【物业管理收费难问题及优化建议13000字（论文）】

物业管理收费难问题及完善对策研究摘要物业管理是市场经济管理模式下的运营服务管理，实施管理的单位是具有法人资格的专业公司。如何解决物业管理费这一难题，是当今大多数物业服务企业面临的难题，也是全国范围内非常普遍的现象。由于物业管理费的收取率低，许多物业服务公司无法平衡收支平衡，因此研究小区物业收费存在的难题并提出对策非常重要。本文采用案例分析法与观察法，对物业管理收费难问题进行了理论和实践两方面的研究。提出从开发商、业主、物业公司以及社会这些角度为切入点，探究目前物业管理收费存在的开发商遗留问题、业主交费意识欠缺、物业服务质量有待提高、社会制度不完善等问题。相应地，提出若干解决对策：与开发商做好交接；改变业主的交费意识；端正态度，提高服务质量；加强宣传，完善相关制度等。关键词物业管理；物业服务；收费难；收费环境目录9284第1章绪论 5108201.1研究背景 521411.2文献综述 547921.3研究目的和意义 7263381.4研究思路和内容 7115521.5研究方法 831974第2章物业管理收费难问题概述 997342.1物业管理的概念定义 985742.2物业管理服务收费的概念定义 9189382.2.1我国物业管理费用的构成 9167762.2.2我国现行物业服务收费政策 97122.3物业管理服务与费用收缴的现状 1057542.3.1收费难 10101122.3.2收费率逐年降低 10227352.4本章小结 1132175第3章物业管理收费难的原因分析 12293983.1开发商遗留问题 12321243.1.1房屋安全质量问题 1279113.1.2区域规划不合理 12142103.2业主交费意识欠缺 13297693.2.1没入住就不交物业费 13293413.2.2维权渠道不畅 13164683.3物业服务质量不高 1423123.3.1物业服务态度差 14137133.3.2处理问题不及时 1419143.3.3小区安全无法保障 1422753.4物业公司收费不合理、不公开、不规范 15261523.4.1加收秩序和公共设施维护费 1553833.4.2对业主、装修公司重复收费 15130123.5社会制度不完善 1579053.5.1社会舆论导向力度不够 15318233.5.2社会信用体系缺乏、司法低效 16269983.6本章小结 164891第4章有效解决物业管理收费难问题的可行性对策 17323944.1与开发商做好交接 1741144.1.1提前规划 17310214.1.2提倡公开招标 17228364.1.3做好验收工作 17188844.2改变业主的交费意识 18240854.2.1树立正确的交费观 18264514.2.2提高自身的维权意识 18206024.3端正态度，提高服务质量 18163984.3.1提高自身素质 188114.3.2建立良好的客户关系 1929394.4规范收费标准，增加收费透明度 19102434.4.1规范收费标准 20293634.4.2诚信服务，透明收费 20122224.5加强宣传，完善相关制度 20264884.5.1加强相关知识的宣传 20248684.5.2完善相关制度 2123714.6本章小结 2110866第5章结论与展望 231847参考文献 25第1章绪论1.1研究背景物业管理收费难一直是困扰物业服务公司发展的一个长期问题，物业管理费的拖欠，少付和拖欠似乎是物业管理行业的普遍现象，制约着房地产管理行业的生存和发展。如何解决发展瓶颈和难以解决的房地产管理费问题，也引起了业界的普遍关注。物业管理费的基本原则主要表现在两个方面：一个是合同协议，另一个是法律。合同约定不动产管理委托合同是收费的劳务合同，客户只需支付固定费用即可获得房地产服务公司的专业服务。相应地，物业服务公司也通过提供管理服务收取费用并获利，保持公司的运作和发展。盈利能力是所有公司生存和发展的最基本条件，物业管理公司也是公司。这一点必须首先被所有者认可。作为低利润服务业，公司确保公司正常运转并向所有者提供高质量服务的能力主要取决于向所有者收取物业管理费。很多物业服务公司因为收费难而处于赤字状态。收费难问题已经直接影响着整个中国物业管理行业的发展，无疑是一个艰巨的问题，在当前的物业管理中亟待解决。1.2文献综述陆雅芳（2018）根据目前物业管理收费的现状，分析了物业收费困难的原因，并从政府、业主、物业公司和社会组织的角度提出了相关的措施和建议。杨薇（2019）在对现阶段物业服务收费的难点及对策进行研究的基础上，首先，解释物业服务收费的难点所在；然后，针对物业服务收费难的问题，给出政府应加强舆论导向作用，业主应正确使用选择权，更新改造费用的处理问题，公示物业服务费收支明细、解答质疑等有效措施；最后，要让人民群众意识到物业服务收费难问题的严重性，了解其造成的后果，不缴纳物业服务费，最终会对自身不力，应主动缴纳费用，提出合理化建议、监督物业公司的服务，共同建设、维护自己的家园，有效避免因物业收费困难而引起的一系列问题。肖权东（2012）就中国住宅区物业服务收费中存在的乱收费、收费难现象，从物业收费依据、内容、价格、收费方式、收费监督等方面进行分析，在制度上和服务的收费纠纷当事人寻找解决收费困难问题的突破口，提出解决收费难问题的见解。孙先娥（2018）分析物业管理现状，对问题点提出对策，最后提出物业管理发展的三点展望，期待为房地产管理的发展做出贡献。温皓然等（2014）通过文献的收集整理和实地调查的采访，分析了中低级住宅区“不动产的收费化很难”的现状，从住宅开发者、物业管理公司、所有者以及当地政府等多个主体来探究原因结合原因提出了合理化建议。刘志成（2020）对目前物业管理中普遍存在的“收费困难”困境，深入分析物业管理过程中收费困难的原因，积极探索解决物业管理收费化解决办法，改善物业公司的经营管理，保障所有者的合法权益构建和谐社会具有积极的现实意义。郭军（2018）通过分析目前物业企业的发展情况，发现我国物业管理收费理论仍然存在很多脆弱性，加上法律上的缺陷,导致物业管理收费化和服务质量下降等情况。在此基础上，重点探讨物业管理收费理论问题，分析现在物业管理收费理论的问题，并提出一些建议。吉颖（2015）深入分析了我国物业行业普遍存在的收费难问题，提出了形成物业收费难的四条深层原因,即物业管理难以收费，实现物业管理企业有偿循环。李强（2014）结合自己的工作经验和学习理论水平，从物业管理服务的相关概念整理中国物业服务收费管理的发展过程，以杭州余杭区为研究对象，分析研究余杭区物业服务收费化的现状以及研究政府监督管理过程中存在的问题。提出了加强物业服务的收费管理的对策，包括三大部分的研究内容。第一，在基础理论部分，主要介绍本课题的研究背景和意义、国内外的研究现状、本文的研究特征以及物业服务、物业服务收费化、物业服务的收费项目和我国物业服务的收费管理体制的发展过程和现状。第二，现状分析部分以杭州市余杭区为研究例，分析物业服务收费政府的监管现状和问题。第三，对策建议部分结合海外物业服务管理模式经验，加强对物业服务收费管理对策。林睿（2012）以咸宁市景泰花园小区为例，深入分析了物业管理中存在的收费问题。利用经济和管理学的相关理论，分析了我国物业管理服务的收费原则和物业管理服务的价格决定，从我国物业管理服务的现状和问题出发,提出了对物业管理服务收费问题的对策和建议。根据以上文献的整理分析，学者对物业管理收费难问题的探索一直在持续。新理论层出不穷，从研究情况和探索中取得的成果来看，对物业管理收费难问题的认识提高了新的高度。本文站在前人研究的基础上，探究物业管理收费难的原因和对策分析。1.3研究目的和意义本论文的选题研究目的：从开发商、业主、物业公司、政府社会等角度分析物业管理收费困难的原因，结合我国的物业管理法律制度，对这个问题作出解决方案。本论文的意义：随着现代化的发展，现在人们对各行各业的要求越来越高。物业管理行业想要适应时代的发展，有必要根据物业管理收费难的表现形式来分析物业管理收费难的原因。我们需要继续进行改革和创新，提高服务质量并稳定市场，这个行业才能蓬勃发展。1.4研究思路和内容利用物业管理的相关理论，了解我国物业管理服务的收费原则和物业管理服务的价格决定，从我国物业管理服务的现状与问题出发，根据小区中存在的物业管理的收费难问题导致物业服务公司经营困难为例，找出所有者与物业管理服务者之间存在的矛盾，从专业的角度分析并提出相对应的对策和建议，为构建一个良好的房地产物业管理服务市场，促进房地产物业管理服务部门良好的发展提供一条可持续发展的道路。找出与房地产管理服务人员之间存在的矛盾。从专业角度分析，提出相应的对策和建议，为构建良好的房地产管理服务市场，促进房地产管理服务部门的良好发展，提供可持续发展的道路从开发商、业主、物业公司、政府社会这些方面入手，了解普通住宅小区物业管理中现存在的若干问题，并分析了物业服务公司现处的尴尬局面。通过对物业管理中收费与服务等问题，尤其是收取物业管理费的现状、物业管理服务质量、业主欠费情况和原因等进行相对深入的分析，来找出有效的对策解决物业管理收费难这个一直困扰物业服务公司，影响其发展的问题，为物业管理行业的发展扫清一部分障碍。1.5研究方法在本文的研究中，我们采用了多种研究方法，有效的防止了单一的研究方法所带来的局限性。主要研究方法如下：（1）案例分析法：通过一个一个具体案例，揭示探讨物业管理收费过程中纠纷的各种类型表现，分析造成此类纠纷频发的原因。（2）文献总结法：通过对有关本论题的文献进行挑选并整理和分类，并从中提炼出相关的前人总结的结论和经验，并借鉴这些结论和经验来丰富本文的研究。（3）观察法：运用科学调查和分析、行为规制与纠纷实证论析的手段，结合实际情况，论证物业管理收费纠纷的危害及影响，阐明如何依法处理物业管理收费纠纷的具体对策，提出防治物业管理收费纠纷问题的相应系列化的可行性对策措施建议。第2章物业管理收费难问题概述2.1物业管理的概念定义物业管理是指物业服务公司接受业主委托，依照合同约定对物业和相关附属设施进行维修养护，对它周围的环境和公共秩序进行管理，并且对业主提供一系列相关服务。2.2物业管理服务收费的概念定义2.2.1我国物业管理费用的构成根据国务院公报2004年第25号发展改革委、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》第十一条，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.办公费用；6.物业管理企业固定资产折旧；7.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；8.经业主同意的其他费用。2.2.2我国现行物业服务收费政策根据国务院公报2004年第25号发展改革委、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》第五条，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。第六条，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。第七条，物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在\t"/item/%E7%89%A9%E4%B8%9A%E6%9C%8D%E5%8A%A1%E6%94%B6%E8%B4%B9%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8A%9E%E6%B3%95/_blank"物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在\t"/item/%E7%89%A9%E4%B8%9A%E6%9C%8D%E5%8A%A1%E6%94%B6%E8%B4%B9%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8A%9E%E6%B3%95/_blank"物业服务合同中约定。2.3物业管理服务与费用收缴的现状在我国，物业管理行业是最具发展力的新兴行业之一，2018年物业管理经营收入为7043.63亿元，同比增长17.25%，从业人数接近1000万人，行业发展呈现不断上升的趋势，物业管理在人们的生活中扮演着越来越重要的角色。但是物业管理行业发展的同时却也存在着诸多问题。2.3.1收费难在我国物业管理市场上，业主少交、欠交、不交物业管理费的现象在行业内普遍存在。这些现象的频繁发生，引发了业主与物业公司之间的矛盾，破坏了业主与物业公司之间的信任关系。收费难问题已经严重制约着我国物业管理行业的向前发展。收费难现象引发了业主和物业服务公司接连不断的矛盾纠纷，例如江苏常州市法院2015年物业纠纷案件受理数量比2013年上升了93%，物业纠纷案已经成为主要的民事案件类型。2.3.2收费率逐年降低据统计，一般小区的物业费收取率能达到75%，这就是属于较好的。据2013年江苏南通物业服务及收费情况调查结果显示，以南通市崇川区为例，该区现有住宅小区384个，其中实行物业管理的有214个，收费率达70%以上的小区占比三成，收费率达50%的占比三成，收费率达40%的小区占比两成，基本收不到费的小区占比一成多。很多物业服务公司仅能达到50%左右，基本上处于亏损状态，不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存。一般来说，物业管理费收取率低于80%，物业服务公司就难以维持正常的经营活动。最新抽样调查结果显示，小区平均物业管理费收取率仅为约65%，目前约有一半的小区物业服务公司举步维艰。2.4本章小结物业管理是指物业服务公司接受业主委托，对业主提供一系列的相关服务。相关政策例如国务院公报2004年第25号发展改革委、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》。虽然，物业管理行业是我国最具发展力的新兴行业，但也存在着收费难、收费率逐年降低等诸多问题。目前业主和物业服务企业的纠纷不断，其中，以物业管理收费难问题最为突出。严重的物业管理收费难问题既侵害了已交纳物业服务费的业主的合法权益，又会使物业公共设施和设备得不到及时的维修和保养，导致物业服务企业的服务品质下降，经营出现困难，并进一步影响服务质量，加剧物业费收取的难度，从而把物业服务企业与业主的关系带入到一个恶性循环的怪圈，危害物业管理行业的健康发展。因此，物业管理收费难的原因分析显得尤为重要。第3章物业管理收费难的原因分析在物业管理行业，面对收费难这一窘境，很多物业服务公司不得不拿出大量的人力、物力来解决收费问题，有的甚至还会通过降低服务水平来惨淡经营，而这样一来，往往又会引来业主更强烈的不满，从而形成恶性循环，使物业管理费的收取变得难上加难。物业从建设、运营到管理涉及到开发商、业主、物业服务公司及政府社会等主体，导致物业管理收费难问题的成因也是多种多样的。3.1开发商遗留问题3.1.1房屋安全质量问题由于开发商施工质量的原因，部分业主所居住的房屋工程质量存在一定的问题，尤其是屋面、阳台、窗台、有水房间、下水道等专有部分的质量问题，使业主意见颇大，部分业主不知道应该找开发商进行交涉、处理，而把问题推给物业服务公司。一旦解决不了，就不交物业管理费。开发商未经过与物业服务公司协商，为了增加业绩，私自承诺给业主的一系列行为，最后无法兑现。业主发现没有兑现诺言，面对不承担责任的开发商，很容易将怒气发到物业服务公司身上，使业主对交纳物业管理费很是排斥。例如，某物业公司与蒋先生签订小区前期物业管理服务协议，按建筑面积向业主收取物业服务费。蒋先生在交纳一年的物业管理费后，迟迟未交剩下的部分。物业公司多次向蒋先生催交物业管理费，但蒋某称，其房屋内部墙体存在裂缝，开发商预埋的管道也存在渗水情况，开发商交付的房屋存在质量问题，要求物业服务公司协商解决上述问题，但物业服务公司并没有解决。3.1.2区域规划不合理随着人民群众对生活质量要求的日益提高和社会经济文化生活水平的快速提升，原本不成为问题的事现在也成了问题，原本不引人注目的事现在也成了大家共同关注的热点和焦点。比如绿化景观设施不配套，汽车停车位配置不足，造成停车难；水景往往成为死水一潭，乔木细小、矮小，与效果图不符；销售中的不切实际的过度承诺，为了便于房产销售，以增加其售房的卖点。这样,势必造成物业服务公司的亏损，开发商不停地补贴，造成恶性循环，补贴一旦不能到位，物业服务公司就难以为继。开发商卖房时承诺的各项业主权利和物业管理标准不能随意调整，业主自然而然地将责任推给了物业服务公司，令其左右为难。例如，业主徐某某因其房屋所在的楼层照不到太阳，认为是开发商的问题，因此拒交物业服务费。之后物业服务公司拒绝为徐某某提供水电充值服务。徐某某家中停水停电，遂起诉至法院要求物业服务公司履行出售居民用水、电的义务，并且赔偿损失。3.2业主交费意识欠缺3.2.1没入住就不交物业费有的业主消费观念还未转变过来，没有将物业管理看作是使自己房产保值升值的一种投资行为，也没认识到物业服务是一种消费行为。在多层住宅中，很多业主不止有一套房子，不少业主还是投资客，而这些业主购买房子之后自己很少居住，往往将其出租或空置在那里，以此为理由拒绝交纳物业管理费用。例如，李先生在铁西区建设大路一小区购买了一套房子并办理了入住手续，交了一年物业费。几天前，物业公司要求缴纳下一年度的物业费，李先生认为，房子自己没住过，不需要交物业费。3.2.2维权渠道不畅当业主的合法权益受到侵害而无法维护时，大多用拒交物业管理费的方式作为维权手段。例如，家住青山区某住宅小区的夏女士搬进新房子已经有一个多月了，按理说乔迁新居是一件高兴的事，但这一个多月来，夏女士心里却总有个疙瘩解不开。夏女士平时喜欢上网，可就在一个月前，她正准备给自己的新家安装宽带时，却在小区\t"/show/201912/_blank"物业那里碰了钉子。小区物业告诉她，现在除了装某某公司的宽带以外，其他公司的宽带都装不成，而且此决定是经过小区业主大会、业主委员会决定通过了的。小区物业还说之前盖楼的时候预埋的就是某某公司的网络，还剩有三个月的服务费，现在不让进，等于自己白交了三个月的钱，加上以前的网络一直用得很顺手，所以并不愿意更换新的宽带服务商。3.3物业服务质量不高3.3.1物业服务态度差部分物业服务公司没有认清自己的角色，还没有完成从管理者向服务者的转变，以管理者的身份自居，对业主过度管理与约束，态度不好引起业主不满。例如，某小区多名业主抱怨称“对于物业公司的服务，我们很不满意”。据了解，向该小区提供物业管理服务的公司工作人员服务态度差，和业主起争执的事情时常发生。为了表达对该物业服务公司的不满，小区业主们拒交物业费。3.3.2处理问题不及时有些物业管理公司急于实现企业赢利，而忽视了提高自己的服务质量。例如物业管理工作人员素质不高、服务意识淡薄、服务技能水平低下等，导致服务不到位、维修不及时，都是业主与物业服务公司矛盾的焦点。例如，某小区业主致电服务中心反映，户内可视对讲因无声音需维修，工作人员答复其安排维修人员上门处理，但当日无人上门，也无人电话回复。一周后业主再次致电服务中心，工作人员回复需厂家上门维修并告知将于周日上门，但仍无任何人上门，服务中心也没有解释。3.3.3小区安全无法保障有的小区安保如同虚设。保安亭里没有保安、保安在工作时间内擅自离岗，业主的财产安全岌岌可危。例如，某小区住户杨先生反映，房屋中介人员经常在小区出入；塞在楼道信箱内的不良广告天天有；十多天前杨先生抓住了两个发广告的闲杂人员交给小区保安，至今也没有反馈处理意见给他；小区内屡屡发生失窃案。总感觉小区安保力度不够，业主的财产安全无法保障。3.4物业公司收费不合理、不公开、不规范3.4.1加收秩序和公共设施维护费很多物业服务公司没有把这些收费的标准和项目进行透明和公开化，为了增加收入巧立名目或没有明码标价而多收费，导致了一部分业主以物业管理收费乱、不公开为理由拒绝交物业管理费。例如，家住宜昌城区的王先生买了一套住房。他已经交纳了该小区的物业管理费,但所属的物业管理公司对进来为业主装修的工程队还要加收秩序维护每人每天1元和每平方米2.5元的公共设施维护费等费用,否则不让其进行装修和入住。王先生认为,装修公司自己是不可能出钱来装修的,就算出了这部分钱,那也会算进装修成本,最后出钱的还是自己。他认为,自己交了物业管理费就不该再多交这部分钱。3.4.2对业主、装修公司重复收费在实际的管理中，物业服务公司存在着暗地里重复收费的行为，物业服务公司重收轻管、多收少管、质价不符的现象比比皆是。例如，李先生新房装修,所住小区物业却向李先生和装修公司各收取了押金1000元,并向李先生收取装修管理服务费200元,李先生对此收费标准有所怀疑。他声称,入住该小区的其他部分用户也被收取了该项费用。3.5社会制度不完善3.5.1社会舆论导向力度不够目前还没有有效的宣传物业管理的政策法规，以及媒体、舆论正面宣传报道，还没有形成全社会关心物业管理工作的良好局面。政府引导不足，媒体宣传的力度和准确性不够，目前有关物业管理的杂志多达十几种，但是都属于专业书籍，并不符合广大消费者的口味。业主们也很少主动花时间和精力去研究物业治理,而且有些媒体的宣传准确度不够，轻易误导业主，形成很多不必要的熟悉误区,令一些不明真相的业主们在主观上产生厌烦情绪，从而不能正确对待交费问题。3.5.2社会信用体系缺乏、司法低效物业管理理论和实践发展迅速，立法则显得相对滞后，例如，物价局文件中对于按户收取的电梯、垃圾清运费等收费项目，存在不尽合理的地方；各小区物业管理收费标准差异很大；在实际运作过程中还存在一些不合理的收费等。出于以上原因，人们交费时往往不能心甘，也是业主拒交物业管理费的一个原因。由于计划经济向市场经济转型过程中，市场经济规范运行的重要基础——社会信用体系尚未建立，这样在法制以外就难以对投机取巧、不讲诚信的行为（业主与企业两方面）形成有效遏制，遵规守约的社会风气难以形成。目前有关欠费纠纷的处理主要靠教育业主自觉遵守法规，有的规定操作性较差，向法院提起诉讼，就算判决了有时也难以执行。欠费处理难使欠费者有恃无恐，无形之中也助长了欠费之风。3.6本章小结我国物业服务行业经历了30余年的发展，物业服务也走进了城市千家万户，但由于开发商遗留问题、业主交费意识欠缺、物业服务质量不高、物业公司收费不合理、不公开、不规范、物业管理制度不完善等原因，物业收费难现象还较为普遍，已经严重制约着行业的健康发展。为解决物业管理收费难的问题，应尽快制定有效的可行性对策。第4章有效解决物业管理收费难问题的可行性对策4.1与开发商做好交接为避免在业主入住后房屋出现质量问题，引起纠纷，在与开发公司办理房产交接时，要严格按照规章制度办事，对有问题的房产，应当及时与施工方联系并进行维修，完毕后再接管。尤其在物业公司是开发商自己的子公司、分公司时，开发商和物业公司之间只不过是两张营业执照的不同，连法人代表也是同一个，物业公司的盈亏只是账面上的事，所有费用都是由作为开发商的总公司包揽支撑的，像这种物业公司管理的小区，物业公司往往和开发商站在同一边。在业主看来，开发商遗留的问题的处理责任就自然而然地全部落到物业服务公司的头上了。笔者认为，要解决开发商遗留的问题，应该从以下几件事做起。4.1.1提前规划从规划抓起，在规划设计阶段就要派物业专家参加评审会。使楼盘在设计时得以优生，才能在物业管理时得以优育。综观许多楼盘的初步设计方案，洋洋几百页的一本图册，几乎全部是效果图，交通分析图，建筑图。在讲到消控、智能化、太阳能、门禁系统等等时，往往只有一句话。笔者认为，这些专篇应该在规划评审前全部同步设计到位，供相应专家评审，才能有效保证规划的全面性和整体性，在规划方案中应该明确物业管理用房的具体位置。4.1.2提倡公开招标大力提倡小区物业管理公开招投标，减少开发商自己筹建的物业公司管理，管理自己开发的小区，以便能严格按接管验收手续标准进行接管验收。物业服务公司在交付之前，应派出专业人员对物业的质量问题易发部位进行地摊式的检测和试验。4.1.3做好验收工作做好分户验收的工作，购房户中不乏有识之士和专业人士，能在分户验收中让尽量多的业主亲自参加，将大大提高验收的效率和验收的覆盖率，使绝大部分的感官缺陷得以及时发现，并能有效地促进开发商及时整改。对一些交付使用时间较长的小区，通过几年的使用才能逐步暴露出来的一些问题，物业公司可以分门别类进行综合分析，在房屋质量的变化已经比较稳定的情况下，可以由开发商和物业服务公司签订包干协议，支付给服务企业一定的资金，由物业公司直接组织人员维修，可以大大加快对业主投诉的响应速度。4.2改变业主的交费意识4.2.1树立正确的交费观按时交纳物业费，是法定的也是合同约定的业主义务刘志成.物业管理收费难的现状、成因及解决路径[J].现代物业(中旬刊),2020(02):22-23.刘志成.物业管理收费难的现状、成因及解决路径[J].现代物业(中旬刊),2020(02):22-23.小区的物业管理费主要是公共性服务收费，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等，无论业主是否实际入住，即使房屋空置也应交纳相应费用。4.2.2提高自身的维权意识当权利遭到侵犯时，业主们要团结起来，积极搜集证据，配合诉讼。业主们只有团结起来、充分主张自己的权利、启动集体决策机制，才能最大程度地保护自己。业主和物业管理公司在签订物业管理服务合同时，要确保合同的具体明确、内容详尽。当遇到问题，在协商不成的情况下，可通过法律手段维护自己的正当利益。探索引入第三方监督机制，由第三方评估机构负责开展对物业项目交接、查验、服务标准、费用测算、服务质量等相关评估工作，规范物业履职行为。4.3端正态度，提高服务质量4.3.1提高自身素质收费点多、面广，工作人员劳动强度大，难免会出现生、冷、硬的工作态度，因而与业主的沟通、交流不是很畅通，导致业主对物业服务公司有意见而不愿交纳物业营理费。针对这一情况，物业服务公司应根据实际情况采取一些办法，改变工作方式和收费态度。要把服务工作做好，首先要从企业内部着手，通过加强企业领导者思想意识的转变、加强员工思想道德素质教育，增强企业内部全体人员的服务意识和自身素质。加快企业人才的培养，形成具有专业化服务水平的专业技术力量。建章立制，制定服务标准，规范行为准则，不断提高服务质量，从而达到业主的认可和满意，要明确是服务而不是管理。4.3.2建立良好的客户关系物业公司做好服务的另一个关键，就要在提高服务质量的同时，加强与业主的联系，听取他们意见，了解他们需要的服务项目，对物业有哪些意见和建议，解决好业主投诉并及时给予回复，让住户业主知道物业在时时刻刻的关心着他们。这样既能了解业主的需求，又能拉近双方的关系，做到相互支持、相互理解。物业公司和业主建立良好的沟通渠道，定期不定期的以家庭走访、召开业主沟通座谈会、书面调查等形式征求业主的意见和建议，让业主充分感受到被物业公司所尊重和信任，只有这样业主才能够积极主动地配合缴纳物业管理费。物业公司还应该多组织业主活动，拉近与业主时间的距离，尤其是邀请业主参与到物业管理工作当中来，让他们了解物业服务、设备设施运行养护、市政设施的保障、公共区域的修缮维护以及公共区域能耗的使用情况等方面工作情况，切实了解物业公司的运营难处，从大局出发号召其他存疑业主理解物业工作，支持配合物业公司。4.4规范收费标准，增加收费透明度规范收费标准是广大居民希望政府尽快解决的主要问题之一。目前，小区内物业管理服务收费大多是由物业服务公司核算报物价部门审批确定，有的小区在物业管理费用核算时经过业主大会审议通过，但大多数小区都是由物业管理实施一方自己决定，收费标准不一，透明度不高。因此，还是应该根据物业档次不同制定不同的收费标准。收费标准以政府指导价的形式予以公布，允许有一定的浮动范围。4.4.1规范收费标准鉴于目前社会上存在着高、中、低收入家庭，收入水平的差异使其对服务质量和收费的承受能力也不完全相同。因此，物业服务公司可以根据住户的经济承受能力,采用不同的服务方式和收费标准，对高收入住户提供全方位、多类型的服务，并收取较高的管理费用；对低收入住户则只提供基本的大众化服务，收取较低的费用，而业主也可以根据自身情况自由选择所需的服务项目。对于生活实在有困难的低保户，可以由所在街道社区或社保部门出示相关证明后，实行一定比例的物业管理费用减免，或在其低保工资中增加物业管理费补贴，以减轻生活负担。4.4.2诚信服务，透明收费物业管理账目公开是物业管理实施过程中的一个重要原则，无论是老住宅区还是新建小区必须要坚持贯彻这一原则，主管部门、媒体和物业应对业主加强物业管理知识的宣传。尤其是老住宅区，住户对有偿服务不能理解，就更应注重资金账目的公开，包括日常管理费和维修基金的账目都要公开，提高资金使用的透明度。这样可以让广大业主了解物业管理的难处，理解和支持物业管理工作，提高交费的自觉性。4.5加强宣传，完善相关制度4.5.1加强相关知识的宣传从政府方面看，要进一步加强培育物业管理行业和市场的力度，从国民经济和社会发展的角度，制订出发展物业管理的中长期规划，特别要制订出随着住房制度改革而发展的住房管理体制改革的具体政策和措施，使物业管理走上快速发展的轨道。充分利用媒体加大市场宣传和公益宣传力度、使民众认识到自己作为物业消费者所具有的权利、责任和义务。同时，使全社会人人都认识到物业管理不仅是管好家园，更是城市管理的重要组成部分。4.5.2完善相关制度要解决物业管理收费难问题，必须依靠法律法规对物业管理企业、业主和相关职能服务部门的行为进行规范。物业管理企业必须严格遵循相关法律法规经营，立足于现有的政策和法律法规，这是解决收费难问题的有效途径。各地主管部门应相互配合，共同整治物业管理收费难现象，积极创造有利于物业管理行业发展的环境。政府相关部门要正确把握行业的发展方向，配套完善相关法规，为物业管理行业的健康发展创造一个良好的环境。当前，物业服务行业信用体系的构建需要着重建立以下几项重要制度：第一，红黑名单制度。“红名单”应将那些形象好、实力强、有信誉、群众满意度高的物业服务企业列入，以此树立行业榜样、提升行业形象、弘扬行业正能量。“黑名单”对于严重失信的企业，例如出现严重违法违规行为、严重损害业主合法权益等，应列入“黑名单”，以起到警示作用。第二，信用奖惩制度。针对行业“红名单”、“黑名单”建立配套的激励和惩戒制度，对相应的企业实行分类监管，增加对列入“黑名单”企业的监管力度和检查频次，联合相关部门在市场准入、上市融资、政府采购、评比表彰、政策优惠等方面采取优先或禁止性安排，实施对守信企业的联合激励和失信企业的联合惩戒。第三，信用修复机制。在建立“黑名单”制度的同时，应同步建立信用修复制度，以形成信用评价、失信惩戒和信用修复的闭环，避免出现责罚过重的情形。第四，信息公开制度。信用的落脚点在于“用”，信用信息只有公开并为社会所用，才能发挥其效力。但是，信用信息公开应有一定的范围限制，并不是简单地公开所有的信息。具体而言，涉及企业商业秘密和个人隐私的信息应给予严格保护，而企业名称和法人代表等基本信息以及企业诚信信息、失信信息等都应对社会公开。4.6本章小结要想解决物业管理收费难的问题，业主要树立正确的交费观；提高自身的维权意识。物业服务公司要“以人为本”，加强与业主和开发商的沟通交流；提前规划，在规划设计阶段派物业专家参加评审会；大力提倡小区物业管理公开招投标；做好分户验收的工作。同时要加强自身建设，苦练内功，不断提高服务意识和服务质量，不断创新服务项目；收费人性化，改变收费态度和收费方式；增强物业管理服务费用收支的透明度，让业主明明