北海高端楼盘客户分析-0

1/1北海高端楼盘客户分析北海高端楼盘市场及客户群体分析前言前言北海市作为滨海旅游城市，高端楼盘销售价格严重偏离北海市当地人的承受能力，购买人群主要以外来客户为主。

基于永高未来城将来定位于高端楼盘，现在对北海在售高档楼盘市场以及客户群体进行了系统地调查。

一、北海高端楼盘1、天隆三千海一、北海高端楼盘1、天隆三千海◆项目地址：

银滩西区美景路88号（大墩海东）◆项目开发商：

北海天隆房地产开发有限公司◆项目规模：

3000亩，总建面168.17万㎡，容积率1.7，绿化率38%，共13575户。

◆项目规划：

预计8年时间建成，是一个拥有高层住宅、别墅、购物广场、娱乐城、写字楼的海岸综合体。

拥有亚洲第一大高尔夫球会设计师尼克劳斯二世执笔打造的18洞海上国际高尔夫球场、亚洲十优五星级度假酒店、私人停机场、奢华游艇会、保健养生会所等等国际顶级配套，将成为最宜居的滨海度假、旅游、休闲、养生的人间天堂。

◆项目配套：

◆项目配套：

北海一线精华海景、2.3公里银滩、18洞国际标准高尔夫球场、五星级度假酒店、社区精英会所、游艇会所、冠头岭国家森林公园等。

◆项目户型配比一期首批户型配比◆项目户型配比一期首批户型配比户型面积（㎡）套数比例1房1厅74.09-76.8911016%2房2厅90.68-94.8617125%64%117.56568%120.22128.4423033%3房2厅160.94-166.5410215%复式167.49-181.56967%3%218.09-266.86202%合计697100%◆项目推售价格2011年2月20日首次推售均价12000元/㎡。

2011年5月6日价格区间11500-18500元/㎡，均价13000元/㎡2011年7月，均价上调至14500元/㎡优惠折扣：

一次性99折，首次推售当天成交可获高尔夫消费卡和礼品。

◆项目销售情况：

销售情况和销售速度：

2011年2月20日-6月，共推出泊心岸1-5#共697套，已售出约380套，销售率约为54.5%，7月份售出24套，8月份售出29套，9月份售出19套。

◆主要客户来源地：

95%以上是外地客户，东三省占20%、福建占11%、重庆占7%、海南占3%、内蒙占5%、北京占6%、上海占5%、广东占5.5%、美英外籍占3.2%，其他占34.3%东三省20%福建11%重庆7%海南3%内蒙古5%北京6%上海5%广东5.50%美英籍3.20%其他34.30%东三省福建重庆海南内蒙古北京上海广东美英籍其他2、北部湾1号2、北部湾1号◆项目地址：

北海茶亭路49号◆项目开发商：

北海馨平广洋房地产开发有限公司◆项目规模：

占地面积约165亩，总建筑面积49万㎡，建筑密度17.85%,绿地率38.6%，约4800户。

◆项目规划：

总体外形特征是桂林山水，由1栋板楼（绵延山形群住宅32层，其下是三到四层车库）、7栋塔式楼和1栋52层超五星级酒店（独秀峰）组成，是一个集居住、休闲、旅游、购物、渡假、运动等于一身的北海标志性项目工程。

◆项目配套：

配置了超五星级酒店、私家游艇码头、空中网球场、无边际泳池、海滨休闲商业区、商务会所、幼儿园、大面积观海景观露台及各种活动场所等◆项目最大卖点：

艺术建筑造型+顶级配套+700多米长海岸线◆项目户型特点主要是单间35-38㎡、一房61-65㎡、二房91-94㎡、二房107㎡、三房130-136㎡五种户型，由32层的绵延山形群板楼是连廊式公寓因此户型成长条形，而且面积区间都比较小。

◆项目推售价格2009年12月4日首次推售均价13000元/㎡2011年5月均价17000元/㎡（精装修2000元/㎡）◆项目销售情况：

自2009年12月4日首次开盘以来，陆续推出海怡阁、海悦阁、海颂阁、海馨阁4个单元共1411套，至2011年6月共计售出1009套，销售率70%，7月份售出15套，8月份售出4套，9月份售出4套。

◆主要客户来源地：

90%以上是外地客户，东三省占15%、江浙一带占13%、福建占4%、重庆占3%、海南占7%、深圳占5%、京津占6%、上海占5%、广东占4%，其他占38%。

东三省,15%福建,4%重庆,3%海南,7%深圳,5%京津,6%上海,5%广东,4.00%江浙一带,13.00%其他,38.00%东三省福建重庆海南深圳京津上海广东江浙一带其他3、恒宇海岸华府◆项目地址：

北海市广东路中段（市公务员小区北面）◆项目开发商：

恒宇置业有限公司◆项目规模：

◆项目规模：

占地120亩，总建筑面积20万㎡，容积率2.0，绿化率40%，约1500户。

◆项目规划：

项目由由2栋3层、10栋6层和13栋18层的建筑组成。

◆项目配套：

◆项目配套：

会所、900㎡阳光泳池、地下停车场◆项目最大卖点：

N+1/N+2创变空间的拓展户型，全部南北朝向且最高获赠40%（平均赠送面积25%）的创变空间，赠送面积多，确立该项目有较高的升值潜力。

一期户型配比一期户型配比一区1、4、7#和二区2#户型配比户型面积（㎡）套数比例2+1房2厅72.656821%8592.220061%127.51-138.363610%3房2厅101.54-107.9221%114.86-117.2621%121.55-124.2193%133.92-144.56103%合计481100%◆项目推售价格高层折后价格区间6200-8200元/㎡，均价7000元/㎡；多层洋房折后价格区间7800-10000元/㎡，均价9000元/㎡。

◆项目销售情况：

从2010年8月份开盘以来，共售出300余套，销售率达45.2%。

◆主要客户来源地：

80%以上是外地客户，北方占25%以上、温州占6%、海南占7%、深圳占7%、区内占8%、北海占7%、广东占5%、港澳占3%、外籍人士占2%，其他占25%.北方25%温州6%广东5%海南7%深圳7%区内8%北海7%广东5%外籍人士2%其他25%港澳3%北方温州广东海南深圳区内北海广东外籍人士其他港澳4、海岸国际假日花园◆开发商：

北海恒昌实业有限公司北海合骏房地产开发公司◆项目地址：

海景大道与上海路、茶亭路84号交汇处◆销售热线：

07793222888◆占地面积：

总占地13.4亩◆项目规模：

1栋28层:1栋32层高层，共367户◆总建筑面积：

33885㎡，容积率：

3.8绿化率：

35%◆最新动态：

目前主推2#楼，公188套房源，57-142㎡的1-3房在售，海岸国际假日花园推的房源均为送家电、家具的精装房，目前均价13000元/㎡，现购房可享一次性付款92折、按揭94折优惠。

◆项目销售情况：

从2010年5月分开盘以来，项目至今销售不到50套，去化仅14%左右。

户型配比户型类型不到50套，去化仅14%左右。

户型配比户型类型面积区间（㎡）套数比例一房两厅64.07-70.3111230.5%两房两厅84.06-89.4919452.8%三房两厅124.43-143.076116.7%合计367100%◆主要客户来源地：

90%以上是外地客户，北方占15%、山西占10%、浙江占5%、海南占3%、广东占5%、重庆占3%、关系户占10%、其他占49%.北方15%重庆3%广东5%海南3%关系户10%浙江5%其他49%山西10%北方山西广东海南重庆关系户其他浙江5、21公馆◆开发商：

北海新河山房地产开发有限公司◆项目地址：

金海岸大道与广东南路交汇处，电占地面积：

72.7亩，总建筑面积：

177000㎡，容积率：

2.95，绿化率：

45.93%◆项目规模共9栋，首期推出的是1#楼24层五星级精装酒店式公寓和2#楼24层的空中双景别墅式公馆◆配套设施：

1000㎡的中央会所、东南亚风情商业步行街、1500多㎡的无边际叠浪泳池、全地下车库◆总户数1548户（1#、2#共522套）◆主力户型两房86.5㎡88㎡89㎡户型面积一房42㎡58.9㎡两房86.5㎡88㎡89㎡三房131㎡◆最新动态：

目前主推的是1#楼42-59㎡精装酒店式公寓和2#楼一单元90套房源的87、88㎡的两房户型，毛坯房起步价仍为6380元/㎡，每层加50元/㎡；精装房在8-11F，价格为7000-9000元/㎡。

售购房仍只有一次性付款可以享受98折的优惠、分期、按揭无折扣◆销售情况：

从2011年6月30新售楼部开放推出1#68套和2#楼一单元90套房源，共158套房源，至今售出62套，去化达40%。

◆主要客户来源地：

80%以上是外地客户，北京占30%、东三省占10%、区内占13%、福建占10%、重庆占3%、四川占5%、深圳占8%、上海占6%、其他占14%。

深圳8%上海10%北京30%其他14%东三省10%区内10%重庆3%四川5%福建10%北京上海深圳四川重庆福建区内东三省其他6、恒大御景半岛6、恒大御景半岛◆项目地址：

银海银滩西区金海岸大道88号◆开发商：

恒大地产集团南宁有限公司，代理商：

世联地产◆占地面积:373350㎡建筑面积:1000000㎡总户数：

8128户◆物业公司：

◆物业公司：

金碧物业，绿化率：

30%、容积率：

3.00、产权年限:70年④小区配套：

五星酒店，（餐饮、休闲保健、棋牌、健身中心、地下中心泳池、会议中心、儿童活动中心）◆最新动态：

◆最新动态：

2011年10月5日盛大开盘，推出楼栋：

推出首期1、2、4、8#楼四栋80-179㎡共286套；◆销售价格：

起步价折后7680元/㎡，折后均价7900元/㎡，含1500元/㎡的豪装，层差70-100元；◆折扣：

开盘前认筹阶段，推出开盘前交5万元认购诚意金的客户可享受三重折扣，分别是85*96*88折，一次性付款95折，按揭97折，准时换签额外99折；◆销售情况：

开盘当天共推出286套，售出163套，至今已售出240套左右，去化达83.9%。

开盘当天共推出286套，售出163套，至今已售出240套左右，去化达83.9%。

◆截止2011年10月5日24时，价格会上调30%（取消85折），折后均价9000元/㎡以上。

◆恒大首次开盘户型配比户型配比户型户型面积（㎡）套数比例二房二厅一卫80.15-87.479031.5%三房二厅二卫112.98-136.9615052.4%四房二厅二卫163.73-179.054616.1%◆主要客户来源地：

85%以上是外地客户，东三省占40%、石家庄、重庆、海南、成都、北京、天津、上海、广州、深圳、南宁各占4%左右、北海占3%、其他占17%.东三省40%成都4%重庆4%南宁4%海南4%天津4%石家庄4%广州4%深圳4%北海3%其他17%北京4%上海4%北京上海深圳成都重庆南宁海南天津石家庄广州东三省北海其他总结：

从上诉几个高端楼盘资料可以看出：

外地客户是北海房地产市场的主体；外地客户地域分布特点：

主要客户群来源于东北三省、一线城市、环渤海地区以及东南沿海发达城市。

（注：

上述客群数据存在一定的出入，不具有代表性）（注：

上述客群数据存在一定的出入，不具有代表性）二、高端楼盘目标客户群细分(1)区外北方休闲度假客群二、高端楼盘目标客户群细分(1)区外北方休闲度假客群★年龄：

2545岁★居住地：

广西区外，黑吉辽东北片区、山西山东华北片区，收入较高，生活稳定的家庭或个体★特点：

长期居住在北方工业城市，不怎么呼吸到新鲜空气，不怎么看的到蓝天白云大海，海洋消费观强，。

对良好的居住环境渴望度极高。

对城市配套要求高，由于长途跋涉，对项目娱乐、休闲配套要求高。

阶段性居住为主，一方面希望入住有一个便捷、舒适的居住环境，另一方面，希望能够盘活资产，避免物业闲置。

★需求重点：

环境、服务、配套(2)北海及近北海休闲度假商客★年龄：

3040岁★居住地：

北海及离北海较近的城市（广州、湛江等地）★特点：

在北海做生意或者与北海有联系的周边城市人群，在北海需要一个居住点，便于商务，希望既能享受北海的自然环境又能照顾到自己的生意。

★需求重点：

城市、环境(3)海南度假溢出的休闲度假客群★年龄：