房地产合作项目资金培训

合作项目资金管理财务资金中心|资本运作及融资管理部2017年3月一投资协议把控1、股东投入——同股同比例投入原则：同股同投，原则上不可约定一方可为另一方代垫资金，一旦出现某一方无法按照股权比例进行投入的，直接稀释股权（特殊的收购方式，比如合作方出地我方出资等不属于该范畴）；若其中一方不能按股权比例同步投入资金的，其他方可超出股权比例进行资金投入以满足项目开发需要，但双方每期投入的资金总额不得超过当期项目开发所需的资金数额，且仅当部分股东无法按股权比例投入时，其他方股东才可超出股权比例进行投入。未经项目公司书面通知，股东不可自行投入资金，否则投入的资金不计入该股东的累计资金投入数额。

强调我司的主动选择权2、融资及使用资金杠杆高收益高第一重杠杆：预售制第二重杠杆：开发贷第三重杠杆：前端融资原则：前端融资合作方不可使用，单方面归集碧桂园方使用风险项目风险：碧桂园品牌还贷风险：碧桂园集团兜底还贷风险：碧桂园集团兜底如果所有杠杆效应产生的收益都是双方共同享有，但所有风险都由碧桂园兜底承担，是不合理的。保留前端融资，其他杠杆可供合作方使用3、融资担保原则：当项目公司融资需要股东提供担保时，甲乙双方需按股权比例对项目公司融资提供担保，若某一方未能提供相应担保的，其他方可代为担保。若碧桂园方提供担保的，担保费收取按照《碧桂园集团境内融资管理制度》的规定执行。

若我司对合作项目的融资进行了超额担保，需向合作方收取担保费用，且合作方需提供反担保。4、富余资金管理原则：富余资金强势管理并归集集团，归属于合作方的资金可按活期利率给予计息，并于利润分配时调增合作方利润。

项目公司资金均根据碧桂园集团资金管理制度统一管理，由碧桂园集团财务资金中心统一结算、监管，为提高项目公司资金安全，项目公司账户资金将转至碧桂园集团中心资金管理账户，碧桂园集团资金管理部门根据项目公司提交的经审核完备的付款手续，在项目公司转存、可支付的资金余额内予以付款。

5、资金回笼原则：（1）本金同股同比例回笼（2）利润预分配：

可预分配利润≤已售已回笼对应净利润×70%合作方提供能超额覆盖回笼的资金金额的增信且获得我司认可对情况下，富余资金可按股权比例进行回笼注：回笼合作方资金，区域总需签《回笼承责书》二合作项目资金运作及管理合作项目类型1操盘3纯品牌输出2不操盘1.1操盘合作项目：垫资管理原则原则上不垫资，对于合作方未能按股比同步投入的，优先稀释合作方股权。如需垫资，参照以下条款进行处理：A.

需通过金融机构做委托贷款处理；B.垫资利率按合作协议利率（如有）或13%/年；C.垫资期限≤6个月（一般建议≤3个月）；D.垫资利息以开票方式结算；E.合作方需提供股权或其他有效增信；F.利润及利息合计自有资金回报率≥30%；G.区域总签署《为合作方垫资承责书》。

【如上述垫资资金收不回来或发生损失，区域总裁需承担损失本金及应对利息，依次在区域总裁在碧桂园集团（含下属各单位）获取的所有股权激励、现金激励和工资中扣罚，最低留足5000元/月】1.2操盘合作项目：垫资后股权比例调整方式原则上不垫资若合作方中一方不能按股权比例同步投入资金的，其他方可超出股权比例进行资金投入以满足项目开发需要，但双方每期投入的资金总额不得超过当期项目开发所需的资金数额，且仅当部分股东无法按股权比例投入时，其他方股东才可超出股权比例进行投入。未经项目公司书面通知，股东不可自行投入资金，否则投入的资金不计入该股东的累计资金投入数额。

每两个月最后一个工作日核算双方累计投入的资金（扣除项目公司已经偿还给双方的资金），调整双方股权比例及利润分配比例。

股东的股权比例/利润分配比例=股东的累计资金投入数额÷项目累计资金投入数额

Ps:不再反向调整比例，即合作方之后投入的，不再追加确认若双方在收回全部本金后（双方股东净投入金额均为0），在此时点之后双方的股权比例按照最近一次股东会决议明确的比例为准进行计算。1.3操盘合作项目：回笼管理资金回笼遵循同股同投同比例回笼原则，区域总裁把关如合作方回笼后未能按股权比例重新投入，区域总裁承责追回本金及对应利息（13%/年），否则依次在区域总裁在碧桂园集团（含下属各单位）获取的所有股权激励、现金激励、工资中扣罚，最低留足5000元/月【建立区域总裁信用档案，如出现合作方未履约投入，则发布区域总裁信用警报，暂停区域内合作方资金回笼至警报解除】

原则1.3操盘合作项目：回笼管理本金回笼（投入资金返还）已签约收款利润回笼（预分配）超利润回笼区域根据项目等情况自行选择和确定本金返还、预分配、超利润回的金额。（不返还、不分配，金额为0）回笼/预分配指导原则：同股同比例，区域总承责项目账户上可动用资金，扣减以下两项后剩下的均为富余资金(1)区域进行本金返还、利润预分配的金额(2)短期内需支付的资金1.4操盘合作项目：各方回笼后仍剩富余资金管理注意：对于合作方出地（后续不再投入）我方出资的项目，即视为合作方定额投入项目富余资金指导原则：归集集团中心账户区域若能做到回笼集团股东（含同心共享股东）也可项目同股同权投入合作方定额投入老项目（2016.11.1前）富余资金可由碧桂园集团吸收做内部理财，按照基准利率（4.75%）支付项目内部理财收益富余资金由碧桂园集团统一归集，合作方无利息收入新项目（2016.11.1后）富余资金由碧桂园集团统一归集，可给予合作方活期存款利息1.5富余资金归集：对标行业对标行业条款1.7富余资金归集：操作每个人都有弱点，每个合作方都有诉求主动去发现满足合作方诉求同意我司资金管理政策1.8操盘合作项目：管理责任人管理责任人经济责任比例区域总裁100%合作项目类型1操盘3纯品牌输出2不操盘2.1不操盘合作项目：回笼管理优先回笼各股东本金和预分红注意：各股东本金为各股东已实际投入的资金合作方收到回笼资金后三个工作日内我方必须收到相对应比例的回笼资金，否则按（延迟回笼金额*6%*延迟回笼天数/360）计算处罚相关管理责任人原则2.1不操盘合作项目：各方回笼后仍剩富余资金管理原则：按同股同权回笼（合作方有特殊诉求的，报集团审批）2.1不操盘合作项目：管理责任人管理责任人经济责任比例区域总裁40%区域财务负责人40%我方派驻财务人员20%2.3不操盘合作项目：资金过程监管（一）我方需派驻专职财务人员，进行过程监控，并于每月前上报情况统计表。

（二）区域财务负责人，派驻财务人员需参加项目股东会、董事会和其他重大经营决策会议。（三）若操盘合作方非行业前10，我方派驻财务人员应对项目所有付款参与审核。如：派驻出纳，或派驻财务人员预留所有银行账户的印鉴并保管；有网银账户的，每个账户需保留至少一个付款U盾。（若为行业前10，要求至少拥有知情权、核查权）（四）项目公司需对我方派驻人员开放系统查询的权限。（五）集团不定期进行检查。序号名称1万科2保利3华润4金地5招商6新城7中南8融信9平安不动产10融侨备注:以上名单由碧桂园集团投资策划中心定期公布。2016年行业前10强名单合作项目类型1操盘3纯品牌输出2不操盘品牌输出项目（一）区域指定责任人监控品牌输出项目的日常运营状况。（二）集团