海南省临高福临城农副产品综合交易中心可研报告

11.1项目概况 1 4 6 7 7 3.1项目建设地址 3.2自然条件 3.3建设条件 4.4项目市场定位 5.1指导思想 5.2建设内容及规模 6.1项目概况 6.3工程方案 7.1编制依据 7.2编制原则 7.3节水、节能措施 8环境影响评价 8.2建设地址环境现状 8.5环境影响评价 9.3建筑消防设计 9.4消防给水设计 Ⅱ 9.7燃气消防设计 10项目管理及运营 10.1项目管理 11项目招投标 11.1招标范围 11.2招标组织形式 11.3招标方式 12项目实施进度 13.2投资估算 15财务评价 7415.2业主自身综合收益估算 16社会评价 17风险分析 84 85 18.1结论 Ⅲ附表1项目总投资估算表(概算法) 附表3流动资金估算表 附表4项目总投资使用计划与资金筹措表 附表6总成本费用估算表(生产要素法) 9 错误!未定义书签。附表6-4工资及福利费估算表 附表8项目资本金现金流量表 附表9利润与利润分配表 附表10财务计划现金流量表 附表12借款还本付息计划表 1.1项目概况1.1.1项目名称1.1.2项目性质1.1.3项目建设期项目建设期18个月，2015年7月至2016年12月。1.1.4项目承办单位情况海南巨成实业投资有限公司成立于2001年2月，是一家集实业投资、房地产、贸易、农业开发及工程承包的综合性民营企业。公1.1.5项目建设地点积16376.94m²,总建筑面积45855.43m²,年交易量为14万吨，主97500.00m³,填方22500.00m³。仓储区7636.87m²,检验包装及信息中心3868.44m²,配套门面1675.67m²,配套服务区917.11m²,地下室10000.00m²,地下停(3)配套基础设施工程包含道路300.00米，广场3133.00平方米、供电及给排水管网321.00米，绿化工程5240.40平方米。项目总投资12000.00万元，其中：建设投资万11460万元，建设期利息480.00万元，项目流动资金60.00万元。建设投资包括工元，资金共计12000.00万元。项目资本金占项目总投资的33.00%,值(Ic=8%)17030.48万元，税前投资回收期为4.62年。值(Ic=8%)11639.77万元，税后投资回收期为5.37年。表1-1主要经济技术指标表序号单位数据及指标备注主要数据1项目总投资建设投资建设期利息流动资金2资金来源贷款额度项目资本金3借款年利率%流动资金借款年利率%4年均营业收入5年均营业税金及附加万元6789年均净利润年均息税前利润年均息税折旧摊销前利润二1得税前)%2得税后)%3项目投资财务净现值4项目投资财务净现值(所得税后)(ic=8%)5项目投资回收期(所得税前)(年)年含建设期6项目投资回收期(所得税后)(年)年含建设期7资本金财务内部收益率%8总投资收益率%9项目资本金净利润率%盈亏平衡点%按生产能力利用率1.2可行性研究报告编制依据临高巨成农副产品综合交易中心可行性研究报告数》(第三版);合生产能力若干政策的意见》(中发〔2005〕1号);(国办发(2011)59号);系建设工作的通知》(商办建函〔832〕号);(12)《海南省“十二五”规划纲要(2011-2015)》;(13)《海南省现代物流业发展规划(2010-2020年)》;(15)《临高县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》;1.3问题与建议(1)项目建设目标明确具体，市场前景广阔。在规划布局、功(2)确保建设资金足额按期到位，如果资金不足或资金到位不(4)选择好监理单位。监理工程师应能全面履行监理职责，做2项目建设的背景及必要性2.1项目建设背景的意见》(国办发(2011)59号)指出，要以加强产销衔接为重点，《中共中央国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活2.1.2海南省背景临高巨成农副产品综合交易中心可行性研究报告流体系建设”;《海南省“十二五”规划纲要(2011-2015)》中提光充足。年平均气温23.5℃气温最低的1月份，月平均气温16.9℃,极端低温为2.7℃;月平均气温大于或等于10℃的年积温为8562℃;年降雨量1580-1800毫米。夏季时间长，冬季时间195万亩，耕地面积80万亩，其中水(旱)田18万亩。全县水利设胶等，水稻制种3万亩，香蕉4万亩，其它热带水果5万亩，橡胶9万亩，甘蔗15万亩。全县总人口42万人，其中农业人口30万人，占总人口的71%,劳动力18万人。业产业化水平。目前，临高海洋捕捞业在GDP占比高达50%,成为县水底播养殖已达到3.3万亩，罗非鱼养殖达到2.6万亩。三是力争到2016年底深水网箱养殖达到8000口，底播养殖达到5万亩，成为临高渔业“新名片”,也是亚洲最大的深水网箱养殖基地。这为农产品批发市场的发展提供了坚实的物质基础和提出了新的要临高巨成农副产品综合交易中心可行性研究报告里，陆地面积1334平方公里。人口51万人。辖11个镇、18个居委会、157个村委会、784个自然村，境内有2个国有农场。县政府驻2014年临高县完成GDP139.9亿元，增长8.6%,增速排在全省短了和全省平均水平，达20718元，增长9.8%;农村居民人均可支配收入8833元，增长12.8%。业产业园区、澜江新城、10个镇等重点区域总规和36个控制性详规编制，着力构建“伞”状形的城市空间布局和“一线两区五大板块”子”、“菜篮子”,建立农副产品和花卉苗木生产供应基地，推动城2.2项目建设的必要性2.2.1项目的建设符合国家的产业政策模普遍过小的问题，提高流通企业的竞争力建设农产品批发零售一体化经营及流通设施是国家目前重点鼓特别是通过发展农副产品的精深加工，可以提高农村的综合生产能 (产地市场)、消费市场(零售市场)和高层次的批发市场(集散市场)组成，并按初级市场→批发市场→消费市场的顺序运转。初级市政府可通过综合交易市场的中心作用，利用2.2.2项目的建设是促进农产品流通和农业结构调整的需要低成本，保障供应，促进市场繁荣。本项目2.2.3项目的建设是促进地方流通产业经济发展的需要的战略措施。国内流通产业发展增势强劲及海南省流通产业发展战2.2.4项目的建设是保证消费安全，创建放心工程的需要管、规范交易行为、推行标识化流通，全面加强农产品质量安全监增强群众对农产品消费的信心，推动“放心工程”、“菜蓝子工程”2.2.5项目的建设是农业经济发展的需要本项目的建设能够调整农业产业结构，解决农渔副产品“卖难”问题，增加农民收入。长期以来，农民人均纯收入增加难度加大，其中一个重要原因就是由于农副产品流通基础设施严重滞后，农副产品不能完全实现其潜在价值。建设以大型农渔副产品批发为主的综合交3场址条件3.1项目建设地址图3-1项目区位示意图3.2自然条件高山岭。各山岭的海拔均在306米以下。台地海拔在50~100米之间，坡度为50-150米左右。位于东江乡的马鞍岭，海拔306米为境3.2.2气候临高县地属琼北台地，地势平缓，自南向北缓慢倾斜。临高县境内高温多雨，光照充足。年平均气温23-24℃,1月份平均气温16.9℃,7月份平均气温为28.3℃。年平均雨日为135.9天，降雨量为1417.8毫米。一般最低月均温在15℃以上就是热带了，临高县1月份平均气温16.9℃(最低月均温),所以海南临高是热带季风气候。全年无冬，四季如春，日照充足，生态环境好，土地肥沃。3.2.3自然资源(1)土地森林资源海洋开发前景广阔，临高县海岸线长71公里，海港11处，海域面积376平方公里，内陆海域5.66万亩，可利用浅海滩涂4万亩，海洋渔业资源及其丰富，发展渔业生产条件得天独厚，是全省的渔业大县。临高县濒临北部湾渔场，鱼种类多，可捕捞量大，经济价值高，饮誉中外。近海海域适于鲍鱼等贝类养殖，海湾滩涂适宜养殖对虾、珍珠贝、文科哈、螃蟹、石斑鱼和黄花鱼等。内陆河塘水库适宜鳗鱼、鲤鱼、福寿鱼、鲢鱼、埃及塘虱等养殖。发展海洋捕捞和海水养殖业，条件优越。3.3建设条件3.3.1交通条件临高巨成农副产品综合交易中心可行性研究报告综上项目所在地自然条件及公共设施，能够满足项目建设和运营3.3.2基础设施条件全县已实现电话交换程控化，国内外长途传输数字化。据有关资料显示，该县县城程控电话交换机容量为20020门，移动通信网络覆盖全县。村村通广播电视，县内已实现了光缆联网，基本形成了现代化的通讯网络系统。(2)电力设施4市场分析4.1我国农副产品市场体系的发展方针(1)建设目标(2)建设原则(3)发展重点4.2海南省农产品市场现状(1)热带农产品产量和商品化率日益提高，物流规模越来越全部热带农产品商品化率90%以上，出岛出口率达58%,已成为我国的关键。海南现有遍及全岛各产区和消费区的各类农产品批发市场23个(6个为农业部定点农产品批发市场),其中水产品市场1个、果菜市场15个、畜禽产品市场4个、网上批发市场1个、粮油市场2个；在全国主要大中城市农产品批发市场建立了40多个物流链节(3)良好交通条件为农产品物流体系建立打下坚实的物质基4.3临高县农副产品市场分析1.7万吨，增长19%;乳猪出栏46万头，增长25%;生猪出栏量11.6万临高巨成农副产品综合交易中心可行性研究报告4.3.2临高县农产品市场现状目前大多数农产品批发市场仍然停留在提供交易场地等最简易由于农民个体户或农村经纪人是目前承担农产品运销的主要力费用高，除了运输费用(租车费、油钱、过路过桥费等)以外，在城4.4项目市场定位4.4.1立足临高、辐射周边周边地区企事业单位较多，消费能力较强。因此，临高建设农副产品4.4.2综合经营、突出特色4.4.3批发为主、兼顾配送4.5营销策略4.5.1总体营销战略思路(1)从供货渠道上，以资金链条为核心，强化现金流对供货商端网点)铺货以及制定账期，给终端经销商一个强势品牌的形象，便(3)从自身角度，扩大对外宣传和影响，形成对上下游资源的塑造知名流通品牌，最终形成较好的经济和社会效益具有决定性作4.5.2营销策略临高巨成农副产品综合交易中心可行性研究报告(1)常规销售(2)网络销售(3)形象销售(4)售后服务临高巨成农副产品综合交易中心可行性研究报告临高巨成农副产品综合交易中心可行性研究报告5建设内容与规模5.1指导思想(2)环境第一：优化选址，保护景观，注重人文景观和自然景(3)优化布局：合理布局设施，科学利用土地，满足未来的开5.2建设内容及规模本项目是临高福临城农副产品综合交易中心。项目用地面积16376.94m²,总建筑面积45855.43m²。主要建设内容序号名称12二1交易区2仓储区3检验包装及信息中心45配套服务区6地下停车库17公厕8地下水池及泵房9三123m4m56项目建设方案6.1项目概况6.1.1经营品种6.1.2建设目标6.2指导思想和原则6.2.1设计指导思想6.2.2设计原则6.2.3设计依据(2)《城市规划编制办法》(2006);6.3工程方案6.3.1场地平整方案(2)测量放线①土方开挖③高程控制首要条件；场区内至少应有三个水准点，水准点的间距小于1公里，距离建筑物大于25米，距离回土边线不小于15米；每道具体工序开④测量保证措施(3)场地平整施工用人工夯实，分层夯实中，分层厚度不大于300毫米，每层夯击3~(1)建筑结构和功能分区用地面积(m²)总建筑面积(m²)建筑基地面积(m⁴)绿地面积其中计容积率建筑面积(m²)不计容积率建筑面积(m²)建筑密度(%)建筑限高(米)绿地率(%)机动车停车位(个)总建筑面积5620.17平方米，其中粮油区和日用品区各占地(3)检验包装及信息中心(4)配套门面配套门面面积1675.67平方米，每个门面5×5=25平方米，共67(5)配套服务区6.3.3配套基础设施建设方案(1)对外交通系统(2)内部道路系统(2)绿地工程方案(3)管网工程建设方案1)给水管网方案③管网布设2)排水管网方案《污水排入城市下水道标准》(CJ3082—1999),因此在处理方法上A、污水管网设计B、雨水管网设计 (按地面覆盖分片取值)。项目区内雨水，根据地形由雨水管网分片支管采用混凝土管或PVC管，污水管采用混凝土管或PVC管。3)电力管网方案①设计依据临高巨成农副产品综合交易中心可行性研究报告规范，取需要系数为0.65,然后按有关公式并以年工作300天。项目有功耗电=p×全部工作时×负荷因素(取0.75)4)管网综合布置①布置原则下空间内和满足各专业管线需求的前提条件下，保证管线运行的安管线布局应结合项目区内道路网规划，在不妨碍工程管线正常运行、检修和合理占用土地的情况下，使线路短捷。应充分利用现状工可废弃或抽换。工程管线的布置应与城镇现状协调配合。编制工程管线综合规划设计时，应减少管线在道路叉口处交叉。当工程管线竖向7.1编制依据利部、建设部、农业部联合公告2005第17号);(7)《节能中长期专项规划》(发改环资(2004)2505号);7.2编制原则7.3节水、节能措施7.3.1排水节能7.3.2电气节能7.3.3建筑节能7.4节能效果评价8环境影响评价8.1设计的依据与评价原则8.2建设地址环境现状8.2.1大气环境8.2.2水环境8.2.3生态环境临高巨成农副产品综合交易中心可行性研究报告8.3项目主要污染源8.3.1大气污染8.3.2水污染8.3.3噪声污染8.4环境治理措施(2)该项目经营管理中应加强环境保护，限制易造成“三废”8.5环境影响评价 9劳动安全与消防9.1劳动安全9.2消防总图设计9.2.2总平面9.3建筑消防设计9.3.1防火分区9.3.2安全疏散(1)安全出口(2)疏散楼梯楼梯间前室面积>4.5平方米，合用前室面积>6.0平方米，开疏散梯净宽均大于1.1米，疏散宽度，疏9.3.3耐火构造9.4消防给水设计9.4.1水源用水。本工程由二次加压供给，室内外消防用水之和大于251239.4.2消防给水系统(1)消火栓给水系统(2)水池及泵房地下一层地下车库集中设消防水池一座，贮存火灾延续时间2h(3)水箱9.5灭火器配置9.6电气消防设计9.6.1概述9.6.3火灾事故广播及消防专用通讯9.6.4火灾事故照明和疏散指示标志9.6.5其它防火措施危险，本工程采用TN-S接地系统。低压电气装置做总等电位联结和平敷设在电缆桥架上的电缆在建筑防火分区处和进出消防设备用房9.7燃气消防设计10.1项目管理10.1.1项目领导机构组建方案10.1.2项目管理机构组建方案及管理体系图10.1.3人力资源配置职能部门23456710.1.4项目建设管理(1)严格执行项目法人制(2)严格执行招投标及监理制10.2项目运营物物业科综合部后勤科出纳科财务部会计科办公管理部行政科检验科经营部仓储科信息科董事长总理10.2.2劳动定员项目劳动定员为67人，其中领导3人，管理人员9人，其他工管理人员其他上作人员11213141251613715814915出纳科121143910.2.3员工培训(1)制定全面的培训计划，包括培训人数、培训时间、培训地(2)根据员工各自的工作范围和要求，结合各部门有关协调与(3)培训过程中应把重点防在提高员工业务素质、发现问(4)在培训时还要强调团队精神、进取精神，提高员工的责任11项目招投标根据《工程建设项目招标范围和规模标准规定》(国家计委令2000年第3号)、《中华人民共和国招投标法》、琼招办函(2014)4号、琼发改招概审(2014)519号文件规定，项目依法必须进行招2000年第3号)的要求，本项目属于关临高目成农副产品综合交易中心可行性研究报告示资格预审图11-1招标流程图12项目实施进度项目时间X(月份)79235678912二三段四五六七★临高巨成农副产品综合交易中心可行性研13投资估算13.1编制依据及说明数》(第三版);序号单位建安工程费用(万元)(元)(万元)(元)万元)12二1交易区23息中心45678房9三mm四(5)勘察设计费：根据国家计委、建设部计价格(2002)10号(6)环境影响评价费：根据国家计委、国家环保总局计价格服务收费管理暂行办法>的通知》(计价格(2002)1980号)文件的(琼价费管(2010)99号)文件的规定收取。(2010)329号)文件的规定收取。本项目贷款总额8000.00万元，按照中国人民银行2014年1114融资方案与资金偿还计划14.1融资方案14.2资金偿还计划15财务评价固定资产折旧临高巨成农副产品综合交易中心可行性研究报告52人，公司领导、管理人员、固定资产原值×2%管理费用营业费用年)税税管理暂行办法的通知》(琼府办(2011)15号)以利润总额为基数15.2业主自身综合收益估算价时近期类似物业的实际成交价格来评定待估房地产价格的一种方(2)仓库出租收入(3)门面出租收入(4)车库租金收入费管理实施细则》(琼计价管(2012)362号)和《海南省物价局关于各类停车场车辆停放管理收费的通知》(琼价管(1999)68号)(6)农产品检测费(8)物业管理费 (琼府办(2011)15号)的规定，本项目地方教育附加费为营业税15.3.5财务费用2014年11月发布的5年基准利率6.00%计算，财务费用共为360.00值(Ic=8%)11639.77万元，税后投资回收期为5.37年。15.5项目偿债能力分析通过计算，项目综合利息备付率为15.85,项目综合偿债备付15.6财务生存能力分析收益率(所得税后)度临界点123路4路5%16社会评价16.1项目建设将为县政府“保供稳价”工作提供稳定抓手16.2项目建设将逐步解决居民“买菜难、买菜贵”问题16.3项目建设将有力带动地区经济发展和创造相当数量就业16.4项目建设有利于规范临高县农副产品交易市场16.5项目建设将大力促进地区农业产业化的进程17风险分析17.1项目风险识别及分析17.1.5组织管理风险17.1.6外部协作风险17.2项目风险评估序号度性度性度性度性123水文地质45内部控制制度管理层能力617.3项目风险防范对策17.3.1市场风险的防范措施17.3.2政策风险的防范措施17.3.3工程风险的防范措施17.3.4资金风险的防范措施17.3.5组织管理风险的防范措施17.3.6外部协作风险的防范18结论及建议其他费用比例1工程费用2其他费用土地费用3建设投资45项目总投资比例(100%)121中长期借款当期借款当期应计利息其他融资费用小计(1.1+1.2)2当期应计利息其他融资费用小计(2.1+2.2)3合计(1.3+2.3)建设期利息合计(1.1+2.1)数1234567891料在产品产成品23流动资金(1-2)412人民币人民币人民币1总投资2资金筹措中长期借款中长期借款234567891入单价(元/m²·月)面积(m²)4出租率单价(元/月)数量(m²)出租率单价(元/月)数量(m²)出租率入单价(元/吨)单价(元/吨)000000000单价(元/月，m²)面积(n²)42税3临高巨成农副产品综合交易中心可行性研究报告序号2345678912345其他费用管理费用营业费用6经营成木(1+2+3+4