我国土地一级开发的风险及控制研究

PAGEPAGE１我国土地一级开发的风险及控制研究摘要：从1996年开始，土地一级开发只经过了10年的时间就在全国广泛的开展起来。土地一级开发需要研究的东西有很多，包括模式，运作方式等等。本文以土地一级开发的风险为突破口，首先研究了土地一级开发的一般风险，包括决策风险、管理风险、金融风险，这些风险在房地产行业普遍存在。与此同时，土地一级开发由于对城市化影响很大，对资金需求量更大，开发周期更长以及资金回收慢等特点，从而具有一些特殊风险，包括政策风险、经营风险。本文针对这些风险进行了相关控制及对策研究。关键词：土地一级开发；风险；控制StudyonriskandcontrolofthePreliminarylanddevelopmentinChinaAbstract:Since1996,preliminarylanddevelopmenthascarriedoutextensivelyinChinaforjust10years.TherearemanyproblemsneedtoberesearchedinPreliminarylanddevelopment,includingmodels,operationalmodalities，andsoon.Thispaperfocusesontherisksofthepreliminarylanddevelopment.Firstly,westudyonthegeneralrisks,includingtherisksofdecision-making,therisksofmanagement,andtherisksoffinance,whichusuallyexistintherealestateindustry.Atthesametime,thepreliminarylanddevelopmenthavegreateffectonurbanization,whichdemandmuchmorefunds,longertimefordevelopmentcycleandfundsrecoveredslowly,soithassomespecialrisks,includingpolicyrisksandoperationalrisks.Thispaperstudiesonthecontrolandcountermeasuresabouttheserisks.Keywords:Preliminarylanddevelopment;Risk;Control一、前言土地一级开发最初可追溯到1996年我国杭州、上海等地率先开展的土地整理活动。目前,人们对土地一级开发的概念还比较生疏,较明确提出一级开发概念的书籍也很少。第一次提到“土地一级开发”一词的正式文件是2000年12月北京市人大常委会通过的《中关村科技园区条例》(以下简称《条例》)。《条例》第四十八条规定:“中关村科技园区的土地一级开发,应当服从中关村科技园区建设的统一规划……。”但《条例》并未对土地一级开发的涵义做出界定。之后,北京市人民政府办公厅印发了《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》(京政办发[2002]16号),北京市国土资源和房屋管理局印发了《北京市土地一级开发管理暂行办法》(京国土房管出字[2002]1100号),对土地一级开发的涵义做了较为详细的界定。[1]现在，土地一级开发已经在全国范围内如火如荼的展开，全国80%的大型房地产开发商都参与到土地一级开发中去。分析其中的原因，有三点：（1）影响大。不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。（2）诱惑大。越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发,觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润（北京的有关规定是2%,有些地方政府的土地一级开发招商公告中承诺5～8%），随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后,拿地压力越来越大,开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径。（3）弹性大。按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体？开发成本如何界定？利润如何分配？基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的“谁投资、谁受益”，但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损（而非共赢）的现象时有发生。可是土地一级开发到底是怎样运作的，企业对土地一级开发是胸有成竹还是趋之若鹜，企业在土地一级开发中到底有没有风险？又多大的风险？本文对此进行探讨和分析。二、研究背景（一）“8.31”大限：2004年8月31日以后，土地出让停止协议出让，导致取得土地成本增加，调查数据显示:招标出让土地的平均价格为协议出让价格的4.32倍,拍卖出让土地的平均价格为协议出让价格的6.03倍,挂牌出让土地的平均价格为协议出让价格的3.34倍;[2]与此同时，国家停止了生地出让。也就是说，土地要出让就必须经过土地一级开发这一环节。（二）宏观调控收紧：宏观调控收紧包括两个方面。一方面是宏观全局的，另一方面则是有关部门对微观经济主体进行直接的干预。作为宏观经济层面来说，主要是两个机构，一个是中央银行，另一个是管财政支出总量的财政部，中央银行采取的四个主要措施为：第一个是2004年两次提高了存款准备金率，第二个是扩大利率的浮动幅度，第三个是公开市场业务。第四个是2004年以来3次上调基准利率。财政部的措施是宣布采取“中性”或“从紧”的财政政策。国债仍旧发行，但是不再继续用于投资。有专家对此发表评论，利率上调以前，不管是央行还是财政部，还都没有采取非常明显的紧缩性措施。[5]（三）土地市场回暖——以南京市为例：南京在经历了2004年和2005年土地交易的寒潮之后，2006土地交易旺盛。栖霞区迈皋桥街道的商居两用地块被南京金桥城镇建设以每亩378万元的价格拿走；玄武区锁金村9号的地块经过36轮叫价之后，最终南京长发房地产公司以6450万元“镇”住全场开发商，并且轻松突破每亩500万元；4月6日，广东雅居乐控股有限公司通过旗下控股子公司英国的丰平国际有限公司以总价14.95亿元，拿下总面积141177.9平方米的北方光电地块，亩均706万元。三、土地一级开发的内涵与运作方式（一）土地一级开发的内涵所谓土地一级开发，是指政府委托市土地整理储备中心(以下简称市土地储备中心)及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。[3]概念很可能会让大家误认为就是简单的“七通一平”，不过“七通一平”应该只能算是一个土地整理，离土地开发还有好几个档次的差距。（二）土地一级开发的运作方式1．政府主导按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府。笔者认为这个无可厚非，因为土地一级开发是个系统的开发过程，有时候完全可以理解为区域开发，它很大程度上决定了城市化进程，就像现在开发区的建设。同时，土地一级开发涉及到政府的社会经济规划及管理职能。依照现在各地通行的办法，政府越来越多的把一级开发区域内的产业、空间的规划和设计等相关职能都下放给了开发商，但是这些都是在政府的统一监管之下的，否则会出现地方割据的现象。而且，在征地、拆迁方面，政府的主体地位不能丢。因为企业更过考虑到企业的利益最大化而忽略了被拆迁户的利益。而政府作为民众的代表,也作为土地资源所有者的代表,一定要保证土地开发过程中人民的利益。阶段。随着我国各方面条件的成熟和国际经济、金融一体化进程的加快,可以预见在不久的将来,海外资本将迅速进入我国房地产业,其前景是看好的。（三）进行科学的项目管理在涉及到工程、技术、经济等问题的业务环节，尽可能以有效的合同形式对承包方加以约束，在合同中明确双方的责、权、利，以法律形式维护企业的利益，避免在工程实施过程中发生不必要的分歧，同时要严格进行项目管理，努力做到保质保量按时交工。要多渠道、多形式地吸纳项目运作所需要的人才，建立自己的专业和管理队伍，这也是降低经营风险的重要措施。同时，要建立内部激励机制，充分调动公司职员积极性；建立岗位责任制和在岗人员工作绩效考评制度，逐步优化公司成员结构。参考文献：[1]周文国.土地一级开发若干问题探讨.开发研究[J],2005,(1)[2]束克欣,潘守文,徐秉迪等.土地市场的春天来了.北京房地产[J],2006,(2)[3]《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》[4]张涛,原国栋.政府应是土地一级开发的主体.北京房地产[J],2005,(1)[5]曾庆学.近期我国宏观经济调控的政策取向.经济论坛[J],2006,(4)[6]王如渊.王宾.我国城市土地经营的理性思考.经济体制改革[J],2005,(1)[7]董志文.试析房地产项目的风险管理.江商论坛[J],2006,(3)[8]李小安.房地产投资的风险与防范.集团经济研究[J],2005,(3)[9]郭峰,任宏.流程分析在土地投资风险管理中的应用.重庆建筑大学学报[J],2005,6[10]董懿.房地产开发企业的投资风险与防范.上海会计[J],2002,9[11]韩国波.新形势下房地产开发企业如何发展.开发与建设[J],2005,3[12]邹平.为土地开发整理资金