鄂尔多斯市维邦金融广场建设项目可行性研究报告

11.1项目背景 11.2项目建设的必要性 2 51.4内蒙古房地产开发股份有限公司简介 71.5项目概况 9第二章市场分析 2.1鄂尔多斯市房地产市场的发展现状 2.3鄂尔多斯房地产业面临的城市状况 2.4鄂尔多斯房地产业发展中存在的问题及对策建议 2.5市场分析 2.6写字楼市场需求分析 第三章场址和项目建设条件 3.2自然环境 3.3社会和经济环境 3.4基础设施条件 3.5公用工程现状 第四章建筑设计方案 4.1建设指导思想及设计原则 4.2设计依据 4.3总体规划设计 4.4建筑方案 4.5建筑结构 第五章配套工程建设方案 5.1电气(强电部分) 5.3给水排水 5.4采暖、通风与空气调节 第六章环境保护 6.1设计依据 6.2环境污染因素分析 6.3建设项目环境保护防护措施 6.4环境影响评价结论 第七章劳动安全、卫生防护与消防 7.1概述 7.3消防 8.1编制依据 8.2建筑热工 8.3给排水节能 8.4暖通节能 8.5电气节能 第九章项目招投标要求及内容 第十章项目实施计划 第十一章投资估算与资金筹措 11.2资金筹措 第十二章经济评价 12.4销售税金及附加估算 12.5利润情况估算 12.6盈亏平衡分析 12.7还款计划 1.1.1项目名称、建设单位、项目拟建地点1.1.2编制依据性研究指南》(试用版);(2)内蒙古房地产开发股份有限公司的委托及要求；(3)国家省有关法规、规范、规定。(4)鄂尔多斯市东胜区规划局《东胜铁西区控制性详细规1.1.3编制原则(2)遵循“合并办公，归口集中，合理配置，减少浪费，与环保项目“同时设计、同时施工、同时竣工”的原则，采取1.1.4工作范围可行性研究的工作范围是：对项目基本情况进行调查分析，规客观、公正、实事求是的原则及认真负责的态度，对项目的各个要素进行全面的调查、测算、分析，从而得出准确的研究结1.2项目建设的必要性(1)企业办公需求近年，东胜区虽一幢幢高楼拔地而起，也不乏有些高档写字楼的建设，但由于地区经济的活跃，周围大企业集团的迅速集聚和发展，涌现出一大批个体私营老板和外地经商者的私营企业，这批私营企业他们对目前东胜区的这种写字楼的办公条为了适应东胜区经济发展的需要以及一批新兴企业的办据东胜区的城市整体规划，申请政府同意，决定投资开发建(2)、全面建设小康社会的需要到2010年全市国民经济发展的主要指标在2000年的基础上翻生产发展滞后，2008年三次产业比例由上年的6.8:52.5:40.7农业人口、外来从业人员将进入城市，推动城市化进程，城市人门对办公环境等方面的要求也越来越高，开发本项目是符合利用鄂尔多斯的能源优势，全市经济连续16年保持两位数高增长，其中“十五”时期共实现GDP1646亿元，年均增长速度29.7%;共实现财政收入204.1亿元，年均增长42.8%;完成固定资产投资926亿元，是2000年以前总和的2.6倍。初步核算，2008年地区生产总值(GDP)达到1600.0亿元，同比增长24.0%,其中，第一产业实现增加值42.6亿元，同比增长4.6%;第二产业实现增加值439.6亿元，同比增长29.7%,其中工业实现增加值367.7亿元，同比增长28.0%;第三产业实现增加值317.8亿元，同比增长19.8%。经济结构继续优化，三次产业比例由上年的6.8:52.5:40.7调整为5.3:55.0:39.7。三次产业对GDP增长的贡献率分别为0.9%、62.0%、37.1%。东胜区委政府近年来牢固树立“抓城市建设就是抓经济建(4)塑造地产形象，创造新的利润增长点1.3东胜新区简介设的现代化城市新区。新区东起包神铁路，西临210高速，南至布日都镇区南部，规划总面积42平方公里，分三期建设。规划面积10平方公里，规划人口规模15万人。自2003年启动建设以来，该区域已累计完成固定资产投资约260亿元，建成鄂托克西街、鄂尔多斯西街、迎宾路等主次干道及支路31条、总长超过50公里；建成东胜公园、西山公园2处大型公共绿地，绿化带10余处，累计新增绿地面积超过100万平方米；建成学校、医院、配水厂、变电站等公共基础设施20余处，各类商业服务业设施及住宅小区项目60余处，总建筑面积超过400万平作为城市核心区战略的点睛之笔，从2007年开始，新区以神铁路、南至109国道，规划总面积10平方公里，规划人口规模10万人，设计道路全长超过52公里，设计绿化率达35%。在投资30多亿元，建成中央路、越山路、景山路、景致路、西贸路等主次干道15条、全长超过35公里，基本形成了四通八达的在迅速推进一二期建设的同时，新区三期22平方公里区域规划建设也在有条不紊的推进当中。新区三期北起109国道，南一期、推进二期、启动三期”为思路，启动建设各类项目60个(一期范围28个，二期范围29个，三期范围3个；政府投资项目13个，企业投资项目46个；基础设施项目7个，绿化项目8个，公益设施及房地产项目45个),概算固定资产总投资约67亿元，其中，政府投资约19亿元，企业投资约48亿元。到目前为止，上述项目中，25个项目(其中，新建项目15个)已陆续13个项目已具备启动条件，6个项目方案已获得通过，正在办理施工相关手续的尚有16个项目。九路已开工，公铁立交5号桥施工队伍已进场，三期北片区10圣灯公园、万正路西绿化带、109国道绿化、二期主次干道绿化土方工程已全部完成，已栽植各类乔木近5万株，灌木4000多一厦、盛威五星级酒店、总部经济大厦、联邦服务中心等10处6月陆续启动建设新区建设和旧区改造的不断推进，使东胜城区面积由20平方公里拓展到了140平方公里，人均居住面积由22平方米扩大到了50平方米，人均道路面积由不足10平方米扩展到了30平1.4内蒙古房地产开发股份有限公司简介内蒙古房地产开发股份有限公司于2009年3月9日由原鄂于2006年7月14日，主营房地产开发、经营，房屋租赁。拥程部六个职能部门，拥有一支较高素质的员工队伍，其中97%“新大地·奥林花园”位于鄂尔多斯市东胜区大桥路37号街坊，总占地面积149023平方米，总建筑面积337000平方打造交流互动的新型社区，展示最人性化的居住尺度，引领鄂尔多斯居住理念。市场定位为鄂尔多斯市东胜区首个2A级高档社区。该项目采用太阳能热水系统，建成后节能标准可达50%,这个项目是全市节能减排工作在建筑使用中第一个通过审批的项目，已作为可再生能源建筑应用示范工程参加了第四届国际智能、绿色建筑和建筑节能新技术和产品博览会。位于鄂尔多斯市伊金霍落旗阿勒腾席热镇越山路以东，横十路以西，滨河路以南阿镇高层住宅区的K、C、G地块，建筑面积分别为98000平方米、249500平方米、245100平方米，绿化率温馨的生活样板，成为康巴什和阿镇新区一道亮丽的城市风景模与公共配套服务设施系统；绿化与自然环境系统；道路网络营造一个充满“阳光、绿意、舒适、健康、希望”的生态花园式居住区。该系列产品现正在规划设计之中，计划于2010年5公司致力于建设管理科学、运行规范、受人尊敬的现代企业的愿景，发扬超越自我，精益求精的精神。公司根据市场环境和自身实力，科学、客观地确定了企业的区域发展战略，即1.5.1概况路，西临中央路，地处铁西区中心位置，地形相对复杂，南北建筑面积约59.39万平方米。共10座高层建筑，其中A座为超高层(158米)。裙房5座，单体多层建筑2座，,功能设置有办公、公寓、商业、会所、餐饮、休闲娱乐等。地下一层安排停1.5.2道路与交通环路，区别于城市交通干道，而服务内部功能，流线清晰，通设计充分考虑机动车发展需要及人行要求，机动车道宽14米，人行道宽4米。地下停车，地面停车同时考虑，地下停车1681辆，地上停车1263辆。地面均采用嵌草砖停车场。1.5.3景观设计1.5.4单体设计高，兼顾采光、节能，人的感受，并充分考虑对城市天际线和合线性排列，功能空间相对独立，形体有序，视野开阔。为使A座地上41层，地下2层，C座地上23层，地下2层，车库设备机房库及人防B座地上25层，地下2层，地上写字楼，地下设车库及人防D座地上26层，地下2层，地上为写字楼，地下设车库及设备机房S-A座地上4层，地下2层，1-4层商业，地下设车库S-B座地上4层，地下2层，1-4层商业，地下设车库K座地上24层，地下2层，1-2层商业，办公；以上为写字楼，地下设车库G座地上20层，地下2层，S-G座地上4层，地下1层，地上办公，地下设车库H座地上22层，地下2层，1-2层商业，以上为写字楼，地下设车库及设备机房E座地上25层，地下2层，1-2层商业，以上为写字楼，地下设车库及人防S-F座地上4层，地下1层，地上商业，地下设车库及人防F座地上24层，地下2层，1-2层商业，以上为写字楼，地下设车库及设备机房S-E座地上5层，地下1层，地上商业，职工宿舍，地下设车库S-C座地上5层，地下1层，地上商业，职工宿舍，地下设车库S-D座地上4层，地下2层，1-4层商业，地下设车库L座地上18层，地下2层，地上为写字楼，地下设3、立面设计3.1、立面设计采用现代简约风格，通过简横向线条的运用及局部变化，形成强烈的视觉冲击。在强调单体特色的同时与金融商业区形成良好的呼应，从而提升地块品实力性和高贵性。打造鄂尔多斯国际金融中心，塑造地标性建筑群净用地面积：11.42万平方米总建筑面积：59.39万平方米地上建筑面积：49.53万平方米地下建筑面积：9.86万平方米机动车泊位：(地上)1341辆(地下)1681辆1.6项目概况座”位于东胜铁西区鄂托克S-B座总建筑面积为10252平方米，地下总建筑面积为14260平方米，合计104544平方米。本项目估算总投资61818万元。1.6.4主要技术经济指标序号名称单位数量备注1总用地面积平方米2总建筑面积平方米3C座建筑面积平方米4D座建筑面积平方米5S-B座建筑面积平方米6地下建筑面积平方米7容积率8绿地率%9C座综合楼建筑层数层其中：地上层地下层2D座综合楼建筑层数层其中：地上层地下层2S-B座综合楼建筑层数层6其中：地上层4地下层2机动车泊位辆其中：地上辆地下辆11万元资金来源企业自筹万元银行贷款万元第二章市场分析2.1鄂尔多斯市房地产市场的发展现状投资高速增长，市场需求持续旺盛，商品写字楼成交活跃，价格快速上升的良好发展态势，促进了鄂尔多斯市经济的快速发从2005年房地产市场的供不应求，转变为2006年7月左右的供求稳定、持币观望、价格平稳，到2007年上半年，房价在一商业市场，从2006年开始，这一领域的开发量骤然增加，到2稳，租售情况基本稳定。随着政府开发建设康巴什新区、招商2.1.2开发状况其中二级资质20家，三级资质48家，四级资质43家，暂定资质91家。从以上数据可以看出，我市房地产开发企业除20家二级以备完成大型项目开发的条件。从91家暂定企业占的比例来看，我市房地产投资增速较快，2007年，全市房地产完成投资84.9亿元，同比增长109%,全市房地产投资增长最快的是2005、2006年和2007年，增长速度都超过了100%,分别达到170%、137%,109%,并且投资都超过了10亿以上。高于全市固定资产投资增速，这是一个政策趋势，城市建设步伐加快、城镇化率的提高，使得房地产业成为地区经济发展的重要支柱产业，带动并促进了其它各产业的快速发展，今后仍然会保持持续快速的发展态势。作为政府要正确引导其健康发展，作为开发企业应慎重进行项目的调研、论证与策划，根据市场需求开2007年，全市房地产开发规模达到538.6万平方米，同比增长32%,全市房地产开发最快的是2005、2006年和2007年，分别比上一年增加了152.5万平方米、168.1万平方米和130.6万平方米。2007年，全市房地产竣工面积达到204万平方米。2007年全市销售面积达到416.4万平方米，增长最快的2005年、2006年和2007年，销售面积都过了100万平方米。2005、2006年和2007年住宅开发投资占较高比重，商业、内向型经济为主。2008年和2009年随着外向型经住宅投资开发中，高端产品投资相对需求市场中中低档8从2004年开始，特别是2005年，多数开发企业都重视开2.1.3政策环境状况4、内蒙古呼、包、鄂“金三角”,作为内蒙古自治区的一2.2东胜区现状主要楼盘销售情况有关。08年的金融危机也给东胜房地产带来了一定的震荡，开发商目前入市都非常谨慎，因此很多楼盘长期来一直没有公布销售价格，但随着3月以来各售楼部来访客户逐渐增加。3、成交分析进入09年3月份以来，市场需求量有了明显的增加，各售楼部来访客户较年初相比均有较大的放量。但由于许多楼盘价格未正式公布因此成交仅限于开放项目，即便如此，各售楼部的成交量较去年也都有了大幅的提高。4、热点楼盘随着亿利城市华庭、恒信中央花园退出市场的舞台，今年的正东金地推售写字楼和公寓产品，销售实现了一部分，目前正创世纪项目在住宅顺利销售完毕之后，重点推出公寓项目，面积从40—100平米，目前正处于销售阶段，但情况一般。项目名称位置业态价格备注三江国际福格家具路北住宅/商业25000元。凤凰城旧汽车站路北住宅/商业商业一层32000亿利、滨河湾原中药厂住宅/底商住宅4538元，底商价格未定天佐新城新汽车站南商场/底商/写字楼/公寓35000,写字楼6180元起价.内部商业楼一二层帝景峰会天骄南路酒店\公寓\写字楼住宅起价4950元/平米，公寓均价6900元/平米。鑫牛大厦鄂尔多斯西街写字楼/商业/酒店商业一二层均价安厦家园天骄北路商业一托三20000,写字楼起价6888元/平米创世纪鄂尔多斯西街与天骄路交汇处底商\写字楼\高层\小高层住宅5200元/平米均价，公寓均价6000元/平米，最高价6200元/平伊泰华府(万博广场)天骄北路、住宅、商寓鄂尔多斯大街与天骄路交汇处星级酒店、字楼、底商、一托二28000元/平大磊馨视鄂尔多斯写字楼均价7300元界市天骄南路/平米，商业一托三16000元/平米。恒利国际广场鄂尔多斯市东胜区天骄南路6182元/平米，商业20000元/平米。横东大厦鄂尔多斯市东胜区天骄南路7200元/平米，商业16000元/平米。2.3鄂尔多斯房地产业面临的城市状况(一)优势(S)(二)劣势(W)(三)机遇(0)(四)威胁(T)2.4鄂尔多斯房地产业发展中存在的问题及对策建议规划审批效率、政府税费、配套设施接入困难与成本的浪费、度密集，产生了较高的投资风险，按照风险收益的普遍原2.5市场分析2.5.1住宅调整、升级了。很易理解，一个就业5～10万人的大型企业投产，就会自然形成并带动一个10～40万人口的城区。反之，一个能容纳10～40万人口的城区规划，没有产业支承或产业支承2.5.2公建商业楼盘(小型底商及五层以下的不计)开发的形态已经2.5.3整体分析的劳动密集型厂矿企业落户，支承起约10-20万人口的就业，长期艰巨的任务。特别是重点引进生产制造类第二产业企业，2.6写字楼市场需求分析猛，综合效益显著。进入“八五”后期以来，鄂尔多斯市经济呈现快速发展的势头，工业经济增长速度连续7年位居自治区平均增长速度在20%以上，随着国家西部大开发战略的实施，鄂尔多斯市资源优势，与国内实力较强的八家大型煤转甲醇、二甲醚等一批重大项目协议；伊化集团甲醇、蒙西三维公司铁合金、新华公司结晶硅等项目。达电三期，鄂尔多皮革、酿造、地毯、造纸、五金、房地产等2000家企业，据国家统计局公布的有关资料显示，东胜区经济增长率居全国百强县市第25位，经济活力居全国第二位。近年，东胜虽一幢幢高楼拔地而起，也不乏有些高档写字楼的建设，但由于地区经济的活跃，周围大企业集团的迅速集聚和发展，涌现出一大批企事业单位没有写字楼可租，或他们对目前的这种写字楼的办公条件不满意，均想寻求一处外部环境优雅，结构品位高档舒适，物业管理健全、先进，保安、清洁到位的工作环境。为了适应东胜经济发展的需要以及一批新兴企业的办公需求，和人们对文化生活、精神生活的需求，也为了进一步完善东胜区的城市功能，内蒙古房地产开发股份有限公司，根据东胜区的城市整体规划，申请政府同意，决定本2.7总结鄂尔多斯城市建设发展前景非常广阔，鄂尔多斯城市发展战略是长远的宏伟的。房地产业的发展前景是美好的，3～5年内是房地产业解决内需的过程。之后，房地产业的长期发展，取决于外向型经济运行下，城市产业的壮大、就业的增加、人第三章场址和项目建设条件座”位于东胜铁西区鄂托克场地东面和北面为城市道路，西面为移动公司项目用地，3.1.3规划要求3.2自然环境1、构造东胜区地处鄂尔多斯地台向斜北部的伊陕斜坡上，北邻乌兰格尔隆起。总体构造形态为一南向西倾斜的缓倾单斜层。地质倾角一般为3—5度。基地为太古界古老变质岩系。元古代和下古代处于隆起状态，从上古代的中晚石炭纪开始接受沉积，沉积覆盖层包括华力系构造层、印支构造层、燕山构造层和喜东胜区的地势西高东低。最高点在西部巴音敖包乡布日嘎斯泰村，海拔1615米，最低点在东部塔拉壕乡红泥塔村，海拔1269米。按地貌特征，全市可明显地分为东西两个区域。以柴登乡的城梁村至漫赖乡的海子湾村一线为界，东部为丘陵沟壑3.2.2气候东胜区属于温带大陆性气候，大陆度65.7～70.3,主要受西北环流与极地冷空气的影响，气候特征为：春季干旱，夏季温热，秋季凉爽，冬季寒冷。季度更替明显，冬长夏短，四季春季长温快，降水量少，大风多，蒸发量大，气候干燥。春季是过渡性季节，蒙古高压减退，太平洋副高压加强北上，秋季降温快，气候凉爽，霜冻严重，冰雹多，气候变化明显，多数年份，天高气爽，光照充沛，是农牧草成熟的大好季节。该季节内冷空气活动频繁，多出现雷阵雨并伴有冰雹、大9月的冰雹几率占全年的28%～32%。冬季漫长而寒冷，寒潮天气多。该季节是季风极盛期，盛行西北风，蒙古高压势强，冷空气不断暴发南下，受极地冷气团的影响，冬季长达6个月，季平均气温零下11摄氏度。受西北风带高空低压槽的东移影响，寒潮天气频繁发生，并伴有降3.3社会和经济环境鄂尔多斯市经济总量迈上新台阶。初步核算，2008年地区生产总值(GDP)达到1600.0亿元，同比增长24.0%,其中，第一产业实现增加值42.6亿元，同比增长4.6%;第二产业实现增加值439.6亿元，同比增长29.7%,其中工业实现增加值367.7亿元，同比增长28.0%;第三产业实现增加值317.8亿元，同比增40.7调整为5.3:55.0:39.7。三次产业对GDP增长的贡献率分别为0.9%、62.0%、37.1%。资料表明，鄂尔多斯全市已探明煤炭储量1496亿吨，不仅储量大、面积广、埋藏浅，而且品种齐全，质量好。截止到2008年，在鄂尔多斯盆地天然气深明储量达8615亿立方米。天然碱保有储量1.4亿吨，芒硝保有储量35亿吨，分别居全国第二位和第三位。盐湖及石灰岩资丰富，保有储量分别为1.6亿吨和9.4亿吨。煤炭远景地质储量1.2万亿吨探明保有资源储量2232亿吨，均居全国第二位，煤炭储量已占全国的11.7%。我区煤炭资源不仅储量大，分布集抗风险能力明显增强。地区软实力进一步提升，进入创建全国文明城市先进工作城市行列，入围中国城市综合创新力50强，荣获中国最安全城市称号和中华宝钢环境优秀奖，特别是“鄂并在全国宣传推广，成为改革开放30年全国十八个典型地区之一，城市知名度和影响力进一步扩大，地区要素集聚能力大幅2009年主要预期目标是：地区生产总值达到2000亿元，增长20.5%;工业增加值达到1030亿元，增长23.5%;财政收入达到320亿元，增长20.8%;城镇居民人均可支配收入达到25000元，增长28.6%;农牧民人均纯收入达到8000元，增长13.4%;全社会固定资产投资达到1500亿元，增长40.2%;城镇登记失业率控制在4%以内；人口自然增长率控制在6%以内；单位生产总值能耗下降6.48%,削减二氧化硫排放量1.5万吨、化学需氧量2600吨；亿元生产总值安全事故死亡人数控制在0.2以内。总面积2517平方公里，总人口230579人，其中非农业人口162317人，农业人口68262人，辖泊江海子、罕台、塔拉壕三个镇，公园、林荫、建设、富兴、天骄、诃额伦、巴音门克、东胜不仅是世界蒙古民族文化保留最为完整的地区之一，也是中国草原文化与黄河文化相互交融最为完全的地区之一，这里拥有我国保存最完整的秦直道、秦长城遗迹，拥有考古价值极高的汉、北魏等各时期历史遗址，有世界级保护湿地和国家级自然保护区——泊江海子遗鸥自然保护区，是旅游度假、东胜地处有中国21世纪能源接续地之称的鄂尔多斯盆地，境内和周边地区资源富集，尤以优质煤炭闻名遐迩，石灰岩、东胜区位优势明显，109、210国道在此交汇，包东、东苏高速公路、包府公路，包神、东乌铁路贯穿市区，东康快速通道建成通车，网通、电信、联通几大信息网络覆盖全境，以东胜为东胜扩大开放水平，提高招商引资能力，加快经济社会跨越式可持续发展态势，经济实力始终保持在自治区101个旗县(区)前列，2006年由国家统计局公布的最新全国县域排名，东胜区综合排名由2005年的56位上升到第25位，是自治区连续两年300亿元，增长34.2%;财政收入完成65.1亿元，增长29%,继续列居自治区101个旗县区首位；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到17545元、6287元，增长24.5%和15.8%;固定资产投资实现188亿元，增长70.3%;二氧化硫排放量削减500吨，万元GDP能耗下降5%。区经济走上持续快速发展轨道。2006年，东胜区实现工业增加值55亿元，煤炭、纺织、电力燃气等支柱产业带动作用更加明151万亩，退耕还林面积达到32.9万亩，退牧还草面积达到190万亩，草原面积达到304万亩，植被覆盖率达到85%,森林覆盖率达到28%,人均公共绿地面积由2000年的0.6平方米增加到20平方米。“三产强区”是以城市化为载体，全面打造文化教8000个，经营商品种类达到3万余种，销售总额达到84亿元，第三产业实现财政收入34.5亿元，在国民经济中的比重占到了60%,产业结构调整实现了从“二三一”到“三二一”的突破。人均可支配收入达到17545元，农民人均纯收入达到6287元，每百户家庭拥有轿车17辆，移动电话255部，家用电脑43台。3.4基础设施条件东胜区北距包头市96公里，距北京市800公里。有109、210国道、包(头)东(胜)高速公路纵横穿越市区，包(头)神(木)铁路从市区穿过，包(头)府(谷)公路沿市而过，东(胜)乌(海)铁路已通车，公路铁路交通干道与全国公路(2)邮电通信团投资近30亿元的热电联产项目已落户东胜。东胜区现有110kV变电站1座，供电所2个，可以保证项目用电。3.5公用工程现状(1)供水工程(2)排水(3)供电当地供电部门电力供应可满足本项目需要。为满足本工程时供电，当其中一路电源发生故障时，另一路电源不致同时受(4)供暖该区域已纳入城市集中供热范围，供暖管线布置接入市政第四章建筑设计方案4.1建筑设计指导思想及原则(1)遵循国家有关法律、法规和方针、政策，充分体现建设理念和以人为本的指导思想，坚持因地制宜、经济适用的原则，满足各企业办公、会议、休闲、娱乐等各项(2)项目的建设方案应符合城市规划的要求，综合考虑建筑性质、建筑造型、建筑立面特征等与周围环境的关系，并应符合国家有关节约用地、节能节水、环境保护和消防安全等规定。(3)办公用房的建设水平，应与当地的经济发展水平相适应，做到实事求是、因地制宜、功能适用、简朴庄重。(4)充分发挥该地段的优势，尽最大可能有效利用土4.2设计依据(11)其它有关建筑、结构等方面规范(12)内蒙古自治区和鄂尔多斯市的有关规定4.3总体规划设计4.3.2道路与交通人行道宽4米。2、停车设计2、采用集中与分散，点、线、面结合的手法，形成由行道自然、人性化、趣味性强的设计手法，开放式空间、半开放式空间、有机组合，达到四季春常在，处处景不同的生态型、可4.4建筑方案4.4.1设计目标高，兼顾采光、节能，人的感受，并充分考虑对城市天际线和合线性排列，功能空间相对独立，形体有序，视野开阔。为使2、单体设计依据功能安排，动静有别，相容相背，各就其位，彼此有大楼的建设风格既要突出现代化特征，又要体现企业办公建筑的庄严气氛，根据场地所处的周边建筑环境，结合本项目的实际，从空间上注重协调，通过空间的起伏与多样，形成错落有致，色彩鲜明的空间景致。真正展示该区标志性建筑最美的一面。而大楼也可以得到最佳城市视景，形成了沿城市主干道上延续的建筑界，建筑群体造型以长方形体为最基本的造型元素，在设计中通过大小、比例不等的长方体的组合和变化来体现建筑内部的空间和现代建筑气质。同时，以均衡与变化两本楼群建筑为一类高层建筑，建筑耐久年限为二级，使用4.4.2立面设计向线条的运用及局部变化，形成强烈的视觉冲击。在强调自单体特色的同时与金融商业区形成良好的呼应，从而提升地块品实力性和高贵性。打造鄂尔多斯国际金融中心，塑造地标性建筑群C座建筑高度为90.25米，其中商业(一、二、三、四层)为5.1米的层高，办公为3.6米的层高；D座建筑高度为100.95米，其中商业(一、二、三、四层)为5.1米的层高，办公为3.6米的层高。4.4.3单项工程统计S-B座组成。综合楼C座总建筑面积为37343平方米，D座总建筑面积为42689平方米，S-B座总建筑面积为10252平方米，地下总建筑面积为14260平方米，总建筑面积合计为104544平方4.4.4功能定位座要形成独特的区域特征，提主体办公部分采用框剪结构并尽量开敞，营造大空间可以自由划分，便于今后的分隔和租赁需要。设计中将办公空间朝4.5建筑结构体结构为地下二层，地上二十六层的框架一剪力墙结构，剪力抗震设防烈度度七度基本地震加速度0.1g设计地震分组第三组结构设计使用年限结构安全等级二级抗震设防类别丙类框架抗震等级二级剪力墙抗震等级二级地基基础设计等级乙级房间类别办公室会议室卫生间商店厨房餐厅楼梯电梯机房，风机房不上人屋面荷载标准值222302323、基本风压标准值：0.55(KN/m²);基本雪压标准值：0.25《混凝土结构设计规范》《钢筋机械连接通用技术规程》《建筑地基基础设计规范》《建筑地基处理技术规范》《建筑结构可靠度设计统一标准》《建筑工程抗震设防分类标准》施工图平面整体表示方法制图规则和构造详图》(03G101-1)。4.5.4、地基基础3、由于基坑大面积开挖深度较大，施工时应按有关规定放4、地下室底板浇筑混凝土前，应保证地模干净，特别是集水坑部位应搞好排水及清理杂物工作。踩踏变形的钢筋应该复5、地下室施工完毕后不得长期曝晒，要及时回填。回填前应将坑内杂物清理干净，回填土不得含有任何杂质，填土应分层夯实，压实系数不得小于0.94,地下室回填之前应按有关规6、基础采用筏形基础，基础采用C35防水混凝土，防水混凝土的抗渗等级为0.6Mpa,垫层采用C15混凝土，地下室的挡土墙混凝土均采用C35防水混凝土。抗渗等级为S8。筏板基础7、基础垫层采用C15混凝土，厚度均为h=100mm,每边自4.5.5、结构材料 钢筋采用普通钢筋时，钢筋的抗拉强度实测值与屈服强度实测的比值不应小于1.25;且钢筋屈服强度实测值与标准值的比值不应大于1.3。(1)剪力墙；基础顶面13.930m采用C45混凝土；采用C40混凝土；46.330-60.730m采用C35混凝土；60.730顶层采用C30混凝土；a、地下室墙体采用M7.5混合砂浆砌筑MU10KPI型多孔陶粒混凝土砌块，墙体砌筑时必须保证砌体砂浆饱满，错缝搭接，墙体拉筋每隔500mm设置2中6,沿墙全长贯通，墙长大于4.5.6、基本规定环境类别最大水灰比最小水泥用量最低砼强度等级最大氯离子含量最大碱含量备注一)二a))b))环境类别板，墙，壳梁柱一二a b 钢筋钢筋符号备注任何情况下均应满足La≥φφa、HPB235钢筋受拉时末端应做180度弯钩，且其平直段应≥3d,受压时可不做弯钩。b、受拉钢筋抗震最小锚固长度一、二级抗震等级LaE=1.15La,三级抗震等级LaE=1.05La,四级抗震等级LaE=La。取1.10La。纵向受拉钢筋绑扎搭接长度抗震设计非抗震设计1、任何情况下均应满足>300mm,纵向受拉钢筋搭接长度修正系数ξ纵向钢筋搭接接头面积百分率纵向钢筋搭接长度修正系数ξ(2)钢筋接头除图中特别注明外，当受力钢筋直径φ<16(3)当剪力墙钢筋直径φ<16时，可采用绑扎接头，当剪(4)梁的底部纵向钢筋可在支座附近或支座两侧1/3跨度范围接长，不应在跨中接长。梁的上部纵向钢筋可在跨中1/3错开。相邻两跨的下部钢筋当直径、位置相同时，钢筋通长配(5)对于框架梁端、柱端及剪力墙底部应避免在节点核心区加密区设接头。当不能避免时，应采用机械连接接头，且钢(6)一般板的上部钢筋可在跨中三分之一范围内搭接，下(7)采用绑扎接头时，钢筋接头连接区段的长度为1.3倍搭接长度。当采用机械连接时，钢筋接头连接区段的长度为钢筋直径的35倍且不小于500mm。位于同一连接区段内有接头的受力钢筋截面面积占受力钢筋总截面面积的百分比应符合下表受拉区受压区梁、板、墙绑扎搭接接头柱绑扎搭接接头焊接连接接头不限机械连接接不限头(1)箍筋的直径不应小于搭接钢筋较大直径的0.25倍。5.1电气(强电部分)5.1.1设计范围(2)照明配电系统；(3)电力配电系统；(11)业主提出的设计任务要求及审批要求5.1.310/0.4KV变配电系统(1)负荷分类(2)用电负荷预测供电密度：办公建筑60w/m²,商业80w/m²,地下100w/m²,公寓100w/m²,绿化用地为2w/m²,本区最大的装机负荷为7050kw,取综合同时系数为0.6则本区的供电密度电量为(3)供电电源及电压两个独立电源同时供电，当其中一路电源发生故障时，另一路(4)变电站变配电根据大楼的负荷情况，用电性质，以本可研电力负荷测算在大楼地下室设3×1600KVA变电站一座(包括高压配电室、变(5)低压配电变电所设置量电柜，高供高量，低压动照划度计费。在变压器低压侧集中设置成套静电电容器自动补偿装置，使高压侧功率因数提高到0.9以上。至各层配电间。至重要设备的低压配电线路，采用放射式配电所有二级负荷均设置双电源末端(ATS)自动切换，以确保供电(1)分为正常工作照明、事故照明、应急能型灯，有装修要求的场所按装修要求。照度按各功能分区的应急照明平时采用就地控制，火灾时由消防控制室自动控制点(4)照明控制：办公室及设备用房等处的照明采用就地设置照明开关控制，地下车库等公共场所的照明采用照明配电箱就地控制；办公场所的公共区域及地下部分，公共走廊等处的(1)本工程防雷等级为二类。并在屋面上装设不大于10m×10m或者12m×8m的避雷网格。利可靠连接的主筋作为引下线，间距不大于18米，引下线上墙与避雷针带焊接，下墙与基础底梁及底板轴线上的上下两层钢筋内的两根主筋焊接，外墙引下线在室外地面下1米处引出以备(2)防侧击雷：应将混凝土梁、柱及楼板钢筋相连接，外墙的栏杆、金属门窗等较大的金属物直接或通过金属门窗埋铁与防雷装置连接。将建筑物内的各种竖向金属管道每层与圈梁(3)接地极：利用建筑物基础底板钢筋作为自然接地体。(4)凡突出屋面的所有金属构件，如金属通风管、屋顶风(5)本工程采用接零保护制(TN—S)系统，三相四线制(6)对容易产生高次谐波的电子设备机房，在配电箱总开开关采用四极开关；重要负荷末端的保护开关均采用双极或四(10)本工程设置联合接地系统：变压器中性点工作接地、接地电梯控制系统的功能接地、弱电系统设备等电位联结接地及其他电子设备的功能接地合用同一接地体，即利用大楼基础桩基及承台内主钢筋作接地极，要求接地电阻不大于1欧姆。风管、水管等)均须与等电位联结线可靠相连；楼内金属构件5.1.7电气设备的选择：根据经济实用、高效节能的原则，电气设备应尽可能选择高效节能设备。变压器选用干式变压器，高压开关选用真空断路器。低压配电屏选用抽屉式配电屏，进出线开关选用空气断路器。为减少无功损失，低压配电采用电容器自动补偿。照明5.2.1研究内容本可研范围内智能化系统，包括通信系统(CAS),结构化综合布线系统(PDS),安保技防系统(SAS),有线电视及卫星接收系统(CATV),背景音乐兼消防广播系统(PAS),火灾自动报警及消防联动控制系统(FAS)(1)根据每个办公室配置一门电话的设想，本项目的电话需求量为1200门左右。实际市话容量的申请数与接入方式将由业主以及电信公司协商确定。另外，与广域网(公网)的数据(2)通讯进线室设在指挥控制中心地下一层，市政电缆及5.2.4结构化综合布线系统(PDS)为满足现代化办公对通信与计算机网络的需要，根据先进性、开放性、可靠性、可扩充性的原则，本项目将设计一套千兆位到用户的标准、灵活、开放的结构化布线系统。该布线系统采用光纤加千兆位双绞线布线，集语音、数据、文字、图像拓扑结构为星型方式，以放射性方式布线。各单体均设一个上升通道，各设一个上升通道，上升通道兼层配线间，内设标准19寸配线柜。系统网络由指挥控制中心弱电设备间分别引3类非屏蔽大对数铜缆及6芯室内多模光缆至各层弱电间。另外，指挥中心预留部分光缆，用于满足用户的特殊需要。信息端口网网络接口的需要。端口安装位置为墙面出线，型号RJ45型。5.2.5安保技防系统(SAS)技术先进，并且有扩充能力及发展余地。根据本工程特点，设置一套电视监控系统。系统由76台高性能的黑白与彩色摄像机构成，其中电梯轿箱采用黑白摄像机；出入口、电梯厅、室内晰度不低于470线，1/3"彩色CCD摄像机水平清晰度不低于380线。考虑到建筑物的整体美观和隐蔽性，摄像机的防护罩分别控制室设于主楼一层消控中心内，系统主机采用64/16路5.2.6有线电视及卫星接收系统(CATV)能指标须满足地区有线电视台联网接口的要求。系统采用像质量主观评价不低于4级。终端主要设置在各休息室、会议5.2.7背景音乐及消防广播系统(PAS)疏散人员的目的。作为背景音乐，共有音源3套，同时配一个紧急广播话筒，主机采用微机控制，每层的一个防火分区为一个回路。带微电脑的控制设备当接收到消防联动信号，可以按消防广播规范启动相应区域广播，其它区域可正常广播。见消防篇本工程建筑室内外给排水、消防给水设计(1)业主要求及提供的本项目有关资料。(1)其它专业提供的方案。《建筑给排水设计规范》(GB50015-2003)《自动喷水灭火系统设计规范》(GB50084-2001)《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)其它有关规划规范及规程。5.3.3给水系统5、建筑分类：本工程为建筑高度大于50米的办公大楼，属于一类公共建筑。地下部分每一层为一个防火分区，地上部分用防火墙划分防火分区。《建筑设计防火规范》GB50016-2006《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95<2005年版>《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2005《建筑给水排水设计规范》(GB50015-2003)本工程设有消火栓给水系统及自动喷水灭火系统，室内消消防用水由设于建筑物外的几幢高层建筑共用的消防水池及消防水泵房供给。消防水池容积为1000m³满足火灾延续时间本建筑屋顶水箱间设有50m³的高位消防增压泵及自喷增压泵和气压罐，供火灾初起时10分钟的消防用口前室内为焊接钢管，焊接。室外为给水铸铁管，石棉水泥油消火栓系统明设或暗设采用焊接钢管，焊接。埋地部分采漆四道，明设镀锌管道涂刷面漆一道(镀锌层被破坏部分及管详05S2。4、钢管穿楼板应做钢套管，套管直径比管道直径大2号，套管顶部高出地面20mm,套管底部与楼板底面平，套管与管道6、室内消火栓系统，自喷系统在与室外地下给水管道连接前必须将室外地下给水管道冲洗干净，其冲洗水量应达到消防7、本设计标高以米为单位，其余以毫米为单位。8、给水及消防管道标高批管中心标高，排水管道标高指管1、室内消火栓用水量为401/s,火灾延续时间为2h,消火栓布置保证两股一点要求，水枪充实水柱长度为10m,室外消火栓用水量为301/s。2、消火栓规格：消火栓栓口直径为65mm水枪喷嘴口径为消火栓报警信号送至消防控制中心，启动消防主泵，火灾期间用水由水泵抽取消防水池贮水供给。800箱底距地0.75m。消火栓栓口距离每一层地面为1.10m,地下一层及地上一至六层消火栓采用减压稳压型消火栓。3、消火栓系统上设三套消防水泵接合器。4、消火栓系统上的阀门采用明杆平衡式双闸板阀z44T-10严密性试验和冲洗。对管网注水时，应将空气排净，然后缓慢升压，达到试验压力1.2mpa后，10分钟压力降不大于0.02mpa为合格。系统在交付使用前应将室内管道冲洗干净，其水量达地面以上部分属于中危险I级，系统用水量为161/s,设计喷水设计喷水强度为81/min.m²作为面积为160m².喷淋系统上设两其余场所喷头的动作温度为68℃。5、试压：喷淋管道工作压力1.0mpa,喷淋管道试验压力为1.4mpa,试验压力下保持两小时无明显渗漏为合格，严密性试验压力为设计工作压力稳压24小时无渗漏。给排水部分：《建筑给水排水设计规范》(GB50015-2003)1、给水系统采用竖向分区并联供水方式，地下一、二层及地上一、二、三、四层由城市低压给水管网直接供给；四层以上部分采用加压供水方式，由设于高层建筑群内的无负压生活给水加压泵加压后供给。低压给水管网系统工作压力为0.4mpa,生活给水五至二十六层中压给水管网系统，工作压力为0.8mpa。2、生活水系统阀门采用塑料管配套铜球阀。3、用水量预测规划区用水量主要由公建用水、绿化用水和未预见用水量组成，各项用水指标如下表所示。单位用水量指标公建用水量升/m²·日5绿化用水量M³/ha²·日6未预见用水量总用水量的10%根据规划人口和用地确定规划区用水量规划区最高日用水量为581.6m³/日。规划的给水管网呈环状布置，铺设在道路的西侧或北侧。规模用水量(m³/d)公建用水量绿化用水量未预见用水量合计②污水量计算规划区的污水按供水量的90%计算，污水量为523.4m³/日。污水管道布置在道路路面下或人行道下。排水主干管接入规划区内的污水管最小管径取φ300,最小坡度取千分之(a)本工程的暴雨强度计算按包头市的暴雨强度公式计给水塑料管，热要求镀镍管系列S5;生活给水五至二十六层中安装参见05S1-325。作压力的1.5倍状态下稳压2h,压力降不得超过0.03mpa,同时检查各连接处不得渗漏为合格；排水系统暗装或埋地部分在满水十五分钟后再灌满延续五分钟，液面不下降为合格，上部4、冲洗：给水系统投入使用前须用浊度在10mg/1,以下的度与入口目测一致为合格。冲洗后，还应用含20-30mg/l的游水管道标高以管中心标注，排水管道指管内底。管道支吊架做法详见图集05S10,其间距接GBJ242-82规定。图中未详事宜请按《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》 (GB50242-2002)及图集05SL执行。5.4.1规划内容本项目冬季集中采暖、通风系统及防排烟系统；预留夏季5.4.2规划依据《人民防空地下室设计规范》(GBJ50098-94)(2005年版)5.4.3室内外设计计算参数大气压力hpa空调计算干球温度相对湿度通风计算干球温度风速采暖最大冻土层深度夏季冬季房间名称新风允许噪声度℃相对湿度%度℃相对湿度%24~20~长30会议室24~20~长4024~18~门厅、休息24~18~///厅水处理机房6次/小时小时浴厕10次/小时次/时加药室6次/变配电室20次/小时地下车库6次/小时娱乐1次/小时餐厅厨房50次/小时5.4.4采暖接入市政管网，管线接口设在西贸路或鄂托克西街一侧，在地采暖热负荷为6272千瓦(3)供热管网规划供热管呈枝状管网布置，管线沿道路东侧和南侧的人(4)采暖系统：1~4层采用市政管网直供，系统型式采用下供下回双管系统；C座5~23层及D座5~26层热媒经换热后(7)室外热网的敷设方式5.4.5机械通风与排烟系统(4)综合楼走道长度超过60米，所以设置机械排烟系统。5.4.6空调热交换，供回水温度为60/50℃。a、冷却水供回水管分别接至分集水器上，供水管由分水器c、空调冷热水系统由膨胀水箱定压，由浮球液位信号控制补水泵启停，补水采用软化水。补水经全自动软化处理器软化处理；冷却水经全过程处理器除垢仪杀菌、灭藻、除锈后浸入d、冷冻水供回水温度7/12℃,冷却水回水温度为25/30℃。3、空调风系统a、一层大厅空调方式采用喷口送风，局部区域安装风机盘c、南侧房间北侧会议室夏季采用风机盘管，新风由外窗自第六章环境保护6.1设计依据(2)《建设项目环境保护管理办法》(86)国环字第003号6.2环境污染因素分析(1)废气排放因素(2)废水排放因素(3)固体废弃物因素(4)噪声污染因素6.3建设项目环境保护防法措施(1)废气影响防治设备用房废气由单独排风竖井至辅楼屋面排放。卫生间设机械(2)废水防治处理达到环保部门的排放标准后排入市政雨水管网，雨水排至(3)固体废弃物影响防治由专人负责统一收集清运至楼外，并注意清运时密闭和清运时(4)噪声污染影响防治声，设计中大楼外窗采用8+12+6中空玻璃，以有效降低车辆噪选用低噪声设备，按规定采取隔振降噪措施，动力设备机房和值班室、控制室采用吸音墙面、吸音吊顶处理，门窗采用隔音斯市有关部门制定的相关规定，合理安排施工时间，以减少对(5)本项目绿化率为36.0%6.4环境影响评估结论7.1.1概述本项目在建设和今后运行中应严格执行国家有关规范标准，严格执行工作程序并努力改善工作条件和现有环境，严格7.1.2施工中主要安全措施(1)严格按照国家关于有关建设标准和设计施工图方案的(2)严格按照施工图组织设计中的质量、进度要求执行，(3)针对本项目的施工特点，各单元工程、分项工程要严格按施工顺序进行，合理科学地组织施工，加强人员安全施工(4)施工各阶段要设置各类警示安全标志，并建立各层次7.1.3运行使用中主要安全措施(5)电缆桥架水平敷设不低于2.5m,垂直敷设时距地1.8m隔4米设置一个。(1)项目建成运营，坚持弹性化、多样化的人力规划，积极举行在职教育并以各种安全卫生教育训练为基础，重新建构(2)制订防护用具使用、清洁、保养安全制度，以确定装本项目的建设和运行严格按照国家有关消防规范进行，必7.3.2消防设计的主要依据7.3.3消防措施侧为地块内部道路。基地内消防车道宽度大于4m,道路中心转弯半径大于14米。3.防火间距主体高层建筑与高层之间间距大于13米。室外消防25升/秒室内消防25升/秒自动喷淋灭火系统27升/秒室内，外消火栓系统作用时间2小时自动喷淋灭火系统作用时间1小时本建筑各层均按规范要求设自动喷淋灭火系统。其中地下3.消火栓系统(1)室内消火栓系统采用临时高压给水系统。所有场所均(2)系统竖向不分区，所有消火栓栓口的出水压力大于(3)消防泵房设于地下室生活、消防合用泵房内。消防用(4)消防栓系统设二套DN150地下式水泵接合器，供消防4.屋顶设高位消防水箱，,贮存10分钟消防用水。5.消防水池：地下一层设消防水池，容积为1000M³(储存2小时室内消火栓消防用水及1小时自动喷淋消防用水。其中室6.室外消防：室外消防水量25升/秒，由市政给水管网直器部位距接合器15～40米内设置室外消火栓。本建筑每层设置贮压式磷酸铵盐干粉手提式灭火器，各处小口径管道采用丝扣连接，大口径管道采用卡箍连接，室外采7.3.3.4火灾自动报警和联动控制系统(1)火灾自动报警系统采用集中报警控制系统，一楼设消防控制室，配置火灾自动报警控制器和联动设备。在各场所根据需要设置感烟或温度火灾自动报警控制器显示火灾位置，经确认后，由联动控制系统发出指令，联动相关设备。电梯机房、配电室等处设对讲电话分机。每个手动报警器均带消防电话插孔。在每个消火拴内设置破玻按钮，在火灾时，可直接启动消防泵，并向消防控制(2)联动控制系统火灾时，将公共广播系统切换到紧急广播状态，根据火灾部位按层进行紧急疏散广播。联动设在各层主开关上的分励脱扣器，切断相关层的非消防电源，并返回状态信号，将大楼内的电梯迫降在首层。启动消防风机、水泵等。对于消防风水泵等重要设备，除就地控制外，还应在消防控制室设置紧急(3)应急照明系统在走廊、电梯前室、疏散楼梯口、公共出口等处设疏散指7.3.3.5消防教育和管理8.1编制依据(2)《建筑照明设计标准》(GB50034-2004)(3)《民用建筑热工设计规范》(GB50176-93)(5)《建筑幕墙物理性能分级》(GB/T15225)8.2建筑热工(1)本工程由2幢高层建筑和中间四层联体商业组成，结合地形和周边建筑，设置中心广场，最大限度地满足了各使用空间的自然通风与采光，建筑体型方正，尽可能减少外墙面积有利于建筑的保温隔热。(2)建筑围护结构节能技术措施：平屋面(坡屋面)保温层采用80厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板(XPS板),以满足屋面的传热系数要求。本工程外墙墙体材料为370厚加气混凝土砌块。外保温建筑构造的保温层选用60厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板(XPS)。非透明幕墙选用花岗石和金属板材，背后衬150厚保温棉。地下室外墙设置90厚聚苯乙烯泡沫塑料板，热阻大于2.0(m²·K)/W。地面垫层设置350厚加气混凝土，热阻满足2.0(m²·K)/W。架空楼板和外挑楼板板面或板底设置60厚挤塑板。外窗(含透明幕墙)窗墙比为热系数≤2.0W/m²K(1.7),空气渗透性q1=0.5m门的型材和玻璃要求与外窗相同，不透明外门采用保温门，内设30厚的保温棉。采用外墙外保温，保温层贴至女儿墙顶。8.3给排水节能(1)所有用水器具均采用节水型、静音型和感应式冲洗阀及配水件产品。其中坐式大便器采用6升冲洗水箱，小便斗采用自闭式冲洗阀(配红外线感应开关),(2)所有龙头采用陶瓷阀芯。无障碍厕所内水嘴采用揿压(3)给排水管材采用新型管材，采用塑料排水管取代铸铁排水管8.4暖通节能(1)训练馆采用地板辐射采暖系统，具有热效率高、舒适(2)热力入口设置热计量装置，满足分户计量的要求。所选风机的单位风量耗功率不高于0.48W(m3/h),风机功率不小于52%。(4)地下车库通风系统根据使用情况对通风机设置定时启停(台数)控制。(5)风管、水管进行保温措施处理。8.5电气节能(1)变电所变压器选用高效率、低能耗产品。(2)本工程照明灯具以荧光灯及气体放电灯为主，荧光灯围和规模标准规定》(国家发展计划委员会令第3号)及2001年内蒙古自治区第九届人民代表大会常务委员会《内蒙古自治区实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》有关规定，本项目在国家规定的招标项目范围之内，应按国家要求，对工程设本工程招标主要包括勘察设计、工程监理、工程施工及设招标工作小组由业主单位委托具有法人资格的招标代理机(3)招标方式招标基本情况见表9-1招标基本情况表表9-1招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额(万备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计√√√工程监理√√√建筑及一般设备安装工程√√√其它设备√√√单项合同达到80万元设备重要材料√√√单项合同达到80万元材料情况说明：1、安装工程单项合同估价低于100万元不采用招标方式；2、设备、重要材料单项合同估价低于80万元不采用招标方式。第十章项目实施计划本项目建设期为两年，项目计划于2011年12月31日建成。分以下几个阶段进行(见表10-1):研究报告、项目评估、资金准备，2个月完成。(2)设计阶段：即工程方案设计和施工图设计阶段，2个月(3)招投标阶段：1个月完成。(4)施工阶段：包括主体工程、设备安装、装修装饰，共18(5)竣工验收阶段1个月。十二十工十二十工间2010年2011年月月月四月六月九月十月月月月五月月前期准备及可研阶段设计阶段招投标阶段主体工程设备安装装修装饰验收阶段第十一章投资估算与资金筹措11.1投资估算11.1.1编制依据1、2004年内蒙古自治区建设工程计价依据。2、鄂尔多斯市东胜区近期类似工程的造价资料。3、鄂尔多斯市政府关于住宅和公建开发、拆迁补偿等有关4、现行税费标准及银行贷款利率。11.1.2项目开发投资估算1)征地费：征地费39.0亩×227.75万元/亩=8882.16万元征地成本：88821600/104544m²=849.61元/m²2)土建和安装成本：3350元/m²3)勘察设计及前期工程费：179元/m²a、场地平整费5元/m²e、消防费：5元/m²j、规划设计费：80元/m²k、房产费：3元/m²4)基础设施建设费和非营业性配套公共建筑的建设费140(按建筑面积计算经验数据，其中基础建设费85元/m²;非营业性配套公共建筑费55元/m²)基础设施建设费包括：基地5)管理费：[1]+2]+3]+4]]·3%=4518.61×3%=3%=3529×3%=105.87元/8)以上成本合计：5913.09元/m²11.1.4项目投资·金融广场C、D、S-B座总建筑面积为104544平方米中单位建筑面积均价为5913.09元/平方米，则项目总投资为61818万元。11.2、资金筹措总投资61818万元，其中建设投资为49763万元，建设期利息为12055万元，计划由企业自筹和银行贷款。其中企业自筹21636.3万元，银行贷款40181.7万元。第十二章经济评价12.1财务评价依据1)国家有关部门颁发的有关财会方面的政策、法规2)国家计委颁发的《建设项目经济评价方法与参数》(第二版)3)本地区有关税收制度等有关规定4)开发商提供的项目实施资料和其他基础资料5)工程项目各专业提供的基础资料2、本项目计划在2010年1月开始实施，2010年5月进入施工阶段，建设期为2年，项目计算期为3年，2011年开始预售，根据该项目地理位置、东胜地区整体销售情况及东胜周边地区的实际情况测算第一年预售50%,第二年(2012年)销售50%,虽然项目开工与预售不同期，但为了使收入与成本更加合理配比，切实反映企业的盈利情况，该项目财务效益分析按照3、基准收益率为12%。4、营业税率5%,城市建设税、教育费附加及地方教育费附加分别为营业税额的7%、3%、1