老旧小区改造工程项目可行性研究报告

老旧小区改造工程项可行性研究报告TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"\h第一章总论 1项目单位、名称及实施地点 1项目概况 1主要工程技术指标 3项目编制 3研究结论与建议 5\o"CurrentDocument"\h第二章 项目建设的背景与必要性 6项目建设的背景 6项目建设的必要性 9\o"CurrentDocument"\h第三章 项目选址与建设条件 12项目选址 12项目所在区域概况 13建设条件 13第四章规划建设方案 错误!未定义书签。总体规划布局 错误!未定义书签。建筑设计 错误!未定义书签。供配电工程 错误!未定义书签。弱电工程 错误!未定义书签。给排水工程 错误!未定义书签。第五章改造、安置方案 错误!未定义书签。编制依据 错误!未定义书签。安置方案 错误!未定义书签。安置区规划建设方案 错误!未定义书签。TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"\h第六章节能 21编制依据 21主要能耗设备和数量 错误!未定义书签。节能措施 错误!未定义书签。\o"CurrentDocument"\h第七章环境保护 23环境状况 23项目环境污染及污染物 23环境保护措施 24第八章劳动安全及消防 27劳动安全 错误!未定义书签。消防设施 错误!未定义书签。\o"CurrentDocument"\h第九章项目管理与招投标 30项目招标管理 30项目管理 31实施进度计划 32\o"CurrentDocument"\h第十章投资概算及资金来源 33编制依据 33投资估算说明 33投资概算 33资金筹措 34\o"CurrentDocument"\h第十一章社会与经济效益分析 36社会效益分析 36经济效益分析 38\o"CurrentDocument"\h第十二章研究结论与建议 38结论 39建议 39第一章总论项目单位、名称及实施地点项目名称：沅江市2023年老旧小区改造工程项目建设项目地点：沅江市琼湖街道办事处新兴社区内改制企业老旧小区、王家庭社区内部门单位老旧小区、金田社区老旧小区（一）。项目概况项目单位概况根据市人民政府2012年4月28日第一次市长办公会议精神，市政建设重点项目办公室于2012年5月组建成立的，隶属于市住房和城乡建设局的二级机构，主要承担沅江市市政基础设施建设职能，建设资金来源主要由沅江市人民政府自筹。2023年更名为沅江市市政建设重点项目服务中心。沅江市市政建设重点项目服务中心，位于沅江市景星寺路105号。中心内设综合办公室、工程部、财审部、财务室和征地拆迁部，现有干职工31人，其中局机关抽调8人、部门单位借调5人、劳务派遣18人。沅江市市政建设重点项目服务中心成立以来，主要组织实施完成了沅江大道等23条城区主次干道“白改黑”工程、完成了金田社区等10个社区内的部分背街小巷改造工程、完成了城区内部分绿化、亮化新建与改造工程、完成了狮山路等8条道路建设工程、完成了S204线沅江段风貌景观带民居改造工程、完成了污水处理厂扩建工程、完成了狮山桥建设工程、完成了自来水三厂建设工程、完成了下琼湖（景星寺段）、石矶湖黑臭水体治理工程、完成了城区部分小型基础设施和相关新建片区道路建设，完成了莲花小区等8个老旧小区改造工程，累计完成投资约11亿余元。项目建设规模与内容沅江市2023年老旧小区改造工程项目建设建设，总投资4261.00万元。该项目建设拟进行沅江市城区3个老旧小区改造，涉及住房94栋，住户1240户，总建筑面积11.67万平方米。具体建设内容如下：建设供水管道10180m、改造排水管道2650m、更换破损井盖230座增改建化粪池47个、道路工程920Om2、公共区域修缮290Om2、园林绿化6352m2、加装电梯16部、燃气管道500m,供电管线工程8900m、通讯工程6770m、拆除违章建筑310Om2、房屋立面改造2900Om2、建设停车位530个、消防、环卫、安防等设施与配套工程建设文化墙、围墙等建231处。项目的预期目标本次建设集中改造沅江市琼湖街道办事处新兴社区内改制企业老旧小区、王家庭社区内部门单位老旧小区、金田社区老旧小区（一）3个,涉及住房94栋，住户1240户，总建筑面积11.67万平方米。项目建成后，能有效改变旧城区环境面貌，提升城市品位和改善民生、促进社会和谐稳定，对提高居民的获得与幸福感，具有十分重要的现实意义。项目建设实现社会效益、经济效益与环境效益同步增长的目标。124项目投资额及解决办法本项目总投资4261.00万元，由项目承建单位自筹解决。资金来源主要为三个方面：一是争取中央及省级老旧城区项目专项补贴资金；二是当地政府配套建设资金；三是被改造老旧小区单位出资。建设期项目建设期限：8个月（2023年5月一2023年12月）主要工程技术指标沅江市2023年老旧小区改造工程项目建设建设，具体经济技术指标详见下表：主要技术经济指标表序号指标名称单位指标备注1项目报批总投资万元4261.002项目期月83资金筹措万元4261.00自筹解决4主要建设工程4.1道路工程平方米92004.2供水网管建设米101804.3排水网管建设米26504.4增改建化粪池个474.5更换破损井盖座2304.6燃气管道建设米5004.7公共区域修缮平方米29004.8加装电梯台164.9绿化工程平方米63524.10供电工程米89004.11通讯工程米67705配套工程5.1拆除违建平方米31005.2房屋立面改造平方米290005.3停车位个5305.4设施与配套工程建设处231包括消防、环卫、安防项目编制可行性论证报告的依据1、《中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法》（财综〔2019〕31号）;2、湖南省人民政府《关于加快全省棚户区改造工作的实施意见》（湘政发〔2013〕41号）、湖南省人民政府办公厅关于印发《湖南省棚户区（危旧房）改造规划（2013-2017年）》的通知（湘政办发〔2014〕97号），《湖南省人民政府办公厅关于印发〈湖南省购买棚户区改造服务管理暂行办法〉的通知》（湘政办发[2015]97号），湖南省人民政府《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的实施意见》（湘政发[2016]2号）；3、湖南省国民经济和社会发展第十四个五年（2023-2025年）规划纲要,湖南省《城市老旧小区提质改造三年行动方案（2018・2023）》《湖南省城镇老旧小区改造技术导则（试行）》（2023.05）;4、《沅江市城市发展总体规划》《沅江市土地利用总体规划》、《沅江市加快旧城建设意见》；5、项目建设单位提供的规划图纸、文件等相关资料。可行性论证报告的范围1、项目建设的前景与目的、意义；2、项目建设规模、内容与规划建设、拆迁安置方案；3、项目建设选址与有利条件分析；4、项目投资估算及资金筹措；5、项目建设的建设方案和实施方案；6、项目建设的环境保护与节能；7、项目建设的社会效益与经济效益分析；8、项目建设风险分析。1.4.3可行性研究报告的编制方法本研究报告依据可研报告的撰写科学方法及基本规律进行宏观分析和微观缕析，采用专家理论与实际情况相结合，市场调查与实地踏勘相结合、世界发展趋向与地域发展状态相结合的方式，科学、全面、系统地编制本报告，使其具有真实性、科学性、前瞻性。本研究报告按照下列方式编制：A、各专业人员执行相关专业的撰写；B、主编进行统筹调整、编排；C、专家审核审定；D、参编全体人员讨论定稿。1.4.4项目论证的指导思想本报告以“立足宏观高度，深入微观点滴，运用市场调研，坚持真实数据，采用理性分析”为指导思想，以“不杜撰、不幻想、不虚饰”为原则，采取现场踏堪和建设单位充分交流沟通的方式，进行科学、系统、全面地研究论证。1.4.5项目编制单位长沙市千里马工程造价咨询有限公司受项目建设单位委托，进行本项目的编制。1.5研究结论与建议结论本报告从国家政策、宏观环境、市场需求等分析入手，在形成清晰的项目方案规划与开发运作的基础上，经过详细的调研评估，对项目的技术可行性与经济可行性实施了全面、客观的分析，我们一致认为：(1)本项目在沅江市良好的经济发展背景下，结合国家政策变化带来的机遇，顺应了民生诉求，项目建设具有良好的经济、政策和社会基础。(2)本项目的规划、建设与项目特征相符，在进度上具有紧凑、高效的特点，为提升项目的经济性与抵御时间性风险的能力提供了可靠保障。(3)项目的建成必将形成实质性供应，使老旧区居民早日改善居住环境，增加获得感，提升幸福指数，让老旧区居民安居乐业。根据对项目条件、工程方案、社会评价的分析研究可知，本项目具备方案合理、社会评价良好的建设条件。从综合分析来看，项目建设可行。建议(1)在项目前期，鉴于本项目具有良好的社会效益，建议政府组织，企业参与，切实获得相关部门支持政策，使其早日建成，以发挥其效益。(2)在项目建设过程中，应严格执行国家基本建设程序，加强管理，实行招投标制度、工程监理制度，确保工程质量和安全生产，符合环境保护要求。项目建设资金进行严格控管。(3)在项目建成后，严格执行国家和当地政府老旧城区改造管理条例，交由社区和老旧城区所属相关机构管理。第二章项目建设的背景与必要性项目建设的背景旧城改造方兴未艾，国家财政加大投入力度放眼世界，欧美发达国家不仅城市化领先于中国，而且旧城改造也早于中国。二次世界大战后，欧美发达国家城市的旧城改造大多经历了大规模推倒重建与清理贫民窟、城市中心土地强化利用与城市衰败、中产阶级与邻里复苏、公共参与社区规划四个阶段。在改造模式上，主要采取了政府主导型、非政府组织主导型、私营企业主导型、社区居民主导型等模式。放眼国内，中国正处于城市化加速发展的时期，城市化空间范围扩大仍然是城市化一种主要表现形式，因此，包括绍兴、成都、武汉、上海、北京、西安等在内的中国城市，其旧城改造大多选择了一条旧城保护性改造与新城建设并举的道路。在改造模式上，选择了整体保护、房地产开发、微循环等多种模式。根据财政部数据，2018年中央财政城镇保障性安居工程专项资金支出约1275亿元，2019年预计为元33亿元。2019年6月,国务院常务会议要求加快改造城镇老旧小区，抓紧明确改造标准和对象范围，今年开展试点探索之后，上海、河北、黑龙江、云南等地开始调研或部署老旧小区改造。2019年9月17日，财政部和住建部公布了修订后的《中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法》（下称《办法》），目的是规范资金管理，提高资金使用效益。新《办法》首次将老旧小区改造纳入支持范围。《办法》第六条在提及专项资金支持范围时，在公租房保障和城市棚户区改造之后，明确纳入老旧小区改造，即主要用于小区水电路气等配套基础设施和公共服务基础设施改造，小区内房屋公共区域修缮、建筑节能改造，支持有条件的加装电梯支出。2019年10月，湖南省住房和城乡建设、湖南省财政厅日前联合印发《关于开展老旧小区加装电梯项目申报工作的通知》（以下简称《通知》），要求各地做好项目调查摸底，进一步抓好加装电梯计划项目实施。《通知》称，根据住建部、国家发改委、财政部最新文件精神，决定自2019年起，将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程，给予中央补助资金支持，并明确加装电梯项目为纳入中央补助支持老旧小区改造内容之一。《通知》指出，各地要在坚持以民为本，充分尊重群众意愿的前提下，因势利导，调动相关主体的积极性，创新建设管理模式，抓好加装电梯计划项目实施。下一步，根据工作进展情况，将实施效果好的项目纳入中央财政城镇保障性安居工程专项资金补助支持范围。沅江旧城区改造势在必行1990年代以来，我国许多大中城市在市场经济大潮的作用下，旧城改造达到了一个前所未有的高潮。改变城市面貌，提高人民居住水平，挖掘城市用地潜力等多方面的因素，使老旧城区、棚户区改造在党和国家加大城化率进程中显现出重大意义并占有了非常重要的位置。随着我国城镇化步伐的加快，中小城市的旧城区改造也变得更加紧迫。沅江作为中国中小城市的一份子，老旧城区、棚户区改造的话题已经叫喊了十几年，但仍然存在着许多老旧城区与危房，随着沅江市城市化步伐的加快，沅江老旧城区已经严重制约了沅江市的社会经济发展，老旧城区的存在造成沅江交通不畅，居民生活不方便，周边土地利用率太低和商品房价格居高不下的矛盾难以解决，老旧城区重复建设现象严重等诸多问题。只有通过科学设计并尽快完成沅江老旧城区改造，这些矛盾和问题才能迎刃而解。旧城区改造是顺应民众呼声、提高政府公信力的有效抓手近几年来，大多数沅江老旧城区居民对于改造、拆迁的要求已十分强烈，每年两会期间，人大代表和政协委员要求对沅江老旧城区实施改造的呼声都很高，相关议案提案不断；部分在外沅江籍人士也纷纷提出，沅江市中心区域的落后状况与“洞庭明珠”称号极不相称。但是，由于红一些老旧城区改造区域面积较大，被拆迁房屋的产权状况、被拆迁人的身份比较复杂，如区域内既有国有土地，又有集体土地；既有垂直式住房，又有平面式住房；再加上拆迁户思想状态比较复杂，对于补偿安置的要求不一，造成整个拆迁政策的平衡难度较大。所以，前些年市委、市政府每年都提，但启动拆迁的决心始终没有下，一直处于拆与不拆的两难选择中，沅江旧城改造也成为了沅江市的历史遗留难题，这在一定程度上，严重影响了政府的公信力。因此，实施沅江老旧城区旧城改造，从某种意义上说，政治意义远大于现实意义。只有痛下决心，实施改造，彻底破解这个历史遗留难题，才能顺应群众的呼声，才能大力提升政府公信力，为全市面上工作开展打开突破口，在全市上下形成万众一心奋力追赶的良好局面。项目建设的必要性旧城区改造是城市发展致力于破旧立新，顺应时代发展潮流的必要过程沅江已有1800多年的历史，但撤县设市只有30多年的时间，是一个既古老又年轻的城市。纵观国内外城市发展的历史，每个城市都是在不断的建设和改造循环中取得了进步、发展和繁荣，从某种意见上讲，城市建设和城市发展史就是一个破旧立新的历史。沅市周边的资阳、汉寿等区县，前几年旧城改造工作力度都很大，都已基本完成了棚户区的改造。而沅江市在2002年港口一带区域整体改造后，基本没有大的旧城改造动作，庆云山路、新中路、书院路、跑马岭路区域等棚户区至今依然如故。看看全国、全省，比比兄弟县市，沅江市的旧城改造工作显然是落后了。近年来，尽管沅江市加大了老旧城区改造力度，建设步伐为之加快，还有一些地方交通拥挤，破旧的房屋依然存在，个别地方脏、乱、差的环境，与人们日益提高的生活水平不相适应。因此，现在实施老旧城区的改造已经是时不我待，势在必行。222是完善城市功能、提升城市品位、推进新型中等城市建设的必然要求。2011年沅江市被国务院批准为中等城市，沅江市委、市政府根据省委、省政府新型城市化发展战略要求，提出了“建设经济强市、快建新型中等旅游城市”的“双建”目标，大力实施“旅游、服务”带动经济战略，加快城市建设步伐。这些年来，新城区的开发建设，新城区大量高层建筑的拔地而起，五湖风观带、小叶湖、寥叶湖治理建设、污水处理厂等一系列重点工程的建设，极大地推动了沅江市的城市化进程，“五湖连通，绿色水乡”的城市框架已初步形成。但是，位于棚户区中心位置、集聚了沅江市大量人口和城市经济大市场的湘北、庆云山路、书院路等区域，一直以来未能得到很好的改造和建设。城市功能不全、停车难、交通拥堵等问题，一直困扰着区域内的居民，影响着该区域的商业和其它经济活动。这和沅江市如火如荼快建新型中等城市的整体氛围很不协调。为此，市委、市政府提出了“老旧区优化、新城区集聚、结合部提升”的城市建设思路，而项目的建设正是实施“老旧区优化”的重大举措，必将极大地完善城市功能，提升城市品位，推进沅江市新型中等城市建设。是改善居民生活环境、提高人民群众整体生活质量的现实需要。随着沅江市经济社会的快速发展，人民生活水平不断提高，对改善城市生态环境、提高生活质量的要求日趋强烈。但老旧城区域居民生活环境和其它区域形成了较大的反差：一是居住环境差。由于建造年份早，泥木、沙混结构的破旧低矮房屋占区域内房屋的大部分，多数房屋破旧严重；区域内建筑密度大，通风、采光、绿化条件差，缺少公共活动空间；区间排污、排水设施十分落后，功能不完善，存在严重的脏乱差现象；区间建筑布局杂乱、道路狭窄，车辆通行、停放均十分困难；供电、供水、通信设施很难进行局部改造，居民生活极为不便。二是安全隐患多。沅江市本次改造的老旧城区2个点，大多建于上世纪80年代，公共设施落后、影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。老旧小区的路面早已坑坑洼洼、楼梯不平整、路灯不亮，严重影响了老人出行。私人霸占消防通道，造成安全隐患。排水管道老化、堵塞严重、线路老化给业主的生活带来诸多的不便，大家都迫切希望改变这种状况。解决这些问题的关键是全面整顿，建立完整的管理机制，形成良性循环。要一揽子解决区域内的众多问题，切实提高人民群众的整体生活质量，最有效、最彻底的途经，就是进行整体的改造。切实提高群众获得感、幸福感和安全感。项目的建设是民大事，是改善老旧城区居民生活环境、提高人民群众整体生活质量的现实需要。第三章项目选址与建设条件项目选址项目选址原则根据国家财政部、住建部的老旧小区改造精神，是指建成于2000年以前、公共设施落后、影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。本项目建设地址选择，遵循以下原则：.公租房保障和城市棚户区改造.需进行征收、安置房建设（购买）和相关配套基础设施建设的公租房保障和城市棚户区；.老旧小区改造。需进行小区内水电路气等配套基础设施和公共服务设施建设改造，小区内房屋公共区域修缮、建筑节能改造，支持有条件的加装电梯的老旧小区改造建设。.1.2场址选择项目选址于沅江市新兴社区内改制企业老旧小区、王家庭社区内部门单位老旧小区、金田社区老旧小区（一）3个，均在沅江市琼湖街道办事处辖区内，符合选址原则。区位较为优越，区域交通便利。项目所在区域概况沅江市位于湖南省北部，濒临洞庭湖滨。全市面积2071平方公里，人口74.46万。气候温暖湿润，四季分明，年平均气温16.7°Co沅江建县已有1500年历史，是洞庭湖区最早的县治之一，1988年县改市。市区湖泊清澈，有东方“威尼斯”之称，是湖乡著名旅游城市。沅江交通便捷。陆路有一级公路与益阳相连，距离仅26公里，水路有高速客轮直达长江。沅江港口年吞吐量1500万吨，是湖南四大港口之2023年，全市实现地区生产总值（GDP）270.03亿元，比上年增长3.5%。其中：第一产业增加值68.82亿元，增长3.4%;第二产业增加值105.59亿元，增长3.8%;第三产业增加值95.62亿元，增长3.2%o按年均常住人口测算，全市人均GDP为38592元，增长4.4%。全市三次产业结构为25.5:39.1:35.4,第一、二、三次产业对经济增长的贡献率分别为20.5%、47.5%和32.0%。全市规模工业增加值同比增长3.8%,规模工业总产值同比增长6.5%o农业产业化水平加快提升。2023年新发展家庭农场100家，专业合作社100家，全市家庭农场已达1058家，农民专业合作社已达1469个。2023年全市共有市级以上龙头企业50家，其中省级龙头企业6家，益阳市级龙头企业44家。全市“二品一标”有效期获证企业8家，获证产品57个产量15.2万吨（其中：有机认证企业1个产品35个产量3002.5吨；绿色认证企业7家农产品22个产量14.9万吨）。水稻绿色原料基地1个25.3万亩21.2万吨，沅江芦笋农产品地理标志1个45万亩14万吨。2023年12月8日，“沅江大米”成功申报国家农产品地理标志。全年12件重点民生实事项目全部按时保质保量完成或超额完成任务：增加公办幼儿园学位7100个，完成率591.7%;建制乡镇卫生院配备全科医生77人，完成率385.0%;行政村卫生室运行经费93.6万元，完成率100%；孕产妇免费产前筛查3657人，完成率101.6%;农村适龄及城镇低保适龄妇女“两癌”免费检查I（X）06人，完成率100%;泗湖山镇中心敬老院改扩建，新增养老床位106张，其中护理型床位85张，完成率100%;韩家汉社区部门单位老旧小区改造、凌去塔社区改制企业老旧小区改造开工率100%、完成计划投资率100%;自然村通水泥（沥青）路建设77.13公里，完成率111.0%;提质改造农村公路15.37公里，完成率106.0%;巩固提升农村饮水安全7800人，完成率100%;行政村农网升级2个，完成率100%;改（新）建农村户用厕所20000户，完成率100%;0-6岁贫困残疾儿童抢救性康复救助136人793.6月，完成率120.2%;提高困难残疾人生活补贴和重度残疾人护理补贴、提高农村低保月人平享受全部按标准发放到位。建设条件自然地理条件（1）气候条件沅江市气候属亚热带湿润季风气候。具有湖区气候特色。光热充足，降水适中。平均气温16.9oC01月平均气温4.3℃,7月平均气温29.1℃o年平均日照数为1743.5小时。年平均降水量1322毫米。多集中在4~6月。无霜期276天。地区多洪涝灾害天气。(2)水文条件沅江市主要湖泊有漉湖、东南湖、万子湖、目平湖。每逢汛期，水位上涨，湖面呈现水天相连，一望无涯的景象。沅江、澧水尾闾在市境内，主要河道有白沙长河、赤磊洪道和蒿竹河。境内河流25条，汇集湘、资、沅、澧四水。流域面积10平方公里以上的河流7条。河流总长206公里。河网密度10公里/平方公里，有湖泊154个，其中垸内84个，垸外70个，河湖相通，连续成网。年平均降水的地表径流量为6.31亿立方米，地下水资源可利用量达4.16亿立方。拟建设区域高程与周边地区相同，是城区防洪范围，无洪涝灾害影响。(3)地形地貌沅江境内丘、岗、平地貌类型齐全，以平原为主，河网纵横。地势西高东低，西南为环湖岗地，沿湖蜿曲多汉湾，岗岭在海拔100多米上下。全市最高点庵子岭海拔115.7米。北部为河湖沉积物形成的平原。低平开阔，沟渠交织，海拔30米左右。东南部为南洞庭湖的一部分。万子湖、东南湖等大小湖泊星罗棋布，淤积洲滩鳞鳞相切。东北部为沼泽芦洲。全境呈“三分水面三分洲，三分垸田一分丘。最高处赤山，海拔117米。滨湖一带多沼泽、浅滩和洲渚。项目所在区域是沅江市城区，地势相对高差小，区域内基本为平地，有利于工程项目建设。(4)地质条件沅江市在地质构造上位于著名的新华夏第二沉降带的中部，或为前人称曰：“洞庭湖凹陷的中心地区，即上迭于‘江南地轴‘或日‘江南隆起’之上的一个中新生代凹陷盆地”。断裂褶皱不发育，仅发现一条幸福港断裂，从龙法岗沿北50。东向北东延伸于湘阴一岳阳断裂，对区域地质稳定性有一定影响。项目建设区域总体稳定性较好，适宜建筑。根据《中国地震动参数区划图》，沅江市地震动峰值加速度小于0.05g,反映谱特征周期0.35s,无自发性震源，地震基本烈度小于V1度，属地震稳定地带。区位交通条件沅江交通便捷。陆路G234和益南高速穿境而过，城区道路与益沅公路相连，距益阳市仅26公里。水路有高速客轮直达长江。沅江港□年吞吐量1500万吨，是湖南四大港口之一，1000吨级码头建于沅水出口，沅江市区西北。项目陆路运输可经国道234线、XO11直达沅江市区。项目地水、陆交通均十分便利。基础设施条件项目所在区域为沅江市城区，不需征用土地。原用地手续完善，宗地红线外通电、通路、通上水、通下水、通讯及场地内平整。(1)给排水设施拟建区域给水直接由沅江自来水厂供应，水质良好、无污染，排水系统可直接与沅江市城区排水管并网。(2)通讯拟建区域电视、网络均已到达项目所在地。(3)电力沅江市电力充裕，覆盖率为100%,完全可以确保项目建设和运营期间的电力供应。其他条件项目所需工程材料没有特殊要求，来源丰富。所需设备和器材，均可从沅江市区当地购买；钢筋、水泥、石灰、木材、砂石可在当地建材生产基地就近采购。电梯和一些大宗工程设施，可在长沙、广州等地购买。第四章改造方案.基本原则根据老旧城区现状，按照国家住建部、财政部老旧小区改造要求，提高经济社会发展承载能力和市民生活质量，建设现代化环洞庭湖区域性中型城市为目标，坚持高起点规划设计，高标准改造建设，全方位加强管理，将旧城区改造建设成特色鲜明、功能齐全、环境优美、设施先进、质量优良的现代化街区。高起点规划设计的原则。规划设计坚持高起点，一步到位，保证旧城改造的完整性和统一性，保证功能和景观的先进性，确保30年不落后。促进商业、服务业繁荣，提高经济效益的原则。调整用地功能，完善商业、服务业设施和其它基础设施，发展第三产业，增加就业机会，繁荣城市经济。保留与改造扩建、拆迁与开发新建相结合的原则。按照规划设计方案，逐个地段、建筑抓落实，对保留的建筑物实施改造、扩建;对可开发建设的地段，拆除旧建筑后实行综合开发建设。地上地下、立体空间全方位改造的原则。改造地段同时实施地下管线敷设，地上公用和基础设施建设及建筑改造开发建设、空间艺术和环境艺术工程建设整体配套，相得益彰，不留死角。政府推进和市场机制运作相结合的原则。旧城改造积极引入城市经营理念，坚持谁投资、谁收益，政府、社会多渠道筹措融通资金，共同为旧城改造做贡献。保护文化遗产、突出特色的原则。改造因地段建筑物制宜，突出历史文化底蕴和沿海城市的特色，打造城市品牌。改造要求《湖南省城镇老旧小区改造技术导则（试行）》（以下简称《导则》＞＞《导则》全文），明确老旧小区改造的技术要求，鼓励相近或相连的老旧小区通过拆除围墙等障碍物，整合共享公共资源，结合实际集中连片整体改造。《导则》规定，湖南老旧小区改造内容分为基础类、完善类、提升类三类，其中基础类为满足居民居住安全需要和基本功能需求的改造；完善类为满足居民改善型居住功能需求和生活便利性需要的改造；提升类为丰富社会服务供给的改造。基础类改造内容为必须改造内容，符合改造条件的应全部进行改造；完善类和提升类改造内容为鼓励改造内容，可结合老旧小区实际情况和小区群众改造意愿选择性进行改造。老旧小区改造应满足下列要求：.老旧小区改造应符合国家、行业和湖南省现行相关标准的规定，以及国家及地方有关政策的规定；.老旧小区的改造不应降低相邻幼儿园、托儿所、养老院及中小学教学楼等有日照要求的建筑原有的日照标准；.老旧小区改造的规划和室外消防通道、室内疏散通道等改造应符合国家现行有关标准的规定，当确有困难时不应降低其原有设计要求；.老旧小区按照本导则所列的既有住宅建筑改造，同步实施节能改造时，应符合国家、行业和湖南省现行既有居住建筑节能改造标准的规定，有条件的可参照新建居住建筑节能设计标准执行。.3改造范围沅江市琼湖街道办事处新兴社区内改制企业老旧小区、王家庭社区内部门单位老旧小区、金田社区老旧小区（一）3个,涉及住房94栋，住户1240户，总建筑面积11.67万平方米。.4改造内容地下设施敷设供水、排水、供气等必设管网，电力、广电、电信、联通、长途传输等“五线”入地，超前预设专业管线，有条件的区域建设地下综合管沟。道路交通设施以路网通畅、路况完好率98%以上、设施齐全为目标建设。①拓宽道路，打通卡脖子路段，调整干道开口，保证道路畅通。小区内车流密度大的，随形就势另建车流通道。②搞好道路整修和养护管理，包括已有车道、慢车道、人行道及相关设施完好率达标。③安装、更新和维护路灯照明设施，使之与道路、街区配套完好。④合理规划布局机动车和非机动车停车场，满足小区停车需求。停车场可采取室外停车场和地下停车场相结合的方法。⑤小区外新设、改造、完善公交车站点，包括布局、方式、站亭等，有条件地段建设港湾式站点。主次干道两侧建筑物及相关设施。①对临建、违建及无改造价值的建筑物有计划地拆除后，按规划建设绿地、停车场、其他公用设施。②对建筑质量尚好的建筑按规划设计要求进行改造，改造的内容包括整体或局部加层、住宅屋顶平玖坡、外墙装饰、门窗更换等。③规范所有建筑物、构筑物的灯箱广告、门头牌匾、商业橱窗，对小区内公共区域进行修缮等。434居民小区①对改造范围内平房区、无抗震能力的简易楼房区，结合房地产开发实施改造，建设现代化居住小区。②对上世纪七十年代及以后开发建设的、五年内不能开发建设的小区，有计划拆除楼前楼后简易小棚，还居民绿地和空间。③对有保留价值的历史街区和优秀近代建筑，实施维修维护，使之重现历史风貌。④所有居民区都要实行绿化、硬化、路灯、环卫设施等配套，为市民创造良好的生活环境。435环境及相关设施。①绿化，做到点、线、面相结合。加大绿化面积，适当增设休闲场地;加大各类建筑物、构筑物绿量，做到多层屋顶置花、阳台摆花、灯杆吊花等。②在改造小区内增设垃圾箱、果皮箱等环卫设施。③根据各种景点的建设，需要设置一些配套装饰灯的，供节日使用。使城市亮起来、美起来。第五章节能5.1编制依据(1)《中华人民共和国节约能源法》；(2)《民用建筑节能条例》(国务院令第530号)；(3)《居住建筑节能设计标准》(4)《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》(5)《国务院关于加强节能工作的决定》(国发〔2006〕28号)；(6)《国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知》(国发发007115号)(7)《中国节能技术政策大纲》(国家发展改革委2006年12月)(8)《国家发改委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》(发改投资[2006]2787号)(9)国家、湖南省的有关节能工作的文件、规定。节能措施本项目在设计中力争节约能源，尽量使能耗指标降低，具体采取措施如下：建筑节能门均采用防盗保温门，门窗气密性等级为W级，封阳台采用单玻塑钢窗。新型节能的墙体材料，重点使用轻质、高强、保温性能好的节能新材料和保温门窗，加强屋面及墙体保温。物平面设计时在满足建筑物功能要求的前提下，降低建筑物体形系数，以达到节能目的。利用太阳能、地下能源、风能等应用技术和产品，建筑采用南北朝向，充分利用自然光和自然通风，以节能降耗。电气节能(1)选用节能型电力变压器，并采用强迫风冷方式提高过负载能力；在变压器低压侧，采用电容器进行集中补偿，使电网功率因数达到0.90以上；(2)空调、水泵等设备采用变频调速运行方式；(3)所有照明灯具均选用节能型灯具；(4)选用电子镇流器，提高功率因数；(5)建立正常的电气设备维修保养和照明灯具的清洁管理制度，以保证设备的高效运行及良好的照明环境。节水措施(1)在各给水进口装设计量水表，以利统计和节约用水；(2)应合理选用优质管材、节水设备，加强各种供水设备、管道经常性的调试、保养、维修等有效措施，避免水网的漏损；(3)防止给水系统超压出流造成的隐形水量浪费，在安装给水系统时注意设备减压阀、减压孔板或节流塞减压孔板；(4)日常用水，尽量的循环使用，有效节省水资源；(5)施工中采用合理的节水施工工艺，现场机具、设备、车辆冲洗用水设立循环用水装置。节能分析本项目为老旧城区改造,项目建成后用能增量不大，在此不作分析。第六章环境保护环境状况项目建设地四周无环境污染。项目建设将严格按照老旧城区改造要求和国家环保人居要求标准化建设，对环境不会造成危害。项目环境污染及污染物本项目建设期与生活期对环境稍有影响。项目对环境的影响分为两个阶段，即项目建设阶段的环境影响和项目投入使用后的环境影响。在项目建设阶段，建筑机械的噪声、施工的扬尘等对环境造成的影响；但其影响期短，可以恢复。项目建成后，生活污水、生活垃圾等对环境产生的影响。小区内的居民生活污水、垃圾等对环境的影响，针对上述各项，项目建设单位会采取相应措施，减少项目对环境的影响。建设阶段主要污染源和污染物(1)噪声污染源项目的噪声污染主要来自建设期施工机械作业、运输车辆运行时的噪声。作业机械声音属于突发性非稳态噪声源，将对附近的单位和生活区居民的生活产生的影响；材料运输车辆产生的高噪声将对周边人群的生活产生的影响。(2)粉尘污染源项目的粉尘污染主要来自建设期粉状物在存放、搬运时遇风所引起的扬尘。在项目土建施工过程，粉状物料装卸、运输、搅拌有一定量的粉尘散逸到周围大气中；物料堆放期间，由于风吹等引起的扬尘污染，尤其是风速较大时或装卸、车辆行驶较快的情况下，粉尘的污染更为严重。投入使用后的主要污染源与污染物(1)废水项目所产生的废水主要是生活污水。生活污水占项目日常排水量的80%以上。废水的排放对水环境产生一定的影响。(2)固体废弃物项目的固体废弃物主要是生活垃圾。(3)废气厨房餐饮产生的含油烟气。燃料采用天然气，废气排放量较小。环境保护措施降低施工扬尘对环境影响的措施施工期扬尘主要集中在建筑施工场地周围，在施工管理中可采取如下措施：1、运送散装含尘物料的车应蓬布遮盖，以防尘土飞扬，对沙石料的运输应限制超载，不得在中途撒漏。2、对主要运输道路及施工场所长期洒水，有效抑制沙料装卸运输产生的扬尘。3、石灰、水泥和沙石料等的拌和采用湿拌方式，且须配除尘设施。减少施工噪声对环境影响的措施1、合理安排施工时间，减少夜间施工，对声环境敏感的尽量远离噪声作业区。2、合理选择施工机械，尽量选用低噪声设备。3、对有较大噪声的设备采取隔声和消声处理。解决生产期对环境影响的措施1、生产污水处理流程根据商业经营与生活污水有关规定进行处理。处理后，再排入城市地下管道。生产、生活污水可采用一般处理，其处理流程如下：投氯生活污冰今化粪池今调节池今接触池今城市地下管道生产污水少净化处理 污水处理9消毒排出投氯采用：氧化氯消毒发生器，产生氯气消毒，达到排放标准后，排入城市地下管道。2、废水处理项目的排水采取雨、污分流制排放体制。生活污水采用化粪池处理，经化粪池处理的污水达到《污水排入城市下水道水质标准》CJ3082.1999的水质标准后，经项目内的污水管汇集后排入城市污水排水系统。3、环境空气防护严禁车辆超负荷运行，定期检查、维修各种车辆、机械，散装水泥运输采用密封式运输设备。对施工现场拟定时洒水，减少起尘量，并适时清扫路面，防止多次扬尘。燃料采用清洁能源，减少废气排放。4、噪声控制对噪声的控制主要采用强化工程管理的办法，控制高噪声设备的运行时间并定期进行维护。严格按照有关部门规定的工程施工作业时间进行作业。5、固体废弃物处理在建筑物周围的适当位置设置一定数量的垃圾箱，生活垃圾由项目内的物业管理人员负责及时分类、收集至垃圾中转站，再由环卫部门转运至城市垃圾填埋场处理，保证项目环境的清洁卫生。第七章劳动安全设计依据《建设项目（工程）劳动安全卫生监督规定》（劳动部第3号令）；各相关专业，在项目建中按专业安全规范。防范措施人员是保障安全的关键安全生产中人的因素是第一位的，由于违反操作规程而发生的机械事故和人身伤亡事故占80%以上，往往操作人员在关键危急时刻的临时处置正确与否，关系到群体的生死、巨额财产的存毁，因此做好操作人员的安全预防就能最大限度降低事故的发生，可从以下几个方面入手：1、操作人员的选择。应针对所操作设备的特点、大小难度、技术含量、作业环境选择合适的操作人员。技术含量高、结构复杂的机械应选择文化水平高的专业人才，以便容易掌握设备结构性能，实施安全操作。操作人员应具备良好的职业道德，敬业爱岗，应具有较强的安全意识和自我保护意识，心理稳定，身体素质好。对其听力，观察力以及对外界的反应能力进行考核测试，选择的操作人员必须在复杂的环境下具有良好的适应性、应变性。2、应对选择的操作人员制定上岗培训计划。可采取如下安全教育：结构原理性能培训教育；操作规程及保修规程教育；劳动法律、法规、条例教育；特种设备及特种作业管理教育；典型经验宣传教育及家庭安全教育等。3、操作人员培训后应经劳动部门或有关部门考核颁发证书后，方可上岗操作。4、依据《安全生产法》、《劳动法》要做好操作人员的劳动保护，根据各种机械的特点确定保护措施，包括劳动条件的改善，作业时间的安排。5、对操作人员应建立一种约束机制。操作人员上岗后，安全管理者和被管理者应签订安全管理合同并与经济挂钩，分清义务和责任，制定服务承诺与奖罚措施，使操作人员具有安全风险意识，才能有的放矢地避免事故的发生。安全责任合同的签订应依据《安全生产法》、《劳动法》及有关法规和本单位的管理制度。机械自身安全状况是保障安全的重点1、机械自身安全包括：保障机械自身安全的管理制度的制定、保持机械正常运转各个部位的安全预防。安全管理制度的制定，首先要制定操作人员岗位责任制，结合每台机械制定使用说明书及有关规定制定机械检查制度，可采用定期、不定期对机械进行检查审理，把安全作为检查的重要内容，发现隐患，责令整改。整改应包括整改单位、机型、内容、标准、期限、整改复查日期及整改责任人、检查人等。操作人员应在操作机械过程中执行三检制度：工作前检查、工作中检查和工作后检查，工作前预防，工作中发现，工作后处理。2、保持机械正常运转各部位的安全预防。依据机械制造商提供的安全操作规程及安全操作要点，对机械的重点防范部位制定安全措施及制定安全标志，安全标志要根据国家标准《安全标志》(GB2894-1996)规定制作，以提醒人们注意不安全因素。机械周围可设立醒目的安全标志牌，用以提醒人们注意安全及发生意外时采取的紧急措施。用电及避雷措施应根据国家标准规定执行。根据设备技术状况制定设备报废标准，适时报废不安全设备。机械使用环境是保障安全的必要条件1、机械停放场地应符合安全为第一的要求。机械停放位置要合理，以适应机械运动所需的空间，周围环境不应对机械运动构成危险。场地应平坦、坚实，使机械能进能出，便于在紧急情况下的疏散。夜间应有充足的照明，消防器材要合理布置，并在周围及机械出入口设立警示标志。2、机械进入施工现场，应搞好危险点、危害点、事故多发点的预防。危险来自多方位，有空中、地下、四周以及障碍物等，这就必须预先进行标记，可实行挂牌制，标明其危险或危害的性质类型、注意事项等内容警示操作人员，以避开危险，减少事故的发生。D、生活饮用水由市政管网统一供给，符合国家饮用水标准。E、所有用电设备金属外壳均做接地保护、电源插座回路均设漏电保护。第九章项目管理与招投标项目招标管理招标的组织形式根据《中华人民共和国招标法》国家发展计划委员会第5号令《工程建设项目自行招标试行办法》和国家发展计划委员会《工程建设项目招标范围和规模标准规定》的规定，本项止属于招投标范围，必须进行招标，根据项目的实际情况，可采用委托招标和自行招标。招标范围根据《国家基本建设大中型项目实行招标的暂行规定》本项目的勘察、设计施工及材料的采购全部招标。招标方式根据《湖南省工程建设项目可行性研究报告》增加扫标内容和核准招标事项暂引规定，本项目是新建社区的基础设施建设项目，不涉及国家安全，有很多设计、施工单位及材料与设备供应商能提供项目所需要的设计咨询，监理服务及材料与设备供应，不构成邀请招投的条件，必须采用公开招标的形式。招标管理基本情况如表招标管理基本情况招标项目招标范围招标组织形式招标方式全部部分自行委托邀请公开勘察√√√设计√√√施工VZ√监理√9.2项目管理本项目成立沅江市2023年老旧小区改造工程项目建设建设领导小组，由法人代表王青棕任组长，项目负责人任副组长，沅江市重点项目服务中心相关负责人和老旧城区居民代表为成员。项目建设领导小组具体组织项目建设实施，应按P1DIC合同条款严格进行工程监理，控制工程投资、工程进度、工程质量，同时明确各项工作的质量标准和监测指标，形成建设单位、施工单位、监理单位三方相互制约，以监理单位为核心的管理模式，明确监理工程师的职责和权力，强化在管理中的地位。项目峻工后，交由安置区物业公司进行管理。组织领导沅江市项目服务中心组建沅江市2023年老旧城区改造工程指挥部，负责旧城改造规划方案、实施方案、相关政策等重大事项的决策，负责旧城改造全面实施的指挥，以及旧城改造相关事宜向市委、市政府请示和汇报。指挥部下设以市建设局为主体组成的办公室，负责上呈下达，组织整个改造工作的运行。设立各专业组，负责具体工作。规划设计组:由中心办负责规划的牵头组成。负责编制旧城改造总体规划设计方案，组织保留建筑物穿衣戴帽工程单体建筑设计，绿地、广场、小游园等公益工程的规划设计，对各类工程规划设计进行审批等。土地组：由服务中心负责国土资源的牵头组成。负责建设区土地政策咨询对接和办理土地有关手续等。市政公用设施组:由中心负责城管的组成。负责市政公用设施建设项目（包括地下设施、道路交通设施、绿地、广场和小游园等）的规划设计和施工组织管理等工作。建筑物整治组:由牵服务中心负责建设拆迁和整治的部门牵头组成。负责保留建筑物穿衣戴帽工程的施工图设计，办理各类开工手续，对保留建筑物穿衣戴帽工程实施全过程的协调、监督与管理。实施进度计划根据主管部门的要求，考虑本项目的特点，项目建设期为8个月，从2023年10月至2023年4月为前期工作，土建工程从2023年5月开始，至2023年12月结束，12月竣工验收。项目建设进度如下表:序、进度1234567891011121可行性研究2设计及审批3施工图设计4建设施工5设备安装6道路绿化7验收第十章投资概算及资金来源10.1编制依据(1)国家发展计划委员会出版的《投资项目可行性研究指南(试用版)》;(2)国家发展和改革委员会、建设部《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》;(3)国家发展计划委员《招标代理服务收费管理暂行办法》；(4)国家发展计划委员会、建设部《工程建设监理收费标准》、《工程勘察设计收费标准(2002年修订本)》;(5)《湖南省建筑工程投资估算指标》；(6)国家及地方颁发的工程建设其他费用标准；(7)项目单位提供的有关数据、资料；(8)本工程的建设方案及相关资料。10.2投资估算说明(1)建筑工程费用，根据当地同类型建筑的决算价格、现行建材价格及费用水平，按照不同类型的建设结构形式，按单位造价指标估算。(2)项目所需的设备根据产品样本价，或设备生产制造厂家报价估算。(3)安装工程费用，根据有关行业规定按设备价款的百分比计取。(4)其他工程费用，按照有关工程项目其它费用的计算规定，并结合本项目实际情况确定。投资概算建设内容沅江市2023年老旧小区改造工程项目建设建设，总投资4261.00万元。该项目建设拟进行沅江市琼湖街道办事处新兴社区内改制企业老旧小区、王家庭社区内部门单位老旧小区、金田社区老旧小区（一）3个,涉及住房94栋，住户1240户，总建筑面积11.67万平方米。具体建设内容如下：建设供水管道10180m、改造排水管道2650m、更换破损井盖230座增改建化粪池47个、道路工程920Om2、公共区域修缮290Om2、园林绿化6352m2、加装电梯16部、燃气管道500m、供电管线工程8900m、通讯工程6770m、拆除违章建筑310Om2、房屋立面改造2900Om2、建设停车位530个、消防、环卫、安防等设施与配套工程建设文化墙、围墙等建231处。投资总估算根据以上依据，对项目建设内容工程进行估算。本项目投资估算为4261.00万元，其中建安工程费用3824.76万元、工程其他费用321.25万元、其他费用311.01万元。具体估算如下表：项目建设投资总估算表序号工程名称或费用名称单位计算依据费率或标准费用合计（万元）（元）—.建安工程费3824.761道路工程平方米9200300276.002供水网管改造建设米101806060.083排水网管建设米2650500132.504增改建化粪池个471200056.40

5更换破损井盖座230120027.606燃气管道建设米500301.507公共区域修缮平方米2900400116.008加装电梯台16400000640.009绿化工程平方米6352400254.0810供电工程米8900280249.2011通讯工程米6770200135.4013拆除违章建筑平方米310030093.0014房屋立面改造平方米29000180522.0015停车位个5302000106.0016设施与配套工程建设处231500001155.00二工程建设其他费用321.251可研编制、环评费建安工程费1.00%38.242勘测、设计费建安工程费2.40%91.793建设单位管理费建安工程费1.50%57.374工程监理费建安工程费1.20%45.895工程设计费建安工程费1.50%57.376工程招投标费建安工程费0.50%19.127保险工程费建安工程费0.30%11.47三预备费总投资款5.00%213.00四不可预计费用98.01五项目总投资4261.00