全国估价师职业资格考试真题

2001年房产估价师考试《房地产估价理论与方法》试题

第•部分选择题Xv7评估师考试网

-、单项选择题（本大题共20小题，每小题1分，共20分）在每小题列出的四个

选项中只有一-选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号

内。Xv7评估师考试网

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1.供人们生活起居的建筑是（）Xv7评估师考试网

A.公共建筑B.居住建筑C.工业建筑D.商业建筑Xv7评估师考试网

2.建筑地段地租的基础是由真正的（）Xv7评估师考试网

A.生产成本规定的B.农业地租规定的Xv7评估师考试网

C.生产价格决定的D.垄断利润决定的Xv7评估师考试网

3.城市化初期，产业结构以第一、二产业为主，则（）Xv7评估师考试网

A.房地产价格较高B.房地产价格不变Xv7评估师考试网

C.房地产价格有变化D.房地产价格较低Xv7评估师考试网

4.商业中心往往位于地价高昂的（）Xv7评估师考试网

A.黄金地段B.边缘地段C.落后地段D.一般地段Xv7评估师考试网

5.容积率是指地块上的建筑面积与（）Xv7评估师考试网

A.总面积之比B.地块面积之比Xv7评估师考试网

C.地下面积之比D.绿化面积之比Xv7评估师考试网

6.商业标准宗地的位置应是（）Xv7评估师考试网

A.街角地B.多面临街地C.一面临街地D.畸零地Xv7评估师考试网

7.因素成对比较中，若A与B同等重要，则给A赋值（）Xv7评估师考试网

A.10B.50C.0.5D.5Xv7评估师考试网

8.从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争，其价格（）Xv7评估师考试

网

A.最终会基本趋于一致B.最终会扩大差别Xv7评估师考试网

C.可能趋于一致，也可能扩大差别D.由有关部门确定Xv7评估师考试网

9.运用市场比较法评估房地产价格，在因素修正时需要具有丰富经验的估价师来

确定（）Xv7评估师考试网

A.土地还原利率B.各有关修正系数Xv7评估师考试网

C.如何计算容积率修正D.如何计算土地使用年期修正Xv7评估师考试网

10.市场比较法中，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则

在将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格的公式中（）Xv7评估师考试网

A.其中分母小于100B.其中分母大于100Xv7评估师考试网

C.其中分母等于100D.不成立Xv7评估师考试网

11.通过使用年期修正，可以消除对不动产价格造成的影响因素是（）Xv7评估

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A.土地的估价期日Xv7评估师考试网

B.土地的使用期限不同Xv7评估师考试网

C.土地在不同时期的基准地价不同Xv7评估师考试网

D.土地在不同时期的路线价不同Xv7评估师考试网

12.新开发区内可出售土地的平均售价（）Xv7评估师考试网

A.不包含整个开发区的所有开发成本Xv7评估师考试网

B.应当是把整个开发区的所有开发成本分摊到可出售土地面积上Xv7评估师考

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C.包含开发区内的基础设施建设费，但不含服务设施建设费Xv7评估师考试网

D.包含开发区的服务设施建设费，但不含基础设施建设费Xv7评估师考试网

13.房屋的商品租金构成因素是（）Xv7评估师考试网

A.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费Xv7评估师考试网

B.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租Xv7评估师考试网

C.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润Xv7评估师考

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D.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润Xv7评估师考试网

14.房屋重新建造成本中应包括（）Xv7评估师考试网

A.利息、利润B.利息、利润、税费Xv7评估师考试网

C.利润、税费D.利息、税费Xv7评估师考试网

15.剩余法在评估待开发土地中运用得（）Xv7评估师考试网

A.最少B.最为广泛C.最难D.最一般Xv7评估师考试网

16.剩余法确定项目最高开发费用是为了使开发利润保持在（）Xv7评估师考试

网

A.区域范围B.规定范围C.合理范围D.期望范围Xv7评估师考试网

17.剩余法估价中调查土地位置时，要掌握土地所在城市的（）Xv7评估师考试

网

A.性质B.工业状况C.生活状况D.设施状况Xv7评估师考试网

18.路线价估价法是一种评估大量土地的（）Xv7评估师考试网

A.迅速估价方法B.较慢估价法Xv7评估师考试网

C.简易法D.延迟法Xv7评估师考试网

19.标准深度是指标准宗地的（）Xv7评估师考试网

A.街道宽度B.临街深度C.街道长度D.街道曲度Xv7评估师考试网

20.基准地价的估算中，通过资料的收集、整理、修正，数据应具有（）Xv7评

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A.可比性B.可替性C.可分性D.可换性Xv7评估师考试网

二、双项选择题（本大题共18小题，每小题1分，共18分）在每小题列出的五个

选项中有二个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号

内。多选、少选、错选均无分。Xv7评估师考试网

21.土地收益性的利用方式包括工业用地方式和（）Xv7评估师考试网

A.商业用地方式B.商品住宅用地方式C.机关用地方式Xv7评估师考试网

D.宗教用地方式E.军事用地方式Xv7评估师考试网

22.房地产评估的特点主要有（）Xv7评估师考试网

A.科学性B.实践和公正性C.个别性Xv7评估师考试网

D.严肃性E.固定性Xv7评估师考试网

23.区位理论除成本学派外，还有（）Xv7评估师考试网

A.市场学派B.价格学派C.行为学派Xv7评估师考试网

D.竞争学派E.交易学派Xv7评估师考试网

24.在房地产估价实践中，应用预期收益原则的评估法有（）Xv7评估师考试网

A.剩余法B.收益还原法C.开发法Xv7评估师考试网

D.价值法E.市场法Xv7评估师考试网

25.直接影响土地级别界线位置的是（）Xv7评估师考试网

A.单元划分B.定级单位C.面积单元Xv7评估师考试网

D.指标取样E.指标计算Xv7评估师考试网

26.房地产的收入分为（）Xv7评估师考试网

A.经营收入B.毛收入C.潜在毛收入Xv7评估师考试网

D.净收益E.有效毛收入Xv7评估师考试网

27.运用市场比较法所必须遵循的合法性具有的两个方面的含义是（）Xv7评估

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A.交易案例与待估房地产的适用法律背景可以有一定差别Xv7评估师考试网

B.交易案例与待估房地产的适用法律背景基本相似Xv7评估师考试网

C.所选取的交易案例必须在法律允许范围之内Xv7评估师考试网

D.没有土地使用证的房地产也可以Xv7评估师考试网

E.交易案例与待估房地产的土地用途、容积率限制、建筑物高度限制等可有较大

差别Xv7评估师考试网

28.房地产的用途可以分为大类用途和小类用途。下列不是大类用途名称的是（）

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A.百货大楼B.普通住宅C.办公楼Xv7评估师考试网

D.旅馆E.仓库Xv7评估师考试网

29.市场比较法中，区域因素有（）Xv7评估师考试网

A.自然条件B.繁华程度C.房地产位置Xv7评估师考试网

D.房地产的地质条件E.临街状况Xv7评估师考试网

30.用成本法的实际观察法计算建筑物的现值，主要的前提是（）Xv7评估师考

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A.要求估价人员具有充分的鉴定技术Xv7评估师考试网

B.要求估价人员具有实际操作经验Xv7评估师考试网

C.要求被估对象为新建筑物Xv7评估师考试网

D.要求被估对象为旧建筑物Xv7评估师考试网

E.仅对一些特殊建筑物进行估价Xv7评估师考试网

31.城市土地主管部门测算土地使用权出让金或地价款，其根据主要是（）Xv7

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A.用途、土地级别B.土地上附着物的质量Xv7评估师考试网

C.土地上附着物修建的日期D.原土地使用者是私人或集体Xv7评估师考试网

E.土地具体位置及生熟程度、地价区段Xv7评估师考试网

32.利用间接成本法求取建筑物重新建造成本的前提是（）Xv7评估师考试网

A.旧建筑物所在地区有类似建筑物实际建设的各种费用的数据及明细Xv7评估

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B.旧建筑物同一供需范围内有类似建筑物实际建设的各种费用的数据及明细

Xv7评估师考试网

C.根据旧建筑物特点计算间接工程费Xv7评估师考试网

D.根据旧建筑物特点计算直接工程费Xv7评估师考试网

E.以估价时点旧建筑物所在地区的各种单价为基础，求得标准建造费Xv7评估

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33.剩余法估价开发商购买土地时，确定该土地的最佳使用，有关部门对该土地

规定了（）Xv7评估师考试网

A.地块限制条件B.法律法规限制C.资源条件Xv7评估师考试网

D.社会条件E.经济条件Xv7评估师考试网

34.房地产估价中确定地块最佳利用方式要在以下因素允许范围内：（）Xv7评

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A.城市规划B.法律法规C.市场条件Xv7评估师考试网

D.经济条件E.生活条件Xv7评估师考试网

35.同--路线价区段的划分应是（）Xv7评估师考试网

A.地价不等地段B.地价相等地段C.地段相连的路段Xv7评估师考试网

D.地段不相连接E.性质相差大的地段Xv7评估师考试网

36.路线价估价法四三二一法测中，标准深度100英尺土地价值第二、四个25

英尺土地分别是路线价的（）Xv7评估师考试网

A.20%B.30%C.8%Xv7评估师考试网

D.10%E.40%Xv7评估师考试网

37.基准地价对应的平均容积率是（）Xv7评估师考试网

A.该用途土地在该地域内的平均容积率Xv7评估师考试网

B.该用途土地在该均质地域内的容积率Xv7评估师考试网

C.该用途土地在该级别地域的容积率Xv7评估师考试网

D.该用途土地在该均质地域内的平均容积率Xv7评估师考试网

E.该用途土地在该级别地域的平均容积率Xv7评估师考试网

38.房地产环境条件不包括（）Xv7评估师考试网

A.城市经济发展条件B.房地产开发情况C.建筑物保养Xv7评估师考试网

D.城市社会发展水平E.房地产业税收政策Xv7评估师考试网

第二部分非选择题Xv7评估师考试网

三、判断改错题（判断下列每小题的正误。正确的在题后括号内打“J"，错误

的打“X”，并改正划线部分。每小题2分，共10分）Xv7评估师考试网

39.抵押价格是债务人将房地产作为抵押物进行评估的价格，多用于房地产转让

交易。（）Xv7评估师考试网

40.大城市划分的道路类型数目一般为4〜6类。Xv7评估师考试网

41.建筑物在估价中的折旧基数是估价时点该建筑物的固定资产帐面原值。（）

Xv7评估师考试网

42.路线价估价法认为土地价值随临街深度而递减。Xv7评估师考试网

43.我国目前的基准地价表现形式为标准宗地的价格。Xv7评估师考试网

四、简答题（每小题4分，共12分）Xv7评估师考试网

44.简述影响房地产价格的因素。Xv7评估师考试网

45.房地产估价报告包括哪些内容？Xv7评估师考试网

46.试写出剩余法评估不动产价格的基本公式。Xv7评估师考试网

五、计算题（每小题10分，共20分）Xv7评估师考试网

47.某写字楼套间建筑面积1,000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金

2.5万元。据调查，该写字楼造价为3,000元/平方米，家具设备原值10万元，

耐用年限10年，残值率2虬据有关规定，房地产税为年租金的12%,管理费为

年租金的5临修缮费为房屋原值的2肌保险费为房屋原值的3%。，资本化验室

率为12%。试估算该写字楼的价格。Xv7评估师考试网

48.（1）有一宗地块，经可行性分析，认为受规划条件限制，开发成房地产后，预

估实际销售最高价为1,000万元，而开发成本（含税费）最低为500万元，开发商

期望利润为200万元。试用剩余法求取该地块最高价格为多少？Xv7评估师考试

网

(2)据房地产市场资料，租金水平在该类不动产中，未来月租金纯收益是建筑面

积每平方米300元，该类不动产的资本化率为8%,总建筑面积5,000平方米，

出租率80机求开发该不动产的总价是多少？Xv7评估师考试网

六、论述题(每小题10分，共20分)Xv7评估师考试网

49.市场比较法的适用范围和操作程序是什么？Xv7评估师考试网

50.试述在房地产评估报告中，估价结果的应用限制条件的重要性。Xv7评估师

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参考答案Xv7评估师考试网

第一部分选择题Xv7评估师考试网

-、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)Xv7评估师考试网

l.B2,B3.D4.A5.BXv7评估师考试网

6.C7,C8.A9.B10.AXv7评估师考试网

11.B12.B13.C14.B15,BXv7评估师考试网

16.C17.A18.A19.B20.AXv7评估师考试网

二、双项选择题(本大题共18小题，每小题1分，共18分)Xv7评估师考试网

21.AB22.AB23.AC24.AB25.ADXv7评估师考试网

26.CE27.BC28.AB29.AB30.ABXv7评估师考试网

31.AE32.AB33.AB34.AB35.BCXv7评估师考试网

36.BD37.DE38.BCXv7评估师考试网

第二部分非选择题Xv7评估师考试网

三、判断改错题(每小题2分，共10分)Xv7评估师考试网

39.X抵押贷款Xv7评估师考试网

40.X5~7Xv7评估师考试网

41.X重置价格或重建价格Xv7评估师考试网

42.VXv7评估师考试网

43.X区片价和路段价Xv7评估师考试网

四、简答题(每小题4分，共12分)Xv7评估师考试网

44.影响房地产价格的因素通常有：Xv7评估师考试网

(1)一般因素。Xv7评估师考试网

⑵城市区域因素。Xv7评估师考试网

⑶个别因素。Xv7评估师考试网

45.(1)封面；Xv7评估师考试网

⑵目录；Xv7评估师考试网

(3)致委托估价方函；Xv7评估师考试网

⑷估价师声明；Xv7评估师考试网

⑸估价的假设和限制条件；Xv7评估师考试网

(6)估价结果报告；Xv7评估师考试网

⑺估价技术报告；Xv7评估师考试网

(8)附件。Xv7评估师考试网

46.剩余法评估不动产价格基本公式：V=A-(B+C+D+E)Xv7评估师考试网

式中：V-购置土地价格，A一开发完成后的不动产价值，B—整个项目的开发成

本，C—投资利息，D—开发商合理利润，E—正常税费。Xv7评估师考试网

五、计算题（每小题10分，共20分）Xv7评估师考试网

47.（1）年租金收入Xv7评估师考试网

2.5X12=30（万元）Xv7评估师考试网

⑵计算年经营费用Xv7评估师考试网

①房地产税=30X12%=3.6（万元）Xv7评估师考试网

②管理费=30X5%=1.5（万元）Xv7评估师考试网

③房屋原值=1000X3000=300（万元）Xv7评估师考试网

④修缮费=300X2%=6（万元）Xv7评估师考试网

⑤保险费=300X3%o=0.9（万元）Xv7评估师考试网

⑥家具年折旧费=10X（1-2%）4-10=0.98（万元）Xv7评估师考试网

⑦年经营费用=3.6+1.5+6+0.9+0.98=12.98（万元）Xv7评估师考试网

（3）年净收益=30-12.98=17.02（万元）Xv7评估师考试网

（4）该写字楼套间的价格Xv7评估师考试网

=137.099Xv7评估师考试网

48.（1）土地价格=1,000万-500万-200万=300（万元）Xv7评估师考试网

故该块地最高价格为300万元。137.1（万元）Xv7评估师考试网

（2）总价=18,000（万元）Xv7评估师考试网

六、论述题（每小题10分，共20分）Xv7评估师考试网

49.在房地产市场比较发达的地区，市场比较法才能得到较广泛的应用。而且，

在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与待评估房地产相类似的房地产交

易较多时，市场比较法才是有效的评估方法。Xv7评估师考试网

运用市场比较法评估房地产价格，一般要经过下列程序：Xv7评估师考试网

（1）交易实例的搜集；Xv7评估师考试网

（2）可比交易案例确定；Xv7评估师考试网

⑶因素修正包括：情况修正、期日修正、区域因素修正、个别因素修正、土地

使用年期修正、容积率修正；Xv7评估师考试网

（4）房地产价格确定。Xv7评估师考试网

50.估价结果的应用限制条件是房地产评估报告中十分关键的部分：Xv7评估师

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因为：Xv7评估师考试网

（1）在房地产估价过程中，存在估价的假设的和限制条件，如对未来房地产收益

的预测，对城市规划建设导致的房地产区位变化和价格变化的推测等。这些假设

和前提必定对房地产的价格或价值产生影响，所以评估报告中的估价结果只在报

告中载明的假设和前提下才有效。若条件不同则不能应用该结论。Xv7评估师

考试网

（2）估价结果具有时效性，只有在评估报告应用的有效期内应用，才能保证结果

的正确性。Xv7评估师考试网

（3）评估报告所提供的结论只适用于报告中载明的估价目的和价值定义。不同的

估价目的下，同一宗房地产适用的估价方法、选取的资料及得到的结论都不同，

所以报告中的结果不能应用于该估价目的以外的其他估价目的。Xv7评估师考

试网

说明以上的条件，可以指导委托方正确估价结论，避免误解及错误应用带来的损

失，也可以借此明确评估各方的责任界限，避免不必要的纠纷。

2003年房地产估价师《理论与方法》真题及答案

来源：考试大2003/12/281号试大：中国教育号试第门户】模拟考场视频课程字号:TT

一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在

答题卡上涂黑其相应的编号。）

1.估价报告书中说明的（）限定了其用途。

A.估价原则

B.估价方法

C.估价目的

D.估价对象状况

2.“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及场地平整。

A.给水、排水、电力、通信

B.给水、排水、燃气、热力

C.排水、电力、通信、燃气

D.排水、电力、通信、热力

3.某宗土地的面积为1000m2,其上建筑物的建筑面积为5000m2,建筑物的基底面积

为700m2,建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为（）。

A.8.0

B.5.6

C.5.0

D.0.7

4.当供给增加量小于需求减少量时，则（）。

A.均衡价格下降，均衡交易量增加

B.均衡价格下降，均衡交易量减少

C.均衡价格上升，均衡交易量增加

D,均衡价格上升，均衡交易量减少

5.房地产价格是由房地产的（）三者相互结合而产生的。

A.有用性、稀缺性、有效需求

B.供给、需求、利用状况

C.权利、租金、利率

D.价值、使用价值、供求

6.基准地价是城市中均质区域内的土地（）。

A.最低价格

B.最高价格

C.平均价格

D.成交价格

7.已知某房地产价格为900元/n?时，需求量为100万m2,当价格为1000元/m2时,

需求量为90万nA则需求价格弹性为（）。

A.10

B.9

C.0.9

D.0.1

8.估价报告有效期应从（）起计。

A.估价时点

B.估价作业期

C.出具估价报告之目

D.签订估价委托合同之日

9.如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新

建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。

A.保持现状前提

B.装修改造前提

C.转换用途前提

D.重新利用前提

10运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的

客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（）。

A.合法原则

B.最高最佳使用原则

C.替代原则

D.公平原则

11.在估价报告中应包含一份由（）的估价师签名、盖章的声明。

A.本估价机构所有

B.所有参加该估价项目

C.由引交估价项目负第一责任

D.任本估价机构法定代表人

12.某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末•次付清,

当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（）万元。

A.87

B.124

C.130

D.134

13.某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

据悉。该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%,

则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元。

A.27.6

B.28.2

C.29.0

D.29.9

14.房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。

A.可比实例房地产

B.估价对象房地产

C.标准房地产

D.类似房地产

15.某可比实例的实物状况比估价对象优9%,则其实物状况修正系数为（）。

A.0.91

B.0.92

C.1.09

D.1.10

16.某估价机构于2003年6月10日至20II为某房地产抵债进行了评估，估价时点为

2003年6月15日。因估价结果有争议,2003年8月15曰进行复估,则复估的估价时点为（）。

A.2003年6月15日

B.2003年8月15日

C.签订估价委托台同之日

D.估价人员与委托人商定的某日

17.下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（）。

A.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数

B.建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数

C.建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等

D.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数

18.某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经

济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是（）年。

A.37

B.40

C.60

D.63

19.因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。

A.自然折旧

B.物质折旧

C.功能折旧

D.经济折旧

20.通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。

A.土地取得成本+开发成本

B.土地取得成木+开发成本+管理费用

C.土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用

D.开发完成后的房地产价值

21.某建筑物己建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%,该建筑物的成新率为（）。

A.75%

B.79%

C.81%

D.84%

22.建筑物净收益=（）x建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。

A.建筑物重置价

B.建筑物现值

C.土地价格

D.房地产价格

23.收益法中所指的收益是（）。

A.估价时点前一年的收益

B.估价时点前若干年的平均收益

C.估价时点以后的未来预期正常收益

D.估价时点前最高盈利年份的收益

24.有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%,土地资本化率为6%,建筑

物资本化率为8%,则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。

A.30

B.40

C.50

D.60

25.采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为（）。

A.资本化率=安全利率+投资风险补偿一投资带来的优惠

B.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿一投资带来的优惠

C.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿一投资带来的优惠

D.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿投资带来的优

26.某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为（）。

A.被烧损前的状况

B.被烧损后的状况

C.被烧损前与被烧损后的差异状况

D.未来修复或重建后的状况

27.有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的

基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%,则该房地产的收益价

格为（）万元。

A.400

B.450

C.500

D.540

28.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元,

资本化率为10%,该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的

使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A.180

B.196

C.200

D.300

29.若较为精确地应用假设开发法时，应考虑（）。

A.通货膨胀影响

B.投资利息因素

C.资金时间价值

D.投资风险补偿

30.对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗

地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用（）和长期趋势

法相结合进行估算。

A.比较法

B.收益法

C.成本法

D.路线价法

31.某地区商品住宅价格自1997-2002年分别为3100元/m\3260元/m\3440元/m\

3620元/nA3800元/nA3980元/nA采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为（）

元/m2.,

A.4120

B.4149

C.4184

D.4216

32.基准地价系数修正法的基本原理是（）。

A.收益原理

B.替代原理

C.地租理论

D.区位理论

33.某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其

中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地

份额为（）。

A.19%

B.21%

C.23%

D.25%

34.若标准宗地的临街深度为10m,按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价

格，其平均深度价格修正率为（）。

A.78%

B.85%

C.117%

D.150%

35.在估价报告中陈述（），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和

估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。

A.估价师声

B.估价的假设和限制条件

C.估价方法

D.估价对象

二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意,

请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且

选择正确的，每个选项得0.5分。）

1.《房地产估价规范》的内容包括（）。

A.评估制度

B.估价原则名

C.估价程序

D.估价报告

E.职业道德

2.收益性房地产包括（）。

A.未出租的餐馆

B.旅店

C.加油

D.农地

E.未开发的土地

3.在房地产估价中，如果估价目的不同，则（）。

A.估价的依据有可能不同

B.估价的方法有可能不同

C.估价对象的范围有可能不同

D.不影响估价结果的公正性

E.不影响估价报告的用途

4.在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格（）卖者所愿意接受的最低价格

时.，交易才会成功。

A.高于

B.等于

C.低于

D.不高于

E.不等于

5.估价项目完成后，应归档的估价资料包括（）。

A.实地查勘记录

B.委托人名片

C.估价项目来源和接洽情况

D.估价中的不同意见

E.估价报告定稿之前的重大调整或修改意见

6.下列关于可比实例的说法中，正确的有（）。

A.可比实例一定是交易实例

B.可比实例不一定是交易实例

C.交易实例一定是可比实例

D.交易实例不一定是可比实例

E.可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例

7.下列关于估价报告的说法中，不正确的有（）。

A.估价报告是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告

B.估价报告可视为估价人负提供给委托人的产品

C.估价报告应重在内在质量，外在质量不是很重要

D.估价报告应对难以确定的事项予以说明，但不得描述其对估价结果可能产生的影响

E.估价报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程、反映估价成果的文件

8.收益乘数有（）。

A.毛租金乘数

B.利润乘数

C.净收益乘数

D.销售收入乘数

E.潜在毛收入乘数

9.房地产价格构成中的开发成本包括（）。

A.取得土地使用权时的出让金或转让金

B.基础设旌建设费

C.公共配套设施建设费

D.勘察设计和前期工程费

E.管理费

10.下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有（）。

A.估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别

B.建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额

C.建筑物的折I日就是各种原因所造成的价值损失

D.建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建价格与市场价值之间的差额

E.建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折I日

11.收益法中确定资本化率的基本方法有（）。

A.市场提取法

B.累加法

C.指数调整法

D.投资收益率排序插入法

E.收益乘数法

12.假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有（）。

A.待开发房地产的价值

B.开发成本和管理费用

C.销售税费

D.投资者购买待开发房地产应负担的税费

E.开发利润

13.预期原理是（）等估价方法的理论依据。

A.市场比较法

B.收益法

C.成本法

D.假设开发法

E.路线价法

14.应用路线价法需要进行（）等修正。

A.临街深度

B.土地形状

C.交易日期

D.交易情况

E.临街宽度

15.下列关于实地查勘的说法中，正确的有（）。

A.对于面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘

B.实地查勘中应将有关情况和数据认真记录下来，形成实地查勘记录

C.实地查勘人员和委托人中的陪同人员都应在实地查勘记录上签名

D.在实地查勘记录上应注明实地查勘日期

E.实地查勘应到实地对事先收集的有关估价对象的资料进行核实

三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用

“T”表示正确，用“X，，表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）

1.因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。（）

2.房地产估价师不得将资格证书借给他人使用，但可以以估价者的身份在非自己所做

的估价报告上签字、盖章。（）

3.开发周期较长的房地产，供给弹性相应较小。（）

4.在某一时点，投资价值是唯一的，而市场价值因投资者的不同而不同。（）

5.在进行房地产估价时，对房地产市场情况的分析始终应针对估价时点时的状况。（）

6.交易税费非正常负担的房地产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。

7.对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的娄似房地产就可以作为可比实例。

()

8.可修复的损耗是经过修理后可恢复其原有功能的损耗，反之，为不可修复的损耗。

（）

9.成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来估算估

价对象客观合理的价格或价值的方法。（）

10.应用收益法评估出租型房地产价格时，净收益的确定必须从租赁收入中扣除维修费、

管理费、保险费、房地产税、租赁代理费等。（）

11.为帮助房地产开发商进行投资决策，应用收益法对拟开发的项H进行投资价值评估

时，应采用与该项目风险程度相对应的社会一般收益率作为折现率的选取标准。（）

12.长期趋势法适用对象是价格有明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象

或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。（）

13.高层建筑地价分摊是将高层建筑的造价分摊到所占土地上。（）

14.在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向

的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。（）

15.房地产估价的核心是为特定目的、对特定房地产在特定时点的价值作出估计。（）

四、计算题（共2题，每题10分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公

式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上

作答。）

1.某房地产占地400011?,土地使用年限为50年，容积率为6,共24层，每层建筑面

积相同。该房地产经过两年开发建成。预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预

计如下：一层的大堂部分占该层建筑面积的60%,其余部分的75%可用于商业铺位出租，

正常出租率为90%,每平方米出租面积每月可得净租金60元；2〜3层为商场，营业面积占

该层建筑面积的70%,每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000

万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元：第4层出租开

酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%,每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每

年需支付8万元的运营费用；5〜10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同

档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%,出租人需承担相当于租金收入10%的

运营费用：11〜24层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给

公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住

宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值（设资

本化率分别为商场10%,酒楼8%,办公楼7%）。

A

成交价格元/（元/n?）51005800520053005000

成交日期2002.11.302003.6.302003.1.312001.7.312003.5.31

交易情况+2%+21%00-3%

区位状况0-3%+3%+1%0

房地产状权益状况-2%0+2%-1%-1%

况交易实物-4%-5%-2%+2%+1%

上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地

产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002

年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%,其后至2002年11月1曰则每月递减0.5

%,而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。

试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅

楼2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均)。

一、单项选择题

1.C2.A3.C4.B5.A6.C7.C8.C9.A10.C

11.B12.B13.B14.C15.B16.A17.D18.A19.C20.B

21.C22.B23.C24.C25.D26.C27.A28.B29.C30.A

31.C32.B33.B34.A35.B

二、多项选择题

1.BCDE2.ABCD3.ABCD4.AB5.ACDE6.AD7.BCD8.ACE9.BCD

10.ACDE11.ABD12.ABD13.BD14.ABE15.BCDE

三、判断题

1.72.X3.44.X5.46.47.x8.x9.x10.xH.x12.x13.x

14.415.Y

四、计算题

1、解：

(1)运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：

V=A/Y[l-l/(l+y)n]

(2)各层建筑面积=4000x6/24=1OOOn?/层

(3)计算1层商铺收益价格:

年净收益=1000x(l-60%)x75%x90%x60x12=19.44万元

V|=19.44/10%x[l-l/(l+10%)5a。=192.20万元

(4)计算2〜3层商场收益价格：

年净收益：1000x2x70%x600=84万元

V2r=84/10%x[l-l/(l+10%严3]=830.48万元

(5)计算4层酒楼收益价格：

年净收益：1000x70%x50xl2-80000=34万元

V4=34/8%x[1-1/(1+8%产]=413.59万元

(6)计算5~10层办公楼收益价格：

年净收益：6x20xl800xl2x80%x(l-10%)=186.62万元

V5-io=186.62/7%x[1-1/(I+7%产寸=2555.13万元

(7)计算11〜24层住宅价格：

Vn-24=1000x14x4000=5600万元

(8)计算房地产价格：

V=Vl+V2-3+V4+V5--l0+V11-24

=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600

=9591.40万元

2、解：

(1)选取可比实例，实例B误差太大，实例D成交时间与估价时点相隔一年以上，故实

例B和实例D不作为可比实例。选取实例A、C、E作为可比实例。

(2)计算公式：估价对象价格=可比实例价格X交易情况修正系数x交易日期修正系数x房

地产状况修正系数。

(3)交易情况修正系数为：

可比实例A：100/(100+2)=100/102

可比实制C：100/100

可比实例E：100/(100-3)=100/97

(4)交易日期修正系数为：

可比实例A=(i+i%y

可比实例C=(l+1%)4

可比实例E=(l+1%)3

(5)房地产状况修正系数为：

因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同均为

1/3,则有：

可比实例A=100/[100x1/3+(100-2)x1/3+(100-4)x1/3]=100/98

可比实例C=100/[(100+3)x1/3+(100+2)x1/3+(100-2)x1/3]

=100/101

可比实例E=100/[100x1/3+(100-1)x1/3+(100+1)x1/3)=!00/100

(6)计算比准价格：

比准价格A=5100x(100/102)x(1+1)4x(100/98)=5309.207C/m2

比准价格C=5200x(100/100)x(1+1%)4x(100/101)=5357.57元

比准价格E=5000x(l00/97)x(l+l%)3x(100/100)=5310.83元/n?

(7)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：

估价对象价格(单价)=(5309.20+5357.57+5310.83)/3=5325.87元/n?

2004年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》试卷及答案

一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在

答题卡上涂黑其相应的编号。)

1.房地产具有供给有限特性，本质上于（）。

A.土地总量有限B.规划限制C.房地产不可移动D.价值量大

2.某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2,套内墙体面积为20m分摊的

共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（）元/n?。

A.1667B.1765C.1875D.2000

3.某宗土地面积200011?,城市规划规定的限制指标为：容积率3,建筑密度30%。在

单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。

A.建筑物地面一层建筑面积为800m2,总建筑面积为5000m2

B.建筑物地面一层建筑面积为140011?,总建筑面积为5000m2

C.建筑物地面一层建筑面积为600m2,总建筑面积为55000?

D.建筑物地面一层建筑面积为600m）总建筑面积为2500m?

4.房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该

实体的质量以及（）。

A.相应配套的基础设施B.土地的形状

C.组合完成的功能D.立体空间

5.在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖

房屋并进行分成，属于动用（）的行为。

A.宅基地所有权B.空间利用权C.地役权D.建筑物相邻关系

6.某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8,楼面地价为700元/nA现按规划拟

改为商业用地，容积率为5.0,楼面地价为960元/n?。理论上应补地价（）万元。

A.78B.882C.1210D.1272

7.某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/

nA现房出租的年末净收益为500元/m2o若按折现率10%和风险补偿值100元/n?计，该

幢房地产目前的价格应为（）元/n?。

A.4400B.4409C.4445D.4455

8.一套建筑面积为100m2,单价为2000元/m?的住宅，首期付款5万元，余款在未来

10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31%,则该套住宅的（）

A.实际单价为2000元/n?,实际总价为30.16万元

B.实际单价为1950元/n?,实际总价为20万元

C.实际单价为2000元/n?,实际总价为20万元

D.实际单价为2000元/n?,实际总价为30.16万元

9.同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比

分别为30%、10%、0,贝甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是（）。

A.富有弹性、单一弹性、缺乏弹性

B.完全弹性、单-弹性、完全无弹性

C.完全弹性、单一弹性、缺乏弹性

D.富有弹性、单一弹性、完全无弹性

10.现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（）。

A.存量+新开发量十其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种

类房地产量一拆毁量

B.存量十新开发量十该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量

C.存量+新开发量+空置房量一拆毁量

D.存量+新增竣工量一拆毁量

11.城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调

换的差价而对该期房价进行估价，则（）。

A.估价时点为未来，估价对象为未来状况

B.估价时点与房地产状况均为现在

C.估价时点为现在，估价对象为未来状况

D.估价时点为现在，估价对象为过去状况

12.某建筑物的建筑面积为2000m2,占地面积为3000m2,现在重新获得该土地的价格

为8130元/n?,建筑物重量价格为900元/m2,而市场上该类房地产正常交易价格为1800

元/nt则该建筑物的成新率为（）。

A.44%B.50%C.67%D.94%

13.按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；

而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现

（）的情形。

A.估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格