虞东时代广场营销策划方案龙宇-智房 2021.12

常熟虞东时代广场营销方案建议——谨常熟市金信物流投资有限公司——2021年12月19日我们是谁01市场与竞品分析03操作案例02营销方案建议04CONTENTS成功案例05渠道营销06一、我们是谁龙宇-智房—专业房地产立体营销服务商龙宇-智房——作为一家房地产资源整合、项目营销和项目策划推广的地产综合服务机构，目前业务包括：市场调研、项目定位、营销策划、销售执行、推广策略、媒介广告、公关活动、招商运营、渠道整合等。公司以“思想决胜市场，细节决定成败”为公司价值观，致力于创建创新的运营、管理与服务模式，构建缜密与完善的本土房地产运营全程服务体系，用心实现每一个项目的商业成功与独特的品牌价值。2014公司团队达60余人，全年项目销售额4亿元左右。获得客户高度的信任和广泛好评，在业界形成极佳的口碑。2016年公司便于发展，更名整合为“苏州智道行房地产经纪有限公司”。2017年，公司拓展多项业务、形成房产代理、渠道整合、房屋装修、金融支持、全产业链一条龙服务型公司。每走一步，龙宇-智房都将留下坚实、自信的脚印……龙宇-智房—10年辉煌路2009年三元投资顾问有限公司（龙宇-智房前身）诞生。2014201620172009多个商业项目操作，昆山商业地产领航者2019公司优势——我们专注于思考思考驱动力销售执行力团队凝聚力资源整合力市场影响力营销是一种积极的思考+笃定的执行而不是一种体力劳动二、操作案例……金鹰国际公馆SuzhouZhidaohangRealEstateMarketingConsultingLimitedCorporation项目位置：江苏-昆山-市区开发商：昆山金鹰置业有限公司物业类型：板楼、高层建筑面积：120000平方米占地面积：72623平方米BriefIntroduction（项目简介）：项目由昆山金鹰置业有限公司开发，隶属于金鹰国际集团，金鹰国际房产集团是金鹰国际旗下专业从事商业地产开发的集团。一期四栋精装观景平层大宅——金鹰国际公馆，为中央商贸区稀缺的高端品牌大户型产品，繁华的中央商贸区夜景，一览眼底；该产品还配备新型的地源热泵，四季恒温、24小时生活热水，节能、环保、舒适，为昆山高端的新型节能型住宅产品的代表作。整个服务周期合计1年，独家渠道销售220套左右，为甲方解决了销售难点和痛点山海天商贸城SuzhouZhidaohangRealEstateMarketingConsultingLimitedCorporation项目位置：江苏-昆山-开发区开发商：昆山隆祺置业有限公司物业类型：住宅底商,商住公寓,LOFT建筑面积：20606平方米占地面积：71742平方米BriefIntroduction（项目简介）：山海天商贸城，别名昆山隆祺商贸城、隆祺尊长园，开发商是昆山隆祺置业有限公司，项目占地20606㎡，规划5栋楼，用途为商业（办公、酒店、商业）。规划为综合性养老项目。养老公寓2栋各31层，配套设施楼1栋2层，养生酒店1栋6层，公寓1栋6层。开盘一个月，销售8套，引进3家渠道分销后，半月内销售3套；我方进场后，提出“首付5万，中环内买两房”，渠道集中踩盘后一周内，成交50组，日来访客户达120组；五联商业中心SuzhouZhidaohangRealEstateMarketingConsultingLimitedCorporation项目位置：江苏-昆山-城北开发商：昆山鹿峰置业有限公司物业类型：沿街商业销售面积：20000平方米BriefIntroduction（项目简介）：五联商业中心占据昆山市城北核心地段，北门路、水秀路直通主城区。项目东近各大中型企业、南临五联小学、西邻峰园公园、北近国际模具产业基地。周边产业人群密集，30万消费人群，人流涌动。2018年7月份正式进场，利用活动营销、自有团队，仅利用开盘1个月，完成合同期全部指标，现各方面的活动和销售团队正密切配合当中。目前在售，内、外场独家销售，开盘期销售60%，目前剩余部分93、110平米大面积公寓产品宝成国际SuzhouZhidaohangRealEstateMarketingConsultingLimitedCorporation项目位置：江苏-昆山-市区开发商：昆山宝成房产开发有限公司物业类型：沿街商业、复合式商业销售面积：52800平方米BriefIntroduction（项目简介）：宝成国际商圈是由宝成开发有限公司继台湾成功打造十大商圈一中商圈后在昆山隆重推出的项目，位于昆山市长江北路与翠薇路交界口，占地面积137505㎡，建筑面积267635.43㎡，绿化率41%。宝成国际商圈规划设计媲美东京中城、台北信义计划区。包含宝成铂金大厦、水舞馔美食街、钛金楼小高层。前期滞销，两年销售8套，后独家内、外场销售，提出“零首付、免租金”方案，5个月销售90套，2017年3月份一周清盘。博威黄金海岸SuzhouZhidaohangRealEstateMarketingConsultingLimitedCorporation项目位置：江苏-昆山-城北开发商：昆山市金威房地产开发有限公司物业类型：普通住宅建筑面积：259009平方米占地面积：101160平方米BriefIntroduction（项目简介）：博威海岸位于周市镇，北靠翠薇西路，南邻新纬路，西依白塔路及天然河流，东至青阳路。项目占地面积约101160㎡，建筑面积约259009.17㎡，旁边是一个天然湖，后经过人工改造，面积在5万平，水深15米。社区周边拥有69000㎡长江公园、80000㎡的汉浦公园，周边有北门路、柏庐路、长江路3大商圈；萧林路、花园路、娄园路、紫竹路、市后街、白塘路6条特色商业街。独家渠道合作，合作周期5个月，本渠道销售85套，多为大面积高总价滞销产品三、市场与竞品分析市场背景Marketbackground壹目前的房地产市场整体比较低迷，常熟一些乡镇和市区周边的住宅项目，有的甚至打出了8000多单价送车位、佣金10万元的价格；商业性质的项目，无论是苏州主城区还是周边县市，市场就更加困难，低迷。客群定位Customerlocation贰1、商业项目的根本属性是它的投资属性；第二才是自用；2、针对投资属性的客户，核心要求就是要投资少，回报率高，租金能够覆盖银行按揭利息；3、针对自用客户的要求：首付不能比住宅项目高；月还款最好无压力。竞品对比Competitioncomparison叁景瑞时光里现状1、用住宅的手法包装公寓类产品，目前几乎是周边市场做的最好的；2、主力成交总价33-35万，首付只需16-17万。做到面积小、总价低，投资门槛低；3、售楼处、样板房、工地现场包装新颖，比较能抓住客户心理！本项目现状1、总价在50万左右，首付基本跟乡镇住宅差别不大；2、项目已经有一定的销售年限，案场氛围、阵地包装、样板房装修比较一般！总结与建议：1、各方面对比下来，本项目几乎完败给和景瑞时光里。2、在大的现状基本无法改变的情况下，我们需要销售方案上的巨大变化！3、本项目好在渠道佣金上相比景瑞时光里还是有一定优势，所以必须采用一些有效的有足够新引力的销售策略，方可有机会顺利启动销售，并带来成交。景瑞时光里---客户群跟我们基本一致！四、营销方案建议关键字：低总价、低首付、投资门槛低、高佣金方案一首付9.9万买两套！（低首付策略）此种方式的优势体现在于1、通过低首付，吸引客户前来关注，提升销售中心人气与项目传播覆盖率；2、、市场关注度及客户来访量提升后，通过价格优惠的不同，针对不同客户的实际情况，引导客户正常付款或者首付分期。通过首付分期或者首付贷，降低门槛，促使客户尽快下单成交。方案2:先租后买租金抵首付一款两用以

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金目前我们项目实实在在的市场租金，上、下两层基本上可以租到2500元—3000元每月，年租金3万到4万左右。1、针对租的客户，租金每年付给我们4万元，如果客户愿意每年再多付4万元，我们只签订租转售合同。2、三年后他所支付的所有款项合计24万元，均算作他的首付款，余款24万元办理按揭贷款。三年后他购买时，相当于房屋总价优惠了12万元，既解决了居住问题又解决了买房问题，租金没有浪费！2、针对投资客户，实际每年只需支付4万元，三年后多了一套房子，租金足够偿还银行按揭贷款，真正的低首付、高回报、无压力！房源总价首付17%（签订租赁合同及两年后租转售合同）后2年第三年贷款7#617480000元80000元租金可达4万80000元/年240000元回款80000元80000元/年240000元客户说辞：1、租金（首付）8万，可获得房屋使用权。2、投资8万，年租金4万，前三年投资24万，回报12万元租金，回报率百分之五十。3、两年后此款项可转化为购房首付款，租金可抵月供，投资无压力。前三年只需要签订租赁合同及租转售合同，无需签订售房合同及出具发票，所以基本无风险。客户前期需投入租金、装修等成本，后期违约成本很高，后期退房率也会极低。预期效果:1、大部分渠道愿意接受超低首付项目，启动见效比较块，对快速去化房源作用显著。2、整个项目的整体销售进度上，会起到一定的推波助澜作用；行销等渠道带客激情及带看数量上会有明显提升、客群都会被吸引，并且会给项目带来人气和口碑相传。3、由于本案房源较多，此方案可快速去化部分房源，提前锁定大部分客户，为以后完销奠定基础。五、方案成功案例2016年我公司采用此方案销售昆山宝成国际大厦，之前2年销售5套，采用此方案一个星期销售百余套房源，因为客户违约成本很高，后续回款很顺畅，退房率不足1%。

附件：

附件：（可借鉴）六、渠道营销项目整体经济测算渠道大兵团销

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2000多家渠道联盟商涵盖沪、苏、昆、太多地渠道资源渠道联动（主力门店）——昆山我爱我家直营店约300家，约3000名经纪人左右，昆山云房联盟会员店约280家，约2800名经纪人左右。其他合作中介及其他渠道合作商。渠道整合联动同业介绍小结：联络竞争楼盘的销售人员并发展成为本项目的“居间方”，通过其介绍客户促进成交。同业介绍——多管道营销通路渠道激励、维护、表彰①、带看奖：启动渠道后，所有带客渠道业务员给予100元/组奖励；②