JS房地产开发公司偷税案11

第页房地产开发公司偷税案（案例）一、企业基本情况房地产开发公司为我市的一家私营企业,成立于2019年3月份，现有职工43人,主要从事房地产的开发和销售。2019年，该企业申报销售收入20,466,988.20元，销售成本16,053,856.85元,应纳税所得额为2,104,690.61元,入库应纳所得税额694,547.90元。2019年1月至2019年12月所得税申报数及账面记载一致。二、案件线索来源及查前分析情况（时间）根据省局对房地产行业进行专项检查的统一部署结合我市区域税收整治工作，采取计算机及人工选案相结合的方法，有针对性选取了辖区内的部分房地产企业作为专项检查对象，房地产开发公司是其中之一。首先，查前筹划。检查人员从系统中查阅了企业的税务登记、纳税申报等相关信息，进行案头分析，并着手制定检查方案。经分析讨论决定采取实地查看及调取账薄资料相结合的方法进行检查，并按业务环节对检查人员进行了分工，在听取了企业对产品开发及销售等的整体情况介绍后，抽取一部分人员到财务部门调取会计核算及纳税申报资料，重点调取了一是及工程款项结算有关的收入资料如发票、收据等；二是工程决算书及相关的成本核算资料及企业的一些内部会计数据，并从微机中拷取了许多资料，包括：收入分析报告、开发产品面积统计表、预售报表、余房统计报表、贷款销售统计报表等；另抽取一部分人员到销售部门调取销售明细表、楼盘销控表、购房合同、交房（钥匙）记录及客户资料；三是到相关工程部门取得工程规划设计及建筑平面图、工程竣工验收报告及房管部门对整幢楼颁发的房产证；在每个部门检查人员都详细了解企业业务发生、开展及相互衔接的各个环节，并据此要求其提供相互联系、衔接的各环节的书面记录及相关资料，并且同时深入到各部门，避免他们互相通气转移资料；四是通过对所调取的各项帐薄、资料进行分类归集整理的同时，对相互关联的资料先进行比较，并根据开发产品书面资料深入到实地即建筑现场及实际售楼处进行查看，取得了对实际楼盘布局及销售情况的初步认识，这些对我们以后的检查起到关键的作用。三、纳税人违法事实和违法手段及采取的检查方法检查人员将检查过程中发现的问题制作了工作底稿并逐一及企业进行了核对，每一检查事项企业都作了确认并签字盖章。企业的主要违法事实和违法手段及我们采取的检查方法如下：（一）将已出售的车库、门市房等售房款未记收入不缴税款。该公司销售车库及门市1,141,892.00元，未计收入未申报纳税，少缴企业所得税132,534.79元。通过审查竣工验收证明及房产证，发现该公司所开发的工程项目已经竣工验收并取得了市房产管理局于2019年9月5日颁发的该工程项目房权证，通过对上述房权证所列项目的逐一登记审核并汇集，发现该工程3号楼车库面积194.81平方米，5号楼车库面积194.81平方米，6号楼车库面积179.71平方米，8号楼车库面积179.71平方米，10号楼车库面积207.26平方米，1号楼门市面积243.27平方米，2号楼门市面积254.29平方米；另通过审核从销售部门调取的楼盘销控表发现大部分车库及门市房已作售出标记，后又经进一步查对该单位所提供商品房买卖合同发现已出售车库21个,累加面积共433.57平方米，金额655,000.00元；销售门市房7个，累加面积共173.89平方米，金额486,892.00元；以上金额共1,141,892.00元，且合同载明款已付清。但通过账务检查，发现该企业未将上述款项计入预收账款账户,账面也未反映该部分产品销售收入，也未结转相应的销售成本,根据取得的证据资料，该企业会计承认了该部分车库及门市房已开具销售发票收取款项但未入账也未申报纳税的事实，并提供了该部分未入账的销售发票的记账联。（二）未按期结转实际收入。该企业对售出的已属完工产品未按规定将其确认为实际销售收入，而是按预售收入预提所得税，造成少缴企业所得税238,586.25元。通过检查企业预收账款等账户，一是发现至2019年12月31日账面预收账款余额10,346,645.20元，经测算该预收账款余额占企业申报年销售收入比例高达50.55%；二是预收账款账户未进行明细登记。经分析存有利用该账户隐匿收入之嫌，为进一步寻找疑点，真正弄清问题，我们首先根据预收账款账户的账面记录按所对应的原始凭证详细内容一一进行登记，将所收取的款项按楼盘楼号进行明细登记并汇集排序；其次将企业所提供的房权证中所列楼盘楼号进行了明细登记并汇集排序，将二者进行比对。通过审核比对发现取得房屋所有权证部分的预售收入为6,275,516.60元，其中2019年底余额4,040,450.00元已按20%比例预提企业所得税，2019年2,235,066.60元已按15%比例预提企业所得税,上述取得房屋所有权证部分的预售收入6,275,516.60元至2019年底仍未按规定确认为实际收入申报纳税。（三）以商品房抵顶工程款、材料款等不记收入。该企业采取此手段少计收入7,381,697.12,扣除成本及相关税金和附加后应补缴企业所得税636,876.07元。通过审核从销售部门调取的楼盘销控表及交房（钥匙）记录，发现部分商品房已在楼盘销控表上作售出标记，但通过检查账务未发现账面记有及之对应的预收账款,账面也未反映该部分销售收入，也未结转相应的销售成本,通过深入调查了解，得知该部分商品房属兑换、抵顶产品，经进一步审核企业所提供的各项合同，发现企业及部分建设单位及供应商所签“抵顶、兑换合同”中，标明“经双方协商用商品房抵顶工程款或材料等款项”，经询问及详细核查，对方已按合同规定为开发企业进行了工程施工或供应了货物，但开发企业未将该部分兑换产品作销售收入记账，也未申报纳税。（四）利用预提费用账户调整当期利润，少计应纳税所得额240,851.66元，少缴企业所得税79,481.05元。为确保企业计入开发产品成本的费用是真实发生的，我们有针对性地审核了企业所提供的帐薄凭证等资料，其中重点审查了企业“预提费用”、“产品开发成本”及“销售成本账户”等账户，发现企业“预提费用”账户列2019年预提小区暖气增容管道费752,558.72元，计入开发产品成本,经进一步审核相关的账薄及原始凭证发现该部分开发成本2019年已结转的销售成本为240,851.66元。（五）成本费用列支缺乏合法原始凭据，白条入账，税前列支，影响应纳税所得额1,818,396.64元，少缴企业所得税600,070.89元。针对房地产开发企业成本、费用开支大，但票据使用较为混乱，部分费用列支甚至没有任何票据，无从核实其费用真伪；更有甚者采取虚列成本、费用，抵减利润，少缴税款的现况。我们对该企业的成本费用类账户及其原始记账凭证进行了审查，发现如下问题：（1）2019年以对方出具的收据列支“管理费用-广告费”22,336.00元,以对方出具的收据列支“管理费用-宣传费”2,000.00元。（2）2019年以挂牌成交确认书列支开发产品成本2,186,775.00元，未付款、未取得发票，该开发成本2019年已结转销售成本1,432,860.64元。（3）2019年度销售费用中列支广告费未取得合法单据,金额361,200.00元。（六）多列费用，不作纳税调整，影响计税利润2,181.80元，少缴企业所得税719.99元。在审查管理费用账户发现2019年管理费用中列支非本单位车辆养路费2,181.80元，企业未作纳税调整，应调增2019年度应纳税所得额2,181.80元。四、案件处理意见、依据和执行结果1、处理依据（1）对违法事实1，根据国税发〔2019〕31号文第二条第（五）款规定，应调增应纳税所得额399438.79元，应补缴企业所得税132,534.79元。（2）对违法事实2，根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2019]31号）第二条规定,已取得房屋所有权证部分的预售收入为6,275,516.60元，已属完工产品应将其确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本4,409,177.96元，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额为1,866,338.64元,应补缴企业所得税238,586.25元。（3）对违法事实3，根据《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发〔2019〕83号）第三条规定：《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2019〕31号）第六条规定，应补计收入7,381,697.12,扣除成本及相关税金和附加后该企业应补缴企业所得税636,876.07元（4）对违法事实4，根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2019]31号）第八条第四款规定，已结转的销售成本240,851.66元不得所得税前扣除，应调增应纳税所得额240,851.66元，补缴企业所得税79,481.05元。（5）对违法事实5，违法事实6；根据国税发[2000]84号，国家税务总局关于印发《企业所得税税前扣除办法》的通知第三条规定，应调增应纳税所得额1,820,578.44元。补缴企业所得税600,790.89元。2、处理意见（1）根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五十二条第三款的规定，该公司应补缴2019年企业所得税1,688,989.04元。（2）根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款的规定，该公司违法事实1－6的违法行为已构成偷税，除补税、加收滞纳金外，对该公司处以所偷税款0.5倍的罚款，计844,494.52元。（3）根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条的规定，该公司违法事实1－6造成的少缴税款按规定加收滞纳金。3、执行结果查补税款、罚款、滞纳金已在规定期限内入库并进行了账务调整。五、案例分析和征管建议（一）目前房地产企业在所得税管理方面存在的主要问题有以下几方面:1、我国现行房地产税收政策繁杂，征管办法可操作性不强，给纳税人自行申报纳税带来难度，同时也为房地产开发企业偷逃税提供了机会。2、纳税人主动接受税收管理的意识较差。一方面，投资主体多元化和追求利益的最大化导致纳税人对税法遵从度不高，很多企业呈现出财务管理混乱，虚列或高估成本，人为迟报甚至少报收入现象，从而达到拖延纳税少缴税款之目的，加大了税收管理的难度；另一方面，房地产行业的快速发展及征管检查力量的不足使税收管理相对滞后。3、房地产开发的环节过多、时间过长，为房地产开发企业偷逃税提供了有利条件。房地产行业的生产周期长，房地产企业前期资金投入大，而收益主要体现中、后期。购房者中相当一部分是个人，存在大量现金交易。由于房地产企业自身具有的项目连续滚动开发的特点，产、供、销体系复杂，方便了企业延迟项目决算期，导致其成本、利润核算的随意性大，账务处理的真实性和准确性难以逐笔核实，加大了税收征管的难度。4、税务机关对打击房地产业涉税违法行为力度不够，客观上让房地产业对偷逃税款的后果，产生认识上的偏差。税务部门日常检查、税源监控、发票管理还不十分到位，对纳税人的申报资料审核把关还不够严格，对纳税人的虚假纳税申报、违规使用发票等行为没能及时发觉，导致税款征收没完全到位。5、税务部门及房地产开发相关的行政职能部门未形成有效综合治税的协作机制，信息不畅、情况不明，很难查实整个开发过程中的真实情况，致使税源监管手段弱化。（二）加强房地产业税收征管的几点建议针对当前房地产行业的生产经营特点和偷逃税规律，我们应从规范管理制度，健全管理机制入手，建立房地产行业税收征管长效机制，及时堵塞征管漏洞，促进房地产行业发展及税收的协调增长。建议主要从以下几个方面着手：1、加强房地产开发过程的源泉控管，从征管环节防止房地产业税收流失。从房地产企业偷逃税款的手段和原因来看，纳税人偷逃税款发生在房地产开发的每一个环节。因此，要遏制房地产业偷逃税行为，需要税务部门对房地产开发各环节进行跟踪，强化对房地产业的全程监控。税务部门要主动及当地房地产管理部门、行政审批部门取得联系，获取相关信息；建立日常信息交流制度，形成税源控管体系,建立国地税、规划局、土地管理局、房管局等相关部门信息共享、情况通报的制度，加强协作配合。在及时有效的信息沟通基础上最大限度地掌握房地产开发企业的立项日期、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流量和预收房款情况、已交付产权情况等涉税信息，并分户建立档案，全程跟踪，实现税收的源泉控管。2、从健全规范税收管理制度入手，加强对房地产企业税收的精细化管理。（1）建立备案制度。要求房地产企业在规定的期限内将相关批文、证件、合同报主管税务机关备案。同时房地产企业自身必须保存完整的合同、协议、工程结算发票、预收账款收据等财务资料。（2）实行项目跟踪管理制度。对房地产开发全过程实施有效监管，建立房地产开发项目登记、跟踪、核销制度，对每一个开发项目实行动态监控。定期或不定期对房地产企业已售、待售房屋进行现场监控，建立、健全房地产税收税源登记档案和税源数据库，并根据变化情况及时更新信息。定期及房地产管理部门提供的相关信息进行比对，掌握第一手资料，堵塞征管漏洞。（3）建立严格有效的审核评税工作机制。积极创造条件，引进应用审核评税软件，以加强对企业当期纳税申报情况进行有效核查，避免申报不实现象发生。即便实行人工审核评税，也要完善制度，明确人员，落实责任，督促纳税人提高纳税申报的准确性。一是要求管理员应有相应的职业敏感，及时收集取得相关资料，时时监控房地产企业纳税情况，及时开展纳税评估。二是税务机关必须加强辅导、监督，帮助企业搞好财务资料规范管理。对财务管理混乱，账据不全，保管不善的企业要限期改正。3、强化对房地产行业的税务稽查工作，加大对房地产业偷逃税的惩处力度。建立房地产行业良好的纳税秩序，税务部门除了加强对房地产开发各环节的监控和日常的税源管理外，还应该有针对性地采取措施，加大对房地产行业偷逃税款行为的查处力度，以对偷逃税的纳税人起到一种威慑作用。按照“强素质、重能力、看实效”的目标建立有效的稽查监督机制，规范办案人员依法检查、依法处理。具体做到：（1）选案智能化，提高选案的准确性。选案环节要依托现有的信息化手段，将机内数据及外部资料相核对，又要多方捕捉信息，做到摸查到位、有的放矢，努力获得有价值、有针对性的案源。（2）实施全程