机电全周期品质管控要点及问题案例

机电全周期管控要点分享前言机电设计师Whatareyou弄啥嘞？？？前言干好这四点，对得起机电设计师这个称谓能不能突破风险钱怎么用怎么省成本效果及错漏碰缺质量什么时候做什么节点节点管控机电全周期过程管控：分层，分级，强支持，强过问。大区二次深化内审施工图内审政府配套内审管线综合施工图内审深化方案评审立面、方案内审307095105+180+210强排阶段供电方案内审一级节点：平台公司参与内审,与建筑同步二级节点：平台公司参与内审，机电单条线三级节点：事业部内审，机电单条线体验中心二次深化90批量精装联合内审+90+120注：事业部无机电设计人员，由城市公司负责人指定各项目的机电对接人；参考拿地时间（4个）参考施工图审查合格证时间（5个）注：时间轴是一个大概数字，机电主要还是依附主专业的节点，集团目前有三个重要节点；强排阶段管控要点1、充电桩的100%预留条件执行要求，确定配电间面积；2、加压水泵房是否设置在地面、面积要求是否有地方标准；3、开关站、配电室（工具间）、水泵房（如计容）、消防水箱间、消控室；4、强排阶段配电室面积可适当预留两台变压器安装空间，面积可按90~120平米；5、外线部分的成本预留，配套成熟地块可少预留，配套不成熟地块尽量多预留一部分目标成本（对拿地不利）；制度抓手附件1：机电投资交底单；附件2：供电负荷计算书；参会人员无成果文件1、机电投资交底单；(签字扫描版，投拓牵头)备注主控计容部分的设备用房面积，避免出现较大货值折损情况；强排阶段管控要点强排阶段的抓手一1、市政条件如何？2、附近有没有区域电站？3、哪些设备用房可以放在地下？1、江苏的开关站，配电间均设置在地面，地下二层的可根据情况考虑设置在地下一层；2、宿迁设备用房不计容，其它城市地面设备用房均计容；3、徐州、连云港、盐城水泵房需设置在地面，连云港、徐州两个寒冷地区需设置消防水箱间；4、除以上设备用房其它可以设置在地下。强排阶段的抓手二1、备用负荷计入变压器容量；2、备用负荷不计入变压器容量；配电室的面积占比最高，辅助计算软件，保证后期强排落地不会出现大的面积波动，一般地库面积调整不大，面积较准；方案内审管控要点管控要点1、项目分期交付情况，设备房布置满足分期交付情况；2、给水井、强电井、弱电井、暖通井位置及初步尺寸、单体配电间（如有）；3、室外供电方案、单体供电方案、电缆敷设方式选择，计量箱安装位置，充电桩验收要求；4、室外供水方案（消防、生活），室内供水分区；5、燃气立管走向（室内、室外），雨水立管位置是否明露；6、单体公区消火栓及立管位置；制度抓手附件3：配套政策征询表V1.0；附件4：机电评审要点手册V1.0；附件5：机电施工图设计任务书V1.0;（未完成）参会人员责建、机电设计、方案院建筑、土建院建筑及机电专业负责人成果文件1、配套政策征询表V1.0；（签字扫描版）2、机电评审要点手册V1.0；（方案部分销项）3、会议纪要同步修改后图纸；（会议纪要作为深化评审图纸重点考核内容）备注方案阶段机电主控总平指标、外立面管线走向、公区设备管井、消火栓及立管等后期较难调整的设备条件，消火栓的隐蔽措施对公区尺寸的影响；立面、方案内审25方案内审阶段的抓手一配套征询阶段主要解决各子系统怎么做，并与相关专业交圈；另外对设计院的各个专业进行技术交底，把征询的信息梳理完善提资设计院，避免后期方案出现大的偏差。方案内审阶段的抓手二销项表主要针对机电专业对建筑方案的总平指标、公区管井尺寸、外立面效果等影响较大的地方重点核对，逐一销项，避免方案确定后引起重大调整，影响项目的报批或重大方案调整。案例分享-供电问题描述案例图片公变电缆分支箱设置在地面以上，且设置在一层住户主卧前方，遮挡业主主卧采光，导致业主投诉。处理措施宿迁、徐州等地方供电局允许使用插接母线槽供电方式，避免采用电缆分支箱的供电方式，影响大区景观品质。成果总结征询内容1、供电电缆是否允许在地下室敷设；(可节约100~200W/10万方的成本)2、当地是否允许使用母线槽的方式；案例分享-供电问题描述案例图片精装未考虑燃气立管安装形式，燃气立管安装于吊柜外面，严重影响美观，导致业主群诉。处理措施征得燃气公司同意，将燃气立管移至吊柜内侧，并设置百叶，验收完成后立管用石英石包裹并预留通气百叶。成果总结征询内容1、首先征询燃气立管安装位置；2、与精装确定燃气立管初步方案，并征询燃气公司，经同意后确认户内精装修方案；深化方案管控要点管控要点1、单体地下、地上归家动线管线（供电、供水、供暖、三网、有线电视、智能化、排水）走向严禁影响吊顶高度，检查井避开归家动线；2、室外电力管线（高压、低压）走向，电缆分支箱布置点位隐蔽，单体进线套管位置图避开道路及归家动线；（景观概念方案版底图）3、户内配电箱、弱电箱布置图，排水立管布置图便于隐蔽及业主装修；4、地下室风管、桥架、给水主管（DN≥100）严禁平行敷设于行车道；5、地下室消火栓位置布置尽量避开行车道及归家动线且严禁影响车位使用；6、地下室集水坑严禁设置于行车道、归家动线及停车位；7、普通电梯基坑需设置排水措施，无需单独设置集水坑，接至就近集水坑；制度抓手附件4：机电评审要点手册V1.0；参会人员土建设计院：水、暖、电专业负责人；成果文件1、机电评审要点手册V1.0；（深化方案部分销项）2、会议纪要同步修改后图纸；（会议纪要作为施工图评审图纸重点复核内容）备注1、主控归家动线等业主敏感点；2、管控要点内1~5项仅需提供CAD图纸。深化方案评审90深化方案内审阶段的抓手深化方案阶段主要针对是地上、地下归家动线的品质问题把控，且避免后期施工图评审出现大的机电方案调整，导致出图时间延后，影响项目报批。案例分享-电力套管预埋问题描述案例图片土建阶段电气专业进线套管预埋在门厅位置，导致后期门厅前出现电力手孔井，严重影响归家体验感。处理措施电力验收后更换为铺砖井盖或采取直接闷掉做法（存在电力公司要求恢复的风险）。成果总结列入深化方案内审阶段段重点销项内容，避免影响室外效果及成本投入，同样避免供电检查整改风险；案例分享-供电问题描述案例图片排烟风管位置影响人防门开启，影响车位销售，或已销售车位出现重金回购现象。处理措施1、风管整改，调整内容较大，费用较高；2、车位回购或置换，代价较大。成果总结列入深化方案内审阶段重点销项内容，整体梳理地下主要管线走向，避免后期不必要的客诉或整改；体验中心二次深化管控要点1、体验中心售楼处和样板房与室外景观（精神堡垒、亮化等）分别提供两路电源，严禁整个示范区共用一路电源，存在二改的售楼处土建施工阶段需预留二改管线的安装条件（土建施工图预留套管）；2、样板房智能化、太阳能热水器点位按大区低配要求设置，售楼部沙盘区、洽谈区、儿童活动区视频监控对角线设置，财务室单独设置，办公区仅楼梯口设置，天花点位需与精装点位叠图，保证天花吊顶的美观性；3、背景音乐扬声器需同步考虑室内与室外（隐蔽处），严禁设置两套系统；4、空调室外机隐蔽设置，各场所冷热负荷功率密度需满足集团标准，挑空空间需考虑冬季制暖循环效果，室内机需明确是否自带水泵；5、泛光照明灯具安装隐蔽合理，灯光色温及灯具选型风格与景观灯具选型风格统一协调；6、永久示范区管线需预留与大区的接口且尽量设置为末端，体验中心内严禁各检查井明露，监控立杆的颜色需与景观灯具立杆颜色统一；制度抓手附件4：机电评审要点手册V1.0；（）附件6：售楼处机电设计指引V1.0；（未完成，引用）附件7：户式中央空调设计指引V1.0；（未完成，引用）参会人员土建院管综负责人，智能化专业负责人，泛光专业负责人，暖通专业负责人；成果文件1、机电评审要点手册V1.0；（体验中心销项）2、会议纪要同步修改后图纸；（会议纪要作为现场巡检重点复核内容）备注1、主控体验中心的输出与大区一致性；体验中心二次深化901、智能化2、泛光3、空调（含大区）4、管线综合5、智能家居（如有）6、地暖7、新风体验中心二次深化内审阶段的抓手该阶段主要针对景观上客流动线的品质把控，外立面效果，以及样板房的风险输出加以把控，避免交付时不必要的客诉。案例分享-样板房设备管井问题问题描述案例图片样板房排水立管未体现，与大区位置不一致。处理措施增加风险提示牌。成果总结室内排水立管，燃气立管（户内设置），新风机箱体等占用空间的不利因素需提资精装，样板房需展示；案例分享-售楼处点位设置问题问题描述案例图片售楼处机电点位随意设置，严重影响观感。处理措施无整改措施，管线均隐蔽。成果总结机电点位需与精装天花、立面叠图，避免点位随意放置，影响售楼处效果展示；施工图内审管控要点1、深化方案评审会议纪要落地情况；2、单体采光井部位、非标准户型、结构反梁位置、建筑退层部位的排水管走向及标高处理，出户管标高能否满足接入大区首端检查井；3、电气顶板处灯具、烟感、扬声器、喷淋头等点位的定位尺寸需考虑美观；4、电缆进户线、给水、排水套管位置齐全，规格、标高明确，首层电气、给水、供暖、人防区的智能化、三网、有线电视检查井避开归家动线；5、成本优化方面重点关注开关整定、电缆截面经济搭配及绝缘防火材质，桥架的截面、灯具功率、烟感保护半径、户内配电箱配置；6、给排水、供暖管材及保温材料和厚度，阀门形式、电气套管材质及壁厚；7、防排烟风管的材质及壁厚；制度抓手附件4：机电评审要点手册V1.0；机电施工图设计任务书V1.0；（未完成）参会人员按城市公司要求执行成果文件1、机电评审要点手册V1.0；（施工图部分销项）2、会议纪要同步修改后图纸；（会议纪要作为蓝图下发时重点复核内容）备注1、重点关注错漏碰缺及成本把控；施工图评审95施工图内审阶段的抓手该阶段主要针对土建施工图水暖电各专业的图纸上的错漏碰缺问题进行逐一销项，另外对一些敏感类的成本问题进行把控，对出图前的施工图纸做最后一次复核。案例分享-管线敷设问题问题描述案例图片狭窄走道风管、水管、桥架叠放，导致走道净高不足2m,影响验收以及交付后客户投诉风险。处理措施优化风机房位置，避免狭窄空间管线集中设置的情况。成果总结狭窄空间需重点复核结构的梁高，可利用空间尺寸，合理排布设备管线，如果达不到净高需求，需重新优化设备用房的位置；案例分享-外立面雨水管问题问题描述案例图片雨水管道穿地下室采光井，严重影响观感，引起客户投诉。处理措施优化雨水立管位置，同步调整屋顶找坡。成果总结重点复核各采光井、结构空腔等悬空位置的管线走向，避免出现类似情况；案例分享-立管设置问题问题描述案例图片消防立管位置影响疏散门净宽，存在验收风险。处理措施移动消火栓立管至连廊外，沿外墙设置。成果总结立管位置，避开各种洞口位置，避免影响疏散走道宽度，避开梁体位置设置，另外注意公区品质要求；批量精装联合内审管控要点1、体验中心开放前联合巡检点位是否有优化调整，大区同步修改；2、叠合板部位照明、风机盘管、新风机、智能化（红外幕帘、可燃气体探测、监控摄像头）、消防点位（烟感、扬声器）是否齐全，且与土建和精装位置一致；3、叠合板的排水立管预留套管或洞口，其它下水预埋止水节是否齐全，且与土建和精装位置一致；4、预制填充墙配电箱、弱电箱、开关、插座、壁灯、红外幕帘（壁装）、消防点位（声光报警、手动报警按钮、火灾显示盘）、太阳能控制面板、浴霸控制面板、空调控制面板、新风机控制面板、可燃气体探测器（壁装）、给水管压槽是否齐全，且与土建和精装点位一致；5、ALC板、陶粒板等内隔墙开槽安装的点位可仅复核土建与精装图纸；6、非标户型批量精装点位，土建、精装、PC需单独复核；制度抓手附件4：机电评审要点手册V1.0；参会人员甲方：机电、精装；土建设计院：机电；室内专业负责人、PC院专业负责人；成果文件1、机电评审要点手册V1.0；（批量精装部分销项）2、会议纪要并发起线上流程；（签字扫描版）备注1、重点关注点位的错漏碰缺；2、土建院图纸为唯一对工程输出口径；批量精装联合评审105批量精装阶段的制度抓手批量精装涉及专业较多，出图过程也是一个专业整合交圈的过程，一定要做到充分交圈，联合审图，现场联合巡检，确保各专业点位落地后无偏差及碰撞情况，尽量将所有问题遏制在交付样板间呢，避免大区出现返工，造成大量无效成本的浪费。案例分享-点位设置随意问题描述案例图片点位设置未考虑业主使用方便及美观要求。处理措施点位设置结合家具布置及业主的使用方便，综合考虑水平及竖向标高。成果总结吊顶水管、风管、冷媒管、冷凝水管、浴霸、风机盘管等需综合管综路由，确定套管标高及位置，并与结构充分交圈，有条件结合BIM技术，完善管线路由，点位由精装净赚专业结合家具以及橱柜二次深化情况后确定尺寸；交付样板需土建、精装联合巡检落地点位的准确性，并做好碰撞检查。大区二次深化施工图内审管控要点1、智能化系统单体和地库管线及点位是否有调整，与土建院交圈；2、智能化系统室外底图是否为景观深化方案版图纸（最新版），管线走向及检查井是否隐蔽，室外控制箱是否隐蔽，检查井盖优先采用植草井盖；3、泛光照明灯具安装隐蔽合理，灯光色温及灯具选型风格与景观灯具选型风格统一协调，土建施工图管线预埋无遗漏；4、太阳能热水器安装位置满足顶层用户净水压力的要求，管线走向集中处理整齐美观，拟选用太阳能厂家复核土建预留基础节点是否满足要求，避免拆改；5、太阳能光伏系统设置满足绿建要求即可，逆变器和汇流装置等设置在设备间内，太阳能光伏板厂家需复核土建预留基础，避免拆改；6、室外雨污水按照方案图纸进行深化设计，底图采用景观施工图最终版，控制单个成品井支管接入不超过4根，图纸深度满足招采要求；制度抓手附件8：上海公司智能化适配标准V1.0；（初稿，未拉通成本）附件4：机电评审要点手册V1.0；参会人员卓越：机电；土建设计院：水电专业负责人；智能化专业负责人；泛光专业负责人；太阳能光热、光伏二次深化单位；成果文件1、机电评审要点手册V1.0；（大区二次深化部分销项）2、会议纪要并发起线上流程；（签字扫描版）备注1、评审会议各单位可依次接入。大区二次深化评审+90大区二次深化施工图阶段的制度抓手二次深化图纸要确保与一次机电预埋图纸一致，有条件尽量前置，避免二次深化造成返工，另外各专业主控相关主管部门的验收要求，在满足验收要求的情况下兼顾美观及成本，管控难点是二次深化单位不固定，设计风格多变，投入精力大。案例分享-智能化问题描述案例图片视频监控立管的颜色风格与景观灯具不一致。处理措施更换颜色一致的立杆。成果总结将景观灯具的颜色色卡提供给智能化单位，除技防办要求的主入口灯杆颜色与公安系统一致，其它部位安防立杆颜色与景观灯具立杆风格一致。案例分享-太阳能问题描述案例图片太阳能管线敷设路径不合理，影响观感。处理措施采用桥架敷设，统一规划路由。成果总结太阳能管井升至屋面，至太阳能的所有管线采用线槽敷设，统一包裹，避免管线杂乱，影响观感，避免客诉。案例分享-亮化问题描述案例图片亮化照明灯具管线明露。处理措施电源管线根据外墙涂料色卡进行喷涂处理。成果总结1、外立面有竖向管线的情况尽量招标前置，亮化单位尽快进场，电源管线隐蔽安装。2、沿设备管井内敷设，并预留电源管线至灯具位置；3、喷涂与外墙颜色一致的涂料，且避免园型管，尽量采用小型线槽。供电内审管控要点1、开关站、配电房、工具间尺寸是否有调整，与报规总图是否一致；2、室外电力管线（高压、低压）走向，电缆分支箱布置点位与土建设计院推荐位置一致，调整部位需重点复核是否有不利因素产生；（景观深化方案或最新版底图）3、土建设计院提供的小区负荷统计表是否存在遗漏；4、供电答复单中各配电室设备容量是否与土建施工图一致，是否有遗漏；5、二次深化专业如供暖机房、雨水回收、泛光照明、传达室、景观设备用电等负荷，室外非机动车充电桩是否存在遗漏；6、电力设计院图纸是否包括智能化远程控制系统、通风系统、照明系统以及装修系统，如需精装参与，需做好及时交圈；7、电力设计院桥架与土建预埋桥架是否一致，如不一致需提资土建设计院变更调整制度抓手附件3：配套政策征询表V1.0；附件4：机电评审要点手册V1.0；参会人员区域：机电负责人；土建设计院：电专业负责人；电力设计院：专业负责人；成果文件1、附件4：机电评审要点手册V1.0；（供电部分销项）2、会议纪要并发起线上流程；（签字扫描版）备注1、主要完成土建设计院与电力设计院之间的交圈工作；供电评审+120供电设计制度抓手以江苏为例，江苏各城市的供电政策各有不同，开关站、配电室、公变高低压排管、电缆分支箱均要求在地面设置，对室外景观效果影响较大，总体管控原则是能使用母线槽区域尽量选择母线槽，另外电力检查井供电局均有要求且尺寸较大，需要做好景观叠图，并复核管线综合路由，避免管线碰撞造成返工，以及出现阴阳井等严重影响景观效果的情况，另外合理选择电缆规格及桥架，控制成本，毕竟供电在机电里的建安成本占比是最高的。案例分享-亮化问题描述案例图片电缆分支箱设置在归家动线上，严重影响业主归家体验，引起群诉。处理措施电缆分支箱移动至建筑山墙。成果总结1、供电如有土建院需提前规划，单体电缆分支箱位置需明确，预埋套管及地下室桥架路由需提前考虑可行性；2、有条件电力设计单位尽快确定和介入土建方案，避免后期出现方案出入；3、设置电缆分支箱的位置需提资给景观，进行美化提升。案例分享-亮化问题描述案例图片电力检查井出现阴阳井情况，影响美观。处理措施移至绿化带内。成果总结1、电力施工图需采用最新版的景观底图，图纸检查井图例采用实际尺寸或放大1.1倍。2、电力检查井位置需避开归家动线；政府配套评审管控要点1、供电方案评审成果文件落地情况；2、二次加压给水泵房是否有调整，室外供水管网是否与管线综合方案一致，二次加压给水管网走向是否有调整（优先地下室内敷设），计量水表是否有遗漏（重点复核水景、雨水回收系统补水、人防用水、物业、社区、养老点位），室外阀门井是否避开归家动线，是否隐蔽处理；3、燃气调压证位置是否有调整，室外燃气管走向与管线综合方案是否一致，室外燃气管直径是否满足小区部分用户使用地暖的需求，立管位置批量精装项目需复核燃气图纸与精装修预留位置是否一致；4、三网、有线电视复核土建预留设备机房是否满足要求，室外管线是否可以和智能化共井不共管？室外管线走向是否与管线综合方案一致，土建预留桥架路由是否需要增加或扩大，是否与智能化共桥架敷设；5、供暖换热机房是否有调整，室外管网走向与管线综合方案是否一致，阀门井是否避开归家动线，是否隐蔽处理；制度抓手无,以各配套部门抽屉文件为准，开发提供；参会人员事业部：组织人，开发或配套对接人；区域：机电负责人；土建设计院：水暖电专业负责人（无供暖暖通可不参加）；政府各配套部门设计负责人；成果文件1、会议纪要并发起线上流程；（签字扫描版）备注1、提供建筑底图为景观深化方案版图纸；政府配套评审+1801、供电2、供水3、燃气4、三网5、有线电视6、供暖配合配套管线综合施工图内审管控要点1、景观设计人员复核管线综合底图是否为景观最终版施工图纸，且对整体管线走向是否满足景观的品控要求提出建议；2、复核各配套单位管线检查井或公共设施是否位于私人庭院、归家动线、道路等业主敏感点位置，并确认是否有调整空间；3、复核雨、污水管交叉位置各管线的管底与管顶标高，室外管线起点处单体出户管接入标高是否满足要求；4、土建院明确施工图与方案版图纸调整的内容，调整的部位与设计和开发交圈后反馈给配套单位，确保图纸的一致性；5、检查井井盖材质，塑料成品井多管道接入措施，化粪池形式是否满足荷载要求，排水立管与横管处支墩的大样，雨水回收系统深度满足施工要求；制度抓手附件4：机电评审要点手册V1.0；参会人员区域：机电、景观；土建设计院管综专业负责人；景观设计院专业负责人；成果文件1、机电评审要点手册V1.0；（管线综合部分销项）2、会议纪要并发起线上流程；备注1、主控配套单位的管线与管线综合方案图纸走向的一致性；管线综合施工图内审+210管线综合及雨污水制度抓手室外雨污水主控各接口的标高，满足重力排水要求，管线综合主控管线敷设的美观性，施工可行性，指导各施工班主按照