【宏观角度的房地产系统性风险探析4000字（论文）】

宏观角度的房地产系统性风险分析目录TOC\o"1-2"\h\u13247宏观角度的房地产系统性风险分析 1120481.1房地产系统性风险 1232601.2房地产行业泡沫对金融体系的负面冲击 222171.3房地产成为系统性金融风险重要源头 231691.1.1房地产与银行信贷 2142851.1.2过度投机行为 3143351.4国家政策的实施 4321231.4.1“房住不炒”，遏制房地产金融化泡沫化 4129291.4.2“三道红线”，预防融资危机 4153461.4.3房贷集中度政策 61.1房地产系统性风险关于系统性风险，至今有没有一个特别明确的定义。从广义上来说，系统性风险是在由一件经济事件而引发的多米诺骨牌效应而对经济体系产生一系列的负面影响的风险，这些负面影响在整个系统中作用，从而可能导致整个系统的崩溃。房地产系统性风险一般是指由于宏观调控或者市场因素的影响使得房地产市场在供求方面出现激烈矛盾，造成房价出现严重下滑，最终导致个人、企业乃至整个社会都受到巨大影响。房地产系统性风险在发展的过程中主要分为以下三个阶段：第一阶段是房地产泡沫的形成以及风险的产生。具体表现为房地产供给由于存在长期滞后的问题，致使房地产市场供不应求，矛盾激烈。同时出现的一些过度投机行为刺激房地产市场，导致房价严重偏离正常的价格水平，居民收入的增长幅度与房价的上涨速度严重不匹配，房价的疯狂上涨缺乏有力支撑，造成房地产泡沫化。第二阶段是房地产泡沫出现不合理的膨胀并且后续风险发生转移。具体表现为由于房地产的快速发展吸引了大量投资者和金融机构，他们采取各种方式进入房地产市场中想要“分一杯羹”，而在这个过程中房地产与银行等金融机构的关系日益密切，所以房地产泡沫所形成的风险逐渐向金融机构转移，导致金融机构的风险不断累加。第三阶段是房地产泡沫出现破裂同时风险开始发生扩散的局面。具体表现为在后续发展中房地产严重供给过剩，同时销售情况不好，造成商品房有很高的空置率，因此许多房地产开发商、投资者以及金融机构在房地产泡沫破裂时都受到了不小的损失甚至出现破产的现象，并且风险还扩散到了其他相关行业，特别是金融体系可能会受到严重冲击。1.2房地产行业泡沫对金融体系的负面冲击近些年来，在经济增长速度减缓的条件背景下，一些传统产能过剩行业的利润率出现下滑的趋势，资金周转速度变慢，在这样的情况下银行中不良贷款的比重不断上升，且债券市场的违约事件也时常发生，实体企业的违约风险也逐渐传播到金融体系中，最终导致系统性金融风险的发生。其中房地产行业的天量贷款引发金融危机的可能性较大，尤其是近几年房价的疯狂上涨使得房地产逐渐形成价格高、库存高、杠杆高、金融化程度高及关联性程度高的风险特征。房地产市场的金融属性增强，许多大型房地产企业都涉足金融行业，并且房地产企业融资过程中有很大一部分需求都是依靠影子银行来满足的。由于影子银行与银行关系密切，所以影子银行体系自身累加的风险也会传导至银行机构，加大银行体系的系统性金融风险。目前，在过高的房价和房地产泡沫不断增长的背景下，金融机构的风险也在进一步加大，一旦泡沫破裂，金融机构不再给房地产市场提供资金支持，这将会导致房地产市场的崩盘，与房地产市场相关的其他产业也将进入衰退期。金融机构借给房地产市场贷款无法及时收回，资金的流动性变差，不仅增大了金融机构的违约风险，还可能破坏金融体系的稳定性。1.3房地产成为系统性金融风险重要源头1.1.1房地产与银行信贷房地产作为资金密集型行业，在企业自身运营过程中对现金流的需求很大，对资金的依赖度极高。在房地产开发过程中，从投融资、项目开发、建筑施工到竣工后的销售环节等，都需要大量的现金流的支持，其中大部分资金来自于银行的贷款。通常银行贷款比较倾向于不动产抵押，并且房地产资金回报率也比较高，所以房地产投资对银行有一定吸引力。然而后期银行给房地产的贷款过多，加速了房地产泡沫的生成，促使房价快速上涨，因此银行对于抵押的房地产的估值也会提高，在这种情况下，银行因为看中眼前的短期利润，盲目加大贷款投放额度，往往会忽略抵押贷款所带来的风险。大量资金投入到房地产市场，信贷资金将会促使房地产泡沫进一步扩大膨胀。另外，房地产融资途径单一，高度依赖于银行贷款，因此银行承担了大部分的风险，也就是说一旦房地产市场发生金融危机，房地产行业的金融风险主要是由银行体系来承担的，从而容易引起银行体系的系统性风险1.1.2过度投机行为房地产作为一种不动产，具有保值和增值的特点，其在发展过程中逐渐被赋予金融属性并得到强化，房产就变成了一种资本游戏：图=1\*Arabic1“资本游戏”示意图许多社会投机者和投资者都参与到这个游戏中，采用银行的住房按揭贷款政策，来实现以小成本博取大收益的目的。在购房者有能力自购一套房子的前提下，他可以利用银行贷款去购买更多的房子，只需要每个月按时偿还贷款。老实说，房贷在一定程度上放大了购买者的购房能力，更是助长了房地产市场上的过度投机的行为风气。从众效应会吸引更多的人进入市场进行投资，另外，也有一些开发商以其他个人名义虚假购房的方式套取银行贷款，来达到他们的目的。在这样的影响下，促使房价进一步的上涨，对于没有房子的人来说，房价的疯狂上涨使得他们根本买不起房子，房地产泡沫进一步膨胀。当房地产泡沫破裂，房价急速下降，抵押的房产价值不够就会出现房贷违约现象，不良贷款率直线上升，银行方面将会形成坏账损失，房子最终变成负资产[3]。同时市场需求下降，导致房地产开发商的销售收入下降，因此开发贷款的违约风险增加，贷款银行变现抵押房产又会使得房价的进一步下行，最终形成“泡沫破灭-债务违约”之间的恶性循环过程。1.4国家政策的实施1.4.1“房住不炒”，遏制房地产金融化泡沫化2016年年底的中央经济工作会议首次提出要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，并强调应综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基本制度和稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，既能抑制房地产泡沫，又防止地产行业出现大起大落的局面。2019年又重申“房住不炒”的定位，全面落实因城施策，减轻房地产企业经营压力，以促进房地产市场的平稳健康发展。我国的房地产市场高度依赖政策的特征，决定了在“房住不炒”这一基调下，房地产企业的经营行为也将随之而发生改变：“降杠杆、促回款、慎投资”成为发展过程中的主要任务。在销售增速连年下滑而监管始终严格的情况下，房地产企业开始普遍落实“降杠杆、促回款、慎投资”的战略措施，并取得初步成效，在2019年的房企年报中有所体现：净负债率连续两年下降，回款率较2018年有所回升。1.4.2“三道红线”，预防融资危机2020年监管部门出台房地产融资新规，设置“三道红线”约束房地产企业有息负债规模的增长。具体来看，一是剔除预收款后的资产负债率大于70%；二是净负债率大于100%；三是现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同，将房企分为了四个档位：表=1\*Arabic1房地产企业分档依据及负债增速阈值档位分档依据有息负债规模增速阈值（同2019年6月底相比）红色档“三线”均超出阈值不得增加橙色档“二线”超出阈值增速不超过5%黄色档“一线”超出阈值增速不超过10%绿色档“三线”均未超出阈值增速不超过15%这是监管部门首次明确了房企举债的标准，融资政策收紧。以往收紧房企融资，都是模糊化的，企业有漏洞可以钻；当这三道明确的红线标准放出以后，漏洞几乎被彻底堵上，不仅控制信用债，还要对信托、资管产品和海外融资，进行全方位的监管。而房地产作为资金密集型行业，企业融资尤为重要，新规将会对对其市场格局产生较大影响。更多的房企发现难以通过举债来扩大规模，一些债务的偿还也必须依靠销售回款，此举直接影响到房地产企业的外部现金流和经营决策，促使其加快现金回款，降低杠杆率，这对高负债率和依赖债券融资的房地产企业影响更大。此次资管新规“三道红线”的目标：预防房企融资危机，控制金融系统风险现阶段房地产行业在我国已经发展到了空前的规模，尽管如此，房地产企业的资金危机依然不容小觑。近两年来已经有部分房企出现资金危机，甚至极个别出现了债务违约的情况。从管理层面来看，近年来房地产行业的金融属性得到大幅度强化，当其生产经营活动中出现问题时必然会影响到金融体系的安全性和稳定性。一旦有一家大型房企倒下，可能会影响到部分银行并形成坏账，大概率会形成多米诺骨牌效应，殃及更多相关金融机构和其他行业。在“三道红线”的政策实施下，各企业会陆续采取“降杠杆”策略，从而通过控制负债来降低风险发生的可能性。降低房企金融属性据统计，我国家庭财富7成以上都集中在不动产上，赚钱买房也是一种投资行为，已经成为绝大多数家庭最重要的沉淀财富的方式。房地产行业大头实际上也都在玩资本游戏，产品和服务只是表象，各类资本纷纷投入到房地产领域。近年来，在各种贷款优惠政策的背景下，一些经营性贷款利用优惠政策的漏洞以各种违规方式进入房地产市场，而此次资管新规针对房地产企业融资方面的强力监管，对信贷等进行规范性约束，避免有违规性资金流入楼盘市场，目的在于降低房企过高的金融属性，将房地产行业引向制造业和服务业领域发展。1.4.3房贷集中度政策2020年12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，并决定自2021年1月1日起实施。这一政策的出台，对银行贷款划分了档次，针对不同档次的银行贷款分别设置了上限，不得突破，有助于各银行更加灵活的实施房贷政策。表2不同档次贷款占比上限档次银行类型房地产贷款占比上限个人住