齐齐哈尔龙腾水泥制品有限责任公司估价报告出让(2022-162号)【成本年期】1

工程名称：齐齐哈尔龙腾水泥制品有限责任公司抵押贷款涉及的国有土地使用权价格评估受托估价单位：龙江县威华土地估价事务所土地估价报告编号:[龙威]地〔2022〕〔估〕字第162号提交估价报告日期：二0一二年六月十四日第一局部摘要齐齐哈尔龙腾水泥制品有限责任公司抵押贷款涉及的国有土地使用权价委托单位：齐齐哈尔龙腾水泥制品有限责任公司应企业融资需要，该使用权人拟将上述国有土地使用权抵押。本次评估目的是测算国有土地使用权价格，为齐齐哈尔龙腾水泥制品有限责任公司办理土六、地价定义待估宗地在估价基准日的实际用处为工业用地，实际开发程度为宗地红线外市政根底设施到达“四通〞〔通路、通电、通讯、通水〕和场地平整条件，宗地红线内根底设施到达“四通〞〔通路、通电、通讯、通水〕和场地本次评估的土地使用权价格界定为：估价对象在估价基准日时点，现状利用条件下，设定的开发程度为宗地红线外市政根底设施到达“四通〞〔通路、通电、通讯、通水〕和宗地红线内场地平整，容积率，法定最高出让年宗地评估总额：万元大写：壹仟零肆拾玖万柒仟伍佰元整八、土地估价师签字姓名九、土地估价机构估价机构法人代表签字：龙江县威华土地估价事务所土地估价结果一览表估价机构：龙江县威华土地估价事务所估价报告编号：龙地估字〔2022〕第162号估价基准日：2022年估价基准用者估价基准日设定用处设定容积率实际容积率估价估价基准用者估价基准日设定用处设定容积率实际容积率估价宗地编号土地使用证号宗地位置估价基准日实际开发程度估价设定开发程度龙江县龙江县宗地红线外四通〔通路、电、讯、通上水〕，宗地齐齐哈尔龙腾水泥制品有限责任公司龙江镇大庆工业齐齐哈尔龙腾水泥制品有限责任公司龙江镇大庆工业路宗地红线外四通〔通路、电、讯、通上水〕及宗地内场地平整讯、通上水〕及宗地内场地平整一、假设条件1、委托方合法获得待估宗地的国有工业用地土地使用权。2、评估基准日的土地市场是公正、公开、公平的交易市场。3、任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。4、待估宗地作为工业用地可以得到持续有效利用,并产生相应的效益。5、委托方提供的资料?国有土地使用证?和?房屋所有权证?客观、真实、有效。6、评估设定的土地开发程度为宗地红线外的根底设施开发程度及红线内场地平整状况。二、本报告使用限制条件1、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的〔抵押贷款〕效劳，当用于其它目的，本报告评估结果无效。2、本报告估价结果是在满足地价所设定条件下的土地使用权价格，假设待估宗地的土地利用方式、估价基准日、等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。3、本报告必须完好使用，对仅使用报告中的局部内容所导致的有关损失，受托估价机构不承当责任。4、报告中有关待估宗地的建筑面积以齐齐哈尔龙腾水泥制品有限责任公司?房屋所有权证?记载为准；土地总面积有土地使用证?记载为准。5、本报告经相应权利机关确认前方可有效。三、资料来源说明1、土地利用状况等资料由委托方提供。2、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地详细状况，确定估四、估价中的特殊处理土地使用年期的设定：本次评估待估宗地为出让的国有工业用地，根据国有土地使用权出让合同规定，终止日期为五、其它说明1、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所搜集资料的真实性、准确性负责。2、任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。3、本报告解释权归龙江县威华土地估价事务所。第二局部估价对象界定委托单位：齐齐哈尔龙腾水泥制品有限责任公司单位地址：龙江镇大庆路法人代表：郭玉峰联系人：郭玉峰本次评估的估价对象为齐齐哈尔龙腾水泥制品有限责任公司一宗国号，待估宗地土地使用权人为齐齐哈尔龙腾水泥制品有限责任公司，座落于龙江镇大庆路，地号为12－3－268－1，地类〔用处〕为工业用平方米。根据估价师现场调查，宗地四至为：北至齐齐哈尔江源钢铁;南至空地;东至齐齐哈尔江源钢铁;西至齐齐哈尔江源钢铁。根据龙江县待估宗地的土地所有权属于国家所有，土地使用权人为齐齐哈尔龙待估宗地实际用处为工业用地，根据估价师的现场调查，待估宗地地上建有办公、仓储用房等建筑物，根据齐齐哈尔龙腾水泥制品有限责度37分、北纬46度43分至47西宽92公里，东临齐齐哈尔市区〔梅里斯区、富拉尔基区〕，南邻泰来县与内蒙扎赉特旗，西与内蒙扎兰屯市毗连，西北与齐齐哈尔市区泉、七棵树5个镇和黑岗、广厚、华民、白山、头站、杏山、鲁河、济沁河、哈拉海9个乡，县域总面积约5943平方公里。号称欧亚大陆桥主干线的滨州铁路横贯全境，县内设有6站；公路网络交织纵横，碾北公路、龙甘公路、龙景公路在龙江镇交汇，梅乌公路在南部中心镇景星通过。县政府所在地龙江镇距齐齐哈尔市主城区81公里，距齐齐哈尔龙江县地处大兴安岭余脉与嫩江平原的过渡地带。地势西高东低，北高南低，中部丘陵起伏，构成山地、丘陵、平原三种自然地貌，海拔部多山，较高的有西朝阳山、东朝阳山、火台山、大黑山等，海拔在土壤有石质土、暗棕土、栗钙土、黑钙土、草甸土、泛滥土、水稻统计，在全县土地总面积中，耕地2800510.0公顷，占45.8023.7公顷，占0.13%；牧草地1038536.9，占16.75%；林地3.87%；交通运输用地35442.6公顷，占0.21%；水利设施用地振兴工程，明确了以调促农、以招兴工、以放活贸、生态建立四项重点开展战略和工业强县、牧业富民的主体思路，丰富的资源优势、宏大的开展潜力、广阔的市场空间、独特的地理位置吸引了国内外大企业纷至踏来。四川希望集团、台湾元盛食品、江西心甜科技食品公司、大庆吉田生物工程公司、鞍山泰龙公司、北疆集团、益民集团、大庆天泽公司3、财税优惠政策境内外客商投资1000万元以上兼并、收买或控股国有、集体企业，安置原企业职工50%以上并签订三年以上劳动合同的，国有、集体企业法人予以注销的，对其承受的土地、房屋权属发生的契税局部由财政等额扶持。投产后，3年内比原企业或度新增工商税收地方留成局部的50%，由同级财政部门给予扶持。或由①、鼓励外商投资龙江县园区根底建立。但凡园区或参与东北老工业基地振兴战略等重点工业工程，优先保证其用地指标；工业工程使用土地利用总体规划确定的城市建立用地范围外的国有未利用地，15亩〔含15亩〕以下，由县政府批准；依法招拍挂出让的工业工程用地，其土地出让金起叫价和底价，原那么上不超过国家公布的最低限价。土地出让金一次缴纳有困难的，可分期缴纳〔出让金未缴齐前，其土地使用权不②、工业园区的企业，除缴纳建筑统筹费、失业保险费、消防费之外，5年内免收县级其它行政事业性收费。③、对年实缴税金的地方留成局部在1000万元以上的企业法定代表人，终身享受副县级待遇，由待估宗地位于龙江镇大庆路，其所在区域为龙江县三级工业用地基准地价覆盖区，该区域条件较好，交通较为便利，根底设施到达“四通第三局部土地估价结果及其使用2、?中华人民共和国土地管理法?〔中华人民共和国主3、?中华人民共和国城市房产管理法?〔中华人民共和国主4、?中华人民共和国城乡规划法?〔中华人民共和国主席令第74〔GB/T18507—2001〕和?城镇土地估价规程?〔GB/T18508—9、?中华人民共和国担保法?〔1995年6月30日第八届全国人民代10、?关于土地使用权抵押登记有关问题的通知?〔1997年1月3日12、国土资源部?关于调整局部地区土地等别的通13、财政部国家林业局关于印发?森林植被恢复费征收使用管理暂1、?黑龙江省土地管理条例?〔黑龙江省九届人代会常委会第33政发[2003]48号〕；3、关于转发国土资源部?关于发布施行〈全国工业用地出让最低4、黑龙江省人民政府?关于印发黑龙江省征地区片综合地价施行5、?黑龙江省人民政府关于调整征在区片综合地价的批复?〔黑政6、?省财政厅、林业厅转发〈财政部国家林业局关于印发森林植7、?黑龙江省人民政府关于印发黑龙江省耕地占用8、黑龙江省人民政府关于印发?黑龙江省防洪保安费征收使用管理11、?齐齐哈尔市人民政府关于调整征地区片综合地价的通告?12、?龙江县人民政府关于调整龙江县国有土地出让金和年租金2、中华人民共和国国家标准?城镇土地分等定级规程?〔GB/T3、中华人民共和国国家标准?土地利用现状类?〔GB/T21010-委托方提供：估价人员现场勘查获得：根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供效劳的效用一样或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或效劳同时存在时，商品或效劳的价格是经过互相影响与比拟之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有一样使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有一样使用价值、替代可能的地块之间，会互相影响和竞争，使在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的平衡点。供小于求，价格就会进步，否那么，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进展土地估价时既要考虑到土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素互相作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素互相作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价程度预测将土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，那么该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到对于价格的评估，重要的并非是过去，而是将来。过去收益的重要意义，在于为推测将来的收益变化动向提供根据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进展投资的。这就要求估价者必须理解过去的收益状况，并对土地市场现状、开展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进展细致分析和预测，准确预测该土地如今以致将来能给权利人带来的利润总和，即收益价格由于土地具有用处的多样性，不同的利用方式的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的根据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的随着我国土地估价业的开展，目前比拟实用的宗地估价方法有收益复原法、市场比拟法、本钱逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏向，因此进展地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进展评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进展评估，以便互根据估价对象特点及工程的实际情况，根据?城镇土地估价规程?〔GB/T由于待估宗地位于龙江镇大庆路，处于基准地价覆盖区内域为三级地范围，故采用基准地价系数修正法进展评估；又由于待估宗地将得到最有效使用，待估宗地为工业用地，比拟合适本钱逼近法估价。综上所述，本次估价采用基准地价系数修正法和本宗地评估总额：万元大写：壹仟零肆拾玖万柒仟伍佰元整三、估价结果和估价报告的使用3、任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法4、待估宗地作为工业用地可以得到持续有效利用,并产生相应的效6、评估设定的土地开发程度为宗地红线外的根底设施开发程度及1、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的〔抵押贷款〕效2、本报告估价结果是在满足地价所设定条件下的土地使用权价格，假设待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评