某某大厦建设项目可行性研究报告

随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游发展的大形势下，某某县的旅游业步随着国内经济的好转、国家假日经济的刺激、国人消费观念的旅游综合环境的不断改善，与此同时，某某县也因为独特的气候和优美家对某某省发展的政策扶持和财政支持力度逐年“黄河上游生态环境优美、地域民族文化特色浓郁的现代商贸和国家级区域经济环境，与区域内其他单元形成协调发展的格局，加快摆脱基础设施相对落后、贫困人口多、城镇化水平较低的现状局面，通过基础设施和生态环境建设，引导优势产业向重点区域集中，人口向重点城镇集中，提高社会公共产品的服务水平和农牧民生活水平，实现统筹城乡和本项目建设地点位于某某县某某公路西侧，场地地势平坦，无不良地质现象存在，交通便利，供水、供电等配套设施完善，是宾馆建设的随着某某县社会经济的快速发展，人民生活逐步进入平稳步提高，项目建成后将通过三星级酒店认定，并在酒店入住率、客户美誉度、经济效益等方面占据某某县三星级酒店的领先地位，成为某项目建设投资900万元，其中：建安工程681.87万元，设备购置费根据建设单位筹资意向，本项目总投资900万元，全部为企业自筹。本项目符合国家及地方发展的相关政策，选址符合城市总体规划要本项目的投资开发无论在市场上、操作上还是在财务上都是可行的。就本项目而言，市场的分析和项目的整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学的角度来定的，具有客观性和一般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的营销手段，实现项目的销售目标，并最终某某有限公司是建于**年，民营企业。主要经营**等。以“诚信合作、互惠互利、务实敬业、开拓进取”为公司宗旨，为客户提供一流的某某县位于某某省某某地区，这里又被人们誉为高原上的江南。某设施的建设，以满足未来经济和社会发展的需要和更好的发挥城市功能的需要。本项目的实施，将为美化某某县市容环境，塑造某某县的新型为此，项目实施单位紧抓时机，投资建设某某大厦建设项目，一方面尽可能的提供给市场高品质的酒店，满足市场的需求，另一方面对促进当地就业，加快当地经济产业结构调整等会产生较大的经济效益和社会效项目实施单位主要经营**，随着社会经济的快速发展，公司经营范围比较单一，随着某某县商贸市场的不断增加，企业的发展空间不断缩小，未来企业的发展将受到限制，因此为拓展企业的经营范围，实现企业的多元化发展，寻求企业新的经济增长点，增加企业经济效益，项目实施单位建设本项目，以此增加企业的自营资产数量，提高企业的经济务业的重要组成部分－酒店（宾馆）业也得到了迅猛的发展。我国社会从星级酒店（宾馆）的比例来看，五星、四星高档酒店（宾馆）约％，40.94％；而从酒店（宾馆）客房比重来看，三星通常酒店（宾馆）行业具有较明显的周期性。由于我国兴建星级酒店不仅需要支付土地取得成本、土建费用和各项前期费又需要大量的服务人员，也属于劳动密集型行业。酒店业的这一特点，决定了资产折旧及维护费用和日常人工费用等相对固定性费用较高，企业利润对收入的敏感性很高，在出租率低于盈亏平衡点时，收入的降低将造成大额的亏损，在出租率高于盈亏平衡点时，收入的提高又会带来星级酒店为给客人提供安全、舒适、方便的环境，同时取得比较好的经济效益，就必须在服务质量保证和监控、成本费用控制、员工管理和激励、市场分析和市场营销等多个方面建立比较成功的管理模式，由于星级酒店为客人提供的服务种类多、标准高、市场竞争激烈、企业员酒店作为旅游基础设施，酒店业的发展与旅游业息息相关。我国改革开放以来，伴随着经济的快速增长，旅游业得到了快速的发展，旅游球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现。旅游业是中国经济发展的支柱性产业之一。划的第一年。第一年的这一发展态势，无疑是“十一五”期间中国国内经连续第三个月出现下降，这表明金融危机对我国旅游业的影响已经开亿人次，出境旅游市场发展到4000多万人次，入境旅游市场达到一亿人次。全国旅行社接近两万家，全国旅游总收入已突破一万亿，入境旅游强，只要调整营销和服务，危机也可以化为机遇。再加上中国宏观调控作为国民经济的新兴行业，中国旅游业在发展初期就明确了开发建设的充分利用社会资源，鼓励国家、集体、个人投资建设旅游项目。这种开为旅游业的繁荣发展创造了条件。尽管中国旅游业的发展仍存在诸多问题和障碍，特别是旅游业管理体制和投资机制的市场化程度较低，但总体上看，中国旅游业的投资环境呈不断优化的趋势。未来10年间，中国另外从酒店（宾馆）建造到开始营业的时间也较长，因此很难确定酒店（宾馆）开始营业时市场的真正需求，从而有可能造成在某地或者在某一时间对某一类型的酒店（宾馆）供求不均衡，因此酒店（宾馆）盈利长速度，使得酒店（宾馆）行业利润率迅速下降，甚至在1998年－2001年连续四年出现了行业整体亏损的局面，根据行业景气度的分析，我国酒店（宾馆）行业目前已经走出低谷，目前已明我国酒店（宾馆）业已经走出低谷。我国酒店（宾馆）数量分布不平衡，三星以上酒店（宾馆）在京、沪、穗等一线大城市和东南沿海比重很大，在中西部地区比重较小；同时，中西部星级酒店（宾馆）的房价出租率和酒店（宾馆）价格也将得到一定的提高，中西部地区酒店（宾某某县是全国唯一的县，位于某某省某某地区，这里又被人们誉为高原上的江南。随着西部大开发战略的逐步实施，来某某县旅游的中外力打造民族旅游、黄河旅游、宗教旅游、生态旅游、古文化旅游等“五上游生态环境优美、地域民族文化特色浓郁的现代商贸和国家级休闲旅游度假名城”的要求，某某县全力打造国家级休闲旅游度假区，不断加表现在是否开通直达列车，如甘肃、四川、河南等省；经济发展水平越高的省区，人数越多，如广东、浙江、江苏、山东等省；人文环境差异某某县星级酒店（宾馆）的价格在各个酒店（宾馆）之间、季节之间差异很大。根据以前年度的情况，在考虑团队客人折扣因素后，平某事的开展，某某县主要城镇星级酒店（宾馆）的出租率在近年来有了显某某县酒店（宾馆）客源将随着旅游人数的增长而增长，预计年增％，星级酒店（宾馆）都将是本项目的竞争对手，距离较近，客房数量接近企业通常经历三个阶段：起步期、中期以及衰根据国外的经验表明，一家酒店（宾馆）的平均生命期为40年，通常只），高出租率时期，相对于建成时间较长的同档次酒店（宾馆）能够取得更酒店（宾馆）的成本费用是影响酒店（宾馆）经济效益的一个重要家具及固定设施和其他日常运营成本等都是重要的成本费用因素。仅需投入部分家具、设备和装修费用酒店（宾馆）即可正式营运，这成为本本项目所处的区域目前现有的星级酒店（宾馆）不多，且本项目位进入者，酒店（宾馆）尚缺少品牌知名度，建立品牌将要经过一定的时本项目尚未开业，酒店（宾馆）星级也未评定，在酒店（宾馆）星级评定前，作为未定级酒店（宾馆）在一随着我国国民经济的发展和居民收入的提高，我国的持着较高的增长速度，某某作为我国重要的观光旅游地区，旅游产业也将取得较高的发展速度，根据旅游产业发展规划的预测，至2015年国内随着国家西部大开发战略的实施，某某某某县经济得这些都会提供大量的商业机会，增加商务、会议游客数量，将为本地区酒店（宾馆）业是一个市场化程度很高的行业，始终存在激烈的市场竞争。如出现阶段性、区域性酒店（宾馆）供给过剩，则竞争程度将更为激烈，有可能出现四星级、五星级酒店（宾馆）通过降价竞争，争夺三星级酒店（宾馆）的客源，同行业的竞争将始终是酒店（宾馆）经急性传染病，暴力恐怖事件）的影响，出现酒店（宾馆）出租率在突发根据项目的优势、劣势、机会、威胁的分析，项目的实施具有难以替代的内部优势和众多的机会，存在的劣势均可以通过企业自身努力和正确的经营策略加以弥补，面临的威胁并不大，应当采取增长型进取战略，尽快实施本项目，使本项目能够在2012年旅游旺季到来之前正式投根据地区经济和旅游发展状况、区域环境及发展趋势，项目定位于酒店（宾馆）客户群主要定位于外省市来青旅游的人员。以国内客济向好，各行业发展迅速，国内游客、因商因公出差的国内客户的需求随着人民生活水平的提高，更多的国内旅游团体和自助旅游者某县，而项目地周边人文景观多，再加上价位适当、具有吸引力，将形可以设置若干高于三星级标准的套间以备使用。此外，通过加强管理和服务，某某大厦的整体水平将不仅仅体现在硬件的星级标准上，更体现本项目建设地点位于某某县某某公路西侧，场地地势平坦，无不良地质现象存在，交通便利，供水、供电等配套设施完善，是宾馆建设的），本项目建设地点位于某某县某某公路西侧，该土地为建设用地，需南与甘肃省夏河县和某某省同仁县毗邻，西与尖扎县连接，北与某某县某某县城地处高原边缘，深居内陆，气候属高原大陆性气候，其特点是：雨热同季，气温低、冷季漫长、日照时间长、蒸发量大、冷季多大风、冬季短促凉爽。全年平均气温为8.6℃,极端最低气温-19.9℃,极端最高气温34.1℃,年平均降水量为268.6mm，多年平均水面蒸发量某某县经济结构以农业为主。近年来工业企业，特别是乡镇企业发本项目建设场址内设施配套齐全，供水、排水、供电等现有的设施项目区在某某县总体规划的给、排水管网范围以内，给水由某某县某某公路城市供水管网供给，水质符合饮水的水质要求。日常生活污水宾馆主要是为客人提供住宿的场所，其设计要根据主要功能、配套设施以及建筑安全等因素来确定建筑平面的布置、层数和层高，使建筑物的平面布局、空间尺度、建筑面积均符合要求。在建筑的造型、色彩处理等方面力求做到单体简洁明快，群体和谐，注意与周边建筑的总体该宾馆的设计要正确分析现场的有利和不利因素，扬长避短，其设计的核心要表达出不同空间的型体和立面层次丰富的建筑风格，不仅要体现活泼、明朗、简捷，同时要考虑经济、实用和节能等效果，并与它所在的周边环境互相渗透和融合，从建筑色彩和材料质感方面传递出一4、根据项目区的地理气候条件，使建筑物的朝向、间距、自然通风合理确定建筑的结构形式及使用材料，满足消防安全及生产安全的各种不同要求，追求建筑适用空间的自然通风、自然采光及自然视野的各种非人工效果，构建舒适的建筑内部与外部环境，创造出与自然环境相协2、平面设计做到功能分区完善、合理、充分体现“以4、总服务台提供饭店服务项目宣传品、客房价目表、所在地旅游景及专供客人使用的男女分设、间隔式公共浴室，配有浴帘。采取有效的立面设计时尚、简约，充满现代美感。运用现代设计手法，追求传统建筑神韵，融入现代技术美与人情味，通过不同的材料、色彩的搭配来表表达出宜人的尺度和匀称的建筑体量。独具风格，丰富城市景观。住宅立面材料主要是机理型外墙涂料，别致的立面构成和色彩使项目极具现代楼地面：大厅、楼梯间、走廊等开敞空间为水磨石，卫生间、浴室屋面：屋面防水等级为Ⅲ级，两道防水设防，采用合成高分子防水室内装修：室内装修时装修材料应为不燃烧体环保材料，装修施工图纸须报消防部门审核后方可实施装修，装修完毕应经消防部门验收及基础设计和施工必须严格按照相关规范要求进行。房心及基础外侧2、用水量预测：本项目用水主要为居住日常生活用8某某大厦未预见水量本项目给水系统由生活水箱和室内管道组成，室内采用枝状供水管拟建建筑物按二级耐火等级设防，室内设管道消防系统，消防给水本项目防雷等级为三类，防雷接地、保护接地、工作接地共用一组锌圆钢。所有屋面上的金属物体均与屋面避雷可靠连接。利用建筑结构可靠焊接，个别引下线在室外设置断接卡。在低压侧进线及分配电盘处建筑物内的所有金属构件及正常情况下不带电的电气设备金属外壳均与相邻的接地装置可靠连接行成总等电位，各卫生间做局部等电位联本项目有线电视由市网引至有线电视前端箱，由前线箱引至各个电视终端。有线电视系统按862MHZ邻频传输系住宅户内客厅及所有卧室均设置有线电视用户盒，住户有线电视信号进入住户多媒体箱后进行分配。设计系统要求用户电视信号经调试后达64按照建筑物功能和布局，采用下供下回同程式系统，水平供回水干管均在地沟内敷设。该建筑采用散热器采暖，散热器选用内腔无粘砂铸32mm采用焊接，地沟内敷设的管道均采用40mm岩棉管壳保温。项目用水，共约需安装室外给水管网50m，给水检查井2座，室外消火栓根据暴雨强度公式及场区汇水面积，在院内道路一侧设雨水井，用处可适当进行调整，屋面雨水由雨水管引至室外雨水井，通过排水管排2、供配电：按《分类建筑综合用电指标》推荐的建设工程为保证区域内环境优美，提供一个舒适、优美的居住环境，并满足根据新建项目中国家对环境保护的有关规定，对于“三废”治理设本项目主要污染源为建设过程产生的少量建筑垃圾，运营过程中产本工程建设施工期的主要污染物是施工机械所产生的噪声、土方开间，减少施工噪音对周边居民生活的干扰，严格遵守当地工程施工的各2、施工扬尘：土方开挖外运时，为避免尘土飞扬，土体散落，间产生的建筑垃圾及生活垃圾会影响周围生态环境，因此在施工中应当加强管理，制定文明施工制度，并将施工工地采用挡墙、挡板等方式隔省建筑节能实施细则》及建筑产品技术公告的要求，以及国家计划委员投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定》文检总局联合发布的《公共建筑节能设计标准》GB50根据建筑功能要求，结合当地日照等气候条件和其他状况，在总体使用节能型建筑材料。在建筑设计中重视屋檐、挑檐、遮阳板、窗帘等改善建筑围护结构的保温性能是建筑设计上的主要节能措施，进一步推广节能墙体材料，屋顶用岩棉板、矿渣石棉板等作保温层。窗户是建筑不可缺少的重要组成部分。由多层建筑的能耗分析可知，门窗散热约占总建筑总散热的二分之一以上。在满足基本采光和通风的尽量缩小窗墙比，采取保温、隔热、密封等措施，并改进窗户的材料和构造，窗户的气密性要达到《节能标准》规定的Ⅱ级，采用保温节能窗根据《国家节能技术大纲》要求，本项目对有关照明等各类电器设更好的节约能源和降低能耗；在大面积场所采用紧凑型电子荧光灯，一优化照明配电系统。集中设置照明电线路与开关控制，加装自控设便于控制和照明，用电设备选用节能型产品，节能用电。在满足使用功能的前提下，合理布置管线走向，缩短路径，减少能耗。总体规划设计时，在保证合理布局的前提下，尽可能缩短供水、排水等管道路径，选在项目的建设施工过程中，应加强对施工人员的教育，培养他们的节能3、公共消防设施、器材布置在明显和便于取用的地点，由专人统一工作和文明施工的管理水平，预防伤亡事故的发生，确保职工的安全和3、加强施工现场内安全工作的管理，制定安全制度，4、建筑内设计足够的人行通道和应急措施，设置疏散标志，以保证本项目的企业组织采用总经理负责制，下设办公室、生产部、财务为了规范工程建设项目，根据本项目的性质，项目实施过程中，项项目实施应按照国家专项投资项目管理办法，成立项目办公室以便进行统一管理。地方发改、城建部门要做好项目的协调、技术指导和监督工作。并要明确分级管理责任人，实行分级管理责任制。项目法人负工程项目各个阶段实行合同制，通过对各种合同的策划、跟踪、协调和监督，明确各方的权利、义务和责任，完成项目的任务，实现项目根据国家发展计划委员会发布的《工程建设项目招标范围和规定》及《建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》招标范围招标范围√√√√√√√√招标组织形式自行委托√√√√√√√√招标方式√√勘察设计建筑工程监理设备安装工程重要材料其他不采用招标方酒店住宿的基本业务流程为：总台预订、前厅接待、总台接待、客电传、电报、图文传真服务；打字、复印、秘书、翻译服务；租车、订酒店的基本设施决定了一个酒店的接待能力和条件，酒店计划安排等配套家具；每间客房设有单独卫生间，卫生间内配有坐式便器、梳洗每间客房都具有能够保证或调节温度的分体空调或中央空调；每间房间都配有电话和宽带，可直拨或通过总机挂通国内或国际长途电话，可通过宽带上国际互联网；每间客房都配有电视机并接通有线电视系统；每间客房内都配有一定数量的文化用品，如信纸、信封、明信片、城市地图、针线包、酒店指南；每间客房内还配有一定数量的卫生用品，如牙冷冻设施，备用发电设施，供、排水设施，热水供应设施，洗衣房及其所需的设备设施；安全保障设施，如对讲通讯设施、事故广播设施、消防指挥设施、各种灭火器材等；内部运行保障设施，如员工食堂、员工素质要求标准、接待前的准备工作标准、有预订散客接待程序标准、常客和贵宾接待程序标准、团队客人接待程序标准、无预订客人接待程序标准、换房和房间变更程序标准、总台接待协调配合标准、总台问询服务质量标准、代客沟通与联系程序标准、会客与查询程序标准、总台预客人住店服务质量标准、客房小酒吧服务质量标准、客人特别要求服务质量标准、特殊情况处理质量标准、夜床服务质量标准、公共区域卫生质量标准、客人投诉卫生质量标准、行李房管理标准、客房卫生消毒标采购与付款、销售与收款、工程项目、固定资产、存货、预算、成本费星级宾馆全部工作人员实行招聘和合同制，上岗前先经培训。一般酒店的管理团队部分来自于项目建设单位，部分外聘具有丰富酒店及《饭店星级的划分与评定》按照不低于三星级酒店的要求进行酒店各层级管理制度、质量控制制度、市场营销制度、物资采购制度、工作岗4、建筑安装工程各项取费按《某某省建筑安装工程费用项目组于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通4、预结算审核费按照《关于省财政性投资审核中心收取审核费有关6、环境影响评价费按照《国家计委、国家环境保护总酒店业的发展是以客源为依托的，由于决定旅游市场环境的变化受到政治、经济、文化、自然条件和季节等多方面因素的限制，有可能引现代星级酒店具有知识密集和劳动密集的特点，对酒店从业人员尤其是酒店管理人员具有较高的要求。从而管理人员的管理能力，从业人员的技能水平、服务质量和人员素质都直接会影响经营业绩。如出现不合理的人员流动，特别是管理和业务骨干的流失可能会导致客源的减少纷进军包括酒店业在内的大旅游产业，因为酒店数量和规模的发展速度超过了市场的增长速度，加剧了行业内部的竞争，酒店业在价格和客源酒店业具有比较强的依托性，任何一种不利条件都可能使酒店业的针对酒店业的经营特点，主要实施三项对策：一是通过各种公关宣传，扩大酒店的知名度和美誉度，树立商务酒店的品牌；二是通过加强三是客源多元化，与旅行社、商业订房网站、会议会展公司等多种相关酒店将提供由竞争力的薪酬和事业发展空间吸引酒店行业高级管理人才加盟酒店，为提高酒店管理水平打下人力资源基础。同时，酒店将本着“以人为本”的经营理念，努力达到以员工满意为基础，以客人满意为导向，以经济效益满意为标准，通过全面、科学的人力资源管发挥激励机制的作用，培育员工对酒店的忠诚和敬业精神，增强酒店的酒店将密切关注同行业竞争对手的动向，了解竞争对手的情况，提酒店针对有可能出现行业特点风险，将评估、制定应急预案，当出2、该项目的实施，可为社会各阶层人士、启动社会闲置资金，增加就业率，对促进旅游及房地产消费起到双重积本项目具有良好的宏观经济和产业景气周期背景，且具有广阔的市场空间，投入运营后将成为本地区增加一座新型的现代化三星级酒店，为当地带来巨大的社会效益及经济效益，同时为项目投资者带来丰厚的项目建设地交通便利，劳动力充足，水电供应有保证，市场前景广阔，建设条件优越，建设、经营方案切实可行，项目经济效益和社会效成后，将会极大地推动项目区建设的快速发展。建议该项目法人积极采二要加强对建设工程质量、财务管理的监督和检查；三要继续争取当地3、项目单位应积极做好各项前期工作，抓紧落实相1.1项目概况........................................................................错误！未定义书签。1.2业主简介........................................................................错误！未定义书签。1.3编制依据........................................................................错误！未定义书签。1.4研究内容........................................................................错误！未定义书签。1.5主要技术及经济指标......................................................错误！未定义书签。1.6主要结论........................................................................错误！未定义书签。2.1项目建设背景.................................................................错误！未定义书签。2.2项目建设的必要性.........................................................错误！未定义书签。3.1地理位置........................................................................错误！未定义书签。3.2自然资源........................................................................错误！未定义书签。3.3旅游资源........................................................................错误！未定义书签。....................................................错误！未定义书签。4.1国内酒店业发展前景......................................................错误！未定义书签。4.2某某市酒店业发展概况...................................................错误！未定义书签。4.3项目目标市场分析..........................................................错误！未定义书签。5.1建设内容........................................................................错误！未定义书签。5.2项目建设规模.................................................................错误！未定义书签。6.1项目建设地址.................................................................错误！未定义书签。6.2项目建设条件.................................................................错误！未定义书签。7.1设计目标........................................................................错误！未定义书签。7.2设计指导思想.................................................................错误！未定义书签。7.3总平面设计.....................................................................错误！未定义书签。8.1建筑设计........................................................................错误！未定义书签。8.2结构设计........................................................................错误！未定义书签。8.3公用工程设计.................................................................错误！未定义书签。9.1节能...............................................................................错误！未定义书签。9.2环保...............................................................................错误！未定义书签。10.1公司组织机构...............................................................错误！未定义书签。10.2项目组织机构及人力资源配置......................................错误！未定义书签。10.3经营管理人员配置........................................................错误！未定义书签。11.1建设工期......................................................................错误！未定义书签。11.2项目实施进度计划........................................................错误！未定义书签。12.1招标形式......................................................................错误！未定义书签。12.2投标单位资质要求........................................................错误！未定义书签。12.3招标信息发布...............................................................错误！未定义书签。12.4招投标工作组织............................................................错误！未定义书签。13.1投资估算......................................................................错误！未定义书签。13.2资金筹措及使用计划....................................................错误！未定义书签。14.1依据、原则和方法........................................................错误！未定义书签。14.2基础数据选取...............................................................错误！未定义书签。14.3财务评价指标...............................................................错误！未定义书签。14.4不确定性分析...............................................................错误！未定义书签。14.5财务评价结论...............................................................错误！未定义书签。16.1结论.............................................................................错误！未定义书签。16.2建议.............................................................................错误！未定义书签。3.1优质粮食供求形势分析.错误！未定义书签。3.2本区域市场需求预测.错误！未定义书签。3.4市场竞争力和市场风险预测与对策.错误！未定义书签。4.2主要业务范围和业务能力.错误！未定义书签。4.4主要技术成果获奖情况及转化能力.错误！未定义书签。4.5现有基础和技术条件.错误！未定义书签。4.7项目技术协作单位情况.错误！未定义书签。5.1建设规模确定的原则和依据错误！未定义书签。5.2建设规模及服务种类错误！未定义书签。6.1项目选址原则与要求.错误！未定义书签。6.2项目建设用地情况.错误！未定义书签。