【X房地产项目合作开发中的风险现状调查探析10000字（论文）】

X房地产项目合作开发中的风险现状调查分析目录TOC\o"1-2"\h\u26175X房地产项目合作开发中的风险现状调查分析 121028关键词：房地产项目；合作开发；风险管理 116614一、X房地产项目合作开发中的风险现状调查概况 327581（一）调查背景 36802（二）调查对象 3507（三）调查目的 310807（四）研究方法 410130（五）研究过程 422787二、X房地产项目合作开发中风险现状 525880（一）X房地产项目简介 518638（二）X房地产项目风险管理现状 72617三、X房地产项目合作过程中风险分析 913058（一）项目选择阶段的风险分析 106524（二）意向合作阶段的风险分析 113008（三）项目合作阶段的风险分析 1111082（四）项目退出阶段的风险分析 1329530（五）项目各阶段的风险评价 1318966四、X房地产项目合作开发中风险应对策略 154172（一）项目选择阶段风险应对措施 166358（二）项目合作意向阶段风险应对措施 1632355（三）项目合作阶段应对措施 1724108（四）项目退出阶段应对措施 179137结语 18摘要：为了更好地了解房地产项目在合作开发过程中的风险，最先调查了项目案例的现状，在充分了解项目的基础上，详细地分析了项目选择阶段、项目合作意向阶段、项目进行合作阶段以及项目退出阶段的风险问题，结合房地产项目的实际状况，从而进一步探讨项目合作开发中风险的应对措施。最后，找出能够有效降低项目风险，有效地提高项目的风险管理水平，对项目的销售、运营及开发时机等方面进行控制。通过具体的案例研究，在一定程度上可以增加人们对房地产项目风险管理的了解，并在实际的项目实践过程之中应用相关的知识。关键词：房地产项目；合作开发；风险管理引言：近些年来，我国的经济正在快速增长，房地产行业正朝着正确的方向发展，是国家经济的一个重要基础。市场和环境是不断变化着的，给房地产带来的问题不可避免，比如开发周期、经济环境、经营管理等都会对房地产项目的开发产生一定的影响，而且有些因素人为不可控制，不稳定因素较多。因此，有必要研究和分析目前合作房地产项目开发中的风险情况。此次着重研究了房地产项目在合作开发过程中的风险现状和对策，第一部分是对X房地产项目的调查背景、目的、方法、过程进行概况，第二部分是对X房地产项目中的风险现状进行简介，第三部分是对X房地产项目各阶段出现的风险进行分析，最后是把实际案例结合在一起，对各阶段项目的不同风险和风险应对方法进行分析。对于房地产项目在合作开发过程中出现的风险，从而发现房地产行业目前存在的问题，最终提出了适当的解决方案，希望能够在房地产行业中献出一份力量。

一、X房地产项目合作开发中的风险现状调查概况（一）调查背景最近几年来，我国经济呈现快速发展的状态，住房的需求也在逐步地增加，房地产业已经形成了一个完整的市场。一个房地产项目的整体开发周期约为2年，一些大型房地产项目需要3-5年，复杂的城市项目需要8-10年。房地产项目共同开发的整个过程，不仅开发周期长，而且投资金额大，同时也存在多种不可控的因素，是一项高投入、高回报、高开发风险的活动。在宏观形势下，我国房地产市场价格不断增长，市场的投资增长率过高，由此经济环境非常具有挑战性。再加上房地产项目的特点是开发周期长、投资大，整个开发过程受到各种风险因素的影响。多种因素会严重影响整个建筑项目，因此风险因素需要提前识别、评估和解决。除此之外，施工单位必须做好风险的监测，及时发现存在的风险因素并采取有效的应对措施，以确保顺利进行施工过程。（二）调查对象为了解X房地产项目开发合作中的风险现状，对X房地产项目进行了简单的调查分析。调查的对象为项目有关的负责人，调查内容主要是关于房地产开发项目各个阶段的风险对其项目的影响。（三）调查目的从理论意义上看，X房地产项目作为研究的对象，分析、识别与应对该项目合作开发过程中出现的风险因素，能够充实我国房地产项目风险应对措施的内容。此外，还识别和评估了X房地产开发项目各阶段出现的风险，并且采取了积极有效的措施，合理运用风险管理手段来降低房地产项目的损失。（四）研究方法（1）文献查阅法：在项目的当前研究中，查阅了诸多有关房地产项目合作开发中风险的文献，并且深入研究了国内外专家和研究人员的相关研究成果。文献综述的范围包括学校图书馆中有关房地产项目风险管理方面的书籍、在线网络资源和期刊数据库。为研究X房地产项目创造了良好的条件。（2）案例法：作为具体对象的X房地产项目，实际的案例分析填补了单调的理论分析，让整个研究更具有说服力。（3）专家调查法：不仅对X房地产项目的情况展开了调查,还要调查和询问项目的主要负责人,更加深入地掌握项目的相关建筑资料,从而有助于辨识X房地产项目各阶段出现的风险并控制风险。（五）研究过程此次回收的调查问卷共20份，为X房地产项目的相关人员，调查问卷即为本次论文的附件。问卷调查的结果为论文的撰写提供了信息，但本次的分析基于调研，问卷调查的具体实施过程分为以下三个阶段：（1）前期准备阶段通过在图书馆查找相关资料、搜集网络信息，初步了解了X房地产项目合作开发中的风险现状，编写调查问卷，以便实地走访时发放问卷。（2）实地调研阶段选取房地产开发项目X作为研究对象，通过实践经验和理论考察，从项目选择阶段、合作意向阶段、项目合作阶段和项目完成阶段的风险识别、评估和应对等方面对X房地产开发项目的风险管理进行了详细的分析和探讨，发放调查问卷并及时回收。（3）总结分析阶段通过对回收的调查问卷进行科学汇总并整理，得出X房地产项目合作开发中风险现状，分析合作开发过程中存在的问题，由此提出合理的建议与对策。二、X房地产项目合作开发中风险现状（一）X房地产项目简介1．项目概况X房地产项目作为研究对象，定位打造高品质小区。该项目对区域的整体规划、配套设施以及环境建设要求十分严格，在最大程度上满足住户的生活需求。其家庭式温情模式，激发了住户对生活的热爱与激情，充分体现了以人为本的思想。X房地产开发项目既能够享受城市的繁华，又可享有青山绿水、别墅花园的生活品质，确实是一个不错的选择。位于苏州相城区北部的X房地产开发项目，靠近4号线的安元西路站和2号线的蠡口站地铁站，交通十分便利。该项目周围有很多便利设施，小区自带美好荟商业中心，还有在建的商业邻里中心和梦世界，大型购物中心和超市可以满足住户的基本生活需求。相城区行政中心的优越位置，使其与苏州大学园等相连，教育配套完善，有较高的发展潜力。X房地产项目住户大多数为中高端的客户，较高质量的生活品质，房屋设计的类型主要是联排别墅及花园洋房。室内为简洁宽敞的设计，其中主卧客厅的布置在房屋的南侧，满足了住户对阳光、通风等要求，另外错层的设计能够使住户体会到花园洋房的魅力。立面处理方面考虑了单个建筑和行的变化，形成了一种有序统一的花园城市风格，项目内部的绿色景观能够体现出自然和居住的舒适感。X房地产项目的区域位置及周边环境如图1所示。图1X房地产项目区位图2．项目规划X房地产项目分期设计开发的，总共有两期的花园住宅。项目于2015年9月开始建造，于2018年9月完成项目的运作，开发周期3年。该项目的规划占地面积约为14万平方米，规划建筑面积约为52万平方米，用地类型全部为住宅用地，容积率为3.0，绿地率为37%。其项目共有29栋楼，共设计居住数量为4710户。X房地产项目规划情况如表1所示。表1X房地产项目规划情况名称数值项目开工时间2015.09项目竣工时间2018.09物业类型普通住宅项目规划占地面积138600㎡规划建筑面积520000㎡设计总住户4710户容积率3.00绿地率37%楼栋数29栋项目计划总投资额24.34亿元银行贷款额5亿元均价1.7万元/㎡物业费2.46元/平方/月土地成本17.12亿元工程投资2.596亿元3．合作各方介绍（1）资金方万科地产于1984年成立，经过多年的发展与努力，现在已经成为领先提供商，为中国城乡建设和生活服务提供了方便，常年占据中国房地产市场各项指标前列，不折不扣的房地产行业标杆企业。（2）参与方万科苏南物业以其优质的管理服务和团结合作的企业团队，培育、发展和扩大了客户群体，成为苏州物业管理行业中最具标准、最具影响力的品牌。（二）X房地产项目风险管理现状对于风险管理制度，X房地产公司制定标准比较规范，在风险管理过程中使得X房地产项目的风险管理人员具有一定的管理基础。为了能够顺利实施该项目，成立了专项小组，由副总经理专门领导，结合项目的指挥机构图，对工作员工进行风险管理培训，提高员工对风险防范的意识。指挥机构如图2所示。副总经理副总经理总工程师总工程师销售部行政部开发部工程项目部财务部销售部行政部开发部工程项目部财务部合同组投资组合同组投资组对内业务组对外业务组工程项目组风险管理组对内业务组对外业务组工程项目组风险管理组图2X房地产项目指挥机构图1．运用SWOT法进行风险因素分析根据有关风险管理的信息，结合工程的实际情况，采用SWOT方法对X房地产项目的风险因素进行了分析，并总结了出项目的风险管理现状。（1）X房地产项目的优势分析作为X房地产项目的开发公司，具有雄厚的经济实力，在业内享有较高的知名度和行业认可度。因此能够很好的保证项目的建设与运行，在交易市场上由其开发的楼盘炙手可热。另外，X房地产项目地处苏州的相城区，配套设施完备，位置的优越使其交通优势明显，绿化率较高，推广的房屋类型大多能够满足当前购房者的需求，项目优势优越。（2）X房地产项目的劣势分析X房地产项目的周边区域，有着较多的在售和未开发房地产项目，如嘉镜天成花园、金御华府、橡树湾花园等楼盘，与周边区域相比竞争较为激烈。另外一方面，没有专业的商业运营团队来组织该项目，相对老式的物业管理理念，难以应对新的业态和要求。（3）X房地产项目的机会分析X房地产项目所处相城区，是苏州重点建设项目的区域之一，由政府的规划文件，在苏州郊区重点发展中心城镇，X房地产项目位于活力岛板块，区域的规划起点高，区位优势较为明显，具有较大的升值潜力与空间。（4）X房地产项目的威胁分析X房地产项目主推的房型为60-90㎡的两房和三房，对一些首次购房者有着较大的吸引度，但由于该新城建设的时间较长，已经在该区域范围内购房的业主，大多数有置换需求，因此该项目显然达到这部分人群的住房需求。除此之外，该项目周边有较多的成熟社区，所以征地成本相对较高。综合上述内容得出，如表2所示。表2X房地产项目SWOT分析表优势（Strengths）机会（Opportunities）开发经验比较丰富开发模式灵活周边环境优越，区域优势明显交通便捷，离地铁站近区域规划起点高弱势（Weaknesses）威胁（Threats）缺乏经验丰富的运营团队物业管理的理念较为落后周边的楼盘较多竞争较为激励2．采用专家调查法对风险因素进行分析访谈是通过发放问卷进行的，对每个人的调查时间大约为10-20分钟。在访谈或问卷调查的方法中，将项目简介、土地相关指标以及目前的市场调研报告等背景资料，传达给每位工作人员，主要是针对管理人员关于X房地产项目的风险管理以及各阶段的主要风险因素，让他们阐述房地产项目风险管理的全过程，对项目进行反思和建设性意见。这些意见将被收集起来，并归纳为房地产项目每个阶段产生的风险的详细清单，这些风险将根据其重要性进行相应分类。对X房地产项目的实际情况进行更真实有效地了解，通过专家问卷调查和打分的方式，找出存在的问题或不良因素，结合前期对房地产项目的相关文件和技术记录的查阅，初步地了解X房地产项目和风险管理，在此基础上确定了本次调查的目的和大致方向，并通过发放问卷对可能的风险进行了落实。三、X房地产项目合作过程中风险分析每个房地产项目都有一个特定的发展阶段，划分阶段的要求与项目相适应。对比和总结参考文献，房地产项目X的整个生命周期的整个过程分为四个阶段，其顺序是项目选择阶段、项目意向合作阶段、项目合作阶段、项目退出阶段。（一）项目选择阶段的风险分析1．宏观市场及政策风险（1）政治环境风险房地产开发商在投资前应充分考虑国家政策、经济趋势和市场环境。如若在社会动荡的情况下，房地产的建设周期越来越长，成本越来越高，，房地产这样的固定产品上投资量小，所以开发商的利润空间很小，宏观环境间接影响了房地产项目的开发建设与未来销售。X房地产项目的宏观环境非常好，我国的社会形势也很稳定，难以构成风险。（2）市场供求风险投资大多数进行在房地产市场繁荣的时候，但不排除项目建设完成后，房地产市场可能会出现的销售价格下降的情况，这样一来开发商将会面对巨大的财务损失。X房地产市场处于供过于求的状态，导致房屋销售积压，因此X房地产项目在这个阶段会面临一些风险。2．项目本体风险（1）建设条件风险在开发房地产项目之前，都会对该项目所处的地块进行勘测。在测量过程中，如果出现较大的误差，其测量的结果直接影响着施工的效果，对后期的施工将会造成很大的困难。对于X房地产开发项目来说，房地产项目单位在勘察过程中对地质勘察方法的选择不正确，造成勘察报告与实际土质的分布差异较大，难以支撑项目后期的基坑设计和支护技术，会导致较大的安全隐患。（2）城市规划调整风险城市规划是基于政府引导进行的，X房地产项目位于江苏省苏州市活力岛，依靠重大交通建设和经济项目，新城的建设对X房地产项目带动作用显著，彻底改变目前郊区分散的结构。其产品类型是花园洋房类的住宅产品，在市场上越来越受到青睐，在环境舒适度方面有着很大的优势，而且也有升值潜力，投资风险较小。（二）意向合作阶段的风险分析1．法律方面的风险在其建设和施工过程中，X房地产项目可能遇到有关的房产政策、贷款利率和相关的法律政策等变化，在一定程度上影响了X房地产项目各自共有利益的相关方。所以政策风险还是可能会导致一系列问题的发生。在X房地产开发项目意向合作的这个阶段，很大可能上会涉及到一般性的相关法律法规，除此外还有其他建筑行业在行政管理中的特别规定等,由于部分的法律法规没有得到特别的完善,就可能会导致后续问题的发生。2．财务类风险X房地产项目是由万科通过招标、拍卖、挂牌等方式获得的，在合作意向的谈判过程中，万科公司有着较为强烈的经营意向，项目合作各方都是上市公司或行业内的标杆企业，因此各方均不存在道德上风险。而对于项目的销售公司和物业公司来说，该项目是通过招标、拍卖、挂牌等方式取得的，土地本身不存在上述的法律风险，而且该项目是刚刚获取的，基本上不存在证照风险，主要的风险为:项目资金风险和项目分工约定不明风险。（三）项目合作阶段的风险分析1．项目融资风险大量的资金要投入在房地产项目建造的过程中，房地产开发商筹集资金大多通过银行贷款。在项目的建设阶段，土地被抵押给银行以获得贷款；在项目开盘后，业主首付款的支付用以偿还银行，之后每月按揭还贷剩余部分的款项。资金是否筹措到位，关系到X房地产项目能否按计划进行。此外，施工设备是否按时到位、材料储备是否充分、人力资源是否到位也会直接影响到房地产项目的顺利开工。2．项目本身的管理风险（1）项目定位及开发时机开发时机风险是指在当前的政治、社会和经济条件下，一个房地产开发项目能否进行，是否会给公司带来风险。在项目开发过程中，多数房地产公司为了解决资金问题，选择向银行借款或者寻找联合开发的伙伴。因此，采取合理的融资方式，不但可以解决企业的建设融资问题，还能够降低融资成本，减少X房地产项目建设过程中的不确定性风险。X房地产项目建设计划的总投资额为24.34亿元，能否获得足够的建设资金是X房地产项目成功的关键，X房地产开发项目的融资协议、融资条件、融资环境等把握不当，会使房地产开发企业因此而遭受经济损失。另一方面，花园洋房项目楼盘从建设到销售的周期较长，产品定位为中高端客户，所以要走在前列，保证市场需求的变化不会耽误楼盘的销售。（2）成本增加风险开发商最终关注重点的是项目能带来多大的利润，因此增加利润的控制成本成为手段。X房地产项目中涉及到的人力、物力、机器、设备等的投入，均被算在其项目成本内，而通常情况下房地产项目的周期长，人员工资、材料费用均存在波动的风险，且波动情况不可知，这一系列未知的相关波动将会给X房地产项目的投资额带来一定影响，成本的风险加大了费用控制的难度。（3）工程进度滞后风险一般从施工开始到施工验收结束计算工期，在整个施工阶段中，影响工期的因素有多种，包括环境、技术、资金等因素。这些影响因素发生后，会延长项目的整体工期，这将会导致开发商错失最佳的销售时机，从而致使利润降低。X房地产项目周期为3年，项目的周期较长，致使各种不确定因素在这一过程中发生的可能性增大，可能导致项目工期拖延。（4）质量安全风险质量是一个不容忽视的重要方面，我国法律法规对工程项目的质量标准有明确规定。一旦项目完成，必须按照质量标准进行验收。影响施工质量的因素有人员、材料、机器设备、施工方法和环境等。X房地产项目的施工阶段由于质量问题导致的项目损失。产生风险的原因主要有两个：一是项目建设单位没有严格满足施工质量要求而造成的工程质量问题：二是项目质量监督管理单位没有按工程质量要求进行合格验收而造成的工程质量问题。（四）项目退出阶段的风险分析物业管理风险尤其包括：选择物业公司的风险和向物业公司收费的风险。其中，选择房地产公司的方式通常是成立自己的物业公司，雇佣其他的物业公司。如果物业公司选择不正确的话，会影响到公司的形象。X房地产开发项目是江苏苏南物业公司，该公司具备着良好的管理资质，受到业主的广泛好评，因此物业管理的风险相对较小。（五）项目各阶段的风险评价1．项目选择阶段的风险评价在项目选择阶段，因为合作各方均为大型企业或国有企业，市场信誉度好，信息披露不足的风险、不能按时履约的风险、临时提高价格的风险、关联交易风险较低，主要针对项目自身面临的市场及政策因素进行深入的评价。例如，采用敏感性法对就售价变化对项目净利润率的影响做出敏感性判断，评价项目的抗风险能力。按照可研究性报告计算，开发周期为3年，项目计划于2015年9月首次开盘，全盘实现的销售收入为33.52亿元，销售业态涵盖复式洋房、高层，洋房均价2.1万元每平米，高层均价1.8万元每平米，所得税前的成本24.34亿元，项目净利润率10%，全投资的内部收益率为(IRR)10.5%；满足企业内部评价标准且稍高于市场平均水平，但在敏感性分析中，售价变化敏感度较高。由此可见分析，售价因素对该项目较其他因素敏感性较大，应作为重点风险进行应对。2．项目风险评估在项目意向阶段、项目合作阶段及项目退出阶段，主要采用定性评价与定量评价相结合，采用方法为专家调查法，通过专家经验对潜在风险进行评价。分析过程主要有如下几方面:由于房地产项目X的风险具有多阶段性和复杂性，风险评价的指标具有以下特点：一是难以用数据直接衡量，二是数据的评价具有一定的模糊性，三是风险具有一定的层次性，四是房地产项目的风险因素具有一定的周期性。上述特点意味着系统中的指标不能以简单的方式处理，定性的指标需要量化。此外，在评价风险体系时，要尽可能科学、客观、完整地表述X房地产项目过程中的各种风险因素，并尽可能选择能够衡量和反映风险的一般性综合指标。根据房地产项目开发周期的阶段性特点，结合项目的主要风险清单，建立了风险层次的评价体系，一级指标的评估集为:整体风险U={U1，U2，U3}={意向合作阶段风险，项目合作阶段风险，项目退出阶段风险}二级指标的评估集为:意向合作风险U1={U4，U5}={项目估价风险，资金约定风险}项目合作风险U2={U6，U7，U8，U9，U10，U11，U12}={履约风险，关联风险，融资风险，税务风险，开发时机风险，成本增加风险，工程质量风险}项目退出风险U3={U13，U14，U15}={收益分配风险，运营风险，销售风险}根据以上内容构建X房地产项目风险层次结构评价分析，如图3所示。X房地产项目风险UX房地产项目风险U意向合作风险U1项目退出风险U意向合作风险U1项目退出风险U3项目合作风险U2资金约定风险项目估价风险运营风险销售风险收益分配风险工程质量风险成本增加风险开发时机风险税务风险融资风险关联风险履约风险资金约定风险项目估价风险运营风险销售风险收益分配风险工程质量风险成本增加风险开发时机风险税务风险融资风险关联风险履约风险图3风险层次结构评价体系(1)首先，判断各个风险因素的权重值；(2)其次，确定风险的等级值A；按照其发生的不同概率程度，将风险的等级分成了6个，分别为0，0.2，0.4，0.6，0.8和1.0；(3)然后，把各个风险要素相应的权重值乘以发生概率的风险值，即为该风险要素得分W·A；(4)最后，风险要素的得分相加在一起，即为风险度，风险要素的风险度来表示这个项目的风险程度大小。经专家问卷调查的方式，得出最终风险度评估表，如表3所示:表3风险应对策略表风险因素权重风险发生概率0风险发生概率0.2风险发生概率0.4风险发生概率0.6风险发生概率0.8风险发生概率1.0风险要素得分风险排名项目估价风险0.05✔0.025资金约定风险0.05✔0.0110履约风险0.05✔0.0111关联风险0.05✔0.0112融资风险0.1✔0.026税务风险0.1✔0.027开发时机风险0.1✔0.044成本增加风险0.1✔0.043工程质量风险0.05✔0.019收益分配风险0.05✔0.028运营风险0.2✔0.121销售风险0.1✔0.062合计10.38根据表3可知，风险发生的可能性大多位于0.2-0.6之间，由此可见项目在合作开发过程中存在中低风险，在合作意向阶段、项目合作阶段以及项目退出阶段等各类风险要素，根据其重要的程度，将它们进行排序，以此得出风险重要性的顺序排列。各因素的风险重要性由其风险程度决定，继而可以判断出X房地产项目中不同重要性的风险分类。重要的风险包括运营风险和销售风险。非关键风险包括资金约定风险、履约风险、项目质量风险和关联风险。次要风险包括成本增加风险、开发时机风险、项目估价风险等。四、X房地产项目合作开发中风险应对策略表4风险应对策略表风险识别风险应对方式风险策略选择项目风险承担潜入市场展开调查。政策调整风险承担及时收集做好政府政策信息。不可抗力风险转移引入保险方式。建设开发资质风险预防委托专业机构进行调查。城市规划调整风险预防做好政策信息的收集。意向合作预防并控制风险发生考核对方实力及信用。资金约定不清详细制定合同约定资金的垫付标准。项目估值及定位风险风险承担及预防委托专业机构评估。开发时机风险风险承担进入市场密切关注。融资风险监督好各方工程款支付情况各方对资金情况进行管控。关联风险划分好彼此的权责对工程队伍选择采用公开公正的招投标制度。销售风险运营风险风险预防并控制构建销售账户，保证账款独立管理。收益分配风险根据项目合同条款设定分配模式（一）项目选择阶段风险应对措施房地产项目开发过程中出现的政治风险是很难调控的，所以有必要采用策略来避免风险。首先，在政策调整的先兆出现时，充分利用政策及时调整开发的步伐，通过短、中、长期战略，稳妥平稳地推进发展活动，同时确保X房地产项目的顺利完成，实现预期的投资回报。其次，应加强对市场的研究，重点是改进对市场需求和市场发展趋势的预测。在新一轮的房地产市场调控下，住宅产品首先受到冲击，而商业产品则没有受到影响。因此，在投资