2024年房地产估价师房地产开发经营与管理真题试卷及答案与解析

房地产估价師（房地产開发經营与管理）真題试卷及答案与解析一、單项选择題每題的备选答案中只有1個最符合題意。1除价格外，對房地产市場的供求数量同步都产生影响的原因是()（A）收入水平的变化（B）對未来的预期（C）可替代商品价格的变化（D）房地产開发的成本2成本加酬金协议是按工程实际发生的成本加约定的()来确定總承包价格的协议。（A）利润（B）總管理费（C）不可预見费（D）總管理费和利润3已知年利率為15%，按季度计算，则年有效利率為()。（A）12.55%（B）12.68%（C）15.86%（D）16.73%4從事市場营销工作最基本的一點就是要清晰地理解()的市場需求以及消费者或也許的买主的消费观念和偏好。（A）過去（B）潜在（C）有关（D）未来5物业出租過程中的租金一律是指單位()的租金。（A）建筑面积（B）使用面积（C）可出租面积（D）居住面积6按照协议所包括的工程范围以及承包关系的不一样划分，承包协议的形式有總包协议、開发商直接发包的分包协议和()。（A）成本加酬金协议（B）固定單价协议（C）独立承包协议（D）分包协议7按照房地产的类型，可以把房地产市場分為()。（A）居住物业市場、写字楼市場、零售商业物业市場、工业物业市場和土地市場（B）甲级写字楼市場、乙级写字楼市場、甲级商业物业市場和乙级商业物业市場（C）一级市場、二级市場、三级市場和四级市場（D）销售市場、抵押市場、保险市場和租赁市場8在砖混构造房屋中，设置()的目的是為了提高房屋的抗震性能。（A）主梁（B）過梁（C）圈梁（D）基础梁9常用的采暖方式包括集中采暖、局部采暖和()。（A）热水采暖（B）热气采暖（C）锅炉供热（D）区域供热10在项目评估時，當目的收益率不小于财务内部收益率時，则该项目的FNPV()。（A）不小于零（B）不不小于零（C）等于零（D）难以确定11国家颁布的《测量规范》和()是房地产测量工作根据的重要规范性文献。（A）《建筑制图原则》（B）《建筑面积计算规则》（C）《地形图图式》（D）《建筑原则图集》12動态投资回收期是指项目以()所需的時间。（A）經营收入抵偿所有投资（B）所有現金流入抵偿所有現金流出（C）净收益抵偿所有投资（D）净收益現值抵偿所有投资13融资是以信用方式调剂资金余缺的一种經济活動，其基本特性是具有()。（A）流動性（B）經济性（C）安全性（D）偿還性14在基础图中，±0.00=48.88表达室内地面標高±0.00相称于()標高48.88米。（A）相對（B）基础（C）绝對（D）首层楼面15物业管理就是运用現代管理科學和先進的维修养护技术，以()手段管理物业。（A）行政（B）法律（C）商业經营（D）市場16在项目评估中，阐明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是()。（A）投资计划与资金筹措表（B）资金来源与运用表（C）营业利润测算表（D）所有投资現金流量表17物业投资者可以容忍较低投资收益率的原因是物业投资()。（A）可以保值和增值（B）受通货膨胀的影响（C）贷款利率较低（D）經营成本较低18通過采用折現現金流法對房地产開发项目進行财务评估，就可以弥补()与实际状况不符的缺陷。（A）成本投入的数量（B）成本投入的数量和時间（C）支出与投入的数量和時间（D）销售收入的数量19一种理想的折現率至少等于()再加上该项目的風险酬劳率。（A）贷款利率（B）存款利率（C）目的收益率（D）無風险收益率20建筑装饰材料按()分类，可以分為外墙装饰材料、内墙装饰材料、地面装饰材料、吊顶装饰材料和室内装饰材料等。（A）建筑装饰部位（B）制造工艺（C）化學成分（D）力學性能二、多选題每題的备选答案中有2個或2個以上符合題意。所有选對的，得2分；錯选或多选的，不得分；少选且选择對的的，每個选项得0.5分。21项目评估中的敏感性分析是分析和预测反应项目經济效益的()等重要經济评价指標對重要变動原因变化的敏感程度。（A）财务内部收益率（B）總開发价值（C）财务净現值（D）總開发成本22按构造状况划分，楼盖包括()等。（A）肋形楼盖（B）井式楼盖（C）钢筋混凝土楼盖（D）無梁楼盖23建筑通風系统按動力可分為()。（A）自然通風（B）机械通風（C）進气式通風（D）排气式通風24金融机构在初次為某房地产開发商提供贷款時，需要重點审查的内容包括()等。（A）開发商過去的业绩体現（B）開发商的會计报表（C）開发商拟開发项目的状况（D）開发商拟贷款的数量、期限和可接受的利率25在收益性物业管理中，物业可以用()等体現指標来评估。（A）空置率（B）净收益（C）财务内部收益率（D）經营成本26某商品需求价格弹性系数為1.0，阐明在其他原因不变時()。（A）价格上涨10%，需求增長10%（B）价格下降10%，需求減少10%（C）价格上涨10%，需求減少10%（D）价格下降10%，需求增長10%27政府對房地产開发项目的规划管理重要体目前()等方面。（A）项目选址和定點审批（B）核发“建设用地规划許可证”（C）核发“建设工程规划許可证”（D）核发“房地产证”28房地产投资的系统風险包括政策風险、()等。（A）或然损失風险（B）市場供求風险（C）持有期風险（D）通货膨胀風险29現金流量分析是從()方面，對反应项目經济效益的财务内部收益率等技术經济指標進行分析测算。（A）销售總收入（B）全投资（C）预售收入（D）自有资金30工程進度计划管理，一般采用()法。（A）現金流量图（B）横道图（C）网络图（D）流程图三、判断題請判断下列各題正误。不答不得分，判断錯误倒扣1分。本大題總分最多扣至零分。31财务净現值是指房地产開发项目按目的收益率各年的净現金流量折算到開发活動起始點的現值之和。()（A）對的（B）錯误32根据核发房屋产权证和土地使用证的需要，应以门牌、户院、产别及其所占用土地的范围，绘制详细的房产分幅图。()（A）對的（B）錯误33在其他条件相似的状况下，新、旧区房地产開发成本费用的重要差异是前期工程费。()（A）對的（B）錯误34影响物业收益的原因重要有物业的类型及临街状况、租客的类型、租期、楼层、朝向和面积。()（A）對的（B）錯误35成功的房地产销售過程一般包括宣传沟通阶段、談判阶段和签约阶段。()（A）對的（B）錯误36融资過程中的费用是指企业為筹集资金而发生的除利息以外的其他各项费用。()（A）對的（B）錯误37在房地产開发過程中，開发商總是运用經营管理来实現以至少的自由资金投入获取最大的投资利润。()（A）對的（B）錯误38房地产開发中的项目管理工作应當贯穿于開发過程的一直。()（A）對的（B）錯误39在房地产市場中，供应数量与价格的关系恰好和需求数量与价格的关系相反。()（A）對的（B）錯误40一般状况下，建筑物荷载的传力方向為梁→板→柱→基础。()（A）對的（B）錯误41某出租写字楼只要出租率高，就阐明该物业的管理水平高。()（A）對的（B）錯误42利率是资金時间价值的一种標志。()（A）對的（B）錯误43開发商在使用公開招標的方式选择承包商時，總是选择报价最低者。()（A）對的（B）錯误44建筑物内無楼梯時，室外楼梯按每层水平投影面积的二分之一计算建筑面积。()（A）對的（B）錯误45建筑安装工程概算是建筑工程概算的一部分。()（A）對的（B）錯误四、填空題請在空白处填入最恰當的内容。46虽然整体經济处在衰退的過程中，房地产的使用价值仍然不变，因此房地产投资是有效的______。47建筑物的内技术层层高超過______的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。48建筑施工图重要包括：總平面图、平面图、立面图、剖面图和______等。49收益性物业管理中所提供的服务具有紧迫的______。50工程项目管理是以高效率地实現项目目的為目的，以______為基础，對工程项目按照其内在的逻辑规律進行有效地计划、组织、协调和控制。51開发项目用地规划紅线范围内的土地面积称為______。52供求与需求曲线的交點為市場均衡點，其所對应的价格称為______。53可行性研究分為投资机會研究、初步可行性研究、______和项目的评估决策四個工作阶段。54最终付款是指建筑工程竣工時的______。55房地产開发项目融入的资金必须從币种、数量、期限和______四個方面满足開发项目的需求。五、计算題规定列出算式、计算环节。需按公式计算的，要写出公式。计算成果保留小数點後二位。仅有计算成果而無计算過程的，不得分。56某投资者以萬元购入一商业用房30年的經营使用权，假如该投资者期望的投资收益率為18%，問该商业用房每年平均净經营收入是多少時，刚好到达投资者期望的投资收益目的?57某购楼者向银行申請50萬元的抵押贷款，银行根据购楼者未来收入增長的状况，為他安排了递增式還款抵押贷款计划，即月還款额增長率与月收入增長率相等。若年贷款利率為15%，期限為，购楼者的月收入增長率為0.5%，問购楼者初次月還款的金额应當是多少?58某房地产開发商以楼面地价1000元/m2购入了一家一般住宅用地70年的使用权。已知建筑容积率為1.6，规划建筑用地面积為40000m2，建导致本為1400元/m2，专业人员费用為建导致本的8%，管理费用為土地成本、建导致本及专业人员费用之和的5%，贷款利率為12%，開发建设周期為3年(其中准备期6個月，建设期為24個月，销售期為6個月)，土地成本在项目開始時一次投入，建导致本、专业人员费用和管理费在建设期内均匀投入。假如项目建成後的市場销售价格為4700元/m2，发售過程中的税费和销售费用分别為總销售收入的6.5%和2.5%，問開发商成本利润率是多少?若考虑土地增值税原因的影响，且假设本项目的開发成本等于建导致本与专业人员费用之和，問该项目的開发商成本利润率有何变化?59某投资者以600萬元的预售价格购入一商业物业用于出租經营。该投资项目現金流入与流出状况如下表所示，目的收益率為18%。试求该投资项目的净現金流量，计算该项目的财务内部收益率、财务净現值和動态投资回收期，并判断该投资项目的經济可行性。物业經营期内現金收入与支出表單位：萬元

1996年房地产估价師（房地产開发經营与管理）真題试卷答案与解析一、單项选择題每題的备选答案中只有1個最符合題意。1【對的答案】B2【對的答案】D3【對的答案】C4【對的答案】B5【對的答案】C6【對的答案】C7【對的答案】A8【對的答案】C9【對的答案】D10【對的答案】B11【對的答案】C12【對的答案】C13【對的答案】D14【對的答案】C15【對的答案】C16【對的答案】B17【對的答案】A18【對的答案】C19【對的答案】D20【對的答案】A二、多选題每題的备选答案中有2個或2個以上符合題意。所有选對的，得2分；錯选或多选的，不得分；少选且选择對的的，每個选项得0.5分。21【對的答案】A,C22【對的答案】A,B,D23【對的答案】A,B24【對的答案】A,B,C,D25【對的答案】A,B,C26【對的答案】C,D27【對的答案】A,B,C28【對的答案】A,B,D29【對的答案】B,D30【對的答案】B,C三、判断題請判断下列各題正误。不答不得分，判断錯误倒扣1分。本大題總分最多扣至零分。31【對的答案】A32【對的答案】B33【對的答案】B34【對的答案】B35【對的答案】A36【對的答案】A37【對的答案】B38【對的答案】A39【對的答案】A40【對的答案】B41【對的答案】B42【對的答案】A43【對的答案】B44【對的答案】B45【對的答案】B四、填空題請在空白处填入最恰當的内容。46【對的答案】保值手段47【對的答案】2.2米48【對的答案】墙身详图(样图)49【對的答案】時间性50【對的答案】项目經理负责制51【對的答案】规划建设用地面积52【對的答案】均衡价格53【對的答案】详细可行性研究54【對的答案】結(决)算付款55【對的答案】成本五、计算題规定列出算式、计算环节。需按公式计算的，要写出公式。计算成果保留小数點後二位。仅有计算成果而無计算過程的，不得分。56【對的答案】已知：P=萬元n=30年i=18%求：年平均净經营收入A答：该商业用房每年平均净經营收入应為362.53萬元時，刚好到达投资者期望的投资收益目的。57【對的答案】已知：P=50萬元；i=15%/12=1.25%，S=0.5%，n=12×20=240(月)求：首月還款金额A1答：该购楼者初次月還款金额应為4506.66元。58【對的答案】A．计算项目總開发价值(1)项目總建筑面积=40000×1.6=64000(m2)(2)项目總销售收入=4700×64000=(元)=30080(萬元)(3)项目销售税费=30080×6.5%=1955.2(萬元)(4)项目總開发价值=30080-1955.2=28124.8(萬元)B．计算项目總開发成本(1)土地使用权出让金=1000×64000=6400(萬元)(2)项目建导致本：1400×64000=89600000(元)=8960(萬元)(3)专业人员费用：8960×8%=716.8(萬元)(4)管理费用：(6400+8960+716.8)×5%=803.84(萬元)(5)财务费用(利息)：①土地利本利息：6400×[(1+12%)3-1]=2591.54(萬元)②建导致本、专业人员费用与管理费用的利息：(8960+716.8+803.84)×[(]=10480.64×(1.121.5-1)=10480.64×0.18529659=1942.03(萬元)③财务费用(利息)合计：2591.54+1942.03=4533.57(萬元)(6)项目销售费用：30080×2.5%=752(萬元)(7)项目總開发成本：6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21(萬元)C．计算開发商成本利润率(1)開发商利润：28124.8-22166.21=5958.59(萬元)(2)開发商成本利润率：5958.59/22166.21=26.88%D．考虑土地增值税對開发商成本利润率影响(1)计算土地增值税应扣除项目金