高档小区房地产建设可行性研究报告

住宅小区建设项目可行性研究报告1我公司通过对xxxx新区迎宾路人民法院对面13万平方米的地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据xxxx和新区当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅把握国家相关产业政策，结合xxxx地区住宅建设的实际情况，拟在钢结构、墙体、节能环保、新型能源、成品住房等绿色建筑方面进行探索应用，采用太阳能与建筑一体化生活热水技术、太阳能光伏LED灯具、低温热水地板辐射采暖和分户计量低碳技术；采用中水回用、雨水渗透和有机生化垃圾处理等环保技术；采用居住区智能化物业管理技术。实现住宅部品通用化，大力推行新建住宅一次装修到位，促进个体化装修和产业化装修相统一。我国钢结构住宅起步很晚，大规模研究开发、设计制造、施工安装钢结构住宅还是近二三年才发展起来。目前在北京、天津、山东莱芜、安徽马鞍山、上海等地开展低层、多层和高层钢结构住宅试点工程，已经建成30多万平2方米，最近北京赛博思金属结构有限公司将建造12万平米外企职工公寓，内蒙古国立工程设计咨询有限责任公司为包头市设计了10万平米的钢结构住宅，这些都说明了钢结本项目总建筑面积7万平方米，项目总投资18000万元。经测算项目销售总收入23100万元，项目净利润1991万元，因此项目在经济上具有较强的可行性。1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出1、内蒙古xxxx规划局规划方案；2、国家建设部及内蒙古颁布的与房地产相关法律与3、现场勘察和实地调研所得资料；4、《绿色建筑评价标准》(GB/T50378-2006);5、《钢结构工程施工质量验收规范》32.成立时间：2007年5月3.注册地址：内蒙古xxxx4.经营地址：内蒙古xxxx巨宝庄镇四十二号村西南6.注册资本：500万元7.执照注册号：1526020000010018.企业类型：有限责任公司9.主营业务：房地产开发业务等xxxx行远房地产开发有限责任公司现有员工45人，具有本科以上学历的员工占52%,具备中、高级职称者多4为北纬40°18′27”—40°48′28”,东经北临已建成的新区主干道，西临二广高速，东临金牛建材住宅用地，容积率不超过1.5,建筑密度不大于40%,绿化率大等于30%。(附表一):①用地面积：13万平方米②容积率：1.373③总建筑面积：7万平方米其中：地上建筑面积6万平方米地下建筑面积1万平方米④建筑密度：21.42%住宅小区建设项目可行性研究报告5第二章项目开发经营环境分析称史无前例。共有253家房地产企业及相关行业代表参加2020年，中国的城镇人口将达到10.2亿人，年均增长4%,城镇住宅存量面积将达到330亿平方米。”住宅小区建设项目可行性研究报告61、经济状况xxxx经济发展迅速，工业经济不断壮大，农业经济特色明显，第三产业蓬勃兴起，对外开放不断加强，XXxx社会全面进步，城镇建设步伐加快，交通通讯日益发达，科及第三产业化转型阶段，其经济指标绝对值增长较快。xxxx财政收入、规模以上工业增加值、固定资产投资额连续四年保持乌兰察布第一，正在向自治区一流旗县市的目标迈进。我市从2004年起连续四年被评为中国西部百强县市，2006年、2007年连续两年跻身全国最具投资潜力的中2、房地产状况衡量房地产市场形势，必须遵循以下基本标准：首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次要看房屋价格的波动状况及其走势。从目前全国房地产市场的运行情况看，正处于正常发展的佳境状态，如果从房地产周期角度看，则是XXxx的房地产市场目前来说还不是很发达，全市尚未形成真正意义上的具有较强竞争能力的房地产公司，在市场产品力上也极为薄弱，还未有任何具规模的小区形成，住宅小区建设项目可行性研究报告7并缺少大量先进的房产设计和营销手段，市场本身还存在着许多问题。xxxx目前真正从产品本身出发，具备较先进随着经济发展、收入增加、居住水平的提高而不断演1、国家宏观经济的影响2、内蒙古xxxx经济发展势头良好3、全国整体房地产市场发育发展情况良好在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论：国家宏观经济形式是可喜的，与房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进一步发展和活跃，因此可以说金港住宅小区项目在投资机会选择决策、地段选择决策这两个方面是有充分科学根住宅小区建设项目可行性研究报告8第三章项目周边物业市场调查分析xxxx总面积2705平方公里，其中城区面积35平方公里，辖3乡5镇、5个街道办事处，总人口34万，其中城内人口15万。有蒙、汉、回、满等15个民族，少数民族人口约3400人，其中蒙古族1200多人。纵十二出口”的重要公路网络，融入了京津冀4小时经济圈和呼包鄂3小时经济圈。已基本构建了较为完善的基建本项目位于内蒙古xxxx新区，地块规整，东临xXxx9例依次为70%、50%、50%、20%、20%、15%。住宅小区建设项目可行性研究报告第四章项目开发经营优势点现对该项目真正的、突出于xxxx住宅市场的优势点造而成，其主要承重骨架是由钢构件或钢管(园管或矩形管)混凝土构件所组成。它在美国、英国等国家的发展应2、金港住宅小区的自然环境，在内蒙古xxxx得地独住宅小区建设项目可行性研究报告修，推行新建住宅一次装修到位，促进个体化装修和产业化装修相统一。5、现浇砼需要连续施工，在我国北方地区受到施工季节的影响。钢结构的大部分构件在工厂生产，运往现场通过焊接或螺栓进行整体组装，可全天候作业。施工现场作业量小，减少了施工临时用地，与传统建筑材料相比，对周围环境污染小，提高了施工的机械化水平。由于钢结构本身可作为劲性结构承担结构荷载和施工荷载，施工时可以节省支模、拆模的材料，由此降低成本，大大加快施工速度。资金价值在施工中充分体现，减少资金成本，对上述优点的正确运用，有利于开发项目打造良好的基住宅小区建设项目可行性研究报告第五章项目定位住宅小区建设项目可行性研究报告目前，国内的建筑业生产效率较低，尚属劳动密集型产业，而钢结构住宅属于高技术高效率的产业，加快对钢结构住宅的研究，将促进建筑业向技术密集型产业转化，并将带动建材、冶金、信息机械尤其是钢铁企业的发展。钢结构住宅的发展将带动住宅施工行业的革新。如果说钢筋混凝土结构的发展使施工从手工业进入了机械化，那么钢结构的应用就将使住宅施工实现现代化。“钢结构是环保住宅，钢结构符合可持续发展概念”。有专家预言：3年内钢结构住宅将成为建筑现代化发展的一个重要标志。21世纪钢结构将占领广阔的建筑市场。钢结构建筑是一种新型的节能环保的建筑体系，被誉使用的建筑结构，符合我国发展节能建筑和经济持续健康在此建筑楼内，地下是车库，地上是居住楼(其外窗使用PVC塑钢窗以及中空玻璃)。承载重量的框架是箱形截面柱和H型梁，这些柱使用的都是马钢生产的Q345B型钢，并且都是在工厂车间加工生产的。楼面是施工现场浇泡。内墙板使用南京产ALC,外墙直接在ALC板(蒸压轻质加气混凝土板)刷涂料。在房屋内，水和电走的都是暗1、对于钢结构加工制作箱型柱，一般使用钢板。对1.1箱型柱制作工艺向留余量五十毫米(并沿着划线每隔5米钻中8mm孔),用2台半自动切割机一同沿着划线中心进行切割。注意，每隔5米要留出100毫米不切割，要等到其冷却之后在进住宅小区建设项目可行性研究报告③组装焊接。我们要采用H型钢作为暂时的组装平边的箱体。焊接：采用2台埋弧自动焊沿着相同的方向去探伤。探伤长度为每条焊缝的20%,按JB11345的规定不1.2梁及连接板加工及组焊住宅小区建设项目可行性研究报告②钻孔。在构件上，我们首先要使用划针与钢尺划出孔的中心与直径，在孔的四周，大约九十度的位置，打4面的表面粗糙度：喷砂压力约6Kg/cm²,石英砂的粒度2.1箱型柱安装在实际的施工过程中，箱型柱的完掉。注意，机械除锈达到Sa2,手工除锈达到St2.在此工截面的形状应该是箱形。剪力墙框架立柱为150*150H型钢。立柱单根(其最大设计重量为三点五吨，最小设计重量为一点八八吨)最长是十二点五米，最短的是四点五2.2钢梁安装对于安装钢梁，我们可以将其分为主梁(其材质是Q345B轧制H型钢)安装，次梁安装以及2.3高强螺栓安装①可以拆换。②方便施工。③传力平均。住宅小区建设项目可行性研究报告2.4栓钉焊接输。依据工程的结构特点，楼面模板支撑方案使用H型梁5180块。施工过程要依据厂商提供的施工图纸，楼面的通长角钢用墙板内侧膨胀螺栓固定并与ALC板上的5、内墙板安装是125的ALC板。这种板都是在工厂加工生产，再运输伏LED灯具、低温热水地板辐射采暖和分户计量低碳技xxxx地震基本烈度为7度，地震动峰值加速度0.10g,区内根据《建筑灭火器配置设计规范》,本工程基本属于中、轻危险级，按中危险及A类火灾设计，灭火器最小配置级别为5A,最大保护面积为15m²/A。所有消火栓箱均配置住宅小区建设项目可行性研究报告根据规范要求，室外消火栓系统用水量为20L/s,高量为20L/s,火灾延续时间为2小时。中心绿化设计则顺应建筑空间的曲折，以大面积的浅水、草坡为构图主体，点缀亭台桥，极力渲染“小桥、流水、人家”的生活意境，强调自然、生态的居住理念。上述优化建议仅仅是一个思路，设计人员在把握总体原则的前提下，可以有更多的突破。住宅小区建设项目可行性研究报告第七章环境和生态影响分析(一)社会经济条件(二)自然条件四。项目场地土壤主要分布有灰褐土、草甸土2个土类。工昼夜温差大，降水量少，无霜期短。日照时间：2873小时，主导风向：西南，最大风速21m/s;平均风速3m/s,住宅小区建设项目可行性研究报告年平均气温5.4℃,高气温36.5℃,最低气温-37.5℃,冰冻期长，冬季冻土层最大厚度176厘米。降雨季为6月-9月，降雪期为11月——3月，最大积雪厚度24cm,年平均降雨量为400毫米，日最大降雨量54.4毫米。3、工程地质条件地层为第四系全新统，属河湖相沉积层，以河流山洪积亚砂土粘土夹粉细砂为主，岩性岩相稳定性中等，承载(三)生态环境条件本项目拟建场址周围无污染源和污染排放物，场址周二、生态环境影响分析生态环境是人类生存和发展的基本条件，是经济、社会发展的基础。保护和建设好生态环境，实现可持续发展，是我国现代化建设中必须始终坚持的一项基本方针。实际工作中应加强法制建设，依法保护和治理生态环境，本项目的建设，可改善当地的居住和生活环境，努力建设资源节约型、环境友好型社区，促进城市及区域生态环境向绿化、净化、美化、活化的可持续生态系统演变。本项目是居民居住的主要场所，无明显产生污染的项目。项目在建设过程中充分考虑到对生态环境的正负面影响，采取切实有效的环保措施，在项目建成后使区域内整项目施工建设期间，产生的噪声、扬尘、建筑垃圾等，会对周边区域的大气环境、生活环境产生一定影响。施工单位在施工前应办理环保手续，并按环保要求，严格控制噪声，抑制粉尘飞扬，降低对环境的污染程度。号污染类别污染物1废水生活废水2固体废弃生活垃圾等住宅小区建设项目可行性研究报告物3噪声动力设备及其它设备噪声综上所述，本项目所产生的污染项均得到有效控制，对环境影响较小，从生态环保角度考虑，该项目的建设是拟建项目周边无历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等，不会对这些造成不利影响。住宅小区建设项目可行性研究报告第八章项目招标方案本项目承办单位为xxxx行远房地产开发有限责任公1、项目名称xxxx金港住宅小区规划总用地面积13万平方米其中：总建筑面积7万平方米地上建筑面积6万平方米地下建筑面积1万平方米住宅小区建设项目可行性研究报告项目建筑材料均采用新型节能建筑材料。4、建设地点本项目位于xxxx新区迎宾路人民法院对面。5、项目承办单位：Xxxx行远房地产开发有限责任公司。法人代表：王晓强联系人：李克敏本项目拟对建筑工程、设备及安装工程、勘察设计和建设项目建筑工程、设备及安装工程、勘察设计和工程监理采取委托招标方式进行招标。建筑工程要求二级资质以上，监理单位要求乙级以项目的勘察设计、建筑工程、工程监理，都采用公开招标方式进行招标(详见附：表五)。本项目工程采用招投标价款一次性包干，其材料采购在内蒙古招标投标综合网等指定媒介发布招标公告。住宅小区建设项目可行性研究报告第九章项目开发经营策略及投资估算个显著特点，本地块占地13万平方米，因此必须对地块进2、分期实施。该项目开发总建筑面积达7万平方预计总投资18000万元人民币左右，如此大规模的投资，住宅小区建设项目可行性研究报告件相对较好，宣传也更为方便。②从规划方面考虑，该区域具有相对独立性，可作为一个独立的项目看待。3、自主开发。这是基于项目公司的资金优势和地①房地产属资金密集性行业，项目公司可凭借其他公司所不具备的雄厚资金实力进行自主开发。②项目公司购置该地块所需成本较低(相对市中心而言和优惠的政策)。③项目地块所处的特有的区位优势及市场前景(如前文介绍)。④通过自主开发，公司可迅速依托项目的品牌提升企业形象，扩大公司在内蒙古xxxx房地产业界的影响，为以后的项目开发打下良好的基础。4、力创精品。这是由项目所在区域内品牌项目较少的前提决定的，同时借助于金港住宅小区的品牌，可迅速提升开发公司在内蒙古xxxx房地产业界的知名度。5、先环境、后房屋，先有现房、后全面发动宣传攻建议项目首期预售之前，先做好环境和配套等形象工程，这既是公司实力的展示，又可借助于这些形象工程增强购房者对本项目的信心。住宅小区建设项目可行性研究报告估算，本项目总投资为18000万元人民币。(1)整个项目从2013年6月开始，2016年6月底全面(2)各种税费按内蒙古xxxx目前的取费标准计取。(3)整个项目按中、高水平计算。1.1土地取得费用土地取得费用为1600万元。1.2前期费用根据内蒙古xxxx市现行收费标准和本工程项目的前期费用为180万元。1.3建安工程费用建安工程费用为15381万元。1.4各种配套规费根据与xxxx人民政府协议确定，包括建筑设施配套方教育附加费、预销售证管理费等费用，总费用为1101.5不可预见费不可预见费用为100万元。1.6项目管理费项目管理费用为248万元。1.7销售费用为362万元。财务费为232万元。本项目总投资18000万元。详见表五。(公建中心放在第一期),整个项目从2013年6月开始，至2016年6月结束，历时近3年，项目实施进度计划详见(附表二)。采用住宅产业化BT信托方式转变房地产发展方式，提住宅小区建设项目可行性研究报告并有一定的氛围后，尽快办理《房屋预售许可证》,并开第十章项目开发经营状况分析金港住宅小区项目中包括地上建筑面积6万平方米、地下建筑面积1万平方米。其中，商业面积采用销售形计划，具体测算该项目销售总收入为23100万元(详见附表三)。①成本=(当年建筑面积/项目总建筑面积)×总建筑投资②营业税为1561万元。③所得税为1326万元。④土地增值税为9万元。度、销售情况，本项目可实现净利润1991万元。第十一章项目开发经营风险分析可能会发生一些变化，估计最大的变动幅度达10%,如果投资额增加10%,那么从全部资金的现金的情况来看，项目如果下降幅度为10%,那么,从全部投资现金的情况看，住宅小区建设项目可行性研究报告项目的住宅小区定位为中高等档次，它所面对的目标顾客是居民人数比例较大的中等偏高收入阶层，他们要求的小区不仅仅满足最基本的居住需求，而且具有较高居住主题，体现对人的关怀和尊重的现代居住社区。这就给如何精雕、细刻，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求；另一方面，如何在广大的市场与顾客面前展现任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡，房地产市场亦是如此。从产品定位方面考虑，与金港住宅小区同一区位、同一档次的物业供给量不多，竞争对手就相对较少，同时，从xxxx居民的住房消费意向看，有相当大的潜在居民，对金港住宅小区同一档次物业的需求量较大，这是好的一面。但是本项目仍须在同档、差异、变化中体现个性以谋求市场。并随着xxxx新区发展、各项设施的兴建，将大大促进项目所在地区周边环境的改善，促使目标顾客量的增加，密切注意目标顾客群的变化，跟踪调查，2、项目的资本风险项目的筹资计划中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下一期项目投资，如果这一计第十二章结论与建议住宅小区建设项目可行性研究报告的鼎力支持，居民对