近年来房地产调控政策的作用及未来走势判断

近年来房地产调控政策的作用及未来走势判断

摘要：自2010年初至今，中央政府对于房地产市场进行调控的决心日益凸显，各种调控政策频繁出台，分别从不同角度形成了比较全面的政策组合。由于各种政策作用的目的、路径、影响等因素各有不同，因此，有必要对这些政策的作用机理进行较为深入地分析，以便更加准确地理解此次调控的出发点和预期目的，并对调控结果和政策的未来走势做出客观的预判。关键词：房地产，政策，作用，走势各种政策的目的、作用路径及影响（一）货币政策存款准备金率不断提高。2010年初至2011年上半年，央行共提高存款准备金率12次，目前已达21.5%，为历史最高。提高存款准备金率主要目的是逐步回收货币流动性，有效控制了银行的信贷规模，通过控制银行信贷规模压缩房地产开发商的融资规模，降低投资能力。利率谨慎上浮。2010年国家执行适度宽松的货币政策，仅在第四季度上调存贷款基准利率两次。而2011年上半年已上调存贷款基准利率3次，每次0.25%，目前为3.5%。提高利率是为了控制通货膨胀、提高融资成本、降低银行头寸等多重目标，同时也提高了开发商的融资成本和购房者的贷款支出。尤其是2011年7月房贷利率达到7.05%，升至十年最高，增加了包括自住及改善性住房需求者在内的所有购房者的成本，在一定程度上降低了购房需求。此外，2010年4月国务院要求二套房贷贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，2011年1月再次重申上述政策，进一步提高购房成本。提高利率，也会导致国际资金流入，提高外汇占款。（二）信贷政策信贷政策宏观上影响货币乘数和货币流动性，中观上影响特定产业发展。对比以往政策，本次调控针对房地产行业有明确的政策指向，主要包括控制住房贷款总量、限制性信贷、扶持保障房建设三类。针对贷款对象实施控制。贷款比例、措施越来越严格。政策的适用群体和适用地区由过热地区、非本地居民扩展至全国和全民。贷款来源的限制由普通商业贷款扩展至公积金贷款。差别化信贷政策直接提高了所有投资及投机购房的资金压力，抑制了投资/投机购房需求。暂停三套房贷严格限制了各种名目的炒房和投机性购房。严格指导银行和信托等相关金融机构信贷投向。国务院及各部委通过“窗口指导”引导商业银行、信托机构，通过调整授信额度、调整信贷风险评级和风险溢价等方式，控制或限制信贷资金向房地产行业过度投放。房地产融资渠道逐步收窄，从银行贷款再到信托计划都直接受到政策限制，对开发商的资金来源限制作用明显。信贷资金扶持保障房建设。一方面直接提供资金拨款用于保障房建设，增加中央财政拨款、各地土地出让金的10%、加大地方公共预算等；另一方面通过财政补贴、税费优惠等手段引导信贷资金向国家政策鼓励和扶持的保障房建设项目流动，降低保障房建设成本，提高银行、开发商参与保障房建设的积极性，促进扶持保障房的建设。（三）财政政策试点房产税和评估价征税。政策针对的税种逐步增加，比例逐步提高，由有优惠到无优惠及至提高，涉及范围愈加广泛深入。全国范围内大规模实施保障房建设。中央多次强调保证保障房供地，加快保障房建设，一是为了缓解中低收入者基本居住问题，二是为了减少对商品房的需求，平抑商品房价格。保障性住房的大量供给可以缓解供求矛盾，有效降低投资者囤积居奇的热情。（四）行政政策合理调节土地供应。直接增加土地供应。2010年计划供应住房用地总量同比增长逾130%，2011年计划供应比2010实际供地量增加72.6%。要求各地要明确并适当增加土地供应总量。提高土地利用率，减少大型商品住房及别墅土地供应。经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2010年供地计划中小套型商品房占四成多。2011年优先安排民生建设用地，对保障性安居工程用地实施计划指标单列。杜绝非法囤地，平抑土地价格。限购以及停购政策。2010年，限购最早由北京发起，继上海、广州等城市宣布后，各一线城市及部分二线城市纷纷出台相应限购细则。2011年7月，限购范围从一线向二三线扩大，显示出政府遏制全国城市房价上涨的调控决心，限制投资投机需求，引导市场预期。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，第一批指定的40个重点城市统一实施基本限购令：各城市本地户籍与持有人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房等。基本限购令符合绝大多数家庭的居住、投资需求，与一些城市的购房入户政策并不冲突，且不会阻碍住房租赁、度假物业市场发展。但在中心城市实施商品住宅限购，能彻底遏制投机和过度投资。从全产业链认识调控政策的作用（一）资金投放规模受限的影响提高金融机构存款准备金率，回收货币流动性，直接减少货币投入规模，是近年来央行多次运用的调控手段。作为一种普遍适用的金融手段，提高准备金率的作用在于控制货币投放规模，但并不针对某个行业或者某一特定的产业目标进行调整（金融行业除外）。它主要针对目前流动性过剩现象采取的一种应对方式，从宏观上对冲外汇储备剧增、出口顺差以及其它原因等带来的货币泛滥现象，控制CPI增速。从实际效果上看，能否完全对冲流动性泛滥带来的货币增量尚有待观察，因此，该手段虽不以房地产行业为直接调控对象，但仍可在宏观上创造有利于房地产调控的资金环境。（二）资金成本提高的影响提高利率直接提高了房地产开发商以及购房者（包括自住需求和投资需求）的融资成本。对于房地产开发商而言，提高基准利率直接导致贷款利息的增加以及其它金融工具利息的增加。房地产商普遍运用金融杠杆撬动项目开发资金，从取得项目用地到取得开发贷款，再到销售过程中取得银行按揭款，都与银行以及其它金融机构的贷款紧密相连。此外，房地产项目不仅贷款资金占用量大，而且使用周期长，一般一个项目从取得用地至销售完毕，大致需要2－3年的时间。上述因素叠加，利率上升直接缩减了开发商的利润水平，降低其再投入的能力。对于购房者而言，提高基准利率则直接导致购房支出（利息/月供）的增加。由于利息支出不能区分贷款动机是自住还是投资，因此所有购房者支出均增加，但对于二者的作用不同。对于自住需求，即刚性需求者，增加的月供支出仍不具有需求弹性；但是对于投资需求，则有利于降低投资预期，提高投资成本，增加现金支付的压力，具有一定的抑制投资冲动的作用。（三）差别化信贷政策直接压缩房地产资金投放直接减少商业银行对房地产行业的贷款规模是最直接，也是最有效的调控措施，本次调控过程中，央行对于各个商业银行的房地产贷款控制更加紧密，较以往罕见。不仅贷款额度大幅度减少，而且额度逐月下拨，贷款情况及时上报，实施动态监控。这表明了央行对于此次调控的重视程度以及执行力度之重。在这种环境下，开发商常用的还旧债借新债、运用信托资金购买土地等手段难以实行，同时各商业银行的贷款头寸非常紧张，以至于不少商业银行的按揭业务、开发贷业务都不能如期/如数开展，使得开发商的现金支付能力受到强力挤压。此外，开发商的另外一条重要融资渠道一一房地产信托，也受到了金融当局的严格限制，大部分停发，使得资金来源渠道愈发窘迫。（四）对于投资需求的抑制有效抑制投资需求对房价的拉升是本次调控的最关键着力点。只要房价上涨幅度大于银行贷款利率，自有资金回报率则远远高于银行利率，投资就可稳赚不亏。如果房价下跌，投资/投机商面临的亏损也与上述放大乘数成正比。提高首付比例则直接控制这种放大乘数的杠杆支点。目前正在国内城市普遍推出的限购政策则是从市场准入的角度遏制投资/投机行为对房价的拉升作用。限购政策虽然不同城市各有差异，但基本都强调保证居民尤其是本地居民的基本居住条件，在改善型居住需求上尺度略微宽松，但基本杜绝了大规模炒作住宅产品的空间。近年来，房产物业始终是境内外资金青睐的投资对象，推动着物业价格的逐步走高。因此，房地产产品更大程度上表现为一种金融投资品的性质，与其原本的居住功能逐渐背离。限购令的目的就是恢复住宅产品的居住功能，剥离其投资品的功能，将热钱游资隔离在外。在这一动态博弈的过程中，一线城市房价受控而游资流向二三线城市，导致二三线城市楼价大幅走高，继而政府要求二三线城市限购就是重要的例证。同时，不在限购范围的商业物业价格大幅攀升，政府最近提出预警，也是这种溢出效应的体现。（五）综合作用分析首先，限购令将游资热钱隔离在房地产投资以外。较以往的调控最大的不同在于限购政策的普遍实施，是以行政手段强制控制投资需求，避免调控政策落空的高压手段，同时也一定是最有效的手段，也是其它调控措施奏效的前提。其次，银行融资规模的紧缩以及其它融资渠道融资能力的枯竭逼迫开发商降价出货，以求保持现金流平衡。同时降低购地囤地的能力，防止“地王”频出推高房价的现象。第三，提高利率增加持有成本，一方面增加投资商的成本，降低获利预期，同时驱使开发商尽快投入开发，降低囤地获利的空间。此次调控措施的组合目标明确，配合周密。严格控制融资渠道，减少“输血量”，迫使开发商低价出货“造血求生”。通过限购政策隔断投资/投机资金的“供血”渠道，双向夹击，迫使房地产行业回归到正常的、以商品供求关系为基础的经济秩序中。未来政策走势的初步判断（一）调控效果将显现中央政府对房地产进行调控，是从全国社会经济发展的大局出发，考虑缓和社会矛盾、维护经济秩序和社会稳定等因素做出的阶段性调整决策，是基于现阶段物价上涨过快、民众生活成本激增、社会矛盾呈激化趋势背景下的一种主动干预行为。因此，必须从政治角度战略高度来看待本次调控。无论是大规模推行保障房建设，还是采取强力的行政手段限制投资/投资购房行为，都体现了中央政府实现调控目标的决心。由此推断，在未来的1－2年内，也就是说在2011和2012年内，此次调控必然会有明显的效果，且调控持续的时间越长，取得的效果越明显。（二）外围经济因素干扰调控国际金融危机及其影响逐渐消除，国内经济尤其是实体经济日趋向好，为本次调控提供了非常必要的先决条件。我国经济受到国际经济环境的影响是广泛而且深刻的。然而，目前国际经济形势并不乐观，美国经济复苏缓慢，欧洲问题不断，如果出现全球性的事件导致经济动荡的话，有可能将打乱上述的调控部署。这种不确定因素始终存在，可以成为我们观察调控政策变化趋势的重要的外部因素。（三）调控难以长期持续尽管中央调控的决心和力度如此有力，但刺激房地产市场走高的制度性因素并未消除。首先是土地财政问题，地方政府与中央政府利益博弈的格局未曾改变，地方政府推高地价的冲动始终存在，目前仅仅受到一定程度上的抑制而已。其次，房地产投资热潮实际上是持续通货膨胀预期下，投资渠道匮乏导致资金不断追高的结果。因此，通货膨胀预期不变，投资渠道不能拓宽，目前的调控政策只能是权宜之计。用强力的行政手段“堵”住涌向房地产的投资，而“疏”的手段或渠道不能有效建立，只能治标不治本。因此，目前的调控是阶段性的，不具备长期持续的基础。参考文献：1.谢伏瞻.2004年以来房地产业宏观调控政策的总体评价[J].中国发展观察，2007（1）2.陈进.对房地产政策问题的若干探讨研究