2024年房地产估价师考试房地产估价案例与分析试卷及答案

全国房地产估价師执业资格考试

——房地产估价案例与分析试卷一、問答題（共3題，每題10分）（一）详细阐明公開市場价值原则在成本法、收益法和假设開发法计算参数的选择中分别是怎样体現的。（二）某企业一幢办公综合楼于1993年10月建成，為钢筋混凝土构造，共7层，裙楼1、2层為自营商铺，3，层以上為企业办公使用，土地使用权获得方式為划拨。该企业拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估。請写出应选用的估价措施及估价技术路线。（三）某正常生产的工廠位于某都市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672m2；自用生产車间建筑面积3300m2；办公楼建筑面积1050m2；临街商业用房建筑面积580m2，已出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限為40年，其他自用房屋的用地為国有划拨土地。该廠已获得了国有土地使用证和房屋所有权证。現规划部门已将该区域规划為居住区，某房地产開发商故意投资该宗土地，請房地产估价机构预测開发效益。請問：房地产估价机构应搜集哪些资料？二、單项选择題（共4大題，10小題，每題2分。每題的备选答案中只有一种最符合題意）（一）若您已通過全国房地产估价師执业资格考试并注册，在某房地产估价机构执业，現该房地产估价机构接受委托對某住宅小区進行评估，并出具房地产估价汇报。1.要完毕一份合格的房地产估价汇报，需要选用合适的估价措施。下列有关房地产估价措施选用的表述中，不對的的有（）。

A.同一估价對象宜选用两种以上的估价措施進行评估

B.选用多种估价措施的评估成果可以采用加权平均法進行综合

C.若估价對象合适采用多种估价措施進行估价，应同步采用；若必须取舍，应當在估

价汇报中阐明并陈說理由

D.估价措施的选用必须征得委托人的同意2.估价技术路线确实定，就是确定估价對象房地产价格形成的過程，反应其（），

進而确定需要采用的估价措施。

A.估价原则

B.价格内涵

C.产权

D.用途（二）王先生有一幢私房，因资金紧缺欲以该房地产向银行申請抵押贷款。為此，王先生找到与其相熟的房地产估价師李某，欲請其评估。3.在接洽過程中，李某可以承诺（）。

A.現場查勘後立即口頭告知评估价格，之後再按约定提交正式估价汇报

B.评估收费予以优惠，低于其他估价机构的收费水平

C.在王某与李某所在房地产估价机构签订估价委托协议後，經机构同意和指派.由自已亲自估价

D.由自已亲自承接该估价业务，以個人名义出具估价汇报4.對该房地产评估的抵押价值应是该房地产（）。

A.在抵押期终了時的价值

B.设定抵押权時的价值

C.現時的市場价值

D.未来拍卖、变現時的价值（三）某房地产的現实状况用途為商业用途，拟對该房地产進行估价。

5.若估价目酣為拆迁赔偿，该房地产应按（）评估。

A.商业用途

B.工业用途。

C.估价師确定的用途

D.商业与工业混合用途6.若委托方提供了上级企业容許该房地产变化用途的阐明，但尚未办理有关手续，進行抵押贷款委托评估時应按（）评估。

A.商业用途

B.工业用途

C.估价師确定的用途

D.委托方确定的用途7.若委托方提供了都市规划行政主管部门同意该房地产变化為商业用途的文献，但尚未办理用地变更手续，评估時应假设估价對象用途為（）。

A.工业用途

B.商业用途

C.工业用途，且不考虑补地价原因的影响

D.商业用途，并考虑补地价原因的影响8.若以变化用途的假设為前提進行评估，需在估价的假设和限制条件中對估价成果進行限制。如下說法中，不對的的是（）。

A本次评估未考虑变更用途费用對估价成果的影响

B.本次评估已考虑补地价原因對估价成果的影响并予以扣減

C.若估价對象变更用途未获同意，则估价成果不能成立；需另行评估

D.若估价對象变更用途未获同意，则估价成果应合适调整（四）有一种大型购物中心，總建筑面积100000m2。既有一投资商欲整体购置该购物中心用于自营或者出租，開发商也故意整体发售该购物中心，現委托房地产估价机构其公開市場价值進行评估。根据市場调查成果，當地商业房地产市場已趋于饱和；根据都市规划，该购物中心周围同一供需圈内未来還将兴建两個大型购物中心；當地有关部门公布的當年房地产资本化率如下表所示：房地产类型低風险高風险住宅3%～4%5%～6%商业5%～6%7%～8%工业4%～5%6%～7%9.假如采用收益法评估该购物中心，资本化率的合理取值范围应是（）。

A.4％～5％

B.5％～6％

C.6％～7％

D.7％～8％10，根据市場调查成果及该商业房地产的自身特點和区域原因，并結合估价的需要，根据你的經验，判断该商业房地产最也許的净收益流量类型是（）。

A.前若干年内等额或等比增長，剩余經营期内维持在一定水平

B.在所有經营期内持续增長

C.在所有經营期内保持不变，

D.前若干年内递增，之後递減，最终将稳定在一定水平三、下列估价成果汇报和估价技术汇报存在多处錯误，請指明其中的13处（每指明一处錯误得3分，本題全對得40分。每個錯误對应一种序号，未将錯误内容写在序号背面空格处的不计分）××商务楼估价汇报汇报封面及目录（略）致委托方函（略）估价師申明（略）估价的假设和限制条件（略）估价成果汇报一、委托方××××商贸有限企业，法定代表人：××，住所：××市××路××号。二、估价方××××房地产估价有限企业，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级三、估价對象1.××商务楼位于××市××路××号，四至××××，属××××商贸有限企业所有××××商贸企业1999年4月1曰以出让方式获得×x商务楼用地的土地使用权（使用年限為40年，即1999年4月：1曰至2039年3月31曰），土地用途為商业。××商务楼為8层钢筋混凝土現浇框架构造，建筑面积6611m2。總用地面积2560m2。筹资金開发建设，于4月所有竣工并進行了精装修後投入使用。估价對象其他内容描述（略）。四、估价目的评估××商务楼市場价格，為整体转让提供价格参照根据。五、估价時间4月1曰六、价值定义本次估价采用公開市場价值原则。七、估价根据（略）八、估价措施根据估价對象的特點、估价目的、房地产市場状况及對所搜集资料的分析，首先采用收益法對其進行整体估价。然後采用成本法進行评估，最终综合两种估价措施的计算成果，确定估价對象的最终估价成果。九、估价成果。估价對象在4月1目的市場价值為人民币1682萬元（大写：人民币一仟陆佰捌拾贰萬元整），單价為人民币2544元/m2（大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整）。拾、估价人员（略）拾一、估价作业曰期3月10曰至3月20曰。拾二、估价汇报应用的有效期（略）估价技术汇报一、個别原因分析（略）二、区域原因分析（略）三、市場背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价措施选用（略）六、估价测算過程（一）收益法估价测算過程1.估算年有效毛收入根据《房屋所有权证》记载，估价對象總建筑面积6611m2，其中：1～6层建筑面积各1000m2，7层建筑面积410m2。8层建筑面积201m2。1～2层、3～6层、7～8层的建筑面积与使用面积之比分别是：1：0.80、1：0.75：1：0.70。估价人员通過對估价對象的类似房地产出租經营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租經营状况下的每平方米使用面积月租金分别為：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7、8层20元。此外，类似房地产在正常出租經营状况下的空置及租金损失率分别為：1～3层10％，4～6层15％，7～8层20％。根据上述资料，估价對象年有效毛收入的计算如下：（1）1层年有效毛收入：A=1000×100×0.8×12=96.00萬元（2）2层年有效毛收入：B=1000×80×0.8×12×90％=69.12萬元（3）3层年有效毛收入：C=1000×70X0.75×12=63.00萬元（4）4层年有效毛收入：D=1000×60×0.75×12×85％=45.90萬元（5）5层年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85％=30.60萬元（6）6层年有效毛收入：F=1000×30×12×85％=30.60萬元（7）7、8层年有效毛收入：G=（410+201）×20×0.7×12×80％=8.21萬元；年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G

=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21

=343.43萬元2.估算年运行费用。（1）年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权的房地产用于出租經营的，应按每年293元/m2的原则缴纳土地使用费。则：年土地使用费=293×2560=75.01萬元（2）年管理费：根据××市规定，出租經营物业接年租金的5％计支管理费。则：年管理费=343.43×5％=17.17萬元（3）年维修费：按年租金收入的8％计支维修费。则：年维修费=343.43×8％=27.47元（4）年保险费：按年租金收入的2‰计算。则：年保险费=343.43×2‰=0.69萬元（5）年税费：根据XX市规定，出租經营物些要缴纳房产税、营业税、都市维护建设费附加，其中：房产税為年租金收入的12％，营业税、都市维护建设税及教育费附加為年租金收入的5.5％。则：年税费=343.43×（12％+5.5％）=60.10萬元年运行费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费

=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10

=18044萬元3.估算年净收入：年净收入a=年有效毛收入一年运行费用

=343.43-180.44

=162.99元4.确定资本化率资本化率根据一年期的存款利率等原因确定為8％。5.选用计算公式求出收益价格由于估价對象的收益年限為有限年。即n=40-5=35年，且净收益每年基本上固定不变，因此选用如下公式计算收益价格：P=a[（1+r）n-1]/r（1+r）n将上述有关数据：a=162.99，r=8％，n=35代入上述公式，即：P=162.99×[（1+8）35-1]/8%×（1+8%）35=1899.58萬元（二）成本法估价测算過程1.估算土地价格根据××市基准地价表及基准地价修正法，估价對象土地使用权出让期40年的基准地价為每平方米土地面积2860元，由于估价對象土地使用权從土地使用权出让之曰至估价時點已通過5年，其減价率為5/40=12.5％，则估价對象土地价格為：土地价格=2860×（1-12.5％）×2560

=640.64萬元2.估算建筑物現值：建筑物現值=建筑物重置价格-建筑物折旧（1）建筑物重置价格。根据××市客观重置成本及有关原因，估价對象建筑物的重置單价（含紅线内市政配套费用、专业费、利息、利润）為1290元/m2。则建筑物重置總价為：建筑物重置總价=1290×6611=852.82萬元。（2）建筑物折旧。根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土构造非生产用房的使用年限為60年，残值率為0。而估价對象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费總额為：建筑物折旧费總额=建筑物重置總价×（1-残值率）×已使用年/使用年限

=852.82×（1-0.5）×2/60

=28.43萬元（3）建筑物現值：建筑物現值=852.82-28.43

=824.39萬元3.估算估价對象房地产的价格：估价對象房地产价格=土地价格+建筑物現值

=640.64+824.39

=1465.03萬元（三）估价成果确实定以收益法的估价成果和成本法的估价成果的简朴算术平均数作為估价對象房地产价格的估价成果。即：估价對象房地产總价=（1899.58+1465.03）/2

=1682萬元（取整数）估价對象房地产建筑面积單价=1682/0.6611

=2544元/m2（取整数）七、估价成果通過评估，××商务楼在4月1曰的市場价值為人民币1682萬元（大写：人民币一仟陆佰捌拾贰萬元整）。附件（略）四、指出并改正下面估价汇报片断中的錯误（本題10分。錯处不超過4個，背面应用前面的錯误计算成果导致的錯误不再算作錯误。如将對的的内容改錯，则每改錯一处倒扣2.5分，本題最多扣至0分）估价對象实例A实例B实例C交易价格/（元/m2）待估600068006900交易時间.8.5.2.1交易状况000房

地

产

状

况

因

素区域

原因配套设施状况-2+2+3地理位置-3-10交通出行便利状况-2+1+1环境、小区状况000個别

原因用途000容积率-1+2-1建筑形式-10+2房屋内装修状况+1+2+3注：上表中房地产状况原因是以估价對象為基准給出的，正（负）值表达可比实例的房地产状况优（劣）于估价對象的房地产状况导致的价格差异幅度。當地1～8月房地产价格定基指数為：1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051比准价格计算：一、交易曰期修正系数1.KA=99.7％2.KB=99.0％3.KC=99.2％。二、求取比准价格1.比准价格A=6000×99.7％×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100

×100/100×100/99×100/99×101/100

=6617元/m22.比准价格B=6800×99.0％×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100

×100/100×100/102×100/100×100/100

=6344元/m23.比准价格C=6900×99.2％×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100

×100/100×100/101×100/102×100/103

=6201元/m24.比准价格计算成果：（6617+6344+6201）/3=6387元/m2参照答案一、問答題：（一）答：1.公開市場价值原则的定义即在公開市場土最也許形成的价格或类似含义。2.成本法中的重要参数：土地获得费用、建筑安装工程费用、专业管理费用、利润率。3.收益法中的重要参数：潜在毛收入（毛收入、租金）、出租（空置）率、运行费用、资本化率。4.假设開发法中的重要参数：未来開发完毕後的价值、建筑安装工程费用、利润率（或折現率）、工期。5.以上参数均应采用客观合理的（正常）、社會平均水平的。注：1.如只答参数的不給分。2.参数中答不全者视状况給分，多答者视状况給分。（二）答：1.选用成本法、收益法和比较法中任两种。2.将两种估价措施的成果進行综合分析後确定最终估价值。3.收益法、市場比较法中商业、办公用房应分别评估。4.答①：选用成本法時，地价构成中不含土地使用权出让金；答②：评估完全产权条件的价值，然後扣除需补交的土地使用权出让金；答⑧：阐明划拨土地部分的房地产价值不应包括土地使用权出让金价值；5.收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限，并從估价時點起计。（三）答：1.現实状况房地产状况（物质实体、区域和权益）资料；2.规划部门同意的规划设计条件或详细规划（或拆迁新建或改建的合法的最佳方案）（或技术經济指標）；3.该地区居住物业的市場状况（或发展趋势）（或租金：售价水平）（或經营期的現金流）资料；4.该地区居住物业的建安成本和间接费用（或建导致本费用）；5.有关税费：6.贷款利率；7.该地区类似居住物业開发的平均利润水平；8.该地区的拆迁政策法及拆迁安顿赔偿费用；9.市政配套费用和土地開发费用；10.该地区土地出让金（地价）的规定和原则。注：多答合理的可給分。二、單项选择題（一）1.D2.B（二）3.C4.C（三）5.B6.B7.D8.D（四）9.D10.D三、指錯題1.估价時间用語錯误，应為估价時點；2.缺乏估价原则；3.估价措施中缺乏选用的估价措施的定义；4.未分析租金水