郑州某大厦可行性研究报告

1XX大厦商业裙楼可行性研究分析31.1项目位置介绍31.2郑州市城市规划发展分析51.3商业环境层次结构61.4本项目的特点分析71.5本项目裙楼的客户定位81.6裙楼定位的论证91.6.1银行、证券公司的选址必要条件91.6.2本项目的区域唯一性91.6.3周边繁华的经三路存在的先天缺陷101.7裙楼情况简介122XX大厦写字楼可行性研究分析172.1郑州目前写字楼市场状况172.1.1目前市场供应现状172.1.2甲级写字楼的状况192.2写字楼发展的世界性趋势202.2.1从国际写字楼的普遍形式反映202.2.2国内大城市的写字楼形式反映212.3办公商务形式演变的必然性242.4XX大厦领先市场的持续性优势262.4.1本项目的整体优势262.4.2本项目的细部优势272.4.3高档写字楼具有较大的升值空间292.4.4XX大厦符合国际甲级写字楼通用标准302.5XX大厦的价格分析312.5.1XX大厦价格的市场水平312.5.2XX大厦的推广价格策略简析332.5.3XX大厦的投资回报342.6从销售情况预计升值空间351XX大厦商业裙楼可行性研究分析1.1项目位置介绍本项目位于金水区，花园路侧。金水区属于郑州商政一体的功能版块。周边省机关部门聚集；省电视台以及其广告业务部门、迎宾馆、高档别1.2郑州市城市规划发展分析(1)郑州西南城区作为老城区，曾经有过相对繁华的时期。一些颇具规模(2)西南区域虽然是郑州市市政府所在区域，但较之省政府机构集中的东(3)所谓“东扩”,即是建设郑东新区(CBD)。郑东新区是郑州市政府重较为漫长的过程；按经验，应该大约需要6~8年的时间。1.3商业环境层次结构类型名称省、市机关单位省广播电视中心、省工商局、省财政厅、省税务局、省烟零售业汽车配件大世界、丹尼斯量贩、国美电器城、河南科技市场、天荣院校省实验中学、河南财经学院、省水利学校其它大河锦江饭店、龙门大酒店、中国移动营业中心、中国联通1.4本项目的特点分析超大容量停车场，有200多个车位，停车方便。轻松避免了郑州众多写1.5本项目裙楼的客户定位本项目裙楼的市场定位主要针对以下几项依据：与整个金水区的区域定位相结合；与周边商业环境相结合；与本项目的特点相结合；与本项目的形象相结合。本项目商业裙楼的客户定位为：有实力的、注重企业形象建设的、准备开展多功能业务的银行、证券公司1.6裙楼定位的论证1.6.1银行、证券公司及高档酒楼的选址必要条件此两类企业营业点的选址，估计有以下几方面必要条件：周边的消费层次结构组成丰富；交通方便；车位充足；方便形象展示，地域标识性强；所使用的物业在软、硬件设施方面能符合企业现在及未来持续性发展的具备餐饮业建筑设计布局；1.6.2本项目的区域唯一性一般而言，银行进驻写字楼裙楼物业，是最佳的选择。因为写字楼的大堂、物业管理等方面能达到银行等金融业企业的使用要求。而本大厦是目前郑州最顶级的写字楼物业，软、硬件设施一流。本大厦更是本区域内唯一的顶级全新商业物业。它的唯一性，决定了它的商业价值。这对于类似银行这种具有需要快速抢占市场份额的经营战略的企业而言，是1.6.3周边繁华的经三路存在的先天缺陷缺陷一：车道狭窄，交通阻塞，人流、车流不通畅离本项目约3分钟车程的经三路，是金水区内发展成熟的商业路。虽然此处缺陷二：物业软、硬件方面均难以适合企业的可持续发展的办公需求这里的写字楼物业绝大部分属于过渡性产品(这在下一节写字楼的可行性研究分析中有详细的叙述),无论物业质素、档次、机电设备、配套设施、物业管失已抢占的市场份额，这绝对是企业不可接受的。所以，本项目的商业裙楼的功能上，是适合银行、证券等金融企业使用的。大多数。这从另一角度也证实了这个结论的正确性。1.7裙楼情况简介楼层建筑面积(平方米)1南(101)1,000.87北(102)1,100.042南(201)1,629.01北(202)1,236.943南(301)1,700.92北(302)1,580.254南(401)1,129.23北(402)1,500.992.1郑州目前写字楼市场状况2.2写字楼发展的世界性趋势2.3办公商务形式演变的必然性在完全公有制经济年代，企业的办公物业，仅仅是工作场所，没有太多的讲究。这种状况维持了相当长的一段时期。在经济开放年代的初期，一批民营企业茁壮成长，也是他们最先拓宽视野，与国内外企业不断加流，不断学习。企业的办公物业，开始由完全的工作场所逐渐转向带有社交性质的办公空间。但受限于企业的发展规模，经济实力，以及国内的市场情况，更多的企业处于创业阶段，亦商亦住的办公物业成为了符合市场发展的阶段性产物。而在经济开放的年代，尤其是中国加入WTO后，经济不断腾飞，企业不断发展与壮大，面对激烈的国内外市场竞争时，企业已识意到企业形象对他们赢得市场先机的重要性。企业对办公物业的选择，除具备完全办公功能，实现日常商务社交外，更关注办公物业对企业形象的影响，也即转向精神层面的追求了。因为这是市场发展的必然结果。以上写字楼物业类型的发展痕迹，与市场的开放程度、经济的发展水平密切相关，因此，商住型的办公物业，注定是一种过渡性的产物。既然是一种过渡产物，必然存在许多先天缺陷：功能：商住型写字楼双面兼顾的思路制约了建筑的纯粹性，建筑功能力求面面俱到，但仅仅停留于蜻蜓点水。商住型写字楼在空间组合、信息传递、公共设施上已不能适应现代企业的使用要求，更无法应对业务扩张所带来的增长性变化。气质：商住主义的摇摆不定，使得建筑空间散发的气质风格游离于现代商务要求之外。商住型写字楼在办公层高、入口大堂、走廊净宽、电梯的数量及速度等多方面存在无法克服的缺陷，使得企业气质受到严重干扰，对于企业品牌形象的塑造不利。管理：现代管理理论认为，办公环境是公司制度的外在化表现，对于员工有潜移默化的影响。而商住楼办公随意性较强，稳定性较差，不能给予公司的日常管理以硬件上的支持，不能有效的约束、规范员工，也无法有效的激发员工的工作动力，提高工作效率。2.4XX大厦领先市场的持续性优势2.4.1本项目的整体优势2.4.2本项目的细部优势层高层净高(达到2.86米),又可降低使用能耗。走廊宽使用率楼层使用率也是写字楼客户比较关注的方面(70%的使用率是客户的心理项目的生态表现宇内部空气质量、有效调节人们的精神状态，有积极的作用；大厦前庭为5000平方米的大型生态广场，为用户提供了舒适的共享空间，增添了项目的人文与绿色气息。停车位电梯数5部德国原装德森高速电梯，符合高效的商务办公要求。2.4.3高档写字楼具有较大的升值空间从长远发展趋势看，随着郑州市未来经济水平的发展，新建写字楼建设高档甲级写字楼顺应时代发展趋势，能够满足新经济时代人们对于物业在政府大力扶持下，北移东扩所形成的区域将成为房地产市场的投资热光以免很快被淘汰。的物业质素，并在格调上拥有与众不同的时尚感和文化特力和影响力。2.4.4XX大厦符合国际甲级写字楼通用标准☆纯写字楼☆层高10米以上的宽敞写字楼大堂☆天花板吊顶后净层高2.6米以上☆走廊净宽1.8米以上，电梯间净宽度3米以上☆平均每200平方米建筑面积配一个车位☆电梯数量平均每台最多服务5层☆电梯速度每秒4米以上☆采用中央空调☆所在位置能5分钟车程内可到达繁华商业区☆自由空间组合，可灵活分隔☆专业品牌物业管理2.5.1XX大厦价格的市场水平项目成交均价(元/平方米)A新闻大厦3700AXX数码大厦4850A财富广场3500B融元广场3500B广汇国贸大厦4450BXX国际大厦3800C豫港大厦3200DXX大厦5040D河南报业大厦3960融元广场、新闻大厦等写字楼，最终销售均价不超过4,000元/平方米；但属于而本项目现时的均价约为4,488元/平方米。XX大厦于5月26日正式开盘，目前处于前期的最优惠价格阶段。面对火爆2.5.3XX大厦的投资回报楼盘售价元/平方米租金元/天·平方米投资回报率XX国贸广场38001.110.42%XX数码大厦48501.39.65%XX数码C座380019.47%数据采样：2004年2月其投资回报也可达11.52%。非常可观。这也应验了物业市场上越是顶级物2.6从销售情况预计升值空间本项目从4月2日正式进行内部认购至今只有短短两个月的推广，就达到了占可销售面积的15%的销售率(以签合同为准);平均每天保持有8批到访客户，约20个咨询电话。市场反应甚为热烈。间保守估计有8%~10%的幅度。最终推广均价将超越5000元/平方米。