WK;LS销售管理手册

WK;LS销售管理手册

（第一版）

广州市WK房地产有限公司

20XX年5月23日

目录

第一部分：地理位置

第二部分：进展商简介

第三部分：周边规划

第四部分：周边配套

第五部分：小区规划

第六部分：项目资料

第七部分：物业管理

第八部分：板块竞争对手分析

第一部分：地理位置

一、项目地址

白云区太与镇大源村

二、地理位置

■“|WK・LS”项目西面约2公里处为国家级南湖生态旅游渡假区东南面背

靠白云山系的捻盘岭山田,周边山体植被茂密，有良好的生态人居环境。

・国家级南湖生态旅游渡假区，拥有丰富的山湖资源，是广州市民认同度较高

的高尚居住片区。

资料提供：李键

第二部分：进展商简介

广州市WK房地产有限公司为WK集团全资附属公司，创建于2003年，注册

资金5000万元。

WK集团在广州的进展是VK集团珠三角战略布局中的关键核心之一，因此实

现健康快速进展是公司近3年的要紧目标，帆进入广州的第一年，便先后赢

四季花城、城市花园、WKLS三个项目，土地储备近百万平方米。凭借WK对居住

的懂得与对品质生活的一贯追求，以WK集团一五年的房地产开发经验为后盾，

公司确定了“定义岭南新生活”的企业宗旨，致力于在广州本土文化与国际化之

间寻找契合点，为广州人打造理想的生活家园，引领积极健康的现代岭南生活方

式，并以“新锐”、“前卫”的建筑作品，促进广州市的住宅设计及产品质量提升。

WK集团拥有强大的产品研发力量，顶级的战略供应商网络、出众的质量保

证体系，所有这些构成WK在广州住宅产品的特殊魅力。广州WK公司并将连续与

发扬WK集团的优秀企业价值观与文化，让“健康丰盛人生”理念在工作与生活

中获得延展。伴随着一个新的职业经理团队的逐步壮大，广州WK公司将带给广

州房地产市场新的活力。

广州WK大事记----------------------------------------------------

□2002年11月29日，WK成功竞得南海黄岐区泌冲岗地块国有土地使用权。

项目的最终落定，拉开了WK进军广州的序幕。

□2003年5月王石董事长成功登顶珠峰，5月28-30日广佛深三地媒体赴

成都参加欢迎仪式

□2003年6月，广州WK与合作方就南湖项目土地使用权转让正式签署协

议，布下WK正式进入广州的第一枚棋子。

□2003年8月，WK地产与合作方在黄埔区区政府举行“广州市黄埔区大沙

地项目签约仪式二

□2003年8月WK四季花城正式开工。

□2003年10月，以“您好，广州”为主题，以户外广告牌、公关活动、互

联网等为传播手段，正式开始WK品牌在广州地区的全面推广。

□2004年1月8日，深圳WK、广州WK、中山WK、东莞WK四地联动，在广

州东方宾馆举行“WK地产华南万客会成立酒会”，华南万客会正式成立并

全面启动。

□2004年3月10日，“咻集团2003年业绩公布暨进展战略说明会（广州

专场）”在广州东方宾馆举行。WK集团董事长王石、总经理郁亮、财务总

监王文金与WK华南区域负责人徐洪舸、广州WK总经理杜晶等WK集团管

理层出席推介会。

□WK于2003年正式启动“磐石行动”提出了未来三至五年WK工程管理的

进展策略。2004年3月240,WK集团”磐石行动.北京会议”在北京东

方君悦酒店召开，广佛媒体共14人参加了是次盛会，并参观了北京WK

与天津WK两地项目.

□2004年4月，广州WK.四季花城通过“地铁二号线纪念堂美丽体验站”、

“情景展示美丽体验站”等创新的特色推广方式，集合户外媒体、网络

媒体等传播手段，正式亮相广州市场。

□2004年5月1日WK四季花城体验式开放日。5月1日-7日该盘现场有多

项趣味体育活动、精彩表演与游园活动。七天到场的客户达2万多人次,

现场下了诚心金达8百多位客户。

□2004年5月29日WK四季花城正式销售。首次推出498套单位，仅用了

两天就售出近八成。

□2004年8月6日，WK四季花城二期正式对外销售。

□2004年10月1日，WK在广州的第二个项目一一城市花园对外开放一

□2004年12月4日，城市花园开盘，开售首日，WK城市花园称成交量超

过一五2套，在成交高峰时期，达到每3分钟成交一套的速度。

□20XX年3月7日，通过旗下公司斥资一八.57亿元，购入了上海南都置

地70%的股权、苏州南都49%的股权、浙江南都房产集团20%的股权。

此次交易涉及金额一八亿元，创下了国内房地产并购的最高纪录。

□20XX年3月30日，WK四季花城一期入住。

资料提供：蔡粤映

第三部分：周边规划

一、政府城市进展规划

白云区要打造“生态城区''名片，建设山水城区。正在实现整个区域的“六

通”：通路、通电、通信、通公交、通自来水、通有线电视，这样城乡一体化步

伐迈得更快了。住农村与住老城区没两样，唯一不一致的是，这里的空气更新鲜。

（资料来源：白云区政府网站）

针对“南湖板块”的进展条件与现状，白云区政府2002年明确提出要

将同与及南湖地区进展成为独一无二的“绿色生态社区:基于这一进展理念，

该地区的土地开发模式将以低密度建设为主，马上以别墅与中高档住宅区为主，

将保护自然生态环境作为地区进展的重要目标之一。其中别果区、中高档住宅区、

高等院校、大型游乐场、体育中心、医疗康复中心等居住生活功能将构成本区域

的进展主体。

在白云区政府的新规划中，区域内道路交通的整治改造是“重头戏”：以

沙太路（广从公前、新广从公路、华南快速路为区域性联系道路；以同与路（旧

广从公路）作为地区内南北向主干道；在华南快速路函开发一条主干道，与新

广从公路与同与路相接。

二、政府的对所在区域的房地产定位

政府“睡”的战略规划，对白云区周边的地产开发作出严格细致的操纵,

促使白云山周边的楼盘开发向慵品化、高品位化I进展。

“南湖板块”是目前市属八区中山水兼备的唯一地区，白云区政府与各进展

商已一致将“南湖板块”定位为“高尚住宅区”。通过近10年的进展，“南

湖板块”业已成为广州市消费者心目中成熟的中高档居住区域。区政府正将

其进展成为独一无二的“绿色生态社区”，该地区的土地开发模式将以低密

度建设为主。（资料来源：白云区政府网站）

资料提供：黄晖

第四部分周边配套

一、周边市政道路

本项目东临规划为I一五米I的市政规划路（未建）；南临规划为叵国市政规

划路（未建）；西临已拓宽至叵国的同与路；北临拟拓宽为逗的市政规划路。

二、周边学校

本项目周边一公里范围内有I大源村村办小学无公办中小学。本项目规划

将配套建设小学一所，占地约国平米，幼儿园一所，占地约I一五小快米。

三、商业设施

好又多超市，雄洲商业广场，天洲家居装饰城，云景购书中心I（距项目10

分钟车程）。

四、医疗设施

南方医院，解放军一五七医院，友好医院，同与医院。

5.银行、邮政、电信设施

分布于同与中心商业区

五、交通

项目有两条公交途经：502、862B

路

上行头上行末下行头线路类所属公

名行车区域下行末车

车车车型司

称

臼云路总站至沙公交汽

502[06:0(2：0022:0C二汽

仄货运场总站|车

白云路总站中山医站东山口站梅花村站杨箕村站广州大道中站广州

体院站白云区医院站沙与路站天平架站侨乐新村站南华工商学院

上行站天虹宾馆站白云配件公司站三九脑科医院站云景花园站京溪路

途站南方医院站东坑站同与站南湖乐园站林科所站黄任站沙太货运

径场总站

站沙太货运场总站黄庄站林科所站南湖乐园站同与站东坑站南方医院

点站京溪路站云景花园站三九脑科医院站白云配件公司站天虹宾馆

下行站南华工商学院站侨乐新村站天平架站沙与路站白云区医院站广州

体院站广州大道中站杨箕村站梅花村站东山口站中山医站白云路总

葩

上行头上行末下行未线路类所属公

线路名称行车区域下行头车

车车车型司

□、源村总M至

公交汽

862B广州火车站Q、)6:2|22:0(06:0022:0p|新穗

园车

大源村总站大源山庄站友好医院站沙太货运场站黄庄站荔苑公寓站林

科所站南湖乐园站南湖宾馆站华远厂站同与站东坑站南方医院站一

上

五七医院站梅花园站鸡颈坑站伍仙桥站同与路站沙与路站沙河大街

行

途站沙河顶站动物园站黄花岗站白云宾馆站电视塔站越秀公园北门

径站广州火车站总站

站广州火车站总站越秀公园北门站电视塔站花园酒店站黄花岗站动物园

点站沙河顶站沙河大街站沙与路站同与路站伍仙桥站鸡颈坑站梅花园

下

站一五七医院站南方医院站东坑站同与站华远厂站南湖宾馆站南湖

行

乐园站林科所站荔苑公寓站黄庄站沙太货运场站友好医院站大源山庄

站大源村总站

资料来源：广州市交委网站

资料提供：黄晖

第五部分：小区规划

一、地块分析

本项目向南经悯与路、广州大阍或者向东绕陟网可直达市区。距广州

新城市中心的商贸区一一|天河城约三.6名里。

本项目占地面积为约国百平方米，其中净用地面积约66370平方米。容

积率为：瓯，总建筑面积为：1486为1平方米。

二、规划简介:

一区规划在北面布置了一排九栋十八层的高层，其南面布置了四排叠|

Town、情景洋房与Townhouse。在高层与其前面一排的叠Town之间形成画延至

间，减少了高层的压抑感，把高层与多层之间的关系转化为多层与多层之间的宜

人的空间关系；在南面三排多层之间设计了用升级版的情景洋房围合成合院的人

性化空间，以宜人的尺度增进住户的交流与沟通/小区整体风格设计为现代丽

牙风格。小区实行完全的人车分流耐,沿小区外围设计了车行环道，车辆沿环

道进入小区，最后停放在地下室。合情区住户停车后通入地库阳光出入口上到地

面，通过绿轴一五合一-＞合情内部的流线回家，在回家路线的设计中强调从公共

空间到半私密空间再私密空间的序列如区商业街与入口广场开放式管理,小区内

部实行封闭式管理，三至四道设防；小区设计了实行建筑面积约2550平米商业

街，建筑面积约一五00平米的6班规模幼儿园，建筑面积约900平方米乏会所

上680平方米活动中心，占地面积约8500平米，的小学等配套。

三、景观园林设计与景点介绍

景观设计由著名的景观设计公司BDS设计，以人性化的尺度设计高档的

景观。在人口广场设计了整片的水景与商业楼相互烘托，突出小区的入口形象;

在会所外设计了约2000平米的下沉式泳池区，并与回家流线相结合，成为整个

小区的景观中心，在绿轴与组团内布置了各类场地与绿化景观设施，精心打造高

档社区的景观。（可否介绍全面些？层次？园林风格？给客户带来的舒适度？）

四、商业设计分析：

商业街建筑面积约2550平米，以两层为主，局部三层设计；结合地势逐

级上升；使用商业骑楼形势；并结合入口广场与商业内街，设计在住户的回家流

线上，形成商业气氛。商业造型上使用现代西班牙风格，以白色质感涂料为主，

局部点缀确信的颜色与造型。

商业部分沿同与路设计，形成沿市政路商业；商业服务能够对内服务也能

够对外服务，在周边地块缺乏成规模的商业设施的背景下，在本地段将成为项目

标志性的设施。（初步的功能规划）商业规划了超市、通常商业、餐饮的功能。

首层商铺4.8米层高，二、三层商铺超市部分4.8米层高，小型商铺3.6米层高,

给商家预留隔成二层的空间。

五、住宅产品分析：

合情区使用WK专利产品情景洋房的升级，在维持原情景洋房每户均有

入户庭院或者者露台的特点外，营造邻里守的交流空间在私密性、遮阳、通风等

方面作了进一步的改进；户内设计了入口玄关、宽敞的客厅、卫生间干湿区分离、

专用洗衣机位等；高层户型把客厅主卧室设计在采光与景观良好的朝南设计，并

有一半住宅在客厅与餐厅之间设计有宽敞的侧面空中花园，与客厅、餐厅连成整

片的大空间；

六、户型设计

户型设计原则

◊提高产品附加值

◊动静区、干湿区分离；

◊每个功能区间相对独立；

Q横厅、入户幺关、卫生间干湿分区专用洗衣机位等标配设计，提高住户生活的层次；

令交通空间尽量减少；

◊保持良好的通风，营造空气的对流；

。功能空间内有足够的操作空间，如厨房的设计须注重交通与使用空间的合理配合。

户型设计特色

1、合情区：（以C10为例）

。四房两厅两卫带地下室设计，建筑面积约148.1平方；一层通过私家花园入户，且

私家花园分高低两个庭院，空间丰富；私家花园与公共庭院通过院墙与绿化隔离，

增加私家花园的私密性；客厅、情景房沿私家花园布置，保证采光良好并增加的人

户的生活情趣；设计有面积约50平米以上的、不计入产权登记面积的地下室，增

加产品的附加值；且地下室通过下沉式花园自然通风与采光，保证地下室使用的方

便。厅房方正有用：横尸设计，采光通风良好，附带一个后花园。

考虑了露台的私密性、遮阳及通风，增加产品的附加值；横厅设计保证良好采光与

通风；二层最大的特色是也设计了面积约50平米以上的、不计入产权登记面积的

地下室，且地下室设计有采光井保证自然通风、采光。

◊三层户型三房两厅两卫设计，建筑面积约一三3.1平方;在餐厅外及主卧室外设计

有大面积的露台；并有大面积的服务阳台、储藏间;

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1①*厅

②主«

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◊四层、五层为复式；五房三厅三卫、双主卧设计；建筑面积约204平方；四层餐

厅、主卧室均有大露台：屋顶大面积的露台设计,客厅两层通高,并设计有天窗.

造成良好的光影效果。

Townhouse五房两厅三卫，建筑面积约2—五平方；设计在合情区的中间，周围都有良好

的组团景观；有约90平方的不计入产权登记面积的地下室；同时地下室设计有3个采光井,

有自然采光与良好的自然通风条件：首层有大面积的入户私家花园、前院：客厅、情景房设

计通过花园与外界隔离，并保持方正有用；

二层设计有两个大露台，露台上结合遮阳、视线的遮挡、通风等综合设计；

主卧室布置在三层，房间方正有用，除了有大面积的露台外，主卧室还有单独的朝南露台;

3、叠Town（以B2号楼102单元为例）

二层平面

建筑面积约175平方，五房两厅三卫,上下两层设计；布置在小区的中心地带，南面紧靠

绿轴，拥有最好的景观与视野；拥有大面积的花园，前有入户花园，后有后花园，中间有私

家庭院；客厅、入户玄关、情景层围绕入户花园布置，增添了入户的情趣；客厅、餐厅、厨

房围绕私家庭院布置，采光、通风良好并使私家庭院成为与外界隔离的天地；北面通过后花

园与街庭空间隔离，南面通过入户花园玉绿铀公共空间隔离同时又通过自身的花园、体量变

化形成街庭空间绿轴空间的一部分；二层设计为卧室区，进入主卧室前通过餐厅上空与庭院

上空，形成通过“桥”进入主卧室，增加主人入房的情趣；主卧室带有大面积的朝南露台，

正对着绿轴，拥有优越的景观视野；次卧室面对街庭中的情景洋房，面对街庭中放大的庭院

视野开阔，同时因三层外挑的阻挡了向上的视线，这样在正常视野范围内面对的都是多层的

住宅形象，减轻了面对高层的心理感受；

叠Town拥有的大面积的花园、露台：拥有的良好景观与视野；拥有的相对独立的空间，使

其生活品质超越了普通Townhouse的品质，接近了别墅的生活品质；

4、高层（以A2号楼标准层03单元为例）

一房两厅两卫设计，建筑面积约125平方|,南北朝向；一个空中花园、两个阳台设计；

本户最大的特色是设计了宽大的空中花园，与客厅、餐厅连成一个大空间，空间显得特别的

宽大，给住户的感受是空中花园成为了大厅的一部分；同时空中花园的设计使餐厅与客厅的

景观视线良好；主卧室布置在南面，并带一个观景阳台；一个要紧次卧室设计在朝南面，拥

有朝南良好的采光面与景观视野，可居高临下俯瞰街庭、绿轴、合情区，并能远眺桐林美墅

馆与金盘岭山丘景观；

5、Loft

［。什建筑面积约为SO平方：层高5404

每间形成一个单元，设计为大空间，给住户留有灵活调整室内布局的余地；住户可灵活的将

大空间改为两层空间，设计上预留了各类管线接口；将厨房、卫生间设计在北侧，保证了自

由空间的完整.

资料提供：曾建华

第六部分项目资料

一、合作单位

~~一期承建商：深圳市创筑建筑工程有限公亘

■一期规划设计单位：德国RFbX.,美国BAR

［一期会所设计公司：泰国:BDS~

!■一期建筑设计公司；德国RHA,深圳华汇设计有限公司、中国建筑东北设计研

陋

■一期景观设计公司：泰国BDS

二、经济指标：

・总占地面积：81686平方生J

•计容积率建筑嘈：148056平米；

・总户数：1041户

•总户车比：小IX总户数以政府有关部门最后审定为准，户车比约为1：0.5；

•容积率：2Ml

•建筑密度：25次；

•~~绿地率：30%；

•建筑形式：小高层、合情多层、色T、TH、LOFT；

•分期开发情况：计划分两期开发：-

三、一期情况

一期总建筑面积：约65600平米；

一期交付时间：§情多层2006年5月30；小高层2006年11月30。

一期总户数：456―

建筑形式:」

1、一梯四户高层5栋，（A1-A5乙标准层共四户，三户为三房两厅两卫，一户为四房

里厅两卫，有用率约89.6%；

2、合情区一层至三层为三房两厅用卫设计，四、五层为复式，有用率约91.4%；

3、Townhouse共8栋，局部三层；

4、叠Town下面两层为一户，上面三层为另一户；

|高层椀.准层层高约2900mm；1情景洋房•二层客厅层高约33OOrnm,三层客厅层高药

|3000mm,顶层复式客厅层高约4800或者5600mm；卧室层高约300Cmm。

资料提供：曾建华

四、商业配套

问答：

一期有无餐厅、超市、银行是什么样的？商家是否具有确定？

项目商业集中在蓝日广场S楼部分，规划中设有餐厅、超市、银行。目前正在与

几大超市、银行、餐厅的接洽中，但具体的商家暂时还没确定。有任何确定的消

息将尽快通知您。

商铺是出租还是出售？商铺经营有何限制？

暂时未确定

商铺每月管理费多少钱？

暂时未确定。

学校的收费有无本地户口与外地户口之分？

学校的办学方案暂未确定。

幼儿园与小学的师资与收费标准？

学校的办学方案暂未确定。

商铺可否办理银行按揭？

能够，办理最高6成，最长10年的按揭。

资料提供：蔡粤映

商铺的水、电费收费标准？

经熟悉，目前商业用水收费标准为2.55元/立方米（含排污费0.70元/立方米）；商

业用电0.99元/度。如有变更以政府主管部门或者收费单位最新公布的为准。

资料提供：赖慧明

六、会所

会所什么时候开放？有什么设施？

估计10月份开放。接待厅、健身房、儿童游戏室、男女更衣室、果汁吧、泳池;

多功能厅、桌球室、阅览室、棋牌室

资料提供：王艺欣

会所的设施使用收费如何？是否只限小区内的业主使用？

须收费，只限小区住户使用。

会所的产权与经营处置权益归谁？

会所产权归属进雇商

资料提供：蔡粤映

第七部分物业管理

一、WK物业简介

□WK物业是国内物业管理知名品牌，服务品质属国内一流°

口目前管理服务己延伸到深圳、北京、上海等30多个国内大卡城布-

□已有近40个管理项目荣获了国家、省、市级优秀物业管理小区（大厦）称

号。

口1991年，在国内首创了“业主管理委员会”，实施业主自治与专业服务相结

合的“共管模式”，在全国得到普遍推广，并已纳入国家物业管理条例。

□1996年，在国内同行业中首家通过IS09000国际质量管理体系认证。

□1996年-1997年，先后在全国第一次、第二次物业管理公开招标中中标。

口2000年1月开始，受托为国家建设部大院提供物业管理服务厂

口2000年9月开始，受托为中国人民解放军总后勤部大院提供物业管理服务;

口2002-2003年，先后获得中国质量协会授予的“全国用户满意服务”、“至国

用户满意企业”称号，是广东省唯一获此荣誉的物业管理企业不

□2003年，荣获“全国’质量-服务-信誉AAA'物业管理企业二