【我国房地产金融风险及防范探究8600字（论文）】

我国房地产金融风险及防范研究摘要我国房地产企业经历了一个快速发展的时期，房地产企业融资出现了一系列问题。随着宏观调控的加强，房地产公司在筹集资金方面面临越来越大的困难.如何适应国家宏观调控，切实稳妥地为房地产企业的稳定发展提供资金和保障，将成为每个房地产企业的现实问题.研究房地产企业的融资风险和防范措施将有助于房地产企业我国在激烈的市场竞争中有效、安全地为其融资.目前的研究方向，旨在分析和防范房地产企业的金融风险和风险，主要研究风险，以银行贷款为基础的房地产融资机制忽视了一个事实：资本市场的发展为房地产企业提供了多元化的融资渠道和融资机制，给房地产企业带来新的金融风险的，要分析房地产融资的潜在风险，并采取有效的预防措施。关键词：房地产企业；融资；风险识别目录TOC\o"1-3"\h\u203781、绪论 3269551.1研究背景 3263891.2研究意义 3180031.3国内外研究现状 3131131.3.1国外研究现状 3203101.3.2国内研究现状 426952、房地产金融风险理论 5170332.1房地产金融风险概念 5218072.2房地产金融风险的分类 5181563、我国房地产金融风险现状 6101333.1开发融资市场 628583.2购房融资来源 767003.3我国房地产金融风险现状 883404、我国房地产风险的成因 1043524.1房地产价格高位运行，部分地区形成房地产泡沫 1069144.2房地产金融市场上的信息不对称 11308774.2单一的融资渠道，过渡依赖银行信贷 1211734.3房地产金融市场体系不完善，结构单一 12274585、我国房地产金融风险防范对策 13278255.1加快完善房地严金融立法 1321645.2政府加强对房地产融资的支持 13214195.3严格控制房地产融资风险 1423155总结： 14254参考文献 16绪论1.1研究背景中国房地产业经历了一个快速发展的时期，房地产企业的持续健康发展对中国经济的进一步稳定发展具有重要意义但多年来，国家加强房地产业宏观调控，实施限制性货币政策，作为资本密集型行业，房地产企业的融资非常重要，因此，房地产企业应通过有效融资，积极拓展融资渠道，但目前我国房地产企业融资存在诸多问题，存在诸多风险，如何有效防范房地产企业融资风险，提高房地产企业融资能力，已经成为关系到房地产企业发展的重要问题。1.2研究意义研究房地产商投资企业融资风险和其规避,有助于房地产商投资者在当前竞争环境下有效融资及规避投资风险。考察房地产商品和企业主要向银行贷款的融资风险,忽视了现代商品和资本市场的变迁和发展,为房地产商品和企业创造了更加多元化的融资途径和方法,而这些新的融资途径和方法将给房地产商品和企业带来一种全新的融资风险,我们有必要对这些房地产商品和企业潜在的融资风险问题进行深入分析,并针对性地采取有效的风险防范措施。房地产开发商和企业的融资风险,分析了房地产开发商和企业的整体融资规模及其现状、融资手段和其融资特征,分析了房地产开发商和企业融资风险的主要类型和其成因,然后根据影响房地产开发商和企业融资规模的因素进行分析通过本文的研究，可以为房地产企业的发展提供风险控制，解决房地产企业融资难的问题，确保房地产开发项目顺利进行，促进中国房地产企业健康稳定发展。1.3国内外研究现状1.3.1国外研究现状房地产金融理论的理论基础是企业融资理论的研究，西方发达国家对融资理论的研究起步较早，大致可分为三个阶段：以杜兰德为代表的20世纪50年代初的早期资本理论，以及，20世纪50年代以双m教授提出的MM理论为核心，70年代至90年代以迈尔斯、斯科特为代表的“权衡论”，以杰森、麦克林为代表的“代理成本论”，是现代最有影响的理论流派，以Rose为代表的“信息不对称理论”、Harris和ravev为代表的“控制成本理论”、f8l为代表的“权力控制理论”等。美国经济学家杜兰德首先对资本问题进行了总结和评价，1952年提出了早期资本制度理论，并用净收益法、净营业收入法和传统方法三种方法建立了早期资本制度。“金融债务不能影响债务和权益，使债务和权益不受债务的影响。因此，我们可以通过债务来降低资本成本。债务成本的降低可以降低加权平均资本成本，提高企业价值，净营业收入理论不同于净收益理论。“加权平均资本成本不受杠杆的影响。”传统的净收益理论是一种资产负债表理念，一个公司的资本成本取决于其资本结构，如果资本结构最优，总成本最低，企业价值最大。1.3.2国内研究现状由于我国房地产行业在市场经济时代发展起步比较晚，导致房地产市场与资本市场发展不均衡，房地产开发投资资金约60%-70%来自于银行贷款。因此很多学者认为我国房地产融资渠道过于单一，对银行的依赖性太强，他们主张构筑多元化的融资渠道，降低融资风险。学者巴曙松，张旭，王森（2015）认为，“如果房地产企业主要依赖于间接融资方式，那么银行很可能成为房地产融资风险的主要承担者，从目前的情况来看，我国房地产业受到政策变动的影响较大，在信贷政策变化、宏观调控力度不同的情况下，房地产业容易大起大落。这样一来，在房地产发展时期银行可能获得巨大的收益，但一旦房地产业进入调整时期，银行很可能为经济变化带来的巨大风险买单”目前国内很多商业银行为了促进业务增长，抱着急功近利的心态，大力推进房地产信贷，并将其看作一种“优良资产”，这种行为很大程度上加剧了金融市场的恶性发展。鉴于我国房地产企业融资所处的困境，对于如何拓展融资渠道，学者们都有自己的看法。洪艳蓉（2005）认为，“除了传统的银行信贷融资之外，还能通过发行企业短期融资债券，项目融资，房地产企业上市，引入外资合作开发，或者建立房地产信托基金来获取资金，任晓玉，杨玉真（2001）提出发展房地产业投资基金，以降低因过分依赖银行而带来的系统性风险;王秀玲（2010）详细列举了我国现有的融资渠道，如房地产信托、上市融资、债券融资以及传统的银行贷款等，并指出发展房地产融资渠道，需要组合使用多种金融工具，并主张实现住房抵押贷款证券化巴曙松认为，“房地产开发企业要想不被残酷的市场竞争所淘汰，必须降低融资风险与成本，根据企业自身情况、开发项目特点灵活运用金融工具，选择适宜的融资创新模式。2、房地产金融风险理论2.1房地产金融风险概念房地产融资，是指在房地产开发、建设、流通、经营、消费过程中，与货币流通和信贷渠道有关的或与一切金融活动有关的融资和其他金融服务的若干金融活动，利用各种手段和手段，为房地产业有关部门和协会筹集资金并提供相关服务。房地产融资风险是指房地产融资领域的“不确定性或不完全信息”，如资产、收益或声誉损失的可能性，是由于从事房地产金融业务的机构决策失误、管理不善或客观环境条件发生变化等原因造成的，从广义上讲，房地产金融风险不仅仅是指单个项目的风险，房地产金融公司和金融机构都参与其中，房地产金融体系的风险也随之而来，房地产融资的风险不仅仅是盈亏，由于房地产金融风险的共同影响，金融机构面临着较大的房地产金融风险，尤其是发生重大亏损时。公众可以质疑其他金融机构的流动性和安全性。恐慌很容易导致挤兑，进而影响银行体系。一旦银行体系在这种影响下崩溃，它将产生多米诺骨牌效应，迅速蔓延到整个金融体系，导致金融动荡，甚至引发金融危机的爆发。2.2房地产金融风险的分类根据巴塞尔协议的标准，房地产金融风险可分为系统性风险和非系统性风险，房地产金融系统风险是指金融机构因政策变化而，经济等宏观经济因素在房地产金融运作中可能遭受损失，导致制度失衡。房地产市场低迷，房地产价格大幅下跌，导致房地产金融多米诺骨牌崩盘，一旦系统性风险爆发，即使房地产金融体系中的金融机构采取有效的防范措施，房地产金融风险的非系统性风险主要与单个项目或金融机构的风险有关，单个项目或金融机构的风险是在房地产价格下跌和市场低迷的情况下，将继续遭受巨大损失的风险。以房地产金融服务为主，根据其特点，可分为信用风险、流动性风险和市场风险。1.信用风险又称违约风险，是指由于借款人偿付能力不足或不愿意偿还，导致借款人资不抵债，银行房地产信贷的资金量和利息发生变化的可能性，不能完全或及时收回的，根据授信额度的不同，可分为开发商信用风险和个人信用风险，其原因可能是：贷款前，对资质的审核和评定有误；贷款货币化后，借款人的意愿、偿债能力或其他因素发生变化。2.流动性风险房地产融资的流动性风险，是指金融机构在面临流动性不足时，没有足够的现金或快速流动性，导致偿付能力急剧下降，无力偿还到期债务，无力偿还到期债务的风险，满足客户回收要求。包括一级和二级。一级，通常用于长期房地产贷款的资产结构过高，导致流动性不足。银行和其他从事房地产金融服务的机构，如果借款人无法按时还款，抵押物的取得和出售困难也将涉及流动性风险，即二次房地产融资的流动性风险。3.市场风险市场风险主要是由于房地产市场的不确定性造成房地产开发商、购房者和房地产金融服务商的损失，由于房地产交易具有很强的投机性，很容易造成泡沫，一旦泡沫破裂，房地产开发商将面临巨大的资金和利息损失，并可能破产，房地产金融服务提供商面临大量债务，房地产作为一种抵押物，其价值已经大大降低，同时，由于房地产金融市场二级市场的不发达和法律制度的不完善，房地产信贷难以应对。商业银行出售抵押物有期限，逾期将受到处罚，但在目前经纪服务不发达的情况下，房地产拍卖必须经过一系列评估，并经过签约拍卖流程，在变现成本很高的地方，拍卖抵押品往往会造成巨大损失。3、我国房地产金融风险现状3.1开发融资市场我国房地产开发资金来源主要包括国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、房地产企业自筹资金和其他资金。自2016年起，国家预算内资金、债券和利用外资数额和占比均很低，且呈回落态势;我国房地产开发资金主要还是来自于银行贷款。2020年全国累计完成房地产开发投资4.826万亿元，比2019年上涨33.2%。其中，商品住宅投资3.41万亿元，比09年增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.6%，2020年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比2019年增长25.4%。其中，国内贷款12540亿元，比2019年增长10.3%，个人按揭贷款9211亿元，比2019年增长7.6%。图12016-2020年房地产开发投资额单位：亿元3.2购房融资来源我国居民住房融资的渠道主要包括商业性的购房贷款和政策性的住房公积金贷款，2010年我国个人购房贷款持续增长，年末个人购房贷款余额6.1万亿元，同比增长29.4%，2009年，我国个人购房贷款增长率高达43%，新建房贷款和再交易房贷款增速分别达到40%和79%，2010年个人购房贷款新增1.4万亿元，与2019年增长金额持平，约为2018年的5倍、2017年的2倍。其中，根据国家统计局统计，2020年前三季度，定金及预收款10637亿元，同比增长22.1%;个人按揭贷款5745亿元，同比增长27.5%。图22016-2020年个人住房贷款余额及增长率3.3我国房地产金融风险现状经过多年的探索发展，中国已建立起了以银行信贷为主的房地产金融市场体系，银行信贷为中国房地产业的快速成长提供了重要支持。与此同时，我国现阶段的房地产金融市场所暴露出的融资渠道单一，依赖银行贷款的问题不容我们忽视。尽管随着房地产金融市场的发展，开发商通过沪深股市募集资金、房地产信托产品等取得发展，但通过上述方式所取得的资金在开发商资金来源中占比极低。融资方式依赖银行信贷的问题仍然存在。截至2020年底，我国拥有房地产企业8万家(2009年底为80407家)，其中，上市公司共计145家(沪深上市105家和内地在港上市的40家)。上市公司占比为0.18%，2020年，我国房地产企业通过工PO、增发、配股等方式的融资几近450亿元人民币，仅占2020年我国房地产开发投资额的1.24%。在对我国上市房企排名前15位，2020年融资情况的统计调查(见表1)中可看出，这15家上市房企共融资3135.39亿元，其中通过银行授信的数额占到总融资额的76.51%。虽然这些优质的上市房企运用了股权融资、信托融资等其他形式融资，但银行信贷仍在其融资数额中占有极大比例。融资手段较为丰富的优质上市房企，通过银行授信得到的融资在总额中占比都如此高，其他房地产企业对银行贷款的依赖性可想而知。目前我国房地产资金信托业务蓬勃发展，但从总体上看，目前的房地产信托功能较为单一，房地产信托计划大部分为未达到商业银行贷款条件的房地产项目提供前期信托信贷，不具备风险管理和期限转换的市场功能。而目前我国，从资金来源渠道看，近年来数据可看出(见表1)，大约20%的房地产开发企业项目的投入资金来自银行信贷，而建筑公司垫付的占总投资三分之一的款项同样是银行贷款，而资金来源中占比40%以上的其他资金中，一半是个人按揭贷款。估计银行贷款、定金及预付款中大部分通过银行抵押贷款支付、个人按揭贷款可达到房地产行业融资总量的50%-60%，远高于银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通用标准。我国房地产融资中对银行信贷的依赖可见一斑。不仅如此，房地产业各个环节所需资金，如房地产开发贷款、流动资金贷款、施工企业贷款和住房抵押贷款都有相当部分是源于银行。实际上，银行信贷支撑着房地产开发商经营周转的整个资金链，承受着房地产市场运作中几乎全部环节的风险。同时，我国商业银行缺乏有效的风险转移和分散机制，一旦风险发生，商业银行必将遭受重创。表12020年重点房企融资情况统计房企名称融资方式融资总额(亿元)银行贷款占比万科银行授信500亿、增发集资112亿61281.69%绿地银行授信474亿474100%金地集团定向增发40.97亿、银行授信300亿、信托100亿400.9774.82%SOHO中国银行授信300亿、可转债28亿港元324.6492.41%方兴地产配股27.08亿港元、配股11.49元、授信245亿278.9487.83%泛海建设公司债32亿、银行授信200亿23286.21%表2房地产企业资金来源情况(2016年-2020年)年份国内贷款(亿元)国内贷款占比利用外资（亿元）利用外资占比自筹资金自筹资金占比20165256.9820%257.811.2%8597.0932%20177015.6419%400.151.5%11772.5331%20187605.6919%641.041.7%15312.1039%201911364.5120%728.221%17949.1231%20201245017.3%7961.09%2670536.8%4、我国房地产风险的成因4.1房地产价格高位运行，部分地区形成房地产泡沫近年来，房地产价格的持续快速上涨一直为我国政府、学者以及老百姓所关注。从图3中，可看出我国商品房销售价格除过2008年略有下跌，从2000年开始一直保持着上涨态势，2004年开始房地产价格上涨速度增快。也正是从2004年开始，我国出现了地区性的房地产热，近年来，呈现出房价飘升的势头由1线城市向中小城市扩散的趋势。2010年第一季度，北京、上海、深圳等一线城市，新建商品房均价已涨超每平方米2万元。同时，二手住宅价格也不断快速上涨。图4为09年我国70个大中城市二手住宅价格涨幅前10位的城市。其中，深圳二手住房价格累计上涨23.78%，居于首位。与此现象产生矛盾的是，相对房价的飘升速度，我国居民收入涨速远远落后。由此，不少学者提出了对我国房地产价格存在泡沫的担忧。世界银行关于房地产泡沫区的标准为:房价超过户均年收入6倍以上的地区。根据目前不少学者的研究发现，我国部分城市城市的房价收入比已超过此标准，甚至有城市房价收入比高达16倍。图32016-2020商品房价指数表32020年全国部分城市房价收入比城市房价收入比城市房价收入比上海16.54北京15.96三亚14.65深圳14.37南京10.81天津10.31成都9.41西安8.73乌鲁木齐5.89西宁5.214.2房地产金融市场上的信息不对称房地产金融市场中的信息不对称体现在不同经济企业对房地产金融市场经济活动的参与程度上，信息不对称降低了市场效率，导致负选择和道德风险，构成了房地产金融风险的诱因。房地产金融机构与借款人（包括房地产开发商和购房者）之间的关系，由于信息不对称，金融机构不能完全了解借款人的还款能力和其他放款前信息，因此很容易，也就是说，为了保证信贷收益，房地产金融机构往往在没有充分了解贷款人的情况下使用平均借款利率，低风险信贷机构的平均借款利率意味着信贷成本的增加，做交易的人往往是那些愿意做交易的人这无疑会增加房地产金融机构的信用风险，在发放贷款之后，信息不对称的可用性使得金融机构无法进行有效的融资有效监控借款人信贷的使用。贷款人有可能提供虚假证据，这容易导致道德风险，进而引发房地产金融风险，由于房地产贷款的存在，房地产贷款的风险相对较低，而房地产金融机构也会加大对这笔贷款的投入，同样，储户和监管机构对自己的业务也不会比房地产金融机构更了解。盲目增加房地产贷款投资，忽视长期风险，必然导致房地产金融风险的产生，房地产金融运行参与者之间的信息不对称是房地产金融风险产生的重要原因。4.2单一的融资渠道，过渡依赖银行信贷近年来，我国房地产融资取得了长足的进步，满足了房地产业多样化的需求。但房地产企业的主要融资渠道仍以商业银行为主，房地产开发商在卖地阶段向银行申请土地贷款；在房屋开发阶段，您申请房地产开发贷款；在项目实施过程中，还应适用于房地产的短期流动性步骤；最后，购房者在售楼环节转向银行办理个人住房贷款。从房地产开发到销售的整个环节都离不开银行业的支持，过度依赖银行信贷不仅是中国房地产融资的特点，虽然，随着中国房地产金融市场的不断发展，房地产融资不仅提供银行信贷，然而，其他融资方式或高门槛只能让大多数公司感到恐惧，而英国的情况并非如此。或者说提供的资金量太少，无法满足总的需求，因此单一的融资渠道不仅制约了房地产企业的发展，而且将当前房地产金融风险集中在银行体系。4.3房地产金融市场体系不完善，结构单一我国房地产融资的发展相对较晚，还处于成长和发展阶段，目前，我国房地产市场金融服务的主要参与者是商业银行和一些信托投资公司，没有进行专业的操作机构。专业房地产投资机构，房地产信贷、保险等专业房地产中介机构在我国成熟的房地产金融市场上占据主导地位，但这些机构尚未出现在我国房地产金融市场上，近年来房地产市场蓬勃发展。一般来说，由于制度和发展程度的限制，房地产信托主要为房地产项目提供信托资金，不符合商业银行信贷标准，不具备证券投资和转期功能，房地产抵押贷款等房地产创新产品不成熟。5、我国房地产金融风险防范对策5.1加快完善房地严金融立法房地产企业融资的发展离不开法律的保护，多元化房地产融资的创造离不开完善的法律法规的支持。为房地产金融工具的发展创造条件，最大限度地降低房地产融资风险，促进房地产企业的发展，房地产金融市场不稳定，严重阻碍了房地产企业融资，不能满足我国房地产业发展的需要，加大了房地产企业的融资风险，因此，应多方面加快完善房地产融资立法。完善现有的房地产公司融资法律法规，使之适应当前市场发展的需要，如证券法、担保法的修订；另一方面要出台相关法律法规，如《房地产开发法》，《产业基金法》等法律法规保证了房地产金融法律法规的完善，规范了房地产融资行为，促进了房地产业的健康发展。5.2政府加强对房地产融资的支持作为一个资金密集、风险较大的领域，房地产融资必须有一个有效的机制来保证其运行，这一机制的运行与政府的支持密不可分，在发达国家，房地产金融非常繁荣和稳固，政府采取的优惠安排，也刺激了房地产业的繁荣，为房地产市场的发展提供了良好的外部环境，同时，政府应该对房地产市场进行监管加强房地产融资；有效的监管可以防范房地产融资中的违法行为，有效防范房地产融资风险，因此，在加强房地产融资监管的同时，政府也应该能够做到加强对信贷中介机构的监管，加大对违规行为的处罚力度，以保证信贷中介机构的独立性和公平性，更好地规避房地产融资风险。5.3严格控制房地产融资风险为严格控制房地产融资风险，需要加强房地产贷款市场准入，建立风险预警体系，提高房地产行业的风险承受能力。房地产企业向银行申请贷款时，要严格审核，防止财务资金仲裁错误，加强房地产企业资质审核，对不同资质的房地产公司实施不同的融资策略，根据资质区分房地产公司，禁止对资质不合格的房地产公司贷款，加强和规定对自有资金的审核，即房地产企业的净资产占开发项目投资的30%以上，单个房地产开发项目的自有资源也应占35%以上。完善资产质量、投资收益率、流动性比率等指标，完善银行体系，避免房地产泡沫对银行的冲击，有效防范房地产融资风险，如果银行自身资本金不足、资本质量不高或监管不完善，就很容易，只有房地产融资渠道健全、银行体系稳定、监管有力，才能