【房地产行业的融资策略探析：以碧桂园集团为例（定量论文）10000字】

房地产行业的融资策略分析—以碧桂园集团为例TOC\o"1-2"\h\u29547摘要 摘要：近几年，我国房地产行业作为带动国家经济发展的支柱性产业在国内蓬勃发展。由于房地产企业具有资金密集的特点，在经营阶段需要筹集大量资金，以维持企业正常经营活动中资金的稳定。房地产行业资金需求大，资金回流慢，对于房地产企业融资策略的研究成为一个重要议题。本文将结合碧桂园集团的融资策略，分析在融资规模、融资结构、融资渠道、融资方式中分别存在的融资风险，分析造成融资风险的主要原因，最后结合国情对碧桂园集团融资策略提出相关建议，希望对优化碧桂园集团的融资策略有帮助。关键词：融资策略；融资成本；融资风险前言房地产行业是资金密集型行业中最为典型的一种。目前，我国房地产企业融资表现为比较分化局面，处在行业尖端的房地产企业融资渠道广泛，融资成本低，比如万科，已经实现了成熟的轻资产经营模式。然而从国内的一些中小房地产企业的角度看，筹集资金困难并且资金来源十分单一，只能依赖银行信贷，中小房地产企业的各种风险只能由银行相关系统承担，风险巨大。而在这两类企业之中，有一类企业正在从中型企业转变为大型企业，比如本论文中的案例对象上市不久的碧桂园集团，该企业小型企业出身，并不具备雄伟厚实的国有企业背景，发展初期阶段也面临着许多融资困难的情况，而且，碧桂园集团创业开始阶段面临种种问题，比如融资规模不大，融资结构存在着许多不合理，融资渠道也十分单一，融资方式十分传统且缺乏创新性，碧桂园集团过分依赖于银行信贷，使得企业的资产负债率极高，偿债压力巨大，融资成本也处于增长趋势，形势十分不健康。后期虽然碧桂园集团尝试运用股权融资方式，利用财务杠杆，但是由于经验不足，企业发展十分缓慢。在房地产企业发展过程当中，有效开发房地产的首先重要环节就是拓展宽阔融资渠道，创造新的适合企业经济发展的组合融资方式，使得融资成本逐渐降低，从而降低企业融资风险。转换企业的融资策略，使得碧桂园集团能够快速扩张自身的经营规模。本论文中将分析碧桂园集团融资现状，分析该企业融资策略中存在的问题，并分析其中带来融资问题的主要原因，并结合我国实情提出合理建议，希望通过分析这些问题给同类企业的发展提供一些相应建议与帮助。一、融资策略相关理论介绍（一）融资策略概念融资策略是指在企业的筹资决策中，为了完成大量融资，在所筹集资金种类、结构、方式等方面采取适合企业现状的资金比例的措施。企业为了有效地支持融资，有效地进行对企业生产经营所需要资金的筹资，会采用融资组合的形式，主要做法就是调整融资策略里长短期负债的比例，以达到降低企业的融资成本的目的，以最大的程度降低企业的融资风险，这种融资形式为企业的安全稳定发展做充足的资金准备和支持。企业的融资策略一定要满足于企业的发展原则，维持企业正常的经营活动才能更加有效地使用资金。同样的，为了满足其未来规模扩张和发展需求，企业必须进行融资。并且融资渠道不仅要维持现有渠道，更要结合企业发展进行适度的扩张。更重要的是，企业的融资策略更要权衡企业的融资风险与融资规模之间的利弊，使得企业的融资策略发挥最大效率。（二）融资策略的分类主要从以下四个方面对我国房地产企业融资策略进行分析，分别是：融资规模、融资结构、融资渠道和融资方式。（1）融资规模指的是一个企业在一个时间阶段内所筹集资金的总数。房地产项目的特殊性，决定了其融资规模相较于其他行业来说大得多。在经营阶段，房地产企业自有的内部资金是难以支撑完整项目的，然而经营活动中，巨大的资金保障才能保证一个项目顺利完成，企业可获得的资金绝大部分不来源于企业自身，而更依赖于外部融资。不仅如此，房地产企业偿还资金的特点在于完工时间长，资金回收慢，以至于要在收到经营所得利润以后才可以偿还所筹集的资金。这种房地产企业的特殊性导致一个项目的开发时长要比融资期限短得多。（2）融资结构指的是指债务融资与权益融资所占资金来源的相应比例，同样也可以表示为各项流动负债、非流动负债以及所有者权益之间的结构关系。我国目前大部分房地产企业更加依赖负债融资，主要表现为对银行贷款的过分依赖，从而导致资产负债率一直处在相当高的数值。我国房地产企业的融资结构存在很大程度的不平衡。由于太过于依赖银行信贷，大大降低了企业抵御风险的能力。而且在房产营销过程中如果出现大量的住房积压和资源闲置，企业没有足够的资金去填补由于经营不善所带来的资金空缺，对于银行债务无法偿还时，企业为了偿还负债，填补风险带来的漏洞，不得不用资产进行抵押。但是用资产抵押这一操作会导致企业的发展受到严重阻碍，更严重者会危害整个房地产行业的生存。由此可见，把债务融资与权益融资的比例控制在合理区间是十分必要的，不仅能有效降低房地产企业的融资风险，还可以让企业更加长远的发展。（3）融资渠道指的是不同资金的来源途径，主要分为内部融资渠道和外部融资渠道。内部融资渠道。主要指的房地产企业经营过程中的预收账款，企业设立时股东的投资和从税后利润中提取的留存收益等，这些称为自有资金。自有资金是房地产企业在进行项目开发时最基本最安全的资金保障，因为自有资金一向由企业自由支配且长期持有。目前在我国房地产企业自有资金的把控方面，我国政府严格把控企业自有资金的比例，对房地产企业的内部融资渠道有保护作用，企业的财务风险水平也降低了。外部融资渠道。主要指的是企业进行的银行信贷、上市融资和债券融资。作为我国房地产企业最为主要的融资渠道之一的银行信贷，根据偿还期的期限长短，可以分为长期信贷与短期信贷。主要区分为偿还期是否大于或小于一年。当偿还期超过一年时属于长期信贷且需要一定抵押。在房地产企业的预收账款中，有很大一部分预收账款来源为银行贷款，而预收账款通常被视为企业的自有资金，归属于企业的内部融资，因此便形成一种虽银行贷款占比融资总额较低但在融资地位比较高的局面。当企业以上市融资为长期的资金来源时，形成了一定的优势，比如资金数额大，融资成本低，在发展过程中不需支付固定股利，还款期限压力小。但值得考虑的劣势是，企业原有股东的控制权会随着企业上市开发股票，债券而被削弱，手中的权力大大受限，而且在安全方面会受到各方的监管。由于外界压力较大，因此能够上市的房地产企业很少。（4）融资方式指的是房地产企业在筹集资金时所运用的方法，可分为权益融资、债务融资和混合型融资等三种。目前，我国房地产企业的主要融资方式为债务融资，而对于权益性融资来讲，由于权益融资带来的金额小于债务融资所带来的金额额度，所以即便权益性融资也作为我国房地产企业融资方式的一种，但是房地产企业对权益融资的依赖程度远远小于对债务融资的依赖程度。而且房地产企业增发股票会直接导致企业股权的稀释，所以企业并不愿意运用权益性融资。当债务融资与权益融资互相搭配各取所长进行组合融资时，就形成了混合型融资，一些处于成熟期的房地产企业正在慢慢对适合于企业发展的混合型融资进行尝试，享受混合型融资带来的优越性。对于一个企业来说，运用多种融资方式，不仅适应企业发展，而且会加强企业融资能力。但是目前由于房地产企业对负债融资的相当高的依赖，使得房地产企业的资产负债率一直远远高于50%的正常水平。二、碧桂园集团的融资问题众所周知，房地产企业如果想快速发展，其对于资金的需求会大大增加，目前，房地产行业属于上升期，碧桂园集团承借东风获得了快速增长，但是由于房地产企业融资相关理论起步晚，再加上碧桂园集团属于刚刚发展起来的产业，所以在融资策略方面存在很多不健全，相较于房地产龙头企业例如万科来说，碧桂园集团还存在很多不足。以下是针对碧桂园集团在融资规模、融资结构、融资渠道、融资方式等四个方面的融资现状总结的问题。筹集资金少，融资规模小碧桂园集团的融资规模反映了碧桂园集团筹集资金的能力，在过去的十年间，碧桂园集团的融资规模整体呈现疯狂扩张趋势，在碧桂园集团上市以后，不断疯狂设立融资目标，2016年，碧桂园集团仅仅在上半年就获得了超过300亿的大规模融资，在整体融资金额超越3000亿以后，碧桂园集团又将融资总额目标提至在一年内到达5000亿，但是碧桂园疯狂融资更多的是首先追赶上头部房地产企业，对比像万科这样的龙头企业来说，碧桂园集团的融资规模依旧十分渺小，筹集的资金也是相对较少的。因为碧桂园集团与万科净资产对比悬殊，如果融资规模大于企业净资产，会导致一旦破产就会出现资不抵债的风险，这种风险为碧桂园集团的融资规模产生了局限性。碧桂园集团与万科2016年至2019年底净资产金额对比如表1所示：表1碧桂园与万科2016年到2019年净资产金额企业净资产（百万元）年份2016201720182019碧桂园81615.17116611.93174250.94219881.80万科161676.57186673.94236766.10272155.74由以上表格可知，碧桂园集团的净资产金额远不及万科，在2016年，万科的净资产比碧桂园集团高出80061.4百万元，甚至相当于碧桂园集团总净资产的的2倍，在2017年，万科的净资产也比碧桂园集团全年的净资产高出70062.01百万元，2018年，万科全年净资产达到236766.10百万元，同年碧桂园集团净资产达到174250.94百万元，处于行业尖端的万科，其净资产依旧比碧桂园集团高出整整62515.16百万元，到了2019年，碧桂园集团的净资产突破两千亿，达到219881.80百万元，而万科的净资产也在逐年增长，依旧比碧桂园集团高出52273.94百万元，虽然碧桂园集团在努力扩张规模，努力经营，使得碧桂园集团的资产与万科的差距越来越小，但是相对于万科多年经营，在行业领先多年，再加上净资产对企业融资规模的限制来讲，从融资规模来说，碧桂园集团相较于龙头企业，其融资规模甚小。同时，值得考虑的是，对于碧桂园集团近几年快速盲目的融资，不得不对其规模增长质量提出怀疑，碧桂园集团融资规模的高速扩张需要的是大量的稳定资金的支持，但是根据碧桂园集团的财务报表可以发现，直到2016年，碧桂园集团由经营活动所产生的现金流量一直处于负增长状态，并且其投资活动所产生的现金流量至今是负增长局面，这对一个刚发展起来的企业来说是十分致命的，经营不善所造成的财务风险对企业筹集资金十分不利，严重限制了碧桂园集团的规模的扩张。（二）资产负债率过高，融资结构不合理资产负债率是负债总额与资产总额的比值，反映企业偿债能力的强弱也反映了企业资本结构是否合理。碧桂园集团资产负债率可由表2所示：表2碧桂园2019至2020年资产负债率对比年份负债总计（百万元）资产总计（百万元）资产负债率（%）2019139875.2190715.273.32020145399.3196326.974.1根据表1数据显示，近两年，碧桂园集团资产负债率一直在增高，而且碧桂园集团的资产负债率一直处在70%以上，可见碧桂园集团财务负担相对较重，同时企业面临着非常大的财务风险。与此同时，碧桂园集团也存在偿债能力降低的风险，从而减弱其发展能力。在大环境下，碧桂园集团也面临着艰难挑战，企业更加依赖外部融资，而在如今房地产行业处于资金紧密型背景下，碧桂园集团内部不能为企业发展提供充裕的资金保障，以至于碧桂园集团不得不寻求获得外部资金支持以维持企业资金的流动性。债务结构主要体现在期限结构，如果短期外债比重过大，或者未对偿债的期限进行合理安排，就会造成偿债时间集中的局面，如果企业资金的流动性不能及时有效的支付到期外债，就会产生严重后果，影响企业融资与发展。碧桂园集团长短期借款结构如表3所示：表3碧桂园集团的借款结构年份短期借款占比长期借款占比长期借款+短期借款20198005.731.7%17273.668.3%25279.320206916.432.1%14629.467.9%21545.8由上图可知，过去两年内，碧桂园集团对于长期借款依赖性更高，就目前而言，碧桂园集团的融资结构正处于试水阶段，两年内对于长期借款与短期借款占比变化虽然不大，但是就整体而言，在企业的长期发展过程中，占比较大的为长期借款时，有利于企业扩生产，拓展企业经营范围，促进企业的持续发展方面与企业利润率的提升。虽然存在正向促进，但是存在不足，碧桂园集团长期借款过多会直接导致利息支出增加，从而大大增加融资成本。而短期借款也占有大概三分之一的比重，会造成一定的还款压力，增大财务风险。为了中和融资成本，实现企业利润最大化，短期借款占比不能太小，所以碧桂园集团现在的借款结构依旧不够完善。（三）融资渠道单一房地产融资的多种渠道中，现目前我国房地产企业就是以银行贷款为主，碧桂园集团的主要融资渠道也不例外。银行贷款比率逐年增加，股权融资比率逐年减少是目前来说碧桂园集团融资渠道最明显的现象。而房地产企业进行融资的渠道本是多样的，例如股权融资、债券融资、上市融资等。只是，当前由于我国金融市场发展的不完善、再加上宏观政策的调控限制，我国的以银行贷款为主的融资现状还未得到合理的改善和调整。碧桂园集团近些年也做了一些融资渠道的拓展，但是比较保守。比如在2011年才进入海外市场，进行了其他业务的尝试。2012年开始与其他企业进行合作，降低融资成本。在所有的融资渠道拓展方面，碧桂园集团都属于后知后觉，畏手畏脚，以至于融资渠道虽进行了其他尝试但主要融资来源依旧单一。（四）过分依赖债务融资，融资方式传统作为所谓的房地产行业的一匹“黑马”，碧桂园集团虽然做出了一定的成绩，但是在融资方式方面存在风险，近几年，碧桂园集团的融资方式主要依赖于银行信贷，碧桂园集团需要拓展融资模式，探索并尝试真正适合自己企业长期稳定发展的方式，结合成功企业案例与国情对自己企业进行调整，但是碧桂园集团发展的初期阶段，碧桂园集团的经营效率地下，这是由于碧桂园集团对于财务杠杆的运用不利，以至于创新没有产生效果。而在碧桂园集团发展过程中，债务融资比重相当大，流动负债也趋向于短期化，碧桂园集团流动负债与非流动负债占总负债的比率如表4所示：表4负债的期限结构年份负债总额（百万元）流动负债（百万元）占比（%）非流动负债（百万元）占比（%）2019168854.4139875.282.828979.217.22020172927.3145399.384.127428.015.9由上表可以看出，碧桂园集团最近两年的负债比率中，流动负债所占总负债的比率一直在80%以上，可见碧桂园集团的债务融资结构更倾向于短期负债。众所周知的是，房地产企业的融资总额中，有三分之一的比例为预收账款，由于碧桂园集团拥有大规模的预收账款，所以这在一定程度上会影响流动负债在总负债中的占比，同时也不排除企业更倾向于短期负债融资的情况。然而就目前来说，碧桂园集团作为一个刚刚上市的房地产公司，企业并没有使用多种融资组合的方式。虽然碧桂园凭借初出茅庐的噱头获得了部分的经营和投资活动，但是碧桂园集团却还是进行债务融资，并没有尝试权益融资的融资方式，缺少创新的胆量，以至于企业发展并不明显。碧桂园集团2019至2020年的借款结构见表5：表52019至2020年碧桂园集团融资结构年份资产总计负债总计占比（%）权益总计占比（%）2019190715.2139875.273.350840.026.72020196326.9145399.374.150927.625.9由上图可以看出，在过去两年中，碧桂园集团的资产规模虽然在不断扩大，2020年的资产总额比2019年多出5611.7（百万元），并且在相同时间内，企业的融资需求一直在不断上升，2020年碧桂园的负债规模比2019年超出5524.1（百万元），而权益融资的比重却在逐步降低，2020年碧桂园的权益总额仅比2019年多出87.6（百万元）。由此可以得出，碧桂园集团在这两年中，资产规模虽然在缓慢的扩张，但是债务融资的比例一直在大幅度提升，而权益融资的比重虽然出现了增长，但是其增加速度还是相当缓慢的。碧桂园并不善于采取合作开发模式，但是近年来，由于碧桂园集团的资产规模一直不断扩张，导致其负债规模也随之不断增长。碧桂园集团对银行借款的依赖程度丝毫不减，混合融资的融资方式所占比例十分渺小，融资方式的优势没有被发挥。债务融资比重远大于权益融资，使得碧桂园集团资产负债率一直高于70%，负债日益增多，当企业无力偿还巨额外债时，就大大增加了融资风险。三、碧桂园集团融资策略出现问题的原因（一）融资风险高导致融资规模小碧桂园集团的融资规模小，很大一部分原因是其融资风险高，导致企业不敢肆意拓展。因为企业目前面临巨大的偿债压力，企业没有多余资金应对突发情况所带来的财务风险，一旦企业一味追求扩大融资规模，负债过分增长，再加上企业本身过高的资产负债率，如果企业资金回流出现问题，企业将面临资金流直接断裂的风险。更严重的会导致企业破产，所以碧桂园集团在保证企业合理经营下，慢慢降低融资风险，才能进一步扩大融资规模。（二）过度依赖负债融资导致融资结构不合理当企业缺少资金流时，首先应运用其内源融资，但是房地产企业由于具有一定的特殊性，资金回流周期过长，显然其自有资金并不能支持其发展，所以碧桂园集团的融资过多的依赖外源融资，其中最主要的就是对于银行的贷款。过度的依赖负债融资将会直接导致企业负债额逐年上升。而在过去的几年中，碧桂园集团由于过分拓展规模，再加上经营不善，导致其资金回流能力不强，在2011到2016这些年中，其经营所产生的现金流量都处于负增长状态。当所有者权益减少但是负债一直增多，致使资产负债率一直处于70%的高水平，致使碧桂园集团的融资结构十分不合理。虽然存在不合理，但是碧桂园集团还是更加偏爱运用负债融资。首先在从外部融资时，相应的金融机构由国家监管控制，信誉度高。而且碧桂园集团自身刚发展起来，还没有积累一定的自有资本，来维持企业的资金周转，并且，其对于自有资本的利用也存在不合理，过多的自有资金收购其他企业的股权，以自有资金进行大规模投资，而对于碧桂园集团自身建设却依赖负债。碧桂园集团还没有找到适合自身运用自有资产的比例，处在快速发展阶段也不想进行冒险，因为碧桂园集团此时并没有承担巨大财务风险的能力。而且最重要的是，依赖外部的融资是间接的融资，具有连续性，由于可以连续融资获得资金来源，使得碧桂园集团更加倾向于负债融资。但是依赖银行贷款无形中增加了企业的融资风险，当过分依赖银行贷款融资时，会直接导致企业负债率过高，还款利率的增加也会给整个企业带来财务运营风险。（三）对市场把握度不高导致融资渠道单一2007年碧桂园集团上市以后，获得了海外融资。但是因为公司张扬的性格，使得公司定价偏高，导致碧桂园集团并没有利用上市融资短期内筹集到巨额资金。再者，由于碧桂园集团国际市场形象并不好，能为国内提供的资金也十分匮乏，导致碧桂园集团并没有大量发行债券进行下一波融资，而是将自己闭塞起来，直接阻塞了海外融资渠道的发展。在内部自有资金不足，海外融资资金也不足的情况下，碧桂园集团的融资渠道所剩无几。在最近几年，碧桂园集团在发展了几年以后，资金相对平稳的情况下，才开始转向海外融资，但是其对于债券的发行依旧比较保。当面对机遇和挑战时，龙头企业已开始多元化融资时，碧桂园集团并没有随势进行创新，依旧停留在依赖银行阶段，以至于企业发展初期各种资金都比较匮乏。碧桂园集团发行股票少，发行债券少，没有利用好企业的市场价值，缺少了对于市场与企业自身之间正确的判断，导致融资渠道依旧单一。（四）合作意识薄弱导致融资方式没有创新性近几年，碧桂园集团过分依赖债务融资，而权益融资的方式并没有进行大胆的尝试。在碧桂园集团发展阶段，融资进行了大规模扩展，但是经营所产生的现金流量并没有提升反而负增长，本身存在过高的资产负债率会影响房地产企业的信用，融资存在一定的风险。如果企业信用再次得到破坏还会触发提前还款的风险，大额的偿债压力会直接导致企业资金周转困难。碧桂园集团处在刚发展的阶段，自身的财务管控能力不高，融资资金的把控管理不好，企业处在危险的情况下，碧桂园集团在过去的几年中投资收益率并没有与借入的资金成本率相差太多，并且没有利用增发、配股等模式回馈股东，使得社会投资者对于碧桂园集团的投资热情大大降低，不利于企业的形象建立，在碧桂园集团发展初期，由于没有运用好财务杠杆原理，使得企业负债日益增多，提高了企业的财务风险和融资风险，碧桂园虽然积极寻求合作开发，但是在市场中不占优势，并且作为刚发展起来的企业来说，形象建立尤为重要，碧桂园集团的主动管理水平不强，合作意识也相当薄弱，于是出现了融资方式缺少创新，融资困难的现象，从而使得碧桂园集团融资方式比较传统并且很难拓展。四、对碧桂园集团融资策略的提议（一）扩大融资规模，降低融资风险观察碧桂园集团的融资历程可以发现，碧桂园集团在过去的几年中，一味的扩张融资规模，没有权衡经营模式与融资规模间的关系，以至于有五年的现金流负增长的局面，融资风险如此之大让碧桂园集团走了很长时间的弯路。所以，扩大融资规模，首先应降低融资风险，而降低融资风险的方式最重要的是妥善经营，增加企业由经营活动所产生的现金流量。增加与股东之间的交易，合理进行股利分配、股利发行、回购等，使得由投资产生的现金流量不再呈现负增长趋势。在进行筹资活动与金融市场投资活动时，建立有效的风险评估和分析模式，掌握融资规模与资金运用的动态平衡，使得企业融资所产生的现金流量在保证正增长情况下有进一步增长。合理地扩大融资规模，权衡融资规模与融资风险的利弊，保障企业的正常运营。（二）增加自有资本利用率，均衡融资结构在近几年，碧桂园集团作为一个已经上市了的房地产公司，可以进行内部融资的尝试，利用内部融资，企业经营者动用自身储蓄由自己出资，这样不仅资金使用具有高度的自由度，并且资金的使用方向和使用时间都是由企业的决策者可以自主决定的，可以从企业自身经营需求和投资需求的实际情况出发，进行合理的内部融资资金的控制分配使用。合理支配内部资金还有一个重要的优势就是，无需支付多余的利息和交易费用，因为内部资金的来源是企业内部，并且重要的是，内部融资没有使用期限的限制，企业不会面临到期无法偿付的风险。或者运用资本预留收益，将营业收益预留一部分作为发展投资所需预留，这样不仅可以均衡融资结构，而且对于外部负债的减少，减少融资成本，降低企业的融资风险。拓展多元化融资渠道融资渠道的拓展，有助于分散市场风险，碧桂园集团需要结合企业的发展情况和龙头企业优秀实例进行对比，从而灵活运用融资手段，开拓海外市场，进行融资渠道多元化创新，可以满足企业多元化的需求，为企业的发展提供更多且更有力的资金支持，同时也展示了企业日益增长的融资实力。在国内可以创新式的运用房地产信托投资，这种方式不仅流动性强，而且由于灵活性比较强，其风险偏低。将众多投资者资金集中起来，运用最小风险原则，拓宽企业的融资渠道。房地产信托作为一种新的融资方式，对国外资本的成功利用成为企业发展提供了强大的资金动力。但是在使用房地产信托投资时要注意适度，注意融资成本与企业资金的平衡，以免融资成本升高导致的融资风险。调整境内、境外融资比例的平衡，使其处于一个相对平衡的健康状态。增加合作，创新融资方式碧桂园集团对于银行借款逐年减少，可见企业对银行贷款依赖程度越来低，企业整体资金来源结构趋于完善，在行业发展之前，碧桂园集团的主要资金来源就是银行借款