产合计325亿元（截至2008年年底）销售数据2008年实现销售108亿元2009年前三季度实现销售137亿元，全年预计能完成180亿元左右的销售额。上市结果暂缓上市通过ipo聆讯家族集权与职业经理人之间取得管理权限的平衡执行董事人名职务进入企业时间学历曾任职企业吴亚军董事长兼首席执行官1994西北工业大学导航工程系重庆佳辰经济文化发展有限公司林钜昌首席财务官2006香港大学理科学士美林证券（亚太区）研究部的副总裁房晟陶首席人力资源官2005欧洲工商管理学院工商管理硕士宝洁（广州）有限公司高级人力资源经理陈凯运营及投资发展部总经理2008浙江大学建筑系硕士华润置地有限公司执行董事及副总经理秦力洪客户及公司品牌部总经理2008北京大学国际关系学院法律硕士广州宝洁有限公司市场推广部高级管理层樊琦成都业务总经理1994四川轻化工学院管理工程系重庆市江北区石门税务所赵男男上海及西安业务总经理2001重庆建筑大学管理工程专业重庆住宅建设有限公司邵明晓北京业务总经理2006中国人民大学经济学硕士学位航宇经济发展有限公司（北京首都创业集团附属公司）周德康重庆业务总经理2005重庆建筑大学建筑工程学院重庆市规划设计研究院建筑所李军沈阳业务总经理2006北京工业大学格金国际地产咨询（北京）有限公司冯劲义无锡及常州业务总经理2008长沙交通学院上海康桥半岛（集团）有限公司佘远莲财务总监2006香港中文大学工商管理学士学位和记黄埔地产（上海）有限公司“操心文化”与超精细化管理企业家精神职业经理人超级员工价值体系企业家精神职业经理人超级员工价值体系++统构项目绿化采用颜色鲜艳的花卉北京龙湖滟澜山上海龙湖蓝湖郡企业女性领导人的独有性别特征，造就了龙湖产品温柔、婉约的特质项目绿化采用颜色鲜艳的花卉北京龙湖滟澜山上海龙湖蓝湖郡项目宣传页面链接选择动物等图标，宣传语用散文诗的形式细节决定成败，龙湖物业精细化服务无可匹敌优质服务优质服务龙湖物业酒店式标准花盆背后依然干净外墙装饰一尘不染人才标准要求明确，选择企业“同路人”道德n守法廉洁道德n敬业价值n成功＝宁静的心灵+人生的目标价值行为n信息的传递、沟通、处理工作上行为者n不能适应公司发展要求，难以胜n与公司行为准则、企业理念不相两大人才来源，优势互补内部：不同业务板块定制培养计划，避免人才选择失误三大子弟兵培养计划三大子弟兵培养计划榜样的力量内部：确立入职引导人制度，培养龙湖需要的人才榜样的力量引导新进员工成为“职场人”引导新进员工成为“职场人”更重要的是成为“龙湖人”方法方法引路人选择引路人选择典型案例典型案例外部：应对企业发展选择“同路人”段，公司需要有“背景”段，公司需要有“背景”力“双维度，三大序列”晋升计划，激励员工•龙湖将员工从纵向和横向两个维度进行•纵向发展通道是指员工在本领域内，朝更专业的高层级发展的通道•横向发展通道是指员工水平层级跨领域的职业发展通道•龙湖将员工从纵向和横向两个维度进行•纵向发展通道是指员工在本领域内，朝更专业的高层级发展的通道•横向发展通道是指员工水平层级跨领域的职业发展通道总经理副总经理主管正式经理专业技术人员管理人员行政人员法务中心体验中心营销中心客户中心公共事务及行政中心物业中心战略及营运中心产品中心工程技术质量中心商务运营中心信息中心会计中心风险管理及内部审计中心投融资中心绩效考核中心招聘中中心龙湖组织架构条线分明，形成“一室四部十七中心”的总线职能式组法务中心体验中心营销中心客户中心公共事务及行政中心物业中心战略及营运中心产品中心工程技术质量中心商务运营中心信息中心会计中心风险管理及内部审计中心投融资中心绩效考核中心招聘中中心总经理室投资发展中心通过权变管理达到组织结构最优化•经过历次改革调整，终于形成投资及运营发展部、人力资源部、客户及公司------->2008年,'------->2008年,'管理项目进入营销阶段后的所有事务龙湖集团客户及公司品牌部运营及投资发展部财务部人力资源部实现总部集权，战略及运营中心是企业内部最为重要管理项目进入营销阶段后的所有事务龙湖集团客户及公司品牌部运营及投资发展部财务部人力资源部统管项目进入营销阶段前的所有事务各城市公司基本构架战略及运营中心各城市公司基本构架战略及运营中心总部占主导决策权，项目经由PMO系统后需交由总部审批企业产品核心竞争力人总部占主导决策权，项目经由PMO系统后需交由总部审批企业产品核心竞争力人 投资论 投资论证设定项目基准项目指标 集团运营体系集团运营体系 系公司一二三级计划管理个人计划管理头寸保证防范风头寸保证防范风险提高资金运营效率实现预定收益指标实现预定收益指标投资决策流程，从土地储备计划制定伊始，联合土地、市场、研发、工程、采购部等职能条线，上报董事会批准，经过审核方能拿地三年土地储备计划土地信息收集发展部项目预案研发部土地信息收集发展部项目预案研发部项目计划工程部成本估算造价采购部市场调研及定位市场调研及定位营销部投资测算模型——投资分析专员投资测算模型——投资分析专员完成上会资料 否上会资料初审→是否通过 否上会资料初审 上会资料批准及上报 上会资料批准及上报上会资料复审是否通过上会资料复审 投资论证及决策通过修改后重报通过修改后重报否决签订土地合同签订土地合同参与投标/拍卖/签订土地意向书收益跟踪，每月均对项目收益进行测算，力求提高资金运用效率，使集团明白资金流向，为后续资金注入提供依据告告地区公司解释原因地区公司解释原因并提出改进措施地区公司提交书面报告益!提请投委会重新审提请投委会重新审查投资分析模型—从项目立案到收集资料到后续开发过程中，对可能出现的问题点提前预估，预设解决方案项目基础资料——项目预案!项目开发分期↓项目销售计划↓项目回款计划项目付款计划项目融资计划项目税费计算及支付计划留存资产租赁计算项目回款计划项目付款计划项目融资计划项目税费计算及支付计划留存资产租赁计算项目资金来源及运用表项目收益评价指标↓项目敏感性分析项目敏感性分析PMO体系—“强组织、弱项目”，PMO实现集团与地区公司有效互动•从管理层面看，PMO系统实现集团对各地项目的有效监控•从运作层面看，PMO系统大幅提高项目运作的效率和各方协调性人人人人人人人人人预案决策及项目启动均需反复审视及推演，设立关键节点，明确职责与权限，各部门集中力量统一攻关22规范会议管理，形成流程化体系,分为非运营的例行会议及拿地投资项PMO预案决策会PMO项目启动会阶段成果审查会PMO关键决策会半年年度总结会PMO月度运营会项目周例会办公周例会高层座谈会半年年度总结会年度总结会每周一PMO预案决策会PMO项目启动会阶段成果审查会PMO关键决策会半年年度总结会PMO月度运营会项目周例会办公周例会高层座谈会半年年度总结会年度总结会每周一跨部门研讨会管控权责明确，集团、分公司、部门、个人各司其职，逐层分解执行!!计划管理体系条线分明，以“六率五报告”的形式呈现，清晰反映项项目周报及项目周报及项目月报部门月度报告（重点）计划编制及审批项目基本信息项目团队信息（主要责任人）项目负责人评价项目周例会月度运营会（重点）计划编制及审批项目基本信息项目团队信息（主要责任人）项目负责人评价项目周例会月度运营会计划调整个人月度计划编制个人月度计划总结个人月度总结点评团队成员向负责人提供计划，项目负责人与成员反复更改及编制，完善项目启动运营提供计划编制的信息提提供计划调的信息项目启动决策会月度运营会项目负责人计划编制飞------------计划反馈反馈点评------------>项目月度报告提交PMO项目计划调整-------------------->反馈点评项目团队成员----------------------------------->提供计划编制的信息提提供计划调的信息项目启动决策会月度运营会项目负责人计划编制飞------------计划反馈反馈点评------------>项目月度报告提交PMO项目计划调整-------------------->反馈点评项目团队成员----------------------------------->•主角：项目负责人•通过项目决策启动会的项目•主角：项目负责人•通过项目决策启动会的项目•项目全景计划•项目计划最新版本•及时在线反馈意见•每月调整•计划编制调整个人月度计划管理模块•个人月度计划提交•计划会鉴•月度总结提交•月度总结评价公司项目计划管理模块集团关键节点计划集团关键节点计划阶段成果计划项目一级计划项目二级计划项目三级计划项目三级计划动态成本跟踪及管理，从部门到项目，以小带大，形成清晰流程达到全方面的节约成本的目的 部门费用管理项目目标成本管理 部门费用管理编制计划任务↓计划任务管理 合同执行管理付款审批成本归集付款审批成本归集固定资产管理动态成本监控管理动态成本监控管理由于形成住宅标准化，同系项目可复制度较高，因此企业动态成本与实际成本偏离较小合同拆分合同变更拆分无合同付款拆分日常报销拆分手工拆分手工拆分无合同付款拆分日常报销拆分对应金额本-10.18%各地区公司摸底各地区公司摸底集团与分公司上下联动，杜绝分公司滥用资金或资金未能及时注入所影响项目开发的可能性每月5日前，地区公司报送24个月滚动资金计划及上月总结年度预算批准及下达每月5日前，地区公司报送24个月滚动资金计划及上月总结年度预算批准及下达预算启动，集团下达编制模板及指导意见集团财务部汇总及平衡，下达各地区公司的预算启动，集团下达编制模板及指导意见集团财务部汇总及平衡，下达各地区公司的月度资金计划地区公司修改后上报地区公司报送三年发展规划及预算地区公司报送三年发展规划及预算集团财务部初审及下达微调意见年度资金的预算及下达预算及资金计划管理，保障公司资金的稳健运行，同时提高资金使用资金计划如何编制 资金计划如何编制 按时间分为年度资金计划、月度资金计划和项目整体资金计划；按主体分为公司资金计划、部门资金计划资金计划管理流程所有的付款申请都应有相应的资金计划合同付款原则上以合同约定为准资金计划管理的意义保障公司资金的稳健运行，同时提高资金使用效率集团地区公司否是项目完成后，系统的实现流程化知识管理归类体系，补充成为知识库集团地区公司否是是改进之道改进之道否否议是审是审荐给PMO会议否是荐给PMO会议否是团分分是是施是决定知识对集团影响程度集团知识专员判断是否有是施是决定知识对集团影响程度集团知识专员判断是否有否否否企业开发项目增多后，建立高效管理体制将助于企业打破瓶颈，实现快速成长。高效管理一方面表现为实行有效的管理体系•制度制定与流程梳理•知识管理和资源共享•一级进度计划管控 集团 集团•项目预案审核与控制•项目进度计划审核与控制 地区公司 地区公司•项目质量与阶段性成果审核与控制•项目投资收益监控与应对建立信息化管理平台将有助于实现企业高层对战略的执行、监督、考核的全面贯彻，通过平台实现上层的集权管控$ 台现金流管理现金流管理$$$库历经多年积累，打造企业产品中心，构筑产品核心优势•企业从成立伊始就开始有意识的收集、积累全国甚至全世界优秀的景观、外专人分类分析比较修饰，统一入库全国数百员工实地专人分类分析比较修饰，统一入库全国数百员工实地观看项目所在地楼盘，拍摄图片海外专业设计事务所海外作品海外专业设计事务所海外作品国内专业设计院成功案例高层进行同业互访公司自身在全国异高层进行同业互访公司自身在全国异地已成功实施的案例三大产品战略，实现快速复制与产品创新双重功效积木理论•建立标准化模块为基础的产品库，通过模块个性化组合的积木搭建方式，有效解决了产品快速复制和中高端客户对产品独特性要求的矛盾。突出景观优势/•龙湖独有的五重景观体系和坡地景观成为龙湖一线城市项目的标签，加大了龙湖项目的差异化特征，成为龙湖产品核心。产品创新•产品品类不断创新、升级，加强产品独特性，满足客户随着物质水平提高后对高品质住宅的更高追求。积木理论——个性组合，快速复制和个性化矛盾的化解之道理论模型产品库中模块组合一产品库中模块组合二实际应用北京花盛香醍售楼处北京香醍漫步售楼处•龙湖通过产品模块研发，形成自身产品库。通过标准化模块个性化组合方式能够在快速复制的基础上不断调整项目局部效果，给客户以新的感觉，花盛香醍和香醍漫步售楼处的个性化组合主要通过调整景观模块局部软景变硬景来达到空间和意境的调整，有效缓解了客户参观时产生的同一感，提升了客户对产品独特性的认同感，产品创新流程化——90%的复制+10%的创新10%创新方式实际应用上海龙湖郦城上海龙湖滟澜山突出景观优势:五重景观体系和坡式景观成为龙湖标签，打造产品核心一重景观：草地五重景观四重景观：大灌木三重景观二重景观：长叶植被五重景观体系：草地、长叶植被、球状灌木、大灌木和乔木组成了层次强烈的院落景观和步道景观。产品模式化，打造龙湖标准在别墅项目中，优先使用颜色鲜艳的小雏菊上海龙湖滟澜山上海龙湖蓝湖郡北京香醍漫步在别墅项目中，善于利用天然河道，打造浅滩、流水上海龙湖滟澜山上海龙湖蓝湖郡北京龙湖滟澜山在地中海别墅项目中，花盆皆使用渚色陶制花盆上海龙湖滟澜山上海龙湖蓝湖郡北京龙湖滟澜山在别墅项目中，小区道路边的灯俱为六角铜灯在别墅项目中，小区道路使用红砖石拼接上海龙湖滟澜山71上海龙湖蓝湖郡上海龙湖滟澜山在别墅项目中，小区道路边的灯俱为六角铜灯在别墅项目中，小区道路使用红砖石拼接上海龙湖滟澜山71上海龙湖蓝湖郡上海龙湖滟澜山上海龙湖蓝湖郡在别墅项目中，小区道路主打文化石，由专人手工打磨在项目中，小区道路不见土，大树底部铺放鹅卵石或仿树皮上海龙湖滟澜山上海龙湖蓝湖郡上海龙湖滟澜山上海龙湖蓝湖郡企业融资手段极为丰富，与金融机构合作十分积极项目合作银行贷款与国内信项目合作银行贷款与国内信托合作与国际房地产信托基金商业物业的反复抵押为企业赢得资金周转，并分享地价稳定增长西城天街注：2009年龙湖发行企业债，再次以龙湖西城天街裙楼负三层至第五层商业房地产的房屋所有权和土地使用权作为抵押物，融资14亿。龙湖物业管理已成为国内第一物业管理专家，小区缴费率高达95%•龙湖服务，秉承“善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，以细节感动客•目前市场上大部分物业管理公司缴费率为72%，万科是业内公认物管领先企业，好差√√√√√√√√√√“善待你一生”、“三个较高于”体系√√√√√龙湖物业服务实现产品生命的延伸，真正体现“善待你一生”的宗旨严格统一的工作规范：清洁工作有严格工序，社区内楼梯扶手、木条凳等需抹方向和工序有明确规定，小区道路每天要用拖布拖垃圾箱上烟玩里的烟头不能超共空间的玻璃上不能出现手纹印；特约钟点工上门客户至上服务体现：为了保证特约钟点工的服务质量，物业公司对交回的严格统一的工作规范：着装和个人仪表有严格规定，确保保安工作人员的工作客户至上服务体现：不能和业主发生争执，要周到、公正地处理纠纷，应急严格统一的工作规范：草长不得超过10厘米；每平方米杂草不能超过5株；不有明确规定；对各种植物的选配搭配要考究到四季有花（且夏天要清雅），客户至上服务体现：接管社区前一两年属保洁调整期，不停与业主沟通、进行调整，进入下一季进行补栽补种等