房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷49

房地产估价师(房地产估价案例与分析)模拟试卷49一、问答题(本题共3题，每题1.0分，共3分。)赵某于2012年6月预购了一幢别墅(总售价为120万元),并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2013年6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元。2013年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2013年9月10130万元，赵某希望评估价值为2013年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：1.赵某与开发商于2012年6月签订的商品房买卖合同原件；2.赵某的购房发票；3.商品房预售许可证复印件；4.其他有关房地产市场资料。【问题】标准答案：上述资料用于抵押估价尚不齐全，比如缺赵某装修花费成本的证明，拆知识点解析：暂无解析2、估价人员可否承诺按170万元进行估价?标准答案：房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价，估价机构应按照独立、客观、公正的总原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。这是房地产估价报告的客观性原则和估价师职业道德要求所决知识点解析：暂无解析3、可否按2013年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确标准答案：不能按2013年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值。因为重新装修会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以重新装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成知识点解析：暂无解析二、单选题(本题共4题，每题1.0分，共4分。)图3—2是一块矩形街角地，正街路线价(土地单价)为2000元/m²,旁街路线价(土地单价)为1000元/m²,临正街深度为22.86m(即75英尺),临旁街深度为15.24m(即50英尺)。根据表中的临街深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为20%,图3—2矩形街角地临街深度(英尺)四三二一法则(%)9876单独深度价格修正率(%)9876累计深度价格修正率(%)平均深度价格修正率(%)4、该块土地的单价应为()元/m²。地下机动车库建筑面积9192平方米，毛地楼面价格1800元/平方米。根据北京市现行地价政策规定，地下有收益部分毛地单价按地上单价的1/3计取，本项目地下车库部分毛地单价取地上综合用途单价的1/3。知识点解析：暂无解析7、若征地拆迁及其他费用楼面单价取3100元/平方米，则熟地总价应为()万元。知识点解析：暂无解析三、指错题(本题共1题，每题1.0分，共1分。)21栋建筑物，其中6号、16号房屋已经拆除。估价对象地处xx市城区七级地段；现用途为商业用途的仓库。临城市主干道——解放大道，交通便利，到长江二桥仅需几分钟。(四)估价目的：合资入股。(五)估价时点：1999年7月15日至1999年7月20日。(六)价值定义：本报告所确定的价值，是指估价对象在本次估价目的的特定条件下，在公开市场条件下，形成价值。(七)估价依据：1.房地产估价合同；2.《房地产估价规范》;3.房屋所有权证(x×房自01字第00321号);4.国有土地使用权证(xx房地籍字01608号);5.×x市房屋重置价格标准；6.估价人员现场勘察的结果。(八)估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。(九)估价方法：根据估价对象特点，本次估价采取房地产分估的方法，即对于估价对象土地选用市场法，房屋选用成本法确定价值，再将两者加和得出估价结果。(十)估价结果：经过详细计算，估价对象房地产价值为1507.50万元，大写：壹仟伍佰零柒万伍仟元整。(十一)估价人员：中国注册房地年。xx省xx科技工业物资供销公司房地产估价技术报告(一)实物状况分析(二)区位状况分析(三)市场背景分析(略)(四)最高最佳使用分析(略)(五)估价方法选用根据估价对象特点，本次估价采取房地产分估的方法，即对于估价对象土地选用市场法，房屋选用成本法确定价值，再将两者相加得出估价结果。(六)估价测算过程1.房屋价值的确定。(1)1、2、3、4、5号房屋，砖混一等，七成新，建筑面屋为配电房和泵房，砖混一等，七成新，建筑面积为103.08m²。号房屋，砖混一等，七成新，建筑面积为2279.62m²。ZI(1)+(2)+…+(8)]=1956180(元)2.土地价值的确定。估价对象位于长湖地一村，属城区七级地段。估价人员选择与其地段相同、用途相同、性质相近的房地产作为可比实例，进行实物状况调整。可比实例的交易价格为825元/m²,则修正后的估标准答案：①对于估价对象的产权情况以及土地取得方式要做详细说明。②估价时点为具体的一天，不应为一段时间。③估价作业日期未做说明。④重置成本法中的各项因素调整要加以说明。⑤整个成本法的计算过程可采用表格形式进行。⑥市场法的计算过程应选择三个可比案例。⑦各项因素修正应予以分别考虑并列出详细的计算过程。⑧对于合资人股的估价目的，估价人员应对估价对象人股后的用途进行说明。⑨报告书的有效期应该具体说明为自估价时点起一年。四、改错题(本题共4题，每题1.0分，共4分。)某企业拟将其某块空地出租，在估价时点企业拥有其30年的出让土地使用权，面积为500m²,容积率为5,用途为工业，处于该城市的二类地价区，根据该城市的基准地价评估报告，出让金为800元/m²,容积率修正系数为1.50;基础设施配套建设费为600元/m²,土地开发及其他费用为3000元/m²,修正系数为2.5,如果企业拟出租10年，土地资本化率设为5%,则10年租金的总现值可按如下步骤测9、修正后的出让金修正后的出让金=800元/m²×1.5×{1-[1/(1+5%)'°/[1-标准答案：修正后的出让金计算错误，应为：800元/m²×1.5×[1-1/(1+5%)¹°y1-标准答案：基础设施配套建设费计算错误，应为：600元/m²×5×[1-1/(1+5%)¹⁰γ[1-1/(1+5%)⁵⁰=1268.91元11、土地开