成都彭都国际项目建设可行性研究报告

彭都国际可行性研究报告PAGEPAGE43彭都国际可行性研究报告目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章 总论 2一、 项目概况 2二、 项目建设单位简介 2三、 可行性研究主要范围 3第二章 项目宏观市场分析 4一、 国内房地产市场发展现状 4二、 成都市房地产市场发展现状 6三、 2010年下半年房地产市场发展趋势分析与展望 16第三章 项目建设的依据及合法性 17第四章 彭都国际项目分析 18一、 区域概况 18二、 项目周边环境分析 18三、 本项目优劣势分析 23第五章 彭都国际项目市场定位 25一、 彭都国际项目的目标市场预测 25二、 目标客户群定位分析 27三、 价格定位 27第六章 彭都国际项目建设内容 29一、 项目简介及项目设计范围 29二、 建设项目设计理念与依据 29第七章 组织机构与人力资源配置 37一、 组织机构设置 37二、 工程前期准备 38三、 现场工程管理 38四、 人力资源配置 39第八章 经济效益评价 41一、 项目开发建设进度安排 41二、 投资估算与资金筹措 41三、 建设项目经济评价 44第九章结论 60总论项目概况项目名称：彭都国际项目业主：成都开明房地产开发有限公司建设地点：彭山县长寿路（汽车客运站侧）用地面积：19766.9平方米容积率：3.166建筑密度：31.2绿地率：38.5规划总建筑面积：73040.79平方米项目建设单位简介？可行性研究主要范围根据项目本身特性，本可行性报告从以下几个方面进行可行性研究，主要内容包括：建设项目市场需求分析建设项目建设的依据及合法性分析建设项目分析建设项目市场定位分析建设项目建设内容分析建设项目营销组织分析建设项目投资估算及资金来源分析建设项目建设进度及资金使用计划建设项目的经济可行性分析与评价建设项目可行性综合评价项目宏观市场分析国内房地产市场发展现状1、房地产开发投资完成情况2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。12月当月，房地产开发投资5570亿元，增长12.0%。2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。2、商品房销售情况2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，增幅比1-11月提高0.8个百分点。其中，商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。3、房地产开发企业资金来源情况2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。其中，国内贷款12540亿元，增长10.3%；利用外资796亿元，增长66.0%；自筹资金26705亿元，增长48.8%；其他资金32454亿元，增长15.9%。在其他资金中，定金及预收款19020亿元，增长17.3%；个人按揭贷款9211亿元，增长7.6%。4、70个大中城市房屋销售价格指数全国70个大中城市的房价同比涨幅从去年4月以来就逐步收窄，然而更能代表房价真实走势的环比数据却连续四个月上涨。由于全年波动较大，全国楼价平均上涨了7.23%。5、全国房地产开发景气指数12月份，全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为101.79，比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.87点。成都市房地产市场发展现状1、土地市场2011年1-3月土地供应情况：区域供应宗数供应面积按用地性质分类工业商业纯住宅商住混合其他宗数面积宗数面积宗数面积宗数面积宗数面积成华区1247.31247.3武侯区青羊区137.4137.4金牛区锦江区高新区9644.79644.7郊区426193.3113197.410936.3171353.24706.4合计537123113197.41915811819355953.72011年1季度成都供应土地53宗，供应面积共计7123亩。从供应区位上看，1季度供应量主要集中在郊区，达到供应面积的86.95%；主城区的供应还是集中在高新区，其次为成华区。从供应时间上看，土地供应集中在1月，2月受楼市调控政策的影响，供应量为0，三月份没有土地供应，但有12宗土地协议出让，用地性质均为保障房建设用地，用地面积约544.2亩。2011年1-3月土地成交情况：区域成交宗数成交面积最高单价备注起叫价成交价成华区3378.52000元/平方米4100元/平方米圣灯街，竞得人富临房产武侯区4127.92820元/平方米5400元/平方米顺江村，竞得人永竞投资青羊区351.33160元/平方米3160元/平方米清江村，竞得人德商置业金牛区0000锦江区2131.91100元/平米1100元/平米空军医院以西，竞得人宜佳信房产高新区1312173500元/平方米5550元/平方米天府大道与剑南大道之间、竞得人保利地产郊区352609.41500元/平方米5250元/平方米华阳，竞得人圣沅房产合计604515.90郊区土地成交最多，共成交2609.4亩，占总成交量的57.78%。主城区土地成交最多的区域仍然是高新区，共成交13宗，面积约1217亩。2、商品住宅市场2011年1月1日至3月29日，成都主城区成交24111套住宅，环比下跌了34.5%；商业成交15336套，环比下降了5.3%。一季度商业成交面积达86.62万平方米，住宅成交面积达到91.313万平方米。住宅类销量明显呈下降趋势，这主要诱因是受政策调控影响，市场观望气氛进一步加重。一季度销售十强：3、写字楼：供应：2010年第一季度甲级写字楼无新增供应。成交：第一季度需求依然强劲，市场吸纳量为5,980平方米，较去年第四季度的1,568平方米有所上升，但同比仍然下降52.2%。价格：和去年相比，写字楼租金上涨0.6%，售价涨幅达到14%，个别写字楼的涨幅甚至超过了25%。数据显示，预计2011年全年的写字楼新增供应将达到创纪录的883000平方米，比去年增长26.1%。而今年写字楼供应中以乙级写字楼为主，占总供应量的68.8%，从区域来看，天府大道沿线区域占56%。受宏观政策影响，众多投资者将重心转移到写字楼，导致写字楼近期整体成交活跃价格上涨，一季度写字楼的价格涨幅较快，预计未来写字楼的价格涨幅会趋缓。2011年成都房地产市场发展趋势分析与展望2011年一季度成都房地产市场在全国楼市调控的影响下成交量大幅回落；房价依旧维持高位，但价格增降幅度趋于平稳。随着房交会的来临，尽管是严厉调控的当下，面临传统4月成交旺季，成交的回升势头包括后续的走势都将趋稳。预计未来房地产市场将呈现以下几大趋势：1、向郊区发展：近郊因不受限购令政策约束，将承接大量主城区消费力的转移；其次随着城市道路交通和区域配套的逐步完善，以及一线开发商的进驻，宜居环境上佳的近郊区域吸引了越来越多的购房者。预计新增的需求在消化过程中或将推动房价上涨。2、中大户型热销：随着限购令的出台，以及房贷收紧，不少购房者转变购房需求，由梯级置业转为“一步到位”。开发商为了迎合市场也开始调整产品结构，热推中大户型。随着调控影响的深入，这一趋势估计还会放大。3、精装房：几乎所有主流企业2010年的新项目都出现了精装房，精装也从传统的室内装修，转而开始关注以居住质量为核心的“里子”，更看重装修之外的附加价值：节能设计、智能化、宜居性、家居建材品牌、后期服务。这些附加值也成为开发商提升项目品质、进而提高房价的理由。4、商业：商业地产的信贷按揭政策并不受“限购令”、“梯级按揭”的影响，加之习惯于投资房地产的投资客户其资金难以流向住宅类产品，使得商业地产较以前呈现出更多的机会。项目建设的依据及合法性彭都国际项目从用地取得、规划、设计，按照国家建设项目程序进行，具备合法性，目前已取得下列项目开发合法性有关文件（详见表1）：表1：序号文件名称文件编号取得时间1企业法人营业执照2组织机构代码证3税务登记证（地）4国土使用证5建设用地规划许可证6建设工程规划许可证7建筑工程施工许可证彭都国际项目分析区域概况1、彭都国际的生态环境优美彭都国际项目因其独特的市政公园配套，使其具有较强的市场竞争力。2、彭都国际周边配套北面：川大锦江学院、幼儿园南面：新县医院、彭山一中、彭山二中、彭山一小、城区集中商业西面：市政公园、快铁站、成乐高速路口东面：客运中心、公安局、国土局、幼稚园道路、交通环境分析地块周边道路概况道路名称道路宽度新彭谢路双向四车道彭祖大道双向四车道蔡山北路双向二车道李密路双向二车道城际快铁距快铁站口200米成乐高速距高速路口1公里本项目位于彭谢路和蔡山北路交汇处，辐射地块的主要交通干道有彭祖大道、蔡山北路。近处看，项目北面为城市主干道—彭谢路，西、南面为两条城市次干道，东接汽车站及城市支路；向远处看，由彭谢大道向西500m进入成绵乐城际快铁、成乐铁路，向西1000m进入成乐高速；综合看，高速路线、铁路线与公路线的最佳汇合点在项目西北300m处，交通优势无可比拟！交通状况评述：本项目交通路网四纵三横，且项目距高速路口近3分钟车程，同时占据彭山出城的首要门户，项目易达性较强。总体来说，项目周围交通状况良好。周边环境状况评述：随着城市向北的发展，城际快铁的开通，市政公园的建设，项目得天独厚的区位优势将明显显现。随着周边配套设施的不断完善，本区域房地产升值的空间非常巨大，且外部交通条件较好，完全能够满足住宅开发的需要。片区正在不断成熟，供水、供电、供气、道路、通讯、网络也将进一步完善。周边配套状况评述：彭都国际，处于老城区与未来新城区的连接地带，坐拥彭山门户级城市配套，乐享老城区完善的商业街区，区域高端价值实现四大城市功能：“以彭山人民医院、政府为首的新行政中心”、“以快铁为主的经济中心”、“以彭溪景观带为主的文化中心”、“以百年学府为邻的人居中心”。城市配套与社区商业的双重依托邻近县政府、检察院、公安局、广电局、规划局等城市职能单位，占据彭山权贵宝地；完善的一体化文教体系川大锦江学院、彭山一中、彭山一小等排布项目四周，项目一可享受城市原有的教育体系，也可享有新城待建教育体系。医院配套齐备项目不仅享有老城区的医院配套，而求新建县医院与项目仅百米之遥。美食娱乐丰富多彩项目规划建设近10000㎡高品质自有商业体系，业态规划主力卖场、超市、主题餐饮店、品质中餐店、火锅店、酒吧、KTV、茶坊、影音店……精彩生活就在家门口。交通出行——项目紧邻彭山新汽车站为业主出入提供了有力保障。公园河流——项目西面与拟建市政公园仅一路之隔。3、周边产品形态分布及供应状况分析根据地理位置，结合楼盘规模因素列举分析下列楼盘。伟业广场一、楼盘概况案名伟业广场建筑风格现代简约开发商四川建伟房产表单价待售物业位置蔡山北路交房日期2012年6月建筑类型电梯物业公司待定楼栋数3栋物业费未定占地面积18亩销售率未售建筑面积70000㎡主力户型三房层数18层、28层主力面积88－117㎡总套数278套（不含写字楼）交房标准精装容积率5．0工程进度正负零二、户型、面积种类及分析A1A2A3A4B1B2B397.55㎡90.74㎡116.05㎡115.78㎡88.32㎡100.31㎡117.67㎡2/2/22/2/13/2/23/2/22/2/22/2/22/2/2特点分析：户型、面积实用，全明设计，每个户型赠送可变空间及大面积景观阳台。巨梁半岛一、楼盘概况案名巨梁半岛建筑风格欧式（新古典）开发商巨梁房地产开发有限责任公司表单价住4200元/㎡商12000元/㎡物业位置锦江大学南侧交房日期2011年底（一批次）建筑类型小高层、商层物业公司未定楼栋数20栋物业费1．2元占地面积104亩销售率30％建筑面积200000㎡主力户型三房层数11层、16层主力面积80—120㎡总套数1000余套交房标准清水（六通）容积率2．8工程进度一批次主体封顶二、户型、面积种类及分析ABCE1E2H90.17㎡91.10㎡90.21㎡81．40㎡109.32㎡99.82㎡3/2/13/2/12/2/13/2/23/2/3/2/2特点分析：纯板式结构，前后通透；客厅超大阳台；两房变三房设计。水印长滩一、楼盘概况案名水印长滩建筑风格简欧开发商四川邦泰置业表单价3400元/㎡物业位置彭山县长寿路牌坊旁公开日期2010年6月建筑类型多层+小高层交房日期2011年底（一期）楼栋数11栋物业公司华伟物业占地面积52亩物业费0.4元/0.6元/0.8元(按楼层收取)建筑面积7300万㎡销售率一、二期80%层数多层6、电梯9主力户型两房/三房总套数730套主力面积80－120㎡工程进度三期主体顶交房标准清水二、户型、面积种类及分析ABA1A2DF6G590.25㎡78.8㎡90㎡91㎡84㎡87㎡112㎡2/2/12/2/12/2/12/2/12/2/12/2/12/2/2特点分析：户型中均有入户玄关设计，景观台与客厅巧妙结合，设计合理，通风采光效果较好，90平米以上的户型均有可变空间。本项目优劣势分析就项目的客观地理位置、环境条件对营销操作的影响，按SWOT分析法，列出SWOT坐标图如下：Ｓ（优势）交通优势：公路、铁路、高速路融会贯通；区位优势：外地进入彭山的门户首站，及未来城市发展中心Ｓ（优势）交通优势：公路、铁路、高速路融会贯通；区位优势：外地进入彭山的门户首站，及未来城市发展中心地段优势：紧邻快铁站、汽车站；产品面积控制合理，户型亮点突出。建筑地标优势，剪力墙、中空玻璃、垃圾处理等环保低碳优势自身近万平米商业配套及纯东南亚园林景观的打造Ｗ（劣势）1、目前区域正处在高速建设阶段，配套设施有待完善，商业氛围还不成熟。2、开发商品牌度还不够。3、周边生活配套设施不完善4、周边自然环境条件尚待建设Ｏ（机会）1Ｏ（机会）1、快速融入成都都市生活圈的机会；2、彭山城区向北发展的机会；3、成规模建设的小区趋势性集中的机会；4、快铁站、汽车站建设进程带来的机会；Ｔ（威胁）1、区域内直接竞争对手的竞争威胁；2、区域楼盘竞争激烈。3、汽车站带来的噪音、治安威胁；ＳＷＯＴ坐标分析图项目优势分析结论综上所述，本项目有以下方面的开发优势：地块价值：项目地处彭山入城门户，未来城市发展方向。交通价值：城际快铁出入口距本项目仅200米，城际客运、公交就在项目旁边，成乐高速距本项目1公理，交通四方畅达！规划价值：邀请知名团队，以国际化视野打造现代都市生活样板生活区。建筑价值：现代简约风格，80米的建筑高度，一揽众山小的广阔视野，其地标性、城市名片的价无可比拟；酒店式入户大堂、隔音中空门窗以及高科技智能化安防设施，智能、安全、环保的典范尊荣社区。产品优势：人性化、高得房率设计，创新的灵动可空中露台，在充分保证客户居住功能的同时，更注重舒逸的生活享受。景观价值：10余亩市政公园一路之隔，让景观从门前穿到门后，私享放松的愉悦。彭都国际项目市场定位彭都国际项目的目标市场预测客源区域区域项目区域彭山其他各城镇大成都范围其他百分比59%20%20%1%受全国房价上涨的影响，居民投资意识增强，项目所在地的本地居民必然是购房一支主力军；区域购房者熟悉区域内的道路交通、市政设施、商业配套、医院、教育资源、其他生活配套等，看重性价比以及对区域未来价值深信不疑。他们必然是项目最有力的购房群体。彭山素有眉山北大门、桥头堡和成都后花园美誉，也是成、眉、乐都市圈的几何中心和重要的区域经济中心。未来的成绵乐城际快铁、成乐高速的综合城市交通核心即将呈现。是居家、投资两适宜的物业项目。因此大成都购房投资及居住客户同样是本项目主力购房客户。客户购房动机购房动机第一次购房二次置业投资百分比40%30%30%市场显现彭山大部分人以生活需求而购房，一般都是以刚需为主，因此第一次购房的客户比例较大;改善性需求也占去了很大的比例。另一方面，随着房价的上涨和居民投资意识的加强，本项目良好居住生活环境和房产的巨大升值空间，还是有相当一部分具有购置能力的客户为投资而购买本项目房产。客户年龄细分年龄(岁)25-3030-4040-5050-6060以上合计百分比10%40%30%15%5%100%25~30岁年龄组为初立业者，消费承受能力较低，或以全家之力的形式购买二房居室。30~40岁年龄组为开始有家庭群体，立业在10年左右，已有一定积累，是购房的主要群体之一，一般选择二房或三房。40~50岁年龄组为强势消费群体，追求更好的居住质量，选择三房。50~60岁年龄组多为二次置业，以本区域附近居民为主，选择二房60岁以上，以本区域附近居民为主，一般退休以养老为需求，选择三房为主。购房面积需求预测面积（平方米）70-8080-9090-100100以上合计经济型套二套二舒适型二房三房百分比15%25%20%40%100%购买本项目房产的客户一般都是以一家三代居住、刚需、投资为主。受购房政策的影响一般置业都一步到位，以舒适户型为主。但购买能力不强，成员一般为两口之家或三口之家，因此，中小面积户型的需求最为旺盛。总价承受预测总价（万元）8.7-23.625.340.8-43.444.2-53.6合计百分比39.5%0.8%29%30.7%100%本项目房屋面积适中，故房屋总价适中，但户型设计灵动、多功能、大赠送，性价比较高。预计总价在25万—50万之间，在客户接受范围之内。目标客户群定位分析综合分析项目所在区域、产品特征、可能的价格区间和周边竞争项目的客户来源，我们将目标客户圈定在以下几个范围：区域情结购房者（含投资客）客户质量指数：☆☆☆☆☆他们熟悉区域内的道路交通、市政设施、商业配套、医院、教育资源、其他生活配套等，看重性价比以及对区域未来价值深信不疑。他们必然是项目最有力的购房群体。改善居住条件的购房者客户质量指数：☆☆☆☆主要以政府机关、事业单位人员、企业中高层管理者和私营个体业主为主。他们集中在政府机关及效益较好的企事业单位，为30--40岁的社会中层及创业初有成就的中青年。这一人群在企业内部是中层或中层以上管理人员，可能属于首次置业，或原有住房太小，位置、环境较差，随孩子成长和经济条件的改善，并且有了稳定的高收入，经济上有一定积蓄，开始注重自己的生活舒适性，对物业要求较高，追求更高的生活质量。周边乡镇、外地购房者客户质量指数：☆☆☆周边乡镇的政府机关、事业单位人员、企业中高层管理者、私营个体业主和较为富裕家庭的子女为主，客户区域分布较为分散，跟风心理较为严重，重视产品价格及区域位置。婚嫁、生育购房者客户质量指数：☆☆由于家庭人口规模的变化，组建新家庭等情况，需要新置住房来满足生育、婚嫁等刚性需求，出于婚姻和后代的考虑可集全家之力购置物业。这类购房者选择面较大，但是根据其购买力档次，本项目的性价比优势和区域优势可以争取到此类购房者。价格定位以彭都国际所在区域在售的房地产项目为参考，并结合本项目的建筑特色和风格综合考虑多方面的因素作为预测的依据等。1、可比案例的选取：当前在售的、在区域市场有影响力的、距本案位置相对较近、与本案关联性较大的楼盘。案名巨梁半岛案名华龙首座占地规模104亩占地规模10亩产品形态小高层产品形态高层容积率2．8容积率4．18主力面积80—120㎡主力面积83-125㎡销售均价4200元/㎡销售均价3800元/㎡客群简析彭山当地改善型客群为主客群简析当地投资+刚需核心优势20万方的品质大盘气势，彭山首个新古典主义建筑楼盘。核心优势地段优势，成熟的生活配套。销售分析一批次热销，二批次价格偏高，价格抗性较大销售分析因项目不注重营销，其去化速度较慢。案名水印长滩案名蔡山美地占地规模52亩占地规模40亩产品形态多层+小高层产品形态多层容积率2．0容积率1．79主力面积80－120㎡主力面积89-108㎡销售均价3400元/㎡销售均价3400元/㎡客群简析当地改善型客群为主客群简析彭山当地刚需客户核心优势气势磅礴的内湖规划以及完善的休闲配套设施。核心优势稀缺多层，价格优势。销售分析项目十分注得品质销售较为理想。销售分析开盘价格较低，销售较好。2、定价模型本项目除采用常规的定价加权法之外，还结合区域趋势预估的估价方法，达成对区域升值潜力及本案价值潜力的客观评估。项目的综合素质评估评估指标各因子可比项目本案巨梁半岛华龙首座水印长滩蔡山美地项目总体规模74655建筑形态品质65646社区景观环境53635产品创新程度75546交通区位条件46567市政生活配套37454户型合理设计65545开发品牌效应74754物业管理水平63645项目工程进度85664评估得分59475644513、定价公式说明：可比系数：本案预期的评估得分/可比项目的评估得分可调均价：各项目可比系数x各项目当前均价本案均价：各项目可调均价之和/项目个数项目可比项目本案巨梁半岛华龙首座水印长滩蔡山美地项目均价4200元/㎡3800元/㎡3500元/㎡3400元/㎡——评估得分5947564451可比系数0.861.090.911.16——可调均价3630.514123.403187.503940.91——可比参数0.40.350.10.15——评估均价————————3805.284、彭都国际价格预测通过区域在售楼盘与本案相比可知，该区域房产价格集中于3500—4500元/㎡左右。目前所有的产品形态以小高层和高层电梯为主。面对中档客户的普通住宅较多，因而竞争较为激烈。参照周边已在售楼盘的规模和销售价格，并综合本项目各方面优势，结合市场自然溢价，预计彭都国际住宅销售均价为4000元/平方米左右。项目简介及项目设计范围本项目位于彭山老城西北片区，处于老城区与未来新城区的连接地带，是近期重点的发展用地，未来的城市综合交通中心；地块地形呈南北走向，东西长约120m、南北长约260m，三面临街。北向——彭谢路、西向——李密路、南向——蔡山北路、东向——汽车站及城市支路。净用地面积19766.9平方米。本项目分为4栋商住楼，其中1#楼、2#楼为28层，3#楼、4#楼为18层，有近万平米的商业配套，其中5000平米的独立商业，以及70多间临街商铺。建设项目设计理念与依据建设项目设计理念总平规划设计总体布局：营造大尺度中庭社区概念，强调户户入景，采用全点式的围合布置方式，使得每户都拥有良好的采光通风效果。其宽敞通透的户外空间环境与川西地区的气候特点相适应，其大片的绿化为小区营造舒适优美的居家环境创造了极佳的条件，体现出极强的现代居住理念——人与自然和谐共存。小区出入口：沿道路布置成底商，同时也是步行与车行的入口，其商业口岸效应，为创造良好的经济效益提供了有利条件，同时也使城市充满了生机，既丰富了城市街景，又方便了市民生活，也必然会产生很好的社会效益。道路共分三级7米宽双车道主次入口相连，成为区内主要通道;4米宽组团道路可通达至每个单元：2.5~1.5米宽庭院步行道自由布置。整个区域道路系统合理、流畅、通达性好，且均为无障碍道路。停车库的设置：停车采用地下与地上相结合的方式，地下车库可停汽车259辆，地上可停汽车133辆。地上停车场采用植草砖铺地，实用美观。建筑单体设计4栋住宅。1#楼、2#楼为28层，建筑高度约85M3#楼、4#楼为18层，建筑高度54M，属一类高层民用住宅（耐火等级为一地下室（耐火等级为一级）主要功能为地下车库和设备用房，局部地下室兼作人防工程（主要集中于B地块下面地下室区域）。结构层高：商业层高3.9、4.2、4.5米，住宅３米。平面布局及功能分区：1#楼、2#楼为28层住宅楼，属一类高层。该栋为两梯5户纯住宅，每层5户，底层为商业。3#楼、4#楼为18层住宅楼，属一类高层。该栋为两梯5户住宅，每层5户。首层局部架空.立面设计：简约大气，以现代主义手法为主体，注重建筑群体的整体性，在统一之中寻求变化。各个立面虚实对比适当，色彩搭配适宜，具有极强的韵律感。整个群体既统一又富有变化，大气之中不乏精雕细琢，具有强烈的时代气息和现代风貌剖面设计：建筑剖面设计就是为每层空间确定一个经济、合理的层高。1#楼、5#楼、6#楼、7#楼为33层一类住宅楼，室内外高差0.30米，层高32#楼、3#楼、8#楼、10#楼为32层一类住宅楼，室内外高差0.30米，层高39#楼为32层一类酒店式公寓，室内外高差0.30米，层高3竖向交通设计：电梯：本工程住宅楼部分竖向交通以电梯为主，共计8部。具体如下：1#楼、2#楼、3#楼、4#楼为住宅楼，每单元设2部电梯。楼梯：消防疏散楼梯的设置以满足疏散距离、疏散宽度为原则。建设项目设计的依据本项目设计依据主要有：彭山县规划管理局：项目规划设计条件通知书。国家现行法规及规范、规程：①《高层民用建筑设计防火规范》（2005年版）GB50045-95②《住宅设计规范》（2003年版）CB50096-1999③《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001，④《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-91⑤《汽车库设计规范》JGJ100-98⑥《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）⑦《民用建筑设计通则》GB50352-2005。⑧《住宅建筑规范》CB50368-2005。建筑设计风格与布局项目在设计上比较研究不同的位置的景观视线条件，因地制宜的进行户型分布与设计。所有的户型力求做到动静、干湿分区明确，各个房间都布局合理，且明厨、明卫，拥有良好的通风采光。一些户型还有可变空间，入户花园等亮点设计。立面设计大气简约，以现代主义手法为主体，注重建筑群体的整体性，在统一之中寻求变化。各个立面虚实对比适当，色彩搭配适宜，具有极强的韵律感。项目建设规模与产品方案项目建设规模项目定位为配套齐全的高档高层居住小区，整个项目规划总建筑面积为19766.9㎡平方米，地上建筑面积13000平方米，户型为市场主流的套二、套三实用性设计，搭配部分套一。彭都国际，植根于成都的城市性格，以成都人的生活理念为出发点，精心打造一个最懂得成都生活的空间、情趣和场景。产品方案依据项目所在地的宜居的自然环境和项目的规划设计，预测项目客户群主要为工薪阶层为主；外企、高新技术企业、金融证券信息业界白领人士；中产阶级；企事业单位中层以上管理干部；据以上多种消费对象的不同品位和要求，故我们在项目中选择了多种户型，详细见下表：1#首层二~三十三层合计每层共计A1/26464A2/13232A3/13232合计1282#首层~二层三~三十二层合计每层共计B1/13030B2/13030B3/13030B4/13030合计1203#首层~二层三~三十二层合计每层共计C1/13030C2/13030C3/13030C4/13030合计1205#首层二~三十三层合计每层共计E1/13232E2/13232E3/13232E4/13232合计1286#首层二~十九层二十~二十五层二十六~三十三层合计每层共计每层共计每层共计F1/118161832F2/118161832F3/118161832F4/118////18F5///16//6合计1207#首层二~十九层二十~二十五层二十六~三十三层合计每层共计每层共计每层共计F1/118161832F2/118161832F3/118161832F4/118////18F5///16//6合计1208#首层~二层三~三十二层合计每层共计H1/13030H2/13030H3/13030H4/13030合计1209#首层~三层四~二十层二十一~二十九层三十~三十二层合计每层共计每层共计每层共计I1/2342182658I2/117191329I3/117191329I4/468436412116I5/2342182658I6/468436412116I7/6102654618174I8/2342182658合计63810#首层~二层三~三十二层合计每层共计D1/13030D2/13030D3/13030D4/13030合计120其户型面积比例如下：户型面积（平方米）套数所占比例一室一厅50.52120.8%二室二厅81.51-86.7746829.0%二室二厅（可变三室）88.45-107.1649630.7%酒店式公寓16.46-39.3863839.5%合计/1614100%施工进度为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，本项目决定采取平行施工方式。本项目工程计划自2010年10月开工，至2012年12月竣工，总工期为27个月。组织机构与人力资源配置合理、科学地制定管理方案，确定项目的组织机构和配置人力资源是保证项目建设和生产经营顺利进行、提高劳动率的重要条件。在制定管理方案时，我们对项目的组织机构设置及人力资源及员工培训等内容进行了研究，比选优化方案。组织机构设置本公司组织形式是有限公司，分为权力机构、经营管理机构和监督机构，最高权力机构是董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。董事会由2人组成,董事长1人。各部门分设经理,负责组织公司的经营管理活动，中高级职员由董事会商议任聘。公司组织结构图：办公室：负责公司文档管理：可对公司的文档进行分类管理。负责内部员工管理：对公司的内部职员的个人资料进行管理。负责人员的招聘和录用、调配和使用、人事的考核，晋升与奖惩，教育和培训工作。财务部：财务的核算和监督以及资金的拨款和管理；交纳各种税务和上级管理费等，保证工程进度和各项资金使用计划。资金部：负责资金的筹集和管理。保安部：负责巡察报告、物资保护、停车场管理工作。采购部：负责做好材料、购配件、设备等物资的采购工作。开发部：负责公司项目的拓展。工程部：工程前期准备技术准备：审核施工图纸。编制《房地产开发项目组织设计》。编制或审核施工图预算。编制或审核主要材料、半成品、设计计划。对特殊项目或重要的项目的考察、参观、学习及必要的培训。物资准备现场准备，现场踏勘，“三通一平”，组织施工单位放线并检验。其它准备：A利用招标形式、优选施工队伍。B办理开工报告。C办理质监委托。D组织设计交底。E摸清施工现场地下有无国家线路、水管、天然气管道和防空洞等，如有及时妥善处理。现场工程管理前期阶段的部分工作：A旧建筑物及妨碍工程施工的障碍物的拆除工作。B、“三通一平”C其他的工作（临建、占路，占地的办理）施工建设阶段的工作A施工前的各项准备工作，施工建设阶段的平衡和协调工作，做好现场技术管理B做好质量控制与管理，加强经济签证的管理C做好工程收尾的组织安排，竣工验收。D做好工程资料的汇集、参加开发项目资料的归档工作。E做好工程决算及项目移交。营销部：负责商品房的销售和管理，作好销售计划的销售策划工作。售后服务部：负责售后回访，保修修缮，工程遗留问题处理工作。物业管理部：负责与业主委员会相配合，共同创建“整洁、文明、安全、方便”的优秀物业区域。本公司采用直线职能制的组织形式，各级领导对下级部门和人员不直接下达命令，只是参谋作用。这一组织形式既能及时指挥,统一命令,又能发挥职能部门和专业人员的工作特长，但总经理要注意协调和联系各职能部门之间，领导层要把握管理系统中的各种矛盾。对此组织机构进行适应性分析知：组建方案符合《公司法》和国家有关规定的要求，执行机构具备指挥能力和组织协调能力，组织机构的层次和运作方式能满足建设和生产运营管理的要求，项目法人代表及主要管理人员的素质能适应项目建设和生产运营管理的要求，能承担项目筹资建设、生产运营、偿还债务等责任。人力资源配置员工结构部门管理人员营业人员工程技术人员业务人员合计总经理办公室其中：总经理11副总经理55内部管理其中：办公室123人事部112资金部123财务部235运营管理其中：开发部112招标部123采购部235工程部210214销售管理其中：营销部27110合约部134售后服务部134物业管理部167合计227102968员工培训公司管理层以职员提供可持续发展的机会和空间为己任。在公司，职员勤奋的工作除可以获得薪金、享有福利以外，更可以得到公司适时提供的大量训练和发展机会。在公司除获得正规培训以外，职员还将自觉或不自觉地得到其他收获：职员将学到怎样善用时间；职员将学到如何发挥团队精神；职员将学会如何管理、激励、培训其他人；职员将学到更为有用的专业技术知识；职员的经验将是职员迈向更高职位的起点；职员在公司的经历将有助于职员从事其他相关工作。培训为公司完成经营目标、提高绩效、实现事业发展提供人力资源的保证。培训是职员胜任职责、提升自我、开发潜力、拓展职业的途径。培训种类主要有以下四种：①公司内部课程：作为公司职员，为进一步了解公司，适应岗位职责要求，职员可申请或被指定参加公司内部举办的各种培训课程，课程类别主要有：公司理念推广、自我开发、管理研修、专业技能训练等。②公司外部课程：作为表现突出的骨干人员，为开拓思维，触发灵感，进一步提高管理水平和业务能力，职员可申请或被选送到外部管理顾问公司等专业培训机构参加短期课程，包括各种外部教育机构、培训中心所举办的短期培训课程、交流会。使职员有时间、精力来总结提炼职员丰富的实际操作经验，以利于在集团范围内交流，实现集团资源共享，同时进一步系统了解公司运作特点。③公司除举办各种培训班提高职员的素质外，也鼓励职员到大专院校或专业培训机构进修学习（包括攻读学位、上岗培训、职称及其他资格证书考试、培训等）；形式有脱产进修和业余进修，其中脱产进修的申请条件要求在公司服务满三年以上。参加各种形式的学习后，职员的结业（毕业）证书及成绩单须报总部人力资源部备案，作为调配、选拔以及任免的参考依据。④外出考察：为拓展视野、丰富学习经验，公司将组织管理人员、专业人士以及荣获嘉奖的职员到外地考察。考察单位包括境内外的优秀企业或机构。经济效益评价项目开发建设进度安排1、有关工程计划说明项目分期：总共分二期开发。其中：一期，安置区；二期，商品房区。总工期：项目整个建设工期预计约27个月。一期约8个月；二期约19个月。2、工程计划横道图详见附表：《工程计划横道图》投资估算与资金筹措1、投资估算范围本可行性研究的对象彭都国际项目，包括各种附属设施及景观建筑等配套设施。2、项目总投资估算本项目总体开发时间（不含筹建期）为2010年1月至2013年1月，开发周期3年。据测算，项目所需总投资金额144，51.00万元（含地价），详见附表：《项目开发成本估算表》。表：项目开发成本估算表序号名称金额（万元）比例1土地成本360024.9118%2报建审批（含设计）5513.8129%3建安成本721549.9273%4配套费用（含弱电、景观、市政等）9336.4563%5管理费520.3598%6财务费1250.8650%7营销费3482.4081%8营业税8706.0203%9城建税430.2976%10教育附加费430.2976%11契税130.0900%12土地增值税2611.8061%13前期费用（含咨询、监理）286257.6577%14不可预见费1110.7681%15合计14451100.00%总投资估算说明：土地取得成本是指因征用土地而发生的费用，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、拆迁安置费和其他因征用土地而引起的费用。本项目土地取得成本为3，600.00万元。前期费用这是指企业在前期准备阶段发生的各种费用，包括整体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设计费、临时工程费和“三通一平”或“七通一平”费用等。本项目主要涉及规划设计费、景观设计费、勘探费及工程前期费用，为286万元。土建成本及配套费用该项费用包括基础、主体、水电安装及绿化等多项费用。需要根据项目开发情况，再结合工程施工进度计划投入。本项目建筑安装费用为8，148.00万元。管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如：管理人员工资、福利费用、办公费、差旅费、折旧、水电费、劳动保护费等。按照成都同类房地产项目的水平和本项目具体情况，结合考虑近年来因《劳动合同法》等相关政策措施的影响，项目管理费用确定以上表《项目开发成本估算表》中前4项费用之和的3%计提，可得管理费用685.33万元。财务费用主要指开发企业为开发本项目而发生的费用，集中表现为贷款利息。根据当前市场情况，再结合房地产开发企业实际经验，以总建筑面积为基数，按（建安成本+土地成本）X30%的一年利率计算。经测算可得，本项目财务费用为125万元。营销费用包括广告及代理费。按照项目产值的2%计算，通过测算，本项目预期营销费用为348万元。不可预见费考虑到市场不确定因素的增加，不可预见费用按照总产值的0.6%计提。项目不可预见费用为111万元。3、资金筹措本项目投资资金来源包括：自有资金、银行融资及销售回款。经测算，项目所需总投资金额14451万元。其中，自有资金5000万元，银行融资5000万元，销售回款4451万元。具体指标见下表。表：项目资金来源表资金筹措序号项目资金（万元）比例1自有资金5000.0035%2银行融资5000.0035%3销售回款4451.6230%4总投资14451.62100%4、资金使用计划根据工程建设进度，安排资金使用计划。第一年（2010年）投资金额：14，897.03万元，占总投资41.43%第二年（2011年）投资金额：7，484.28万元，占总投资20.82%第三年（2012年）投资金额：8，015.28万元，占总投资22.29%第四年（2013年）投资金额：5，557.03万元，占总投资15.46%5、借款还本付息计划借款还本付息计划：分期还利息，整体销售达40%偿还本金不低于20%，整体销售达70%偿还全部本金。建设项目经济评价本项目属新建项目，其经济评价是在可行性研究完成市场预测、建设方案定型、建设规模确定、市场组织和劳动定员明确的基础上，计算项目投入的费用和产生的效益。1、经济评价依据、原则及评价基础（1）依据本经济评价以国家计委颁发的《建设项目经济评价方法与参数》为依据；本项目各项成本及效益核算内容以财政部制定的有关房地产企业会计制度有关规定为依据计算；本项目经济评价以《彭都国际项目设计规划方案》为依据之一；本项目计算数据以《彭都国际项目修建性详细规划总平面图》为依据。（2）原则本经济评价遵循定量分析为主，定性分析为辅，动态分析与静态分析相结合的原则；本经济评价遵循效益与费用计算口径一致的原则。（3）评价基础以现有市场发展趋势进行未来市场走向定性；按同类型项目、同功能项目现有市场情况进行市场销售预计；宏观环境保持相对稳定，计算期内税收政策相对稳定。2、销售及经营收入测定（1）销售收入估算根据价格定位，确定本项目住宅均价为4000元/㎡，商业均价为6000元/㎡。由此可做出以下测算：预计销售率：100%预计销售周期：整体周期18个月（1年零6个月）。可售面积：住宅35731.04㎡，商业6711.96㎡。销售收入＝测算价格×可售面积＝18319.59（万元）按照相关规定，成都市地产市场流转税费主要为营业税、教育费附加、城市建设维护税、土地增值税。本项目销售税金及附加约为1296万元。附表三：项目流转税估算表（2）项目销售回款计划本项目整体销售周期为18个月，预计2011年7月开始公开发售。根据市场预测及分析，预计2012年12月将全部售完。（3）销售利润项目成本项目成本＝项目开发建设成本+各项费用＝14451（万元）销售利润项目利润为预计净收入减去项目总支出的净值。（详见附表：《损益表》）净利润＝销售收入－项目成本－所得税＝2829.52（万元）项目投资利润率（税前）投资利润率＝利润总额/项目成本＝20.59%（税后）投资利润率＝净利润/项目成本＝15.44%3、财务与敏感性分析（1）清偿能力分析还款资金为回收房产开发成本以及实现的税后利润。经测算，本项目借款偿还期最长不过2年（含建设期），完全能够满足贷款要求。（2）赢利能力分析内部报酬率表明了项目投资所能支付的最高利率，是反映项目占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态指标。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会大大亏损。只有当项目的内部报酬率大于基准收益率（目标收益率）时，项目才能在财务评估中通过。（详见附表：《内含报酬率测试表》）表：内含报酬率测试表时间现金净流量贴现率=57%贴现率=58%折现系数现值折现系数现值2010年-14385.231.00-14385.231.00-14385.232011年7176.230.644570.850.634541.922012年11893.160.414825.010.404764.122013年19746.480.265102.590.255006.32净现值113.21-72.87经测算，本项目内部报酬率为：FIRR＝57.61%根据现行贷款基准利率（以5年以上贷款利率）5.94%为参考，可见本项目财务内部收益率远高于该基准利率，说明项目本身抗风险能力强。（3）敏感性分析房地产开发项目评估中的敏感性分析，是分析和预测反映项目投资效益的经济评价，是指标对主要变动因素的敏感程度。如果某变动因素变化幅度很小但对项目经济评价指标的影响极大，则认为项目于对该变量的不明确性是敏感的。本次测算通过对销售均价、项目开发成本、单位变动成本进行敏感性分析（附表《敏感性分析》）。由敏感性分析可得，销售单价变动对于利润影响程度大于项目开发成本、单位变动成本的影响。表：敏感性分析投资利润率变动值敏感程度变动因素-10%-5%05%10%销售单价22109.6324557.4926834.0229453.2231901.0918.1287项目开发成本28718.6827862.0226834.0226148.6925292.03-6.3443单位变动成本27971.4227488.3926834.0226522.3226039.29-3.5773附表一：项目工程计划横道图项目内容持续时间（月）进度安排2010年2011年1月2月3月4月5月6