海上名门小区物业管理投标书

海上名门总建筑面积153706.55平方米，其中商业面积14514.4平方米，会所面积2575.96平方米，住宅面积114226.97平方米，地下20787.01平方米，共建有30幢楼。绿化率达50.54%。第二节物业管理总体设想海上名门的绿化环境经过精心设计，绿化面积比重很大，绿化覆盖率较高，花草树木品种繁多，我们接管后将发挥我们多年对东苑半岛等管理经验，结合小区的环境特点，对小区绿化进行改造，并精心管理，精心修造，把海上名门塑造成一个四季花开、鸟语花香的美丽的高档社区。为了管理好海上名门，在对社区环境进行综合治理的同时，最重要的是塑造人气，尽最大努力去调动业主住户的积极性。大家的家园大家关心，我们将坚持我公司的“业主、住户至上，服务第一”的服务宗旨，实施“以人为本，人性化管理”,逐个走访业主、住户，广泛征求意见和建议，集思广益，事事处处为业主、住户的利益着想，以诚待人，以诚感人，与全体业主、住户及业主委员会一起共同努力，完善收费，竭诚服务，用我们的双手和智慧，塑造海上名门的美好形象，保证物业的保值与增值。第三节拟采取的管理方式及工作计划第一部分拟采取的管理方式(一)外部管理体制政府主管部门(二)海上名门管理处组织管理架构消消防队保保安社区(文化内勤(检查客户服务收弗房管清洁绿化(三)海上名门管理处组织架构说明2、在岗位设置上，充分考虑到海上名门规模偏小，硬件设施先进的特点，岗位设3、要求管理处管理维修人员素质高，一人多职，一专多能，最大限度地压缩人员双周检制度定期巡查(一)激励机制示意图激励机制沟通体系培养提升体系报酬体系企业文化体系(二)激励机制说明第二部分工作计划依据管理方式和管理运作流程，我们将工作计划分为接管管理和常规管理两部分，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划。序号一档案接管1、海上名门建筑施工竣工全套资料2、业主资料档案3、历年业主交费记录签订委托管理合同后一周内二设备接管1、公共设备接管2、公共设备技术、维修档案三环境整治海上名门内环境绿化的整治二、正常期管理工作计划序号一机电设备的维修养护1、设备的基础资料管理2、设备的运行管理3、设备的维修管理4、设备能源和安全管理2008年5月起二保安管理1、治安管理2、交通、车辆管理3、消防管理2008年5月起三小区环境管理1、园林绿化管理2、清洁卫生管理2008年5月起四财务管理1、费用收取2、财务记帐2008年5月起五社区文化活动开展1、社区宣传2、举办社区活动2008年5月起六便民服务和完善配套为住户提供便民服务2008年5月起第四节管理人员的配备及培训保安员21人清洁工16人6人人员配备说明：海上名门管理处拟配备各类人员52人，其中管理人员7人，技工6人，一般层员工39人。在管理人员中，大专以上学历3人。(二)人员素质要求岗位性别要求年龄要求文化程度工作技能及工作经验要求人员素质主任男50岁以下大专以上1、经管专业或机电专业2、五年以上工作经验3、具物业管理经历4、有较强沟通及协调能力内部选派管理员不限35岁以下大专1、物管或经营专业2、三年以上工作经验3、熟练使用电脑4、熟悉会计业务内部选派与外聘相结合管理员男35岁以下大专以上1、建筑或机电专业2、三年以上物业管理经验业管理上岗证内部选派维修工男40岁以下中专以上2、三年以上专业工作经验3、具土木维修经验内部选派与外聘相结合清洁工不限40岁以下初中以上以上2、五官端正，动作麻利3、有专业经验优先4、会使用清洁设备优先班长内部选派，卫生员外聘保安员车管员男26岁高中1、退伍军人，党员优先2、身体健康，仪容形象好3、身高1.75-1.82米4、有物业管理经历者优先内部选派与外聘相结合(一)培训工作原则(二)培训系统的实施运作修正反馈培训计划执行培训组织评价(4)根据对考核结果的评估和反馈，及时调整(1)培训职责(2)培训形式(3)培训实施流程(三)培训内容及目标序号公共科目名称具体内容1、常用礼仪知识2、《×××物业管理公司仪表、仪态二三1、公司发展史及基本情况介绍2、公司经营理念3、《员工手册》4、内部管理规章制度四海上名门基本情况介绍及二次装修管理要点五建设部及南通市物业管理方面的法规条例六物业管理基础知识七安全知识及消防知识序号培训内容培训频率培训目标1、单兵队列动作逢周一至周五培养组织纪律性2、三大步法3、体能训练每天训练一小时练就扎实基本功二1、擒拿格斗基本功2、捕俘拳3、防卫术逢周六、周日熟练掌握擒敌及防卫技能三内务管理每周一次检查评比保持宿舍干净整洁四工作例会(政治思想及职业道德教育，工作讲评及分析)每周一次提高思想觉悟总结自身存在不足五每月一次培训考核熟练掌握保安员岗位职六保安服务的规章制度及相关法规政策每月一次培训考核熟悉相关法律常识，提升理论水平七每月一次培训考核救火的基本程序及各自职责八紧急集合演练每季度一次提高突发事件处理能力九消防实战演习，伤员救护知识每半年一次提高消防实战能力3、清洁工(绿化工)培训科目序号培训内容培训频率培训目标工作例会(政治思想及职业道德教育，工作讲评及分析)每周一次提高思想觉悟，总结自身存在不足二内务管理每月一次检查保持宿舍干净整洁三《清洁服务工作手册》《绿化服务工作手册》每月一次培训及考核熟练掌握清洁工(绿化工)岗位职责、操作规程、工作标准每季度一次培训提高工作技能，保持工四备的操作保养及农药的使用和考核作效率五清洁环保方面的管理条例园艺方面的管理条例每季度一次培训及考核熟悉相关法律常识，提升理论水平六四害消杀和防治，植物生长一般常识每季度一次和掌握园林的基础知识七消防实战演习(配合保安队)每半年一次提高消防实战能力序号培训内容培训频率培训目标一工作例会(政治思想及职业道德教育，工作讲评及技术交流)每月召开一次提高思想觉悟，总结自身不足，提高技术水平二内务管理每月一次检查保持宿舍干净整洁三《维修服务工作手册》《设备管理工作手册》《消防管理工作手册》每月一次培训考核熟悉技工的岗位职责、掌握消防知识和设备管理知识四房屋维修方面的管理条例，房屋修缮标准每季度一次培训考核熟悉相关法律常识，提升理论水平五小区内水、电、消防管道走向，设备设施特点，维修服务范围每季度一次培训考核提高工作效率六土建、机电、给排水等相关专业的基础管理知识每半年一次培训考核七设备及机具的操作演练和保养规程每半年一次培训和考核检验技工实际操作能力八技术大比武每年一次综合评比，提高技能九每半年一次提高消防实战能力第五节管理规章制度的建立6、海上名门物品搬进(出)管理规定项目名称海上名门物业所在地海门市物业总建筑面积物业管理费报价小高层物业管理费：4.50元/月.平方米多层物业管理费：3.00元/月.平方米别墅物业管理费：5.00元/月.平方米商业物业管理费：5.00元/月.平方米2、会所年物业管理费：80万元/年开办费总额602302元(一)测算依据(二)海上名门物业管理公共服务费测算(见附表一)。(三)海上名门前期开办物资(见附表二)。序号测算依据测算式测算结果(年总支出)人工费管理人员工资管理人员8人(一正两副),工算月工资标准×人数安全护卫人员工资安全护卫人员22人，三班两运转，每班7人，设队长1名，工月工资标准×人数保洁人员工资保洁人员16人，设保洁主管一名，工资标准按人均1000元/月工资标准×人数设备技术人员工资技术人员6人，工资标准按人均月工资标准×人数社会保险费工资的45%(医疗10%,工伤4%,养老28%,失业3%)工会费工资的17.5%(福利14%,培训教育1.5%,工会费2%)二行政办公费用综合测算每月支出20000元年消耗办公用水、用电费用水：500方/月用电：8000度/月(智能监控用电)水费：1.80元/方电费：0.79元/度(用水方数×水费单价+用电度数×电度单价)宣传费、书报费综合测算按2000元/月通讯费、邮电费3部电话，管理处、值班室、报警监控接警用，月支出2000元三公共设施设备日常维护费用建筑成本的40%;3.折旧年限为的50%计2500元/平方米×40%÷70四环境管理费用洁用品消耗除四害消杀费用综合测算月支出1000元五公共秩序管理费用保安装备、损耗保安用品消耗人六绿化维护费用绿化面积为43692.15;全部外包每平方米年费用20元七税收—+-----六项的9.05%计[一+-----六]×9.05%八公司利润一+-----七项的25%计[一+-----七]×20%九总计十建筑面积为128741.37;计算每平方米每月平均物业管理费注：上述测算不包括公共能耗，如：电梯电费、二次供水电费、景观灯、公共用水等，该项费用由我公司向业主每年预收1500元/户的公用水、电费，序号收费标准备注1小高层物业费4.50元/平方米.月2多层物业费3.00元/平方米.月3别墅物业费5.00元/平方米.月4商业物业费5.00元/平方米.月5会所物业费80万元/年海上名门前期开办物资清单(附表二)序号物品名称数量单价(元)金额(元)备注办公用品类1电脑台92爱普生1600K3针式打印机台1财务专用3爱普生喷墨打印机台24复印机台15传真机台26科密考勤机台17塑封机台18安装电话部39数码相机部1验钞机台1128兆优盘个41.5匹空调(挂机)台4经理、财务、会议室、工程维修、客服接待、值班室3匹空调(柜机)台2饮水机套3电话机部宽带接入项1办公桌椅套接待台套1沙发套2茶几张2文件柜个住户资料柜个会议桌张1会议椅把保险柜台2书报架套2白板套2员工工号牌批l员工服装套对讲机含电池部入伙资料批1入伙时用电话程控交换系统套1用于办公室二安全、消防管理1警棍根2隔离带卷53反光锥个4太阳伞把45岗台个36白板块27可充式电筒个98多用插座个69雨衣套雨鞋双自行车辆9告示牌块53kg干粉灭火器瓶消防腰斧把4消防大平斧把4消防扳手把4安全绳卷4水袋接口个4消防枪头个4防毒面具个4消防带米头盔个4消防胶鞋双4消防锹把4消防桶个4铁锹杆个4消防服套4消防腰带只4警示带卷4铁围栏个1.5米/个三保洁、绿化类1连身雨衣套2保洁工具批13绿化工具批14奥林匹斯K195型高压冲洗机台15XSS53剪草机台26割灌机台27绿篱机台28垃圾推车台9高枝剪把2三节伸缩杆根2花剪把5大剪把5药水机个3肩背式1.2米伸缩杆把21.2米二节伸缩杆把2推水地刮把2汽油机台1四工程维护类1电焊机台1用于焊接养护2进口手提切割机台1用于日常维修3热熔焊接机台2用于日常维修4管丝机台2用于日常维修5角磨机台1用于日常维修6冲击钻台2用于日常开孔7手电钻台2用于日常开孔8弹簧管管道疏通机台1用于污水管道疏通9数字式万用表块5用于日常维修钳形表块2用于日常维修万用表47型个用于日常维修摇表(500V)套2用于日常检测台2用于日常抢修管钳把4用于日常维修电话压线钳把1用于通讯维护1.5米铝梯个2用于日常维修及保洁3米铝梯个1用于日常维修及保洁5米铝梯个1用于日常维修及保洁工具柜个2放置工具工作台台1工作台面工具箱套放置工具台钳台1工作用具电锤钻头套1用于日常维修电钻钻头套1用于日常维修充电式手电把3用于日常维修工作标示牌套1如：小心路滑等等五员工生活设施类1上下床张不含保洁、绿化2床上用品套军被、垫被、床单等3电风扇台4熨斗套2员工用5电视机台3员工用6台3员工用7洗衣机台2员工用8电热水器台4员工用9厨具批1员工食堂用柜式冰箱台1员工食堂用消毒柜台1员工食堂用微波炉台2员工食堂用电饭堡台4员工食堂用其他零星物品批1员工食堂用合计第七节住宅区档案的建立和管理内容住宅管理记录等2、住户管理：住户资料(入伙通知单、购房合同、住户登记表、业主公约、住户证件、验房签收表、钥匙发放记录等)、住户投诉、回访记录，住户意见调查、统计记录3、社区文化：社区文化活动计划、记录(简报、照片、录像带、录音带等)、活动总结构筑物竣工图、公共设施竣工图、室外管网竣工图(水、电、电话、管理竣工图等2、海上名门改造变更资料：各类改造竣工图、装修及验收资料(装修申请表、责任书、装修图、施工队资料、验收资料等)、海上名门改造计划3、房屋及公共设施维修(维护):房屋重大维修资料、公共设施重大维修资料、日常维修资料(申请记录、回访记录、维修派工单等)、大修改造计划、故障事故报告、公共设施巡检记录等4、设备资料：设备管理(维修保养规范、设备台帐及更新记录、工程验收资料等)、设备技术(设备使用说明书、图纸)、设备运行、维修保养资料(通讯、水电、智能化系统、消防等)5、科技图书及资料：各类技术手册、标准、规范、产品样本和资料、其他技术信息和资料等经营财务1、经营管理资料：房产面积资料、经营收费标准等3、财务管理：各类会计凭证、账簿、报表等资料、各类统计报表等3、培训：培训计划、员工培训记录、培训考核记录等规章制度及往来文件1、管理及运作规章制度2、政府、主管部门颁发的法律法规文件3、×××物业管理公司文件4、其他外来文件5、本管理处发出的通知、公告、报告、信函等公文质量管理文件1、质量体系文件：质量手册、运作程序文件、作业指导书防措施报告、其他记录及资料档案管理资料1、档案销毁报告及清单2、档案接管、移交记录其他第八节各类经营管理服务指标的承诺(一)管理服务费收取率国优标准省优标准承诺指标测定依据实收费用额/应收费用总额×100%>98%保证措施1、加强宣传，提高业主对物业管理的消费意识。4、经协商采取代为出租等方式盘活长期空置住宅。1、维修工程质量合格率市优标准承诺指标测定依据质量合格的维修单数/总维修单数×100%=100%保证措施1、加强对维修技工的专业培训，所有技术人员持证上岗，严格按照操作规程进行维修。3、加强外购材料、备件的验收控制，确保质量，提供维修安装服务前由业主检验确认。4、较为复杂的维修工程，事先应制订详细的工作方案，同时要求管理员到现场进行指导、监督和验收。2、维修服务回访率公司内控标准承诺指标测定依据维修回访数/总维修单数×100%=100%1、维修实行100%回访制，采用电话、上门、书面征集等方式进行回访，2、每月5日前由管理员对上月维修单进行统计、分析，并提交分析报告。(二)公共清洁保洁率公司内控标准承诺指标测定依据清洁保洁达标面积/清洁保洁总面积×100%≥99%保证措施2、垃圾日产日清，封闭转运，杜绝二次污染，实施垃圾分类处理。3、每日巡视检查清洁保洁情况，发现问题立即处理。4、提倡“全员保洁，人过地净”。(三)治安案件发生率公司内控标准承诺指标测定依据案件发生次数/入住总户数×100%≤0.5%保证措施1、提供24小时保安服务。充分发挥技防手段的作3、树立“全员防范”意识，建立“快速反应和快速支援”体(四)火灾年发生率市优标准承诺指标测定依据火灾发生次数/总入住户数×100%<0.1%消防管理制度和详细的消防应急作战方案，每半年组织一次消措施4、定期为业主提供安全用电检查，及时消除隐患。5、加强巡视和维修养护工作，确保消防设施设备的完1、年有效投诉率市优标准承诺指标测定依据有效投诉次数/入住总户数×100%<2%保证措施2、投诉处理率市优标准承诺指标测定依据处理有效投诉次数/有效投诉总次数×100%>98%保证措施(六)业主综合服务满意率国优标准省优标准市优标准承诺指标测定依据满意户数/入住总户数×100%>95%措施接向业主公布。(七)公共绿化完好率公司内控标准承诺指标测定依据完好绿化面积/总绿化面积×100%≥98%保证措施的考核依据之一。(八)道路、车场完好率公司内控标准承诺指标测定依据道路、车场完好面积/道路、车场总面积×100%≥98%2、市政工程进入辖区内施工，管理处派人跟踪协助管理并备案。(九)管理人员专业培训合格率公司内控标准承诺指标测定依据管理人员培训合格人数/管理人员总数×100%≥98%保证措施(十)档案建立与完好率公司内控标准承诺指标测定依据完好档案数量/应建档案总量×100%≥98%保证措施(十一)公共照明完好率市优标准承诺指标测定依据完好公共照明灯具数量/公共灯具总数量×100%>99%1、值班电工每日进行定期检查，发现损坏及时更换。2、对业主反映公共照明故障，10分钟内到达现场维修。(十二)消防设施设备完好率市优标准承诺指标测定依据保证措施2、对各类消防设施，指定专人负责，建立责任追究制度。4、按消防设施的不同功能，进行分类，分别计算完好率。(十三)违章发生率公司内控标准承诺指标测定依据发生违章户数/总入住户数×100%<1%2、严格按照业主公约办事，树立管理处权威。3、加强巡视，及时发现问题，尽早杜绝违章事(十四)违章处理率公司内控标准承诺指标测定依据处理违章户数/违章总户数×100%=100%1、有章必循，有法必依。(十五)化粪池、雨水井、污水井完好率公司内控标准承诺指标测定依据完好雨水井、污水井数量/雨水井、污水井总数量×100%>98%保证措施1、化粪池每半年清理一次。2、每月定期清理、检查雨水井、污水井，发现不通，及时处3、雨季、台风期间，及时巡查。(十六)排水管、明暗沟完好率公司内控标准承诺指标测定依据完好排水管、明暗沟数量/排水管、明暗沟总数量×100%>98%1、每季定期清理检查。(十七)公共设施完好率公司内控标准承诺指标测定依据完好设施数量/设施总数量×100%=100%1、落实责任人及巡检保养制度，实行责任人定期巡2、实行定期维修、清洁制度，确保设施完好、美观。★保安管理服务方案(一)管理目标(二)管理方法(3)坚持保安工作“硬件”(技防、物防)与“软件”(人防)一起抓的原则。把固定命令、团结协作、秉公办事、文明用语、热情服务。4、注重消防管理，维护消防安全的重点和难点来抓。稍有不慎，出现火灾意外，就可能对业主(使用人)的生命财产造(2)制订消防安全“日”、“月”检查制度，制订落实海上名门重要部位防火措施，加(3)加强消防设施设备管理，对海上名门的消防设施设备实行定期检查，发现问题及时向有关部门报告，并加以整改确保消防系统100%处于正常待投入使用的状态；(4)加强防火管理，建立动火作业审批制度，做到动火作业安全；(5)建立义务消防制度，组建义务消防队，开展消防宣传教育，制定灭火和应急疏散预(6)建立消防档案，填写公安机关各种法律文书和消防工作有关的材料和记录。消防档5、维护公共秩序，规范车辆管理★设备管理方案(1)项目批准文件(2)用地批准文件(3)建筑执照(1)规划图(2)竣工图(3)总平面图(4)地质勘测报告(5)工程合同(6)开、竣工报告(7)工程预决算(8)图纸会审记录(9)工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)(10)隐蔽工程验收签证(11)沉降观测记录(12)竣工验收证明书(包括综合验收、各分项目验收)(16)供水、供电协议(合同)(20)其他技术资料(通讯、监控、智能化设备等)及物业管理所必需的资料。主要根据我司已经通过的IOS9001:2000质量管理体系之有关标准及原有的各类规章制度，结合海门市海上名门的实际情况适合海门市海上名门特点的各项规章制度、操作规程及服务规范。如《岗位责任制》技术支持方案》等有关制度。目的：保证海上名门所有设备处于正常运行状态，为业主、客户提供安全、幽雅、舒适、文明的生活工作环境，为业主提供可靠的动力保障。(二)供配电系统1、高压部分：负责日常的运行操作、管理和日常维护并做好相关运行记录备查。按供电部门有关规定，高压部分由其负责定期检修保养。2、低压部分：操作、保养和维修的基本内容(1)建立严格的配送电运行制度和电气维修制度。(2)值班人员、维修人员必须接受过主管部门业务培训、考试合格，持证上岗。(3)配备主管电气的工程技术人员，要有完整的供电网络资料(业主协助提供),对楼(4)建立24小时值班巡查制度，定时检查供配设备运行情况，电发现故障或隐患及时(三)给排水系统(四)电梯系统(5)建立健全电梯设备档案及各类维护(修)保养、运行记录。(8)保持电梯机房、井道、轿厢的清洁及空气流通。(9)监督电梯公司维修保养人员每月定时对电梯设备进行检查、清洁、保养、加油润2、管理、操作、保养和维修的基本制度需根据贵方提供的具体设备、图纸、说明书、资料另行详细制定。(五)消防系统(1)建立消防管理制度、操作规程、设置楼层火警疏散平面图、消防设备设施日常检查维修保养制度及火警应急方案等。(2)制定应急抢险措施，当发生火灾报警时，应能按应急方案的要求采取现场补救、(3)做好消防系统各类设备设施的日常检查维护保养(控制计算机除外),并做好有关记录备查。(4)每月按海上名门区域划分抽查试验烟感及温感探头、破玻及消防栓等配套设施情(5)每月维护保养及检查灭火器、消防栓等设备设施，并按《中华人民共和国消防法》规定进行灭火器定期换药更新，确保其使用在有效期内。(6)每月检查试验消防水泵、皮龙及中控中心联动设备的运行状况。(7)定期检查库房气体灭火系统报警、释放功能(试验时应关闭维修阀，以防气体释出),确保气体灭火系统随时处于备用状态，保证档案资料的安全。(8)每周检查试验消防紧急广播系统及按区域循环抽检试验报警(如报警按钮、警铃(9)消防系统作为海上名门的重中之重，除坚持上述定期检查保养工作外，还将贯穿2、控制中心管理规定、操作规程等，要结合具体情况修订后实施。设备维修保养计划需根据贵方提供的具体设备、图纸、说明书、资料等制定详细计划。(六)房屋的日常养护经常性的日常检查、修理，季节性预防保养及房屋的正确使用管理等工作。房屋养护的内容包括房屋的日常养护和季节性预防养护。房屋的日常养护有两个方面：一是各生活室临时发生报修的零星养护工程(包括业主进行的房屋二次装修管理);二全，以及房屋的完好程度，所以，这种预防养护也是房屋养护的一个重要方面。房屋的零星养护修理，主要是在日常检查发现或突然损坏引起的小修，包括：A、检查房屋屋面是否存在或出现变形、裂缝、损坏或渗漏等情况，如有应及时修补。B、检查玻璃幕墙是否出现变形、开裂、渗漏等情况，并及时维修。报修热线。并努力做到：水电急修15—20分钟到达现场，1小时内修复。一般维修项②计划养护K、走廊及楼梯墙壁每3—5年进行翻新一次(由业主外委承包)。L、外墙、玻璃幕墙5—8年进行一次大修(由业主发外承包)。M、室内外装饰装修5年进行翻新一次(由业发外承包)。9、如实填写维修工作单(包括费用),请领导、生活人员对修理质量，服务态度等进★清洁