物业公司管理制度范本样本

物业企业管理制度第一章总则一、目标：为加强企业内部管理，规范物业管理程序，确保高效率、高质量完成物业管理工作，有效提升业主满意度，塑造良好形象，提升企业著名度。二、适用范围：物业企业第二章组织架构一、组织架构图总经理技术总工物业服务中心环境事务部维修部秩序维护部客服部二、人员配置要求1、管理人员：要求大专以上学历，最少有一名中级以上职称工程师，全部管理人员均应持有各类上岗证，持证率达100%。2、操作人员：要求90%有高中毕业以上学历，其中秩序维护员年纪不超出60岁。第三章岗位职责第一节总经理办公室一、总经理岗位职责

1、对企业董事会负责，主持企业全方面工作，确保企业物业管理目标顺利实现；

2、制订企业总体物业管剪发展计划，审核、决定企业各项规章制度、工作计划及发展计划；

3、决定组织体制和人员编制，健全各部门和管理处工作管理；

4、主持企业物业管理日常事务管理工作；

5、审批人事任免、调整、奖惩和晋降提议及权限内请假手续；

6、审批财务预、决算方案、使用方案及利润分配方案，审核工资表及多种财务报表；

7、定时召集相关人员会议，搜集职员提议，商讨、决议企业关键事务；

8、代表企业签署相关文件、协议；

9、完成董事会授权各项关键事务。二、副总经理岗位职责

1、分管物业管理部，对总经理负责，具体负责企业物业管理方面事务；

2、负责分管范围内各项工作计划、规章制度制订实施，对分管物

业部及管理处出现重大失误负责；

3、制订企业物业管剪发展运作计划，实施企业物业管理经营方针和战略，

制订目标任务及管理方法；

4、负责企业物业管理、安全、服务和物业经营考评工作；

5、负责物业管理人员管理、培训、绩效考评和评定；

6、实施国家相关物业管理法规和住宅管理条例，和企业各项规章制度，协调各主管部门和其它部门关系，帮助总经理建立健全企业统一、高效组织体系和工作体系；

7、负责物业管理各项费用计划，控制、审核各管理处费用开支；

8、负责对物业管理市场各项收费标准调查，建立收费标准档案；

9、立即掌握物业管理市场动向并向总经理反应情况、提供信息，为企业改革发展当好参谋；

10、帮助并监督各部门经理、管理处主任处理重大事务及突发事件；

11、完成总经理交办其它事项。第二节行政部一、行政经理岗位职责

1、对总经理负责、全权分管企业行政、人事、总务工作；

2、负责企业行政管理对企业计划、规章制度、总结及内部公文（资料）拟稿，并对企业各部门及管理处公文、资料修订、校对；上报各类文件及转呈、转办等事项、做好企业布署工作检验督办工作；负责企业保密工作及加强文件等规范管理；

3、负责组织筹备企业多种会议，安排会议统计，立即处理会议纪要；负责检验督办各部门各管理处会议、决议、要求、计划等工作；审核企业各部门各管理处工作计划、汇报及要求报表；

4、负责企业人力资源规范管理，对企业人事编制做好计划，对部门中私招滥雇行为进行处理；负责协调处理职员劳资纠纷及内外经济纠纷、违法、违纪等工作；负责申报职员聘用、晋降、任免、调动、薪资、奖惩及解聘工作，组织考评评定企业职员工作；

5、负责安排、办理各机关部门往来事务，负责企业公关工作；

6、做好企业总务工作安排，策划、安排职员文化娱乐活动及关键节日联欢活动；管理企业各部门办公用具、用具购置和使用；

7、做好上级领导交办其它工作。二、行政主管职责

1、帮助行政经理做好企业人事、总务工作；

2、妥善保管及按总经理指示管理使用企业印章及部门印章；

3、做好对内对外各类介绍、证实公文，参与企业公关活动；做好职员招聘、聘用、解聘和岗位设置调整等工作；做好人事档案、各类协议装订存档管理工作；做好保密工作；

4、负责做好检验职员考勤表、各部门考勤情况及考评工作，并做好人事、工资、劳保、福利、计划生育职员入职担保、劳动合相同办理具体事宜；

5、负责办理企业各类执照登记、季审、年审及管理工作；

6、做好企业人员名片、礼品、各类办公用具表格、信笺印刷及审查工作；做好企业办公用具、用具采购及发放等；

7、做好企业固定资产登记及管理，检验各部门各管理处公用物品管理工作；做好报刊、书籍资料征订工作；

8、做好安排职员宿舍及宿舍管理工作；

9、做好上级领导交办其它工作。三、行政文秘职责

1、负责企业电话接听，统计和转告工作；

2、负责企业安排文件、资料打印，负责传真件及外来文件搜集、整理分类、分发工作；

3、负责企业文件、资料复印、分发工作；

4、负责图书资料管理工作，按文书档案管理要求归档及管理；

5、每个月编辑一期物业管理信息、政策汇编；做好统计工作；做好企业各类会议准备工作；

6、负责企业办公用具、用具出入库登记及管理工作；

7、做好上级领导交办其它工作。第三节

物业服务中心一、服务中心职能

管理中心是企业派出机构，负责某一指定物业管理。具体职能：

1、严格根据国家相关政策、法律、法规要求和物业管理要求，对所委托物业实施全方位管理、服务和经营；

2、负责管理所辖物业日常业务，纠正多种违章行为，为住户发明一个优美整齐、方便舒适、文明安全工作和居住环境；

3、树立住户至上观念，立即为业主提供优质服务；

4、向住户宣传国家政策，做好所辖物业安全防范和计划生育工作；

5、深入调查研究，了解住户对管理处服务工作意见，处理好住户对管理服务工作投诉，重大问题报企业处理；

6、按要求选聘分包方，并对分包方进行监督管理，提升分包方服务质量；

7、负责本管理处职员职业道德、岗位及业务培训，努力提升职员业务水平；

8、对外协调好政府相关部门之间关系；

9、按时完成企业要求各项任务，参与企业组织其它活动。二、服务中心经理岗位职责：

1、对总经理负责，在副总经理直接领导下，负责物业管理部全方面工作，领导物业管理部全体人员推行管理、监督、协调、服务职能；

2、认真落实相关物业管理各项法规、政策、标准，组织落实上级下达相关任务；

3、按ISO9001质量体系标准来要求各项管理工作，使之连续有效运行；

4、负责编制物业管理企业内部质量审核和管理考评方案；

5、每十二个月年底负责物业管理总结和确定明年《年度工作计划》，实施总经理审定年度工作计划，据此安排月工作计划，审批各管理处制订《年度工作计划》、《月工作计划》；

6、帮助管理中心完成新楼宇交接验收入伙工作；

7、负责组织协调各管理处和市、区住宅局、计划国土局，水、电、气、工商等部门关系，组织管理中心办理水电增容指标、抄表到户、收费百分比和处理不合理收费事宜；

8、组织开展月检和业主（住户）意见咨询活动，每个月、每季、年底对各管理处进行考评，对管理服务质量进行严格控制；

9、负责对各管理中心所用各项标识牌进行统一管理和检验监督；

10、负责帮助行政部做好各管理处人员招聘、考评、录用及人员调整工作报总经理同意后实施；

11、每个月底组织一次部门例会，总结当月工作，制订下月工作计划；负责组织各部门、各管理处人员常规培训和考评，编订教材，制订培训计划；

12、关注市内、外物业发展动态，掌握有价值业务信息，借鉴优异管理方法，为推进企业物业管理工作发展出计划策；

13、帮助和指导各管理处做好突发事件处理；

14、帮助和指导各管理处做好创优等工作；

15、完成企业领导交办其它工作。三、物业服务中心主任岗位职责

1、在物业管理中心领导下，分管工程技术、绿化卫生、房管工作；

2、落实实施企业制订《机电设备管理工作手册》，确保各小区设施、设备处于安全、良好运行状态；

相关链接：\o""机电设备管理规程

3、实施政府部门制订相关行业安全法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，预防发生安全事故；

4、对设施、设备运行、维修和保养工作进行定时和不定时检验，确保设施、设备正常运行；

5、负责制订分管工作考评计划，实施监督、检验、评定；

6、负责组织制订设施、设备维修保养计划和方案，并组织检验和落实；

7、负责水电工、管理员、绿化工、清洁工政治思想德育和专业技能培训，不停提升职员综合能力和素质；

8、负责组织对企业接管机电设施、设备进行验收及其它配套设施接管完善工作；

9、负责组织技术文件和设备档案接管、建立和管理工作；

10、帮助企业做好楼宇完工验收和接管工作，办理入伙手续和装修审批手续；帮助主任和供电、供水、供气等部门建立良好关系，办理设施、设备移交和抄表到户工作；

11、帮助企业审核各管理处上报公共设施维修养护计划、实施方案、施工图及预（结）算，并负责监督工程施工、完工验收。不定时抽查维修项目标施工质量、维修费用情况，书面汇报企业总经理；

12、完成上级交办其它任务。四、物业服务中心秩序维护主管岗位职责

1、在物业部经理直接领导下，对各小区治安防范、消防安全、车辆管理工作实施全方面规范管理；

2、帮助行政部做好秩序维护员招聘、考评工作；

3、负责秩序维护员岗前培训和思想、职业道德教育工作，帮助各管理处做好秩序维护员在职培训工作；

4、负责制订秩序维护队月、年培训和训练计划，并对秩序维护员进行定时考评，制订考评标准；负责制订秩序维护队年活动计划，丰富队员业余生活；

5、选拔优异秩序维护员，表彰、奖励优异，对不称职秩序维护员提出处理意见，做到优胜劣汰；

6、负责帮助各管理中心处理治安工作中碰到疑难问题，不能处理立即向物业部经理汇报，重大事件须向企业领导汇报；

7、定时、不定时对各小区秩序维护各岗位执勤人员工作进行巡查督导；

8、定时走访各小区秩序维护队，立即了解各秩序维护队员思想、工作、生活情况，为护管队发明良好生活工作环境，对护管队在工作中重大事故负领导责任；

9、有权对各小区秩序维护工作提出整改意见，有权对管理中心经理在日常秩序维护管理工作中提出整改意见建意。

10、完成上级交办其它任务。五、门卫岗位职责1、着装整齐、佩戴齐全，按时上岗交接班。2、值班时不准私自离岗、嬉笑打闹、看书报、吃东西、睡觉、不准收听录音机等敢和工作无关事。3、值勤中要讲文明、讲礼貌，不刁难业主和用户，处理问题要讲标准、讲方法，态度和蔼不急不燥。4、认真填写多种登记，要求字迹清楚，内容具体正确。5、对外来人员一律进行出入登记，来访客人得到业主或企业领导同意后方可进入。6、严谨各类修补、买卖、收旧及搞传销人员进入小区。7、装修材料及专业安装队进入时应检验相关手续，未办理装修和安装手续不许可进入。8、业主进入小区时应检验《业主卡》，装修人员进入小区须检验《临时出入证》。9、对运出小区物品必需有物业服务中心签发“物品放行单”方可放行。10、进入小区车辆要具体检验，如发觉有问题时应请车主（司机）在检验表上签字确定。六、巡查岗岗位职责1、巡查秩序维护员要着装整齐、语言文明、礼貌待人，不喝酒、不吸烟、不闲谈。2、负责对进入小区可疑和闲杂人员进行盘查，并立即请其离开小区，阻止小区内打假斗殴事件。3、严禁搞传销及做广告人员在小区内多种公共场所、设施上散发和张贴传单。4、熟悉小区内楼宇结构、单元户数、人口数量、楼座排列和小区内区间道路走向，车辆和人员流动规律，系统掌握住宅区整体情况。5、劝说院内过往行人不要乱丢纸屑、烟头，维护好公共区域环境卫生。6、指挥小区内车辆次序停放整齐，优先确保业主车位。7、装修期间要不定时巡查试施工现场，垃圾必需立即清运，倾倒到指定位置，严禁向窗外、阳台外、楼梯过道、天台等公共场所抛洒和堆放。8、要和队友团结协作、亲密配合、相互照应、共同完成巡查任务。七、客服部岗位职责1、客服员在物业服务中心主任领导下进行工作，对业主实施全方面服务。2、熟悉小区内楼宇结构、单元户数、人口数量、楼座排列，多种公共设施、设备分布位置，各类公共场所使用性质和服务对象，系统掌握住宅整体情况。3、主动和业主进行交流和沟通，建立良好人际关系。4、处理业主/用户日常业务联络，问讯、咨询、投诉等事宜。5、业主办理入住、装修手续后，负责对房屋进行交接验收，对存在问题立即进行整改。6、负责业主装修前交底和装修过程检验，和存在问题处理。7、负责小区太阳能、空调安装手续办理，和检果验收。8、负责对小区公共部位设施/设备检验和保修。9、负责对小区空置房进行检验和管理。10、负责小区钥匙管理和使用。八、维修部岗位职责1、认真学习业务知识，明确供电系统，熟悉设备性能确保安全用电。2、遵守企业一切规章制度服从命令、听从指挥，不迟到早退，严格推行请假制度，坚守岗位，服从用户随叫随到，不脱拉扯皮。3、对用电设备要定时或不定时继续巡回检验，发觉问题立即处理，填写好工作日志，并立即向上级具体汇报。4、严格遵守操作规程，做到“送电时先高压再氐压，停电时先低压再高压”严禁刀开关带负荷停送电。5、坚持劳保上岗，带电作业时，必需有些人监护，确保工作人员人身安全。6、节省用电，做到不该开灯不开，不该送电不送，接时开关路灯及一切用电设备严禁私自乱挂违章用电。7、搞好岗位卫生，做到随脏随打扫，保持配电室内外洁净、干燥、整齐，严禁闲杂人员进入配电室。8、及进搞好业主用电充电工作。九、保洁员岗位职责1、保洁员依据服务中心制订工作时间进行日常保洁工作；

2、负责小区内全部公共场所卫生清扫，保持全部公共场所卫生整齐，地面洁净、无尘土、无卫生死角；

3、保持公共场所楼梯扶手、窗台表面无灰尘，光洁明亮，做到天天擦两遍，保持环境美观；

4、保持全部公共场所玻璃窗在视线内无灰尘、蜘蛛网、印痕，每七天擦一遍以上。

5、洗手池无皂迹、无污点,无污垢，做到常常擦拭，保持表面光亮、整齐；

6、墙面天花板卫生，整齐美观，无蜘蛛网、灰尘、印痕、脱皮、污迹，做到每七天最少清扫一遍；

7、全部公共场所痰盂位置设置合理、数量充足、无外溢现象，表面洁净无污迹，做到天天擦洗痰盂两遍；

8、垃圾箱位置设置合理、数量充足，无外溢现象，表面洁净无污迹，天天清理两次；

9、负责清扫公共厕所卫生及墙面、地面卫生、蜘蛛网、污物，天天上、下午各清扫一次以上。做到厕所清洁无异味，地面洁净无污迹、积水、纸屑，确保墙面瓷砖光亮，无水印、无污迹；

10、立即疏通下水道（指堵塞不严重时）；

12、负责管理清扫工具、清运工具，按时清倒垃圾桶内垃圾；

13、负责楼内卫生，保持室内过道楼梯无烟头、垃圾及杂物，保持洁净；

14、保洁员请假应事前向环境事务部主管申请，获准后才给予离开，不然不洁责任由其负担；

15、注意节省用水、用电；十、绿化工岗位职责1、熟悉小区绿化地面积和布局，充足利用和发展绿化地面积，合理种植花草树木品种和数量，发明优美植物景观，发挥绿化生态环境效益。

2、提升绿化养护管理知识技能，熟悉花草树木品种、名种、特征和栽培管理方法，掌握花木病虫害防治方法，正确并熟练使用园林机具。

3、对花木进行合适挂牌，表明品种、科属、原产地、生长特征、繁殖方法等，方便居民欣赏。

4、养护、管理花草树木：

（1）对花草树木适时浇水，满足其生长需要，预防过旱或过涝。

（2）对花草树木适时适量施肥，方法正确，满足花草树木正常生长发育需要。

（3）依据园林功效要求、花木分枝规律和生长特征和环境关系，对花木进行修剪、整形，使花木生长合适，长势优良。

（4）清理杂草、杂物，适时剪草，保持草一定生长高度，草地整齐、美观。

（5）以预防为主，立即防治花草树木病虫害，同时注意保护环境，降低农药污染。

（6）定时对花木进行培土、树干涂白，防风害、日灼。对遭受自然损害花木立即进行修补、扶持和补苗。

（7）常常巡视小区绿化地，严格阻止在草地上践踏、倾倒垃圾或用树干晾晒被褥等行为，完善绿化围栏、隔离设施。

5、完成领导交办其它工作。第四节

财务部一、财务部门职责

1、为了适应物业企业经营发展需要，规范内部财务行为和必需遵守标准，依据《会计法》等相关法律、法规要求，制订本制度；

2、对总经理负责，依据国家财务管理制度，结合企业实际需要，编制企业财务管理制度及年、季、月财务工作计划，上交企业总经理审核经过，并负责具体实施工作；

3、负责建立健全企业财务规章制度和岗位责任制度，组织实施、做好财务管理基础工作，依法执法和立即缴纳国家税收，争取合理节税，确保投资者利益不受侵犯；

4、企业财务部基础任务是做好各项物业收支（包含管理费、水电费、停车场费、其它费等）计划、控制、核实、分析和考评工作，揭示企业效益发展趋势，挖掘增收节支内部潜力；

5、加强货币资金管理，实施计划安排，统筹调度，既要确保正常经营业务需要，又要节省使用，比较少占用资金，取得较大经济效益；

6、负责企业债权债务、固定资产等企业权属资产核实及管理工作，确保资产合理使用和安全完好；

7、妥善保管会计资料、种类票据、财务档案，记帐凭证按月次序订装成册；保守企业、会计档案销毁需企业领导同意；

8、依据钱帐分管和相互牵制标准，出纳和会计不得由1人监管，支票及印签必需分两人保管；

9、根据《业主条约》要求，采取不一样形式，定时向业主公布管理费用收支情况，接收业主委员会及本企业财务检验；

10、配合其它部门完成企业各类年审工作，完成领导交办其它工作。二、会计工作岗位职责

1、会计人员必需根据国家统一会计制度设置和使用会计科目；除会计制度许可变动以外，不得任意增减或合并科目；

2、敬业爱岗、含有比较全方面会计知识，掌握物业管理行业相关知识，熟悉会计法税法等相关法律、法规制度；

3、掌握会计电算化操作，根据会计核实处理程序步骤要求建帐、记帐、算帐、报帐，做到手续齐全、数字正确、帐目清楚；

4、会同相关部门负责编制企业年度财务预算，每个月必需写出一份财务分析汇报上报企业总经理办公室，并定时分析其实际实施情况；

5、掌握各类费用开支标准，严格把关，报销时认真审核发票品名、数量、金额和印章，按审批程序检验多种票据报销手续是否齐备，发觉问题立即提出，并向领导汇报；

6、建立实施财产清查制度，发觉帐簿统计和实物、款项不符，应按要求处理，无权处理应立即向主管、领导汇报，查明原因作出处理；

7、会同相关部门制订工资管理计划和工资核实措施，按月按时发放工资；

8、负责固定资产、在建工程管理和核实措施，按期提取固定资产折旧，并和实物查对；

9、负责提取福利费及按工资总额提取多种基金，并督促其使用；

10、立即提供真实可靠会计信息，如实反应财务情况、经营结果和财务收支情况，满足相关方面和内部管理需要；

11、妥善保管会计软件及密码，会计资料和其它会计资料，不得伪造、变造会计资料；

12、财务工作人员调动工作或离职，必需和接管人员办清交接手续，写出书面材料；

13、依法办事、客观公正、搞好服务、保守秘密；

14、协调本部门和其它部门关系，完成上级交办其它工作。三、出纳工作岗位职责

1、敬业爱岗，熟悉会计基础知识，掌握出纳帐记帐标准和方法；

2、认真实施支票、现金管理制度，负责企业现金和银行存款日常收付；

3、建立健全现金日志帐和银行日志帐，即时逐笔记载款项收付，内容明确，金额真实、清楚，不得用报销单据、银行对帐单或其它方法替换日志帐；

4、严格支票管理，付款金额超出元，标准上使用支票，支票使用时需有总经理同意签字，领用人在支票领用簿上署名备查,作废支票不能丢失，并和存根一起保留；

5、现金保管安全可靠，立即送交银行，不得坐支现金，不得白条抵押现金；库存现金不得超出1000元；

6、收付款时必需进行复核，当面点清，办妥收付款后应在单据上加盖“现金收讫”、“现金付讫”、“银行收讫”、“银行付讫”；

7、正确立即做好各管理处收款员各项收入查对工作，对各管理处应收帐款进行跟踪，主动落实未缴款清算工作；

8、支付各类款项严格根据企业内部制订借款制度、费用报销制度；审批手续齐全、金额正确无误后方可付款；

9、正确、立即反应银行存款、现金收、付、存改变情况；坚持日清月结，每个工作日结束时对库存现金进行自盘；做到帐实、帐帐相符；

10、负责每个月10号前到银行取回对帐单，编制银行存款余额调整表，交会计复核；

11、各帐目标银行储蓄存折不得存入私款，不得私自挪用公款；

12、保守本单位商业秘密，除领导同意外，不得私自向外界提供或泄露单位财务信息；

13、完成领导交办其它工作。第四章规章制度第一节语言及行为规范一、企业文明礼貌用语及服务语言步骤规范

为深入加强企业精神文明建设，提升职员素质，树立良好企业形象，特制订本规范。

1、职员日常见语：

（1）问候语：你好！早晨（早上好）等！

（2）祝贺语：节日好！节日愉快！恭喜发财！祝您好运！一路顺风等！

（3）欢迎语：欢迎！欢迎光临！欢迎指导等！

（4）见面语：请进！请坐！请用茶等！

（5）致歉语：对不起！请原谅！请谅解等！

（6）祈请语：请关照！请指正！请稍候！请稍等！请留步等！

（7）致谢语：谢谢！多谢关照！多谢指正等！

（8）辞别语：再见！Bye-bye！晚安等！

2、接听电话：

①全部来电必需在三声内接听；

②拿起听筒先说“您好，……企业（管理中心）”，语气要平和；

③通话时，话筒一边置于唇下约5厘米处，公共办公区不得使用免提键；

④要做好电话统计，并将关键点向对方复述一遍；

⑤通话完成应说“再见”，不得用力掷听筒；

⑥上班时间，通常不得打（传）私人电话；如有急事，通话时间不宜超出3分钟；严禁打声讯电话。

二、仪容仪表

1、职员必需保持衣冠整齐，按要求要求着装，并将工作卡端正地佩戴在左胸前；

2、任何时候，在工作场所不得穿短裤、背心、拖鞋；

3、皮鞋要保持洁净、光亮，不准钉响底；

4、男职员应每日修剪胡须，发不盖耳遮领，不得递光头；女职员头发应梳理整齐，不做怪异发型；

5、面部、手部必需保持干爽清洁，女职员不得浓妆艳抹，并避免使用味浓化妆品，不留长指甲（不长于指头2毫米）和涂有色指甲油；

6、保持口腔清洁，上班前不吃异味食物。

三、行为举止

为了发明一个文明祥和、秩序井然工作环境，树立世居物业良好形象，要求全体职员在管理、服务过程中，严格根据本章内容去实施，以确保企业取得最好社会效益和经济效益。

1、举止应大方得体，和人交谈双眼应平视对方，不要左顾右盼；

2、遇上级领导或有客来访，应立即起身相迎并问好，先请来访人员入座后，自己方可坐下；来客告辞，应起身移步相送；

3、站立正确姿势应是：双脚和两肩同宽自然垂直分开（体重落在双脚上），肩平、头正、双眼平视前方、挺胸、收腹；

4、注意走路姿势，在楼道内行走脚步要轻，不得奔跑（紧急情况下除外）；

5、进入上级领导或其它部门办公室前，应先立在门外轻叩门三下，取得同意后方可入内；若进去时是关住，出来时则应随手将门轻轻带上；

6、进出办公室、电梯时，应主动上前一步先拉开门或按住电梯按钮，请同行用户、女士或来访人员先行；

7、对用户或来访人员提出问询、疑难、要求、意见，要耐心倾听，在不违反保密制度标准下，有问必答并做到回复正确（对自己无把握回复应婉转地表示歉意，联络相关人员给解答，或留下文字统计，限时给予回复）。第二节行政管理一、请、休假制度1、事假：职员没有充足正当理由，不能请事假，有特殊原因请假，必需先提交书面申请；

请事假1天由部门主管审批，请事假1天以上由部门/管理中心经理同意；部门领导请假须报总经理同意；

2、病假：职员请病假必需持有由珠海市区级以上医院开具病假证实单；

请病假1天以内由部门主管审批，请病假1天以上由部门/管理中心经理同意。通常应在病休前将病假单交企业行政部立案（急诊除外）；

病假证实和手续不齐备，按事假处理；如发觉弄虚作假，按旷工处理。遇本人重病或住院等特殊情况，可由她人代为请假，事后再到行政部补办病假手续；

3、探亲假：凡在本企业服务满1年以上职员，经部门/服务中心经理核实，报企业总经理同意后，职员可申请享受探亲假；

4、服务满十二个月，但不休探亲假职员，可申请调休；二、奖、惩制度

为增强职员主人翁责任感，激励其主动性、发明性并对违反劳动纪律和规章制度职员给应有惩处，企业在管理中将严格落实“奖优罚劣”基础方针，即：有功必奖、有过必罚、小过即改、既往不咎、制度面前、人人平等。

1、奖励

（1）奖励条件：

职员表现符合下列条件之一者，企业将酌情给奖励：

①对改善企业经营管理、提升企业效益方面有重大贡献，一次性奖励500元；

②在完成工作任务、提升服务质量方面有显著成绩，一次性奖励200元；

③在发明、技术改善或提出合理化提议，取得重大结果或使企业在经营管理中取得显著效益，一次性奖励200-1000元；

④为企业节省资金和能源，一次性奖励200-500元；

⑤预防或拯救事故有功，使国家和人民利益免受重大损失，一次性奖励200-1000元；

⑥检举、揭发损害企业利益或违规行为、抵制歪风邪气、事迹突出，一次性奖励200-500元；

⑦一贯忠于职守，主动负责，廉洁奉公，舍已为人或做好人好事事迹突出，一次性奖励200-500元；

⑧见义勇为事迹突出，一次性奖励500-1000元；

⑨其它应该给奖励，一次性奖励200-1000元。

（2）奖励形式：

①口头或通报表彰；

②记功；

③晋升工资或晋级；

④通令嘉奖；

⑤授予荣誉称号；

在给上述奖励同时，可发给一次性奖金。

（3）奖励程序

凡符合奖励条件者，由所在部门直接上级将事迹书面汇报和《奖惩提议申请书》呈报企业行政部，经企业经理签署后实施。

2、处罚

（1）过失种类：

职员过失分甲、乙、丙三类，触犯其中任何一条全部要给对应处罚；

有下列行为者，属甲类过失：

①上班迟到、早退30分钟以上罚款50元；

②非因工作需要，上班时间会客聊天或长时间占用电话，一次罚款20元、二次罚款50元、三次解聘；

③拖延实施上级命令，一次罚款200元；

④不按要求着装，一次罚款50元；

⑤有其它不道德行为，一次罚款200-500元。

有下列行为之一，属乙类过失：

①代人打卡或迟到、早退当月累计达5次以上，一次罚款200元；

②不按要求要求进行操作，还未造成经济损失，一次罚款200元；

③当值时私自离岗、睡岗或干私活，一次罚款50元；

④私藏、私拿企业多种物品占为已经有或违反要求浪费、损坏、丢失公物，一次罚款200元，损坏丢失者照价赔偿；

⑤涂改或伪造医生证实书、各类工作统计表格，一次罚款50元；

⑥在禁烟场所吸烟，一次罚款20元；

⑦没有尽职立即汇报事故，一次罚款50元；

⑧使用亵渎性或辱骂性语言，一次罚款50元；

⑨服务态度差，遭业主（住户）合理投诉，一次罚款100-200元；

⑩一切有碍生产安全和公共秩序行为，一次罚款200元。

有下列行为之一，属丙类过失：

①连续旷工3天以上（含3天）或1年内累计旷工5天以上；

②贪污、受贿、偷窃、赌博、营私舞弊，不够刑事处分；

③玩忽职守、违反技术操作规程和安全规程，违章指挥或隐瞒工作过失造成事故或损失；

④损坏设备、工具造成经济损失；

⑤不服从正常工作调动或公开拒绝实施上级命令；

⑥服务态度差，当年累计被用户有效投诉3次以上或损害用户利益；

⑦企业发生紧急情况时不参与救护或逃离现场；

⑧参与打架斗殴、寻衅闹事，造成人员伤亡；

⑨其它严重违反企业要求。

职员有上述行为，企业给予处罚并解聘不发予任何赔偿金，情节严重、触犯刑律，由司法机关依法惩处。

（2）处罚方法：

①口头警告：仅限于首次触犯甲类过失行为，由部门领导发出；

②书面警告：职员如有反复触犯甲类过失或首次触犯乙类过失行为，由所在部门填写《职员犯规警告通知书》列明违纪事实、处理意见，经见证人或违纪人署名、部门领导签署后，报企业经理审批并存入职员个人档案；

③降级、免职、罚款：职员违规，由所在部门依据具体情况填写《奖惩提议申请书》，报企业经理审批后在给其它处分同时，可一并给降级、免职或一次性罚款处分，也可单独给这类处分；对不遵守劳动纪律、旷工职员将给以下经济制裁：旷工半天，扣其日工资两倍；旷工1天，扣日工资10倍；旷工1天半，扣日工资15倍；旷工2天，扣全月工资并作书面检验，连续旷工3天以上（含3天）或1年内累计旷工5天以上，扣全月工资并立即解聘；

④解聘或开除：职员受书面警告处分后再次出现同类过失，企业有权立即给解聘处分；对触犯丙类过失者，给开除处理。由所在部门填写《奖惩提议申请书》，经企业行政部对事实进行调查核实，并取得行政部意见和经过经理办公会讨论经过后实施（正式工报总企业处理）；受处分职员如不服，应在公布处分后10天内向企业或相关部门提出书面申诉，但在未改变原处分决定之前，仍按原处分决定实施；对无理取闹、纠缠或恶意报复，影响工作秩序和社会秩序职员，企业将会将其交由公安部门依法处理。

（3）职员如触犯国家法令法规，除应接收相关部门制裁外，企业有权随时给予解聘。三、人员聘用

1、企业招聘职员，实施“公平竞争、择优录用”标准。关键依据应聘者是否适合应聘岗位职务综合素质和培养潜质，并以该职位人员应含有实务知识和操作技能作为考评准则；

2、招聘工作由企业行政部负责。各职能部门依据工作需要，本着精简高效标准，确定招聘计划，写明岗位、名额、对应聘者要求等，报企业行政部汇总报企业领导同意后统一招聘；

3、应聘者有义务向行政部提供真实、有效身份证实、学历证实、上岗证、职称证、个人简历及业绩证实、近期体检汇报、婚姻情况、计划生育情况及免冠近照3张。行政部依据个人资料进行调查核实，如个人资料失实，由此引发一切后果及责任一概由当事人负担，企业保留随时给予解聘权利；

4、行政部组织人员对应聘者进行德、智、体专业技能全方面考评，择优录用；

5、全部聘用人员标准上试用期为2个月，试用期发所在岗位试用工资；试用期满职员应填写试用职员转正审批表，并交一份试用期工作总结，由行政部安排试用期考评评议，合格者经企业总经理审批后方可转正，试用期请假，顺延转正时间；

6、企业实施全员劳动协议管理制度。办理入职手续后7天内企业和职员签署劳动协议（以入职时计起）。协议通常签署2年；

7、劳动协议期满，企业和职员双方同意在劳动协议期满后续延劳动关系，应该在劳动协议期满前30日内重新签署劳动协议；

8、劳动协议期满或双方约定劳动协议终止条件出现，劳动协议即告终止。经企业和职员协商一致，劳动协议能够解除。

四、职员离职

1、新进职员如在试用期内要求辞职，必需提前5天向所在部门提出书面申请；已满试用期职员要求辞职，须提前1个月向所在部门提出申请；

2、如职员未能向本企业提出足够时间或没办妥交接手续、私自离职者，一律作旷工处理；

3、如属本企业原因解聘职员，则提前30天通知本人并按劳动局要求发放赔偿金；

4、职员有以下情形之一，本企业可随时解聘，并不发给赔偿金：

①在试用期间发觉不符合录用条件；

②严重违反劳动纪律或本企业规章制度；

③严重渎职、营私舞弊，给企业造成利益或其它方面损失；

④被依法追究刑事责任；

5、凡辞职或解聘职员必需填写《职员辞职、解聘表》，在3天内，按要求办妥离职手续及退还企业宿舍，5天后，再领取当月应得工资和福利；若已办理好离职手续，但拒不搬离企业宿舍者，企业除按市价收取房租外，并追究其责任；

6、若本企业因业务变更或其它原所以须裁员时，企业将会提前1个月通知需淘汰职员，并按要求发放一次性赔偿金；被裁员员应服从安排，不得提出无理要求。

五、会议制度为了深入规范企业内部管理，促进企业经济效益提升，依据《企业法》和本企业运作需要，特制订本企业相关会议制度。

①总经理办公会议制度

1、总经理办公会议依据企业运作需要决定具体召开时间；

2、总经理办公会议由总经理主持，总经理有事不能参与，可书面委托副总经理主持召开；

3、总经理办公会议参与人员通常为副总经理及项目经理，若因会议需要，可请相关部门中层干部参与；

4、总经理办公会关键任务是讨论、决议企业重大问题；

5、总经理办公会议由办公室主任做好统计，对重大问题研究讨论要形成会议纪要，方便落实实施。

②周会会议制度

1、企业周会会议正常情况下每七天五日召开，遇节假日逆推，依据企业工作需要可作临时调整；

2、司务会议由企业总经理主持，总经理因事不能参与，可由副总经理主持召开；

3、司务会参与人员为企业总经理、副总经理、各部门主管、若会议需要，可请相关部门人员参与；

4、周会关键任务是汇报、交流各部、服务中心每七天工作情况，递交下周工作计划，企业部署下周具体工作；

5、会议由办公室主任做好统计，对企业部署关键工作要形成纪要，方便落实实施。

六、企业工服、工牌管理要求

1、工服管理要求

①管理人职员服由企业统一量身订做，男女冬装300元/人/套，男女夏装150元/人/套；

②管理人职员服服装费由企业先垫付，职员离职时服装费按服务时间计个人应付部分，标准以下：满试用期未满十二个月按服装费50%扣留个人应出部分；未满试用期按100%扣留；

③每七天一至周四管理人员必需统一着工服上岗，如遇企业组织重大活动或其它情况，企业各级部门将视情况所需临时调整着装时间；

④未按要求着装人员，企业将按管理制度汇编相关要求进行处理。

2、工牌管理要求

②

职员工牌由企业统一订做，按工作岗位编制发放；

③

上班时间职员必需按要求统一佩戴工牌上岗，工牌必需端正佩戴在左胸

前；

④

职员离职时，工牌一律上交企业行政部，若有丢失或损坏扣人民币10

元/个；

④未按要求佩戴工牌上岗人员，企业将按相关要求处理。

七、企业培训工作管理要求

每一个职员从入职之日开始，就必需接收不一样阶段培训，以使自已成为一名合格职员。企业也将依据各岗位需要，安排不一样培训内容，帮助职员提升业务知识、专业技能和工作效率。

培训应遵守以下要求：

1、职员因工作需要可参与各类培训班和专业进修，参与培训或进修内容，标准上要和本人从事专业相关，以业余时间为主，不能影响本职员作；

2、职员因业务需要，要求参与各类培训或进修，均要经所在部门责任人同意，填报外培审批表，企业领导同意后，报行政办公室立案；

3、经领导同意，参与培训或进修企业职员，其学费、报名费、资料教材费用等一律由本人支付；特殊情况，经企业同意，能够给报销（上级党政机关、主管部门发文指令参与培训除外）。职员参与培训或进修，取得合格证书后，需在本企业服务满十二个月，方可报销培训费。八、企业宿舍管理要求

1、依据企业住房居住条件，统一由管理中心经理调配职员宿舍；

2、凡辞工或解聘职员，按企业要求期限搬出宿舍；

3、宿舍内配置衣物柜和床等，任何人不得私自调换；

4、按管理中心要求位置摆放物品，不乱挂、乱放，保持摆放整齐；珍贵或私人证件等物品，妥善保管，丢失责任自负；

5、保持宿舍卫生，各队长或班长安排轮番值日，负责清扫；

6、非企业人员一律不得留宿本企业宿舍；

7、属已婚管理人员而且企业为其安排有单间宿舍，其配偶需留宿本企业宿舍，须提供结婚证并报企业总经理同意后方可留宿，在该要求实施前已经有配偶同住，须在该要求实施后五日内到行政办公室补办相关手续；

8、任何人不得在企业集体宿舍内接待亲朋好友；

9、宿舍内严禁吵架、斗殴、聚众赌博、收放黄色影碟等行为；

10、注意防火防盗，立即排除不安全隐患；节省用水、电；严禁在宿舍内做饭菜、烧开水等；

11、违反以上要求者，按企业制度进行处罚。第五章工作步骤及管理规范第一节档案管理规范

一、总则

（一）、为加强企业文书立卷工作，为各管理中心（处）创优发明条件，特制订本制度。

（二）、归档文件材料必需按年度、按创优要求立卷，本单位内部机构在工作活动中形成多种有保留价值文件材料全部要根据本制度要求，分别立卷归档;

（三）、全企业档案建档工作由办公室主任为企业资料管理具体责任人，具体负责建档业务工作，若因工作变动或因故离职应将经办文件材料向接办人员交接清楚，不得私自带走或销毁。二、文件材料搜集管理

（一）、坚持各部门、各管理中心（处）搜集，管理文件材料制度，各部门、各管理中心应指定人员（以下简称资料管理人）负责管理本部门、本管理中心文件材料，并保护相对稳定，资料管理人离职或工作变动应立即指定人员接管；

第五条：凡本企业缮印发出公文一律由行政部行政文秘统一搜集管理；

第六条：一项工作由多个部门参与管理，在工作活动中形成文件材料，由主办部门搜集归卷；会议文件由会议主办部门搜集归卷；

本企业召开会议或培训班，由会议或主办部门指定专员将会议材料、声像档案等向行政部办理归档手续；

（二）、各部门、各管理处资料管理人职责：

1、

了解本部门、本管理处工作业务，掌握本部门、本管理处文件材料归档范围，搜集管理本部门、本管理处文件材料；

2、

认真实施平时归档制度，对本部门、本管理处承接文件材料立即搜集归档，每三个月归档一次；

3、

承接人员借用文件材料时，应主动地提供利用，做好服务工作，并办理临时借用文件材料登记手续；

三、归档范围

（一）、关键会议材料，包含会议通知、汇报、决议、总结、领导人讲话、经典讲话、会议简报、会议统计等；

（二）、上级机关发来和本企业相关决定、决议、指示、命令、条例、要求、计划等文件材料；

（三）、本企业对外正式发文和相关单位来往文书；

（四）、本企业请示和上级机关批复；（五）、本企业反应关键职能活动汇报、总结；

（六）、本企业多种工作计划、总结、汇报、请示、批复、会议统计、统计报表等；

（七）、本企业和相关单位签署协议，协议书等文件材料；

（八）、本企业干部任免文件材料和相关职员奖励、处分文件材料；

（九）、本企业职员劳动、工资、福利方面文件材料；

（十）、本企业历史沿革、大事记及反应企业关键活动剪报、照片、录音、录像等，以上第八条至第十七条适用企业及各部门、各管理处按创优要求建档（详见各管理处建档目录）；

四、平时归卷

（一）、各部门、各管理处全部要建立健全平时归卷制度。对处理完成或批存文件材料，由资料管理人集中统一保管；

（二）、各部门、各管理处应依据各部门、各管理处业务范围及当年工作任务、编制平时文件材料归卷使用“案卷类目”，“案卷类目”条款必需简明确切，并编上条款号；

（三）、公文承接人员应立即将办理完成或经领导人批存文件材料，搜集齐全，加以整理，递交本部门、本管理处资料管理人归卷；

（四）、资料管理人应立即将已归卷文件材料，根据“案卷类目”各款，放入平时保留文件卷夹内“对号入座”，并在收发文登记簿上注明。

五、案卷质量要求

（一）、案卷质量总要求是：遵照文件形成规律和特点，保持文件之间有机联络，区分不一样价值，便于保管和利用；

（二）、归档文件材料种数、份数和每份文件页数均应齐全完整；

（三）、在归档文件材料中，应将每份文件正件和附件，请示和批复，转发文件和原件，多个文字形成同一文件，分别立在一起，不得分开，文电应合一立卷；

（四）、不一样年度文件通常不得放在一起立卷（管理处除外）；

（五）、卷内文件材料应区分不一样情况进行排列，密不可分文件材料应依序排列在一起，即批复在前，请示在后；正件在前附件在后；其它文件材料依其形成规律或特点，应保持文件之间亲密联络，并进行系统排列；

（六）、卷内文件材料应按排列次序，依次编写页号，装订案卷应统一在有文字每页材料正面右上角，后面左上角打印页号；

（七）、永久、长久和短期案卷必需按要求格式逐件填写卷内文件目录，卷内目录放在卷首；

（八）、案卷封面，应逐项按要求用钢笔书写，字迹要求工整，清楚；

（九）、案卷各部分排列格式（次序）：软卷封面全卷内文件目录——文件——封底（含备考表），以案卷号排列次序装入卷盒，置于档案柜内保留；

档案封面以下：XX物业档案卷宗号目录号案卷号单位名称归档部门名称（卷名）：案卷类目中条款号：归档时案卷号：自年月日起至年月日止本卷内共张依据档案材料保管期限表第条保管年立卷人：检验人：日期：第二节、财务管理规范一

、

资金管理

（一）预算管理制度

1、为了实现企业长远发展目标，明确工作职责，有效控制费用开支，提升资金使用效益，确保资金正常运转，特制订本制度。

2、预算内容包含（1）经营收入预算（包含管理费、停车场、管理佣金收入、其它业务收入）；（2）经营成本预算；（3）固定资产（对固定资产要求见第二章）购置预算（4）管理费用预算；（5）不可预见费用预算。（见附表一）

3、预算编制期：各部门、各管理处财务预算以1年为期，和会计年度相同，由各部门责任人、管理处主任负责编制；

4、预算管理制度：（1）各部门、各管理中心必需在每十二个月年底之前15日上报下十二个月度财务预算，报企业财务部、总经理审批以后方可具体实施。（2）各部门、各管理中心必需在每一季度结束后10个工作日内，向企业财务部报送上季度资金运行情况表（见附表二），包含实际发生情况，预算计划实施情况及年度内申请增减情况，书面说明本季度资金变动原因，报企业财务部核准。（3）各部门、各管理中心按要求制订并按审批程序上报各类经济协议及财务预算必需经财务部签署意见。

（二）

领借支票、现金管理制度

1、

为加强和完善财务管理，确保支票和现金安全，特制订以下领借支票、现金管理制度；

2、

企业行政部门采购人员或业务经办人员，按企业安排需领用支票支付某项业务款项时（金额元以下、出差或发放工资提取备用金除外），需按《领用支票审批单》上各栏目要求填写齐全，然后交财务部经理、总经理审批后方可领用；

3、

经办人领取支票，应由出纳员填写好收款人名称、金额后领取。对于难以确定正确金额，必需填写限额，以防支票丢失造成巨大损失，不得领用空白支票；

4、

经办人领取支票、支付款项需将由收款单位填写好具体金额后支票存根联妥善保管，并在使用支票后三日内将支票存根及发票交回财务部办理报销入帐手续；

5、

领用支票不得超出壹万元，支付超出壹万元以上大笔金额款项，由财务部门办理；

6、

对丢失支票职员，未造成损失者，处以100元罚款；对造成损失，按情节轻重处以罚款并由其负责赔偿；

7、

领取支票人员，需在支票领用登记本上署名方可领取；

8、

领用业务备用金或差旅费借款职员，需填写借款审批单及出差记录表，交财务经理、总经理审批后，方可借款。具体金额依据具体事项而定；

9、

出差人员应于回企业后五日内报销差旅费，结清差旅费借款；

10、

通常性借款应在30天内清偿。过期拒不清偿，从其工资中扣回；

11、

领借支票、现金步骤图

经办人填写支票领用单或现金借款单→主管部门经理签字→会计核准签字→财务部