2024年房地产估价师房地产估价理论与方法真题及答案

房地产估价師<房地产估价理论与措施>真題及答案一、單项选择題1.有关房地产估价误差的說法，錯误的是（）。

A.房地产估价难免會有误差

B.房地产评估价值与实际成交价的差异即為估价误差

C.不应采用一般物理测量的误差原则规定估价的误差原则

D.可通過严格履行估价程序来減小估价误差

【答案】B

【解析】本題考察的是房地产估价的特點。判断一种评估价值的误差大小或精确性，理论上是将它与真实价值進行比较，实际中一般是将它与合格的估价師的重新估价成果進行比较。甶于真实价值不可得知，出現了替代真实价值的两种选择，即实际成交价格和合格的估价師的重新估价成果。参見教材P9。2.有关房地产估价成果的說法，錯误的是（）。

A.估价成果是通過估价活動得出的估价對象价值或价格及提供的相；

B.注册房地产估价師在完毕估价之前应证求估价委托人對估价成果的意見

C.估价成果也許与估价對象在市場上進行交易的成交价格有所不一样

D.估价成果也許受注册房地产估价師的专业水平和职业道德的影响

【答案】B

【解析】本題考察的是估价成果。不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人對估价成果的意見。参見教材P35。3.估价中应尽量采用多种估价措施，其重要原因是（）。

A.估价對象合适采用多种措施估价

B.多种估价措施均有一定的局限性

C.多种估价措施之间具有理论统一性

D.难以通過度忻排除不合用的估价措施

【答案】B

【解析】本題考察的是房地产估价的持點。规定在估价中尽量采用多种估价措施進行估价，就是考虑到不一样估价措施均有局限。参見教材P10。4.下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属子该商业房地产价格自然增值原因的是（）。

A.该商业房地产所在地区經济发展、人□增長

B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善

C.该商业房地产所在区域规划為都市中央商务区

D.该商业房地产拥有者聘任了优秀的物业服务企业

【答案】D

【解析】本題考察的是保值增值。外部經济、需求增長导致稀缺性增長、房地产使用管制变化所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参見教材P65。5.下列估价對象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（）。

A.估价對象距离机場35公裏

B.估价對象面临街，所临街道為都市主干道

C.估价對象建筑物坐北朝南

D.估价對象附近有三条公交线路通過

【答案】D

【解析】本題考察的是房地产区位状况描述。房地产区位状况描述中的位置描述包括坐落、方位、与有关場所的距离、临街状况、朝向、楼层。参見教材P78。6.下列影响房地产供求变化的原因中，不會引起房地产需求量增長的是（）。

A.消费者的收入水平堉加

B.该种房地产的价格水平下降

C.该种房地产的開发成本上升

D.消费者预期该种房地产价格上涨

【答案】C

【解析】本題考察的是房地产需求。一般地說，某种房地产的价格假如上涨了，對其需求就會減少。参見教材P86。7.购置一套建筑面积為120m2,單价為18000元/m2的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是（）。

A.于成交曰期一年後一次性支付所有款面

B.于成交曰期一次性付清，绐予5%的优惠

C.于成交曰期支付50萬元，余款在第一年年末支付

D.首付50%,余款以期限、年利率7%、按月等额本息還款的低押贷款支付

【答案】D

【解析】本題考察的是名义价格和实际价格。选项D的名义价格和实际价格是相等的，都是216萬元。参見教材P113。8.距离是衡量房地产区位优劣最常見、最简朴定指標，其中相對科學的距离指標是（）。

A.空间直线距离

B.交通线路距离

C.交通時间距离

D.經济距离

【答案】D

【解析】本題考察的是房地产区位因索。經济距离是更科字但较复杂的一种距离，它是把交通時间、交通赛用统一用货币来衡量，以反应距离。参見敦材P132。9.下列影响价格的因索中，不属于实物原因的是（）。

A.朝向

B.保温

C.隔音

D.户型

【答案】A

【解析】本題考察的是房地产实物因索。朝向是区位原因。参見教材P12510.有关房地产估价合法原则及其运用的說法，對的的是（）。

A.只有合法的房地产才能成為估价對象

B.估价對象状况必须是实际状况

C.以公益為目的學校教學楼可以作為抵押评估對象

D.估价成果应是在依法判走的估价對象状况下的价值或价格

【答案】D

【解析】本題考察的是合法原则。合法原则规定估价成果是在依法鉴定的估价對象状况下定价值或价格，参見教材P155。11.评估用于产权调换房屋為期房的价值時，价值時點和估价對象的状况匹配對的的是（）。

A.价值時點為目前，估价對象状况為目前状况

B.价值時點為目前，估价對象状况為未来状况

C.价值時點為未来，估价對象状况為目前状况

D.价值時點為未来，估价對象状况為未来状况

【答案】B

【解析】本題考察的是价值時點原则。在评估用于产权调换房屋的价值時，应尤其注意两點：（1）价值時點应与评估被征收房屋价值的价值時點一致。（2）估价對象状况，准期房的区位、用途、建筑面积、建筑构造等，以房屋征收部门向房地产估价机构出具書面意見阐明的用于产权调换房屋状况為根据。参見教材P162。12.某商业房地产年净收益在乐观、保守和最也許状况下的估计值分别為6萬元、4.2萬元和5.4萬元。若收H期限為30年，酬劳率為6%，無法定优先受赔偿款。则该商业房地产的抵押价值為（）萬元。

A.57.81

B.71.58

C.74.33

D.82.59

【答案】A

【解析】本題考察的是谨慎原则。遵照谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值。4.2/6%[1-1/（1+6%）30]=51.81。参見教材P171。13.评估建筑面积為1202的住宅在9月30曰前市場价格，下列交易实例中最适合作為可比实例的是（）。

A.甲

B.乙

C.丙

D.丁

【答案】B

【解忻】本題考察的是。可比实例是类似房地产中真实成交且符合一定条件的，详细是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交曰期靠近价值時點、成交价格為正常价格或可修正為正常价格的估价對象的类似房地产等财产或有关权益。参見敦材P173。14.卖方5年前以贷款方式购置了一套達筑面积為85m2的住宅，贷款總额為45萬元，期限為，年利率固定不变為6%，采用等额還本利息照付方式按月還款，現买卖协议约定买方付給卖方50萬元，并承担卖方应缴纳的交易税费及尚未偿還的购房贷款，若卖方、买方应缴纳的交易税费分别為正常成交价格的6%和4%。则该住宅的正常成交价格為（）元/m2。

A.9787

B.10013

C.10282

D.10539

【答案】A

【解析】本題考察的是统一税费承担。至价值時點，尚未偿還的贷款=45x（1-5/15）=30萬元，正常承担下的价格=[30+50/（1~6%）]/85=0.9787萬元/m2=9787元/m2。参見教材P184。15.有关比较法运用的說法，錯误的是（）。

A.同类数量较多，有较多交易的房地产合用比较法估价

B.尽量不选择_進行交易状况修正的交易实例作可比实例

C.挂牌案例不能作為可比实例，但可作為理解市場行情的参照

D.修正或调整的原因越多，估价成果越合理

【答案】D

【解析】本題考察的是比较法合用的估价對象。选项A對的，比较法合用的估价對象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产；选项B對的，有特殊交易状况的交易实例一般不适宜选為可比实例，但當可供选择的交易实例较少而不得不选用時，则应對其進行交易状况修正；选项C對的，挂牌价不能作為估价根据，但可作為理解市場行情的参照；选项D錯误，需修正或调整的原因越多，阐明可比实例的可比性越差，估价成果越不合理。16.甲、乙两家相邻土地，市場价格分别為50萬元和70萬元，若将该两家土地合并為一家土地，合并後的土地市場价格為150萬元，假如乙宗地的拥有者购置甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的要价范围是（）萬元。

A.0-50

B.50-65

C.50-80

D.62.5-150

【答案】C

【解析】本題考察的是导致成交价格偏离正常价格的原因。甲宗地單独的价格為50萬，合并後增值=150-（50+70）=30（萬元）。那么土地乙的拥有著可要价50萬元至80萬元（50+30=80）。参見教材P190。17.某写字楼持有期内年均有效毛收入為400萬元，运行费用率為30%,估计持有至5年末发售時的總价為6000萬元，销售税费率為6%，酬劳率中無風险酬劳率為6%,風险酬劳率為無風险酬劳率的25%，则该写字楼目前的收益价值為（）。

A.5061.44

B.5546.94

C.5562.96

D.6772.85

【答案】A18.关子建筑物經济寿命說法，對的的是（）。

A.經济寿命重要甶建筑物的质量及地基稳走性决走

B.正常状况下，經济寿命長于自然寿命

C.經济寿命与周围环境，房地产市場状况有关

D.建筑物更新改造後，自然寿命可以延長而經济寿命不变

【答案】C

【解析】本題考察的是收益期和持有期的测算。建筑物經济寿命重要由市場决定，同类建筑物在不一样地区的經济寿命也許不一样，一般是在建筑物设计使用年限的基础上，根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况，以及周围环境、房地产市場状况等進行综合分忻判断得出的。参見教材P235。19.房地产的有租约限制价值等于（）。

A.無租约現值价值減承租人权益价值

B.出租人权益价值加承租人权益价值

C.無租约現值价值減出租人权益价值

D.出租人权益价值減承租人权益价值

【答案】A20.运用市場提取法求取的酬劳率也許与估价對象未来收益風险不完全一致，其主线原因是（）。

A.可以获得的交易实例数量较多

B.所获得的酬劳率是运用過去的数量求取的

C.运用试錯法和内插法求取酬劳率時存在计算误差

D.可比实例采用了經典买者和卖者的期望酬劳率并進行合适调整

【答案】B

【解析】本題考察的是酬劳率的求取措施。市場提取法求出的酬劳率反应的是人們頭脑巾過去而非未来的風险判断，它也許不是估价對象未来各期收益風险的可靠指针。参見教材P250。21.某房地产的年净收益為60萬元，建筑物价值為200萬元，建筑物资本化率為12%,土地使用年限為，土地酬劳率為6%,该房地产的价值為（）萬元。

A.489.99

B.495.53

C.695.53

D.800.00

【答案】C

【解忻】本題考察的是剰余技术。建筑物年收益额=建筑物現值x建筑物的资本化率=200x12%=24,那么土地的年收益额=60-24=36，土地定价值=36x（P/A,6%,30）=38x1/6%x[1-1/（1+6%）30】=495.53。合计，房地产价值=200+495.53=695.53萬元。参見教材P257。22.某新建房地产的土地获得成本為200萬元，建设成本和管理费用之和為500萬元，投资利息為50萬元。销售费用和销售税费分别為重新购建价格的3%和6%，成本利润率為15%，则该房地产的重新购建价格為（）萬元。

A.939.56

B.947.80

C.952.51

D.986.84

【答案】C

【解析】本題考察的是單位比较法。V=200+500+50+3%V+6%V+（200+500+50+3%V）x15%，V=952.512(萬元)。参見教材P290。23.某房地产的土地是于8年前通過出让方式获得的，1年後房屋到达交付使用，容积率為1.2，目前该房地产的土地重新构达价格為每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建价格為2800元/m2,建筑物成新率為90%，土地使用8年的年期调整系数為94%，目前该房地产的市場价格為（）元/m2。

A.4870

B.5020

C.5340

D.5520

【答案】D

【解析】本題考察的是成本法總結。3000+2800x90%=5520（元/m2）。24.通過房租求取房地产净收益，不应扣除（）。

A.空置损失

B.房产税

C.房屋折旧费

D.房屋保险费

【答案】C

【解析】本題考察的是净收益的测算。运行费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水電费等。参見教材P238。25.某住宅建筑面积為160m2,土地剩余有效期限為60年，以建筑面积计算的土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别為5000元/m2和3500元/m2。目前该房屋门窗，墙面地面等破损引起的折旧為5萬元，户型设计落後引起的折旧為8萬元，位于都市衰落地区引起的折旧為6萬元，若土地酬劳率為6%,则该住宅的成本价格為（）萬元。

A.115.91

B.117.00

C.134.91

D.136.00

【答案】B

【解析】本題考察的是成本法總結。房地产价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格折旧=5000x160+3500x160-50000-80000-60000=1170000（元）。26.下列引起房地产贬值的因索中，属于功能折旧的是（）。

A.写字楼层高偏低

B.廠房受酸雨腐蚀

C.住宅库存量過大

D.在建工程基础不均匀沉降

【答案】A

【解析】本題考察的是建筑物折旧的含义和原因。功能折旧也称為無形损耗，是指因建筑物功能局限性或過剰导致的建筑物价值減损。导致建筑物功能局限性或過剰的原因也許是科學技术進步，人們的消费观念变化，過去的建筑原则過低，建筑设计上的缺陷等。参見教材P296。27.有关假设開发法中後续開发利润的說法，對的的是（）.

A.根据當地上年度所有新開发项目的平均利润率来计算

B.采用直接成本利润率计算時，计算基数為後续開发建设成本

C.静态分析法中可用總利润率或年平均利润率测算後续開发利润

D.開发利润率应為扣除所得税後的净利润率

【答案】C

【解析】本題考察的是後续開发的应得利润。选项A錯误，開发利润率应當是經典的房地产開发企业進行特定的房地产開发所期望获得利润率（平均利润率）；选项B錯误，采用直接成本利润率计算時，计算基数為待開发房地产价值及其获得税费、以及後续的建设成本；选项D錯误，由于所得税是以企业為對象缴纳，不一样业务的盈亏状况不统一，為了便于開发利润率的调查、估计，不应扣除所得税。参見教材P281、333。28.采用假设開发法中的動态分析法评估某住宅在建工程的市場价值，预测获得在建工程後3個月開始建设，建设期1年，假设建成後3個月一次售出，同类住宅現行市場价格為8000元/m2,预测未来2年内同类住宅价格每年递增5%。若折現率為12%，则该在建工程開发完毕後房地产的現時价值為（）元/m2。

A.7262

B.7380

C.7500

D.8670

【答案】A

【解析】本題考察的是動态分析法和静态分析法的区别。8000（1+5%）1.5/（1+12%）1.5=7261.84（萬元）。参見教材P323。29.有关假设開发法估价中開发經营期、建设期、經营期等之间关系的說法，錯误的（）。

A.開发經营期可分為建设期和經营期

B.建设期的起點与開发經营期的起點相似

C.經营期可详细分為销售期和运行期

D.建设期和經营期不會重叠

【答案】D

【解析】本題考察的是後续開发經营期。在销售（含预售）的情形下，建设期和經营期有重香。参見教材P330。30.當房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大体相似，宜选择的估价措施是（）。

A.平均增減量法

B.平均发展速度法

C.移動平均法

D.指数修勾法

【答案】A

【解忻】本題考察的是平均增減量法。运用平均增減量法進行预测的条件是，房地产价格的变動過程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大体相似，否则就不适宜采用這种措施。参見教材P349。二、判断題1.對房地产的使用功能進行适時调整，可使所投资的房地产保值和增值。（）

【答案】V

【解析】本題考察的是房地产投资概述。房地产的收益是在使用過程中产生的，投资者通過及時调整房地产的使用功能，使之适合房地产市場的需求特性，不仅能增長房地产投资的目前收益，還能保持甚至提高其所投资房地产的价值。参見教材P8。2.汇报期内的房价水平，一般用不一样类型房屋的中位数或平均数价格表达。（）

【答案】V

【解析】本題考察的是房地产市場指標。房地产价格，是指汇报期房地产市場中的价格水平，一般用不一样类型房屋的中位数或平均数价格表达。参見教材P42。3.房地产幵发项目在施工過程中，施工單位发生变更的，不必重新申請领取達设工程施工許可证。（）

【答案】X

【解析】本題考察的是幵工申請与审批。建筑工程在施工過程中，達设單位或者施工單位发生变更的，应當重新申請领取施工許可证。参見教材P81。4.房地产市場调查一般应從搜集二手资料幵始。（）

【答案】V

【解析】本題考察的是市場调查的环节。市場调查人员幵始時總是先搜集二手资料，以判断問題与否部分或所有处理了，不再需要去搜集成本很高的一手资料。二手资料是调查的起點，其長处是成本低及可以立虽然用。参見教材P108。5.按期末通例法绘制的現金流量图，時间轴上的時點n表达第（n-1）個计息周期的期末。（）

【答案】X

【解析】本題考察的是現金流量图。按期末通例法绘制的現金流量图，時间轴上的時點n表达第n個计息周期的期末。参見教材P147。6.在复利计算中，年值是指在持续的咅计息周期末等额支付金额的价值？（）

【答案】V

【解析】本題考察的是复利计算。在复利计算中，A表达持续出目前咅计息周期末的等额支付金额，简称年值。参見教材P158。7.在房地产投资分析中，如没有考虑通货膨胀對收益現金流的影响，则可合适调低折現率估计值。（）

【解析】本題考察的是通货膨胀的影响。假如在收益現金流估算過程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折現率時合适考虑（合适调低折現率估计）。参見教材P180。8.由于房地产幵发项@所需要的幵发资金较多，流動负债数额较大，因此流動比率相對较高。（）

【答案】X

【解析】本題考察的是流動比率。房地产幵发项目所需幵发资金较多，且自身并不拥有大量的资本金，其资金一般来源于長、短期借款。此外，房地产幵发项目一般采用预售期房的方式筹集资金。這些特點使得房地产幵发项目的流動负债数额较大，流動比率相對较低。参見教材P206。9.在其他風险原因不发生变化的状况下，最高运行费用比率越高，房地产投资项@抗風险的能力越强。（）

【答案】V

【解析】本題考察的是房地产幵发项目盈亏平衡分析。最高运行费用比率，是指满足投资者预期收益目的時的运行费用比率。最高运行费用比率越高，阐明投资项目抵御風除的能力越强。参見教材P220。10.從决策类型上看，房地产投资决策一般属于确定型决策。（）

【答案】X

【解析】本題考察的是决策的概念。房地产投资决策一般属于風脸型或不确定型的群体管理决策。参見教材P238。11.在房地产幵发项目可行性研究中，资金筹措计划是以幵发项目的资金使用计划和销售收入计戈I.為基础，确定资金的来源和對应的数量。（）

【答案】V

【解析】本題考察的是收入估算与资金筹措。资金筹措计划，要以房地产幵发项目资金使用计划和销售收入计划為基础，确定资金的来源和對应的数量。参見教材P265。12.房地产幵发企业发行的债券由于有固定的票面利率和期限，因此其市場价格比股票价格稳定。（）

【答案】V

【解析】本題考察的是证券市場的分类。债券因有固定的票面利率和期限，其市場价格相對股票价格而言比较稳定。参見教材P292。13.政府储备土地的抵押价值為市場评估价值扣除应當上缴政府的土地出让收益。（）

【答案】V

【解析】本題考察的是土地储备贷款。政府储备土地设定抵押权的价值，為市場评估价值扣除应當上缴政府的土地出让收益。参見教材P305。14.在收益性物业管理中，物业服务企业對租户的人身安全和财产安全负重要责任。（）

【答案】X

【解析】本題考察的是安全保卫。保障租户人身和财产的安全，一般是业主的义务。物业管理人员应就物业的安全保卫计划向业主提供专业意見，并代表业主实行该计划。参見教材P343。15.在大型购物中心的物业管理中，购物中心内公用面积的维护费用，一般提按租户独立承租的面积与购物中心可出租總面积的比例分摊。（）

【答案】V

【解析】本題考察的是零售商业物业的租约。大型购物中心内的公用面积，一般包括大堂入口、電梯和自動扶梯、顾客休息处、走廊及其他公用的面积。公用面积的维护费用，一般按租户独立承租的面积与购物中心可出租總面积的比例分摊。参見教材P364。三、计算題1.某房地产幵发项目占地面积66667m2,容积率為2.0,土地获得成本為60000萬元。项目可发售面积為10m2,其中：高层住宅60000m2;多层住宅50000m2;商铺10000m2。各类房屋的综合造价分别為：高层住宅3800元/m2;多层住宅2700元/m2;商铺3000元/m2;其他不可售建筑物的综合造价按上述三类房屋的加权單位综合造价计算。财务费用8000萬元。各类房屋估计销售均价分别為：高层住宅9500元/m。多层住宅1元/m2;商铺26000元/m2。销售费用為销售收入的2%;销售税费為销售收入的6.5%。請计算该项木的保本加权销售均价及其与估计加权销售均价的比率。（8分）【答案】假定该项目的保本加权销售均价為A元/m2

则销售收入=10A

销售费用=销售收入x2%=10Ax2%=2400A

销售税费=销售收入x6-5%=10Ax6_5%=7800A

建筑面积=项目占地面积X容积率=66667x2=133334m2

可发售面积中，高层、多层、商铺所占的比例分别為：

60000/10=50%

50000/10=41.67%

10000/10=8.33%

不可发售建筑面积=133334-10=13334m2

不可售建筑物综合造价=（3800x50%+2700x41.67%+3000x8.33%）=3274.99元/m2，该项目造价=13334x3274.99+60000x3800+50000x2700+10000x3000=.7元=43666.872萬元

土地获得成本=60000萬元财务费用=8000萬元

當保本時，销售收入-销售费用-销售税费=土地获得成本+该项目造价+财务费用（10A-2400A-7800A）/10000=60000+43666.872+8000A=10170.023

保本加权销售均价為10170.023元/m2

估计加权销售均价=9500x50%+1x41.67%+26000x8.33%=11916.2保本加权销售均价与估计加权销售均价的比值為：10170.023/11916.2=0.85352.某投资者以8000萬元购置一闲置旧楼房拟将其改导致写字楼和酒店，經营後转售。装修改造费用5000萬元，装修改造期為1年。改造後，写字楼可供出租面积為10000m2,酒店客房210间。改造完毕後，该项目即幵始經营。前四年写字楼年租金960元/m2,出租率85%;客房平均价格為每天180元/间，入住率90%;其他收入為600萬元/年；运行费用為收入的45%。该投资者决定在第6年對该楼進行第二次改造，将写字楼中的5000m2改导致100间客房，改造期為1年，改造费用為银行提供的数额為萬元、期限為4、年利率8%、按年等额還本