房地产分析系列之必知周期篇

必知周期篇研判市场走势的核心方法掌握市场周期规律，做到心中有尺经济学家弗农（Vernon）率先提出产业生命周期理论即房地产生命周期理论的基础。房地产行业必然也要经历初创期—成长期—成熟期——萎缩期等四个阶段。两个周期规律：1）房地产行业生命周期（中长期）从中长期来看，房地产行业也符合生命周期的发展规律图：产业生命周期模型左肩右肩成熟期生命周期判断核心量增长至峰值后出现下降，增速由高至低行业盈利能力下降，利润率出现明显下滑房地产作为经济社会发展重要支柱产业，遵循产业生命周期的基本规律两个周期规律：1）房地产行业生命周期（中长期）判断依据：重点关注年成交量、行业利润率指标判断房地产行业生命周期阶段变化的核心标准是成交量和企业利润率的变化。2011年前后，房地产增速明显放缓，行业整体平均利润出现趋势性下滑。根据周期判断，我国房地产行业已从快速成长期步入到了成熟期。2010 201120122013 201420152016保利碧桂园恒大华润置地 华夏幸绿城绿地融创万科中海华润置地，33.74华夏幸福，33.03绿地，15.11

融创，13.7201020304050

图：TOP房企2010-2016年销售毛利率（%）福02468101214161986198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720192020图：全国商品住宅销售面积（亿㎡）初创期成长期成熟期土改深圳“第一拍”

商品房概念得以开展房改取消福利房分配住宅全面商品化总量峰值美国经验：经济、人口等因素持续改善背景下，生命周期可得以延续主体基本面（经济增长、城镇化率、人口数量和结构等）的差异化，成熟期可得到时间上的延续。日本第二轮泡沫破灭后房地产市场进入萎缩期，主因是经济衰退、人口老龄化、城镇化进程减慢。美国房地产成熟期得以延续，则是由于经济实力雄厚，移民人口持续增长支撑。图：日本房地产销售套数和GDP增速（千套；%） 图：1963.1-2016.4美国每月新房销售套数及同比增速（千套

）0201963-011964-071966-011967-071969-011970-071972-011973-071975-011976-071978-011979-071981-011982-071984-011985-071987-011988-071990-011991-071993-011994-071996-011997-071999-012000-072002-012003-072005-012006-072008-012009-072011-012012-072014-012015-07生命周期得以延续25 140成长期成熟期20120总量峰值151001080560040(10)(5)-101030501301109070150销售套数GDP增速（%）第一次房产泡沫成长期第一次房产泡沫成熟期 衰退期两个周期规律：1）房地产行业生命周期（中长期）010000200003000040000500006000001020304050607080902011-092011-112012-012012-032012-052012-072012-092012-112013-012013-032013-052013-072013-092013-112014-012014-032014-052014-072014-092014-112015-012015-032015-052015-072015-092015-112016-012016-032016-05成交面积（万㎡）成交均价（元）不断创新不断升级换代成熟期得以不断延续……两个周期规律：1）房地产行业生命周期（中长期）深圳现象：城市生命周期的延续很可能表现为空间上的转移受城市土地影响，生命周期延续更多的表现为空间上的转移。科技、资金、精英为深圳注入强大动能，加之房地产市场供应量不足，周边惠州、东莞、中山承接了其大量的外溢需求。苹果产品则通过更新换代实现生命周期的延续。图：深圳房地产销售面积和均价（万㎡；元

）两个周期规律：1）房地产行业生命周期（中长期）一座城市房地产发展的本质，是其经济、人口、资本等基本面因素的综合投射结果即人口、经济和资本决定房地产市场的生命周期，其中人口是最核心的因素房地产市场经济经济增长、收入水平、城镇化率、人口数量和结构等因素如果向好的话，成熟期可以时间上得以延续！在空间上则得到延伸！人口是最核心的因素问题：跟广州相比，成都处于什么发展阶段？两个周期规律：2）房地产市场运行周期（短期）市场短期走势可划分四个阶段，所有城市都会经历这四个时期，循环往复从短期来看，我国房地产存在运行周期，可划分四个阶段：筑底期、上升期、盘整期和下行期，犹如四季中的春夏秋冬。所有城市都会遵循房地产运行周期，兼具必然性和连续性两大特征；行业、货币政策只能提前或延迟周期的运行。上升期（夏）盘整期（秋）下行期（冬）筑底期（春）上升期（夏）关键节点1：后上升期&盘整期关键节点2：筑底期&上升初期图：房地产运行周期示意图必然性① 所有城市都有运行的周期性；② 都会经历这四个时期，循环往复连续性上行拐点出现后，价格会维持持续上升，不会起起落落，反之亦然运行周期兼具必然性和连续性两大特征运行周期特性，使得市场具有

可预测性短期内楼市遵循房地产运行周期规律，循环往复，不会突然出现骤变，所以房价短期内不会发生起起落落，比股市靠谱多了。两个周期规律：2）房地产市场运行周期（短期）重要影响因素是货币政策，三大核心判断指标是价格、成交量、库存影响房地产行业运行周期的核心因素是货币政策（利率和流动性），而调控政策则往往是阶段发生变化的导火索。可从价格、成交量、库存三大核心指标判断城市所处的运行周期。成交量影响市场短期走势的因素判断运行周期的三大核心指标货币利率环境关键因素调控政策往往是阶段发生变化的导火索，背后的利率走势是关键因素导火索调控政策价格环比涨跌、成交量同比和库存指标（绝对值和去化周期）两个周期规律：2）房地产市场运行周期（短期）货币环境与利率：是影响房地产市场走势最关键因素需求端供给端货币环境与利率影响房贷利率→购房成本影响融资额度及利率→融资成本综合影响开发端和购房端的投资决策实际利率是最为关键的影响因素。利率“高原”的形成往往伴随市场承压；而随着利率“高原”的消退，市场又开始筑底和上行。两个周期规律：2）房地产市场运行周期（短期）调控政策：往往扮演周期阶段加速变化的催化剂作用限购限制购买需求端限贷提高购房成本需求端限价影响企业利润供给端价格吸引力大需求端限售二手房供应量减少供给端投机收益被斩断需求端两个周期规律：2）房地产市场运行周期（短期）三大核心指标在不同的运行周期阶段表现各自不同，有明显的区分度我国房地产从08年以来呈现3年左右一个运行周期春（筑底期）夏（上升期）秋（盘整期）冬（下行期）价格成交量库存跌幅放缓同比增长20%以上首现库存减少的拐点上行拐点出现持续上涨同比大幅增长持续减少后上升期开始增加开始见顶促销潮出现同比下跌20%以上积压加快去化周期快速拉长下行拐点出现持续回落同比跌幅加大达40%左右持续恶化三大核心指标：不同运行周期阶段表现各不相同两个周期规律：生命周期与运行周期的融合所有生命周期与运行周期既有叠加影响，也有区别对待生命周期和运行周期是房地产市场运行的大小周期（相对），两者影响的因素不一样。生命周期的演进不会改变运行周期存在的必然性。而将当期市场运行周期置于生命周期的成熟期背景下，则其又会呈现多方面的一个新常态。上升期有所缩短，下行阶段的压力增加。周期长度成熟期市场运行波动趋缓，对回升速度和幅度