土地法学 第九章 土地使用权抵押

土地法学法学院教学课程第九章土地使用权抵押第一节土地使用权抵押概述第二节土地使用权抵押合同第三节土地抵押权的效力与实现本章主要内容：【教学目的和要求】学习土地使用权抵押及合同的特殊规定，掌握土地使用权抵押的效力于实现后的法律效果。【教学重点及难点】土地使用权抵押的客体范围，效力与实现效果，抵押登记。【教学方法】以课堂讲授为主，辅之以适量讨论和课后阅读。

第一节土地使用权抵押概述本节主要内容一、土地使用权抵押二、土地使用权抵押客体的范围三、土地使用权抵押的程序一、土地使用权抵押〔一〕抵押根本问题回忆债务人或第三人向债权人提供一定财产作抵押物以担保债务的履行，债务人不履行到期债务时，债权人有依法以抵押物折价或者变卖抵押物的债款优先受偿。〔二〕土地使用权抵押55号令第32条规定：土地使用权可以抵押。——土地使用权人为筹措资金将土地使用权作为履行债务的担保而抵押给贷款人的行为。产生抵押权土地抵押权变价处分权：优先受偿权：债务人无法清偿债务时，债权人依法定程序拍卖、变卖该土地使用权，实现土地使用权的交换价值的权利。土地使用权折价或变卖之价款清偿债务时，土地抵押权优先于普通债权，登记在先的土地抵押权优于登记在后的土地抵押权。二、土地使用权抵押的特征客体是土地使用权，而非土地或土地所有权；期限受到土地使用权的期限的限制。严格的要式行为—必须签订书面合同并办理登记；三、土地使用权抵押客体的范围〔一〕依法可以抵钾的土地使用权1．出让土地使用权2．划拨土地使用权

3．承租土地使用权4.以乡〔镇〕、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的集体所有土地上的土地使用权5．依法承包并经发包方同意抵押的四荒地的土地使用权6．其他依法可以抵押的土地使用权〔二〕不可以设定抵钾的土地使用权1.以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其它社会公益设施以及所占用的土地使用权2.权属不明或有争议的土地使用权、依法被查封监管的土地使用权四、土地抵押权的登记物权需要采取一定的方式予以公示，土地抵押权的公示方式是土地抵押权登记。它以法定登记方式将土地抵押权存在的事实表现于外部以使他人可以查询，防止第三人因不知抵押权的存在而遭受不利后果。1.我国对土地抵押权实行登记生效主义，意义在于：具有了对抗第三人的效力；是抵押合同生效的要件；是国家加强对土地的统一管理的需要。2.登记机关土地管理部门；县级以上人民政府规定的部门。第二节土地使用权抵押合同一、土地使用权抵押合同二、土地使用权抵押合同的内容三、当事人的权利义务本节主要内容一、土地使用权抵押合同〔一〕含义：土地使用权抵押人和抵押权人为保证债务的履行而签订的担保协议〔二〕特征：民事合同；附属合同；主体特定；依法登记。二、土地使用权抵押合同的内容1．当事人、抵押物的根本情况；2．被担保的主债权的种类、数额、用途以及支付方式、归还方法等；3．债务人履行债务的期限或抵押期限；4.抵押物的占管；5.抵押担保的债权范围、消灭条件等。三、当事人的权利义务〔一〕抵押人1．继续享有出让合同中规定和约定的占有、使用和收益的权利2．处分权，包括转让、出租土地使用权3．必须按照出让和抵押合同的约定使用土地〔二〕抵押权人1.优先受偿—不得优于劳开工资等2.保全3.物上代位4.让与处分——连同债权一起让与通知抵押人第三节土地抵押权的效力与实现一、土地使用权抵押权的效力二、土地使用权抵押权的实现本节主要内容一、土地使用权抵押权的效力〔一〕土地抵押权担保的范围土地抵押权以其标的物〔包括从物和孳息〕的全部价值担保债权的清偿1.主债权及其所生之利息2.债权未获清偿所生的违约金或损害赔偿金3.实现抵钾权的费用〔二〕对抵押权人抵押权的限制〔三〕对抵押人抵押物所有权的限制〔四〕优先效力〔五〕附属效力〔六〕排他效力和追及效力二、土地使用权抵押权的实现〔一〕涵义土地抵押权人在债务人到期不履行债务或土地使用权抵押合同有效期间被宣告破产解散时，可依法律规定或合同约定以土地使用权折价或变卖所得的价款来清偿所担保的债权。〔二〕土地抵押权实现的条件?担保法?第53条规：抵押权人行使抵押权以主债权已届清偿期而未获清偿为要件。除非债务人有法定的抗辩权或抗辩事由〔如不安抗辩、同时履行抗辩、不可抗力等〕1.主债权已届清偿期而未获清偿2.主债权未届清偿期，但债务人的期限利益因法定原因或者约定原因消灭抵押人〔债务人〕受破产宣告解散或被依法撤销而不能即时清偿债务债务人死亡而无继承人或受遗赠人；债务人死亡有继承人或受遗赠人，但其继承人或遗赠人拒绝履行债务债务人有不利于土地抵押权人利益的行为或不作为〔三〕土地抵押权实现的方式——拍