商品房开发项目申请报告

目录项目概要表第一章申报单位及项目概况 11.1项目名称及申报单位 11.1.1项目名称 11.1.2申报单位 11.2项目概况 11.2.1报告编制的依据 11.2.2建设背景 21.2.3建设地点及用地面积 31.2.4建设内容及规模 31.2.5建设条件 51.2.6工程技术方案 81.2.7项目实施进度计划 201.2.8项目招标方案 201.2.9投资规模及资金筹措 221.2.10项目主要技术经济指标 22第二章发展规划、产业政策和行业准入分析 242.1发展规划分析 242.2产业政策分析 242.3行业准入分析 26第三章资源开发及综合利用分析 283.1资源的分类及特点 283.1.1资源的分类 283.1.2资源的特点 283.2资源开发方案 293.3资源利用方案 293.4资源节约措施 30第四章节能分析 324.1用能标准和节能规范 324.1.1相关节能法律、法规及政策 324.1.2主要技术规范和标准 334.2能耗状况和能耗指标分析 344.2.1能源供应情况 344.2.2能耗种类及数量 354.2.3能耗指标分析 374.3节能措施与效果分析 394.3.1节能措施 394.3.2节能效果 41第五章建设用地分析 435.1项目选址及用地方案 435.1.1项目选址 435.1.2用地方案 435.2土地利用合理性分析 445.2.1土地获取 445.2.2土地利用 44第六章环境影响评价 466.1环境条件调查 466.2施工期环境影响分析 466.2.1施工期污染源 466.2.2施工期环境影响分析 486.3项目建成后环境影响分析 496.3.1设计依据 496.3.2设计原则 496.3.3治理措施 496.4公众参与 506.5结论 50第七章投资估算与经济评价 517.1建设投资估算 517.1.1编制依据 517.1.2建设投资估算 517.2资金筹措 567.3经济评价 567.3.1项目建设运营期 567.3.2销售收入 567.3.3成本费用 587.3.4项目财务经济效果评估 607.3.5项目不确定性分析 617.4技术经济评估结论 62第八章社会影响分析 638.1社会影响效果分析 638.2社会适应性分析 648.3社会风险及对策分析 65第九章结论与建议 669.1结论 669.2建议 66附件：项目规划总平面图XX·XX商品房一期项目申请报告PAGE1第一章申报单位及项目概况1.1项目名称及申报单位1.1.1项目名称XX·XX商品房一期项目1.1.2申报单位单位名称：XXXX置业发展有限公司单位概况：公司成立于2013年6月6日，注册资本2000万元人民币，公司法人：夏健康；住所：XX市XX区XX镇南陵社区庄坝组；经营范围：房地产开发、商品房销售、房地产投资、物业管理、房地产经纪服务；房地产开发资质等级为二级。公司现有员工30人（其中高级职称人员3名，中级职称人员10名，初级职称人员8名）。公司实行董事会领导下的总经理负责制，设有工程建设开发部、物资供应部、综合部、售房部及财务部，是具备高素质人才和科学管理水平，有一定实力的房地产开发企业。公司成立以来，于2013年10月通过拍卖方式以人民币3600万元取得位于XX镇港城大道北侧，地块编号NO.2013G23号，宗地面积26665平方米的商业、住宅用地，计划用于开发XX·XX商品房项目。该项目为XXXX置业发展有限公司在XX镇开发的第一个商品房项目，公司将严格按照房地产业、建筑业等相关法律、法规，以“诚信为本，服务至上”的宗旨开展生产经营活动，严把工程质量关，在下一步工作中，注重科学管理，开拓创新，发展自身，回报社会。1.2项目概况1.2.1报告编制的依据《中华人民共和国城市规划法》（1989年国家主席令第23号）《中华人民共和国建筑法》（1997年国家主席令第91号）《城市房地产开发经营管理条例》（1998年国务院令第248号）国家发展改革委员会《关于发布项目申请报告通用文本的通知》发改投［2007］1169号；国家发改委、住建部部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；《江苏省住宅设计标准》（DGJ32/J26-2006）《XX市城市总体规划（2010-2030）》《XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：3210882013CR0192）XX区自然、地理、气象、水文地质、社会、经济等基础资料委托单位提供的有关数据、图纸和资料1.2.2建设背景我国房地产业正处于发展时期，房地产业的发展进而带动整个国民经济结构调整，已成为了国民经济支柱产业。我国当前商品住房市场中最主要的需求是改善性需求，即换房居住的需求。目前中国城镇人均住房面积约26平方米，此数并不大，还有提高的必要。而人均居住面积每提高1平方米，全国就会新增13亿平方米的住房需求。目前XX区住宅市场供应上，80m2～120m2的住宅面积目前是XX区住宅市场上供应的主力，市场接受程度最高。另外，本项目所在的XX镇房地产市场及项目周边的主要楼盘2013年住宅平均价格为4000元/平方米左右，且销售情况良好，说明XX区房地产市场发展较为稳定。2013年10月XX市XX区国土资源局发布出让公告，出让位于XX镇港城大道北侧，宗地编号为NO.2013G23号地块的国有土地使用权，出让土地总面积26665平方米，土地用途为商业、住宅用地，竞买人XXXX置业发展有限公司以3600万元人民币取得上述地块的国有土地使用权，计划进行XX·XX商品房项目建设。XXXX置业发展有限公司取得地块使用权后，迅速开展项目前期工作，配套相关专业人员，建立项目组织，委托设计单位按照用地规划控制指标，研究并设计项目规划方案，项目总体规划方案已报建设规划行政管理部门审核通过。目前，委托工程咨询单位编制项目申请报告、环境影响评价报告等。1.2.3建设地点及用地面积项目地点位于XX市XX区XX镇港城大道北侧、桃源路南侧。总用地面积26665平方米（约合40亩）。1.2.4建设内容及规模主要建设内容及规模项目规划建设6栋高层住宅楼、1栋中高层住宅楼、3栋低层住宅楼、多栋低层商业用房及配套公建、地下及半地下车库等，另配套建设室外道路、停车位、绿化、消防等设施。项目规划总户数338户，容积率2.0，建筑密度33%，绿地率30%，机动车停车位346辆，非机动车停车位2260辆。项目规划总建筑面积63889平方米，其中：住宅建筑面积40986平方米，商业用房建筑面积11556平方米，物管及社管等配套公建建筑面积786平方米，地下室建筑面积6215平方米，非机动车库建筑面积3294平方米，半地下室建筑面积1052平方米。具体建设规模详见下表1-1。表1-1建设规模一览表序号指标名称单位指标值备注1总建筑面积㎡638891.1计容建筑面积㎡53328其中住宅㎡40986商业用房㎡11556物管及社区等配套用房㎡786其中物业管理用房㎡256物管经营用房㎡194社区管理用房㎡192消防兼安防控制室㎡26配电房㎡1181.2不入容建筑面积㎡10561其中地下室㎡6215非机动车库㎡3294为地下半地下室㎡10522容积率2.03绿化率30.0%4建筑密度33.0%5机动车停车位辆346其中地面车位辆156地下车位辆178半地下车位辆126非机动车停车位辆2260其中地面车位辆804地下车位辆145主要新增设备本项目主要新增电梯、给排水、监控、物业办公等设备25台（套），具体内容详细见下表1-2。表1-2新增主要设备明细表序号设备名称单位数量备注1电梯台2116层的8台，17层的6台，9层的3台,3层4台2供水、排水设施套23监控设备套14物业办公设备套1合计台（套）=SUM(ABOVE)251.2.5建设条件区位概况XX市XX区位于江苏省中部，XX东翼，长江下游北岸，京杭大运河东侧，是南水北调东线工程源头。全区总面积1332平方公里，其中陆地面积占85.9%，水域面积占14.1%，全区现有23个建制镇，总人口107.48万人。XX镇位于XX区中部，通扬运河之畔，328国道、233省道穿境而过。地理坐标为北纬31.3°，东经119.5°。全镇总面积59.86平方千米，其中耕地面积2625公顷，镇区面积3.8平方千米。辖13个行政村，3个社区，292个行政组，人口5.3万人，镇区常住人口2.5万人。1.2.51、气候XX区属北亚热带湿润气候区，气候条件良好，四季分明，季风显著，雨量充沛，无霜期较长。年平均气温 14.8℃极端最低气温 -17.7极端最高气温 39.1年平均冰冻期 12天年无霜期 306天年平均相对湿度 79%年平均降雨量 1046.2mm日最大降雨量 278.3mm年平均降雨天数 115天年平均气压 1015.9毫巴风荷载 0.35kN/㎡雪荷载 0.20kN/㎡2、地形地貌XX位于江苏省中部，即东经119°27′03"～119°54′23"，北纬32°17′51"～32°48′00"。XX南濒长江，西傍XX市邗江区及广陵区，东与泰州市接壤，北与高邮市、兴化市毗连，地处长江、淮河、京杭大运河的交汇处。境内地势平坦，河湖交织，通扬运河横穿东西，京杭大运河纵贯南北，平均海拨5米左右，整个地势北高南低，由东北向西南倾斜，地面坡度在0.3%左右，北部高程在8米左右，南部低洼处在3米左右。南北最长处55.75公里，东西最宽处42.76公里。3、地质条件XX地处长江下游、淮水入江尾闾交合处，属江淮冲积平原。地质上属第四系全、更新统现代沉积，距今约1万年，成土母质以长江冲积物质为主，东北古泻湖一带和西北渌洋湖洼地为湖相沉积物所覆盖，西南地区系宁、六（合）、仪（征）丘陵黄土的延伸。1、XX区社会经济条件XX有悠久的历史。春秋战国时期，先后属吴、越。秦末汉初，XX之名始见于史。汉景帝四年（公元前153年）设XX县，取“江水都聚于此”和“乃江淮一大都会”之意。明清XX为XX府台。民国元年（1912年）废府留县，1994年撤县设市，2011年底，在国务院批准的XX市区划调整中，XX市调整为XX市XX区，成为XX市的三个区之一，XX的发展迎来崭新的一页。XX有良好的区位优势。是华东地区重要的交通、电力、水利枢纽，XX必将在长江三角洲区域经济发展中面临众多的机遇，对外经贸合作充满着巨大的商机。XX有丰富的资源。农业资源、矿产资源、旅游资源、生态资源十分丰富，被国家林业部命名为“中国花木之乡”，被评为全国生态农业建设先进县（市），素有“鱼米之乡、花木之乡、丝绸之乡、建筑之乡”的美誉。XX有雄厚的经济实力。国民经济实力稳步攀升，改革开放稳步推进，各项社会事业欣欣向荣。2013年XX区全年实现地区生产总值713.06亿元，同比增长12%；公共财政预算收入41亿元、增长19%；固定资产投资486亿元，增长20%；城镇居民人均可支配收入为28774元，增长9.5%；农村居民人均纯收入15206元，增长12.1%，入围2013年度中国市辖区综合实力百强（全国百强区），位列第42位。XX有美好的未来。XX连续十一届被评为全国县域经济基本竞争力百强县（市），荣膺中国中小城市综合实力、科学发展和最具投资潜力“百强”，省首批创新型试点城市和中国最具幸福感城市。XX“十二五”发展的宏伟蓝图已经绘就，将以科学发展观为指导，不断提升XX发展速度，把XX从运河时代、长江时代推向空港时代、高铁时代，率先迈向基本现代化。2、XX镇社会经济条件XX镇历史悠久。《后汉书·群国志》等书中记载：XX初名“东原”、“青草塥”。时有女杰杜姜抗海盗牺牲葬于此处。汉明帝五年，于墓旁筑祠以祭，易称“东陵”。东晋康帝时封杜姜为圣母，祠为“东陵圣母祠”，有唐怀素书“东陵圣母”碑文存世。传说，隋炀帝下XX看琼花时，有宠姬宜妃，葬于东陵，遂更名为“XX”，迄今1300余年。2013年完成生产总值63.6亿元，比上年增长26.9%；工农业总产值268.1亿元，比上年增长30.1%；实现财政收入2.42亿元，比上年增长18.2%；农民人均纯收入12570元，比上年净增加1060元。近年来，坚持科学发展观，努力构建和谐社会，先后获得“江苏省百家名镇”、“江苏省新型示范小城镇”、“江苏省社会治安综合治理先进单位”、“江苏省群众文化先进乡镇”、“江苏省亿万农民健身活动先进乡镇”、“江苏省卫生镇”、“江苏省农村信息化二星级示范镇”等荣誉称号。1.2.5根据国有建设用地使用权出让合同及XX市XX区规划局下达的规划控制指标，该地块容积率≤2.0，建筑密度≤40%，绿地率≥30%，建筑高度＜100米，日照间距系数≥1.35，要求宗地建设项目在2014年12月30日前开工，在2017年12月29日之前竣工。1.2.6工程技术方案工程设计依据《中华人民共和国城市规划法》建设部2008年《城市规划编制办法实施细则》建设部1996年《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年修订）《江苏省城市规划管理技术规定》（2011年版）《民用建筑设计通则》GB50352-2005《商店建筑设计规范》JGJ48-88《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）《住宅建筑规范》GB50368-2005《江苏省住宅设计标准》DGJ32/J26-2006《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006年版）《混凝土结构设计规范》GB50010-2002《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002《砌体结构设计规范》GB50003-2001《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001《建筑抗震设计规范》GB50011-2010《建筑抗震设防分类标准》GB50223-2008《室外给水排水和燃气热力工程抗震设计规范》GB50032-2003《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009年版）《室外给水设计规范》GB50013-2006《室外排水设计规范》GB50014-2006《供配电系统设计规范》GB50052-2009《低压配电设计规范》GB50054-95《建筑物防雷设计规范》GB50057-2010《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-2008《江苏省居住建筑热环境和节能设计标准》DGJ32/J71-2008《公共建筑节能设计标准》DGJ32/J96-2010《建筑设计防火规范》GB50016-2006《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94《智能建筑设计标准》GB/T50314-2000《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GB/T50311-2000项目有关技术资料总平面设计1.设计原则（1）道路网体系应适应汽车时代的交通需求，设计思路由强化“线”的通行能力转变到强化“面”的通行能力，由追求非直线系数转变到追求交通畅达和高可靠性的思路，实现道路连续流交通。（2）从生态园林和以人为本的规划设计思想为出发点，根据地形、城镇道路、城镇现状之间的区位关系，合理的排布住宅楼，最大限度的满足各单体建筑的日照要求。（3）通过创新的设计方案来有效降低小区住宅的视觉密度感，最大限度的塑造亲切宜人的居住氛围。2．总平面布置本项目从生态园林和以人为本的规划设计思想为出发点，根据地形、城市道路、城市现状之间的区位关系，将最高层住宅定位于小区西侧及南侧，为最大限度的满足各单体建筑的日照要求，在东侧布置了3层排屋，排屋北侧设计9层住宅，此外在小区南面设置商业广场，增加小区的商业性质，满足小区居民及周边地区的日常生活所需。在整体规划中，通过适度开放与围合，打造从中心花园渗透的人居环境。沿街建筑在底层作为商业用房，满足小区居民日常生活所需，同时也能丰富沿街立面。整体布局努力达到功能组织合理，用地配置恰当，结构清晰，整齐有序，创造具有良好居住环境，有完善基础和配套设施的、文明卫生的居住社区。本项目充分从住户生活方便角度出发，在现有路网的基础上，主动合理完善居住区内部道路结构，使之达到交通方便、构图合理、使用安全的规划目的。小区内部采用人车分流的模式，入户环路采用硬化景观铺地，平时为步行系统，在特殊情况时可用于消防车的行驶，满足消防要求。道路系统主要为由一条环路，小区主要出入口位于西侧经二路上，在南面港城大道上设计一个小区次要出入口，方便业主快捷到达住户。根据分析用地条件及居民主要出行方向结合开发商的要求，小区的主要出入口选在西侧的经二路上，迎合主要的人流方向，便于小区居民出行，并在基地的南侧开设次入口，在满足使用要求的同时优化景观。小区内有六米宽双车道的环路，交通便捷。居住区中采取地面停车和地下停车相结合的停车方式，商业停车采用地下停车方式。建筑设计1.设计原则（1）设计原则强调住宅设计的创新性，居住生态性、均好性、现代性、满足多样居住需求的可变性及空间、造型的丰富性。（2）建筑物平面设计依照各自功能不同而遵循不同的设计规范进行设计，保证功能齐全，交通顺畅，布局合理。（3）建筑物全面突出体现形式与功能的有机结合，尽量简练、明快。（4）建筑物门窗设计以严格、安全为准则，并满足节能建筑的需要。（5）建筑物照明及监控线路隐蔽安装以利安全。2、建筑单体设计建筑形态遵循现代人的审美取向，造型典雅稳重，立面自由丰富，色彩和谐宜人，同时精心对建筑内外空间和居住功能进行合理改良。整体造型简洁，立面处理强调细节，强调主体层次和线脚细部处理；窗的做法讲究开放性和艺术性，在充分考虑节能的基础上，适度的扩大窗的面积，以打通内与外的视觉界限，扩大视野范围，增加对室外风景的摄取面，使风景成为室内空间的外延。住宅空调机组藏于阳台栏杆内，以保持立面风格的统一美观。吸取国外先进的“环境共生住宅”设计思想，积极综合各种技术，保证与自然高接触性、能源的利用性和综合节能性。尽可能方便住户与室外环境绿化的沟通，与周围生态相协调，组织好住宅的通风和日照，积极采用平台绿化和垂直绿化技术。综合太阳能、雨水收集技术和垃圾分类回收技术，充分利用好各种资源，且作好住宅的节地和节材。按公私分离、食寝分离、洁污分离的原则，保证其居住的舒适性。重视家庭活动中心起居厅和餐厅的设计。在住宅房型的设计和选择上尽可能采用大面宽，多开间，朝南，朝向景观，以求最大程度获得良好的景观、朝向和通风。各套型厨卫面积均较宽敞，凡是有三间以上卧室的大套型都做双卫处理。3.无障碍设计小区的无障碍按照《城市道路和建筑物无障碍设计规范》进行设计。结构与抗震设计1、自然条件（1）根据国家规范《建筑抗震设计规范》GB50011-2010，本工程所在地区的地震基本烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g，分组为第一组。（2）基本风压为0.35kN/㎡，地面粗糙度类别为B类。（3）基本雪压为0.2kN/㎡，准永久值系数分区为Ⅱ。（4）工程地质和水文资料建设方暂未提供。2、基本取值本工程建筑结构的安全等级为二级，多层住宅、17层及17层以下高层住宅、商铺的耐火等级为二级。本工程结构的设计使用年限为50年。3、基础设计需根据当地地质特点，结合建筑结构形式及荷载特点，具体待地质勘察后确定。4、上部结构设计根据《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008第6.0.8条规定，本工程的抗震设防类别为标准设防类。架空车库采用框架结构，框架抗震等级为二级；多层住宅、商铺为二~七层建筑，采用剪力墙结构结构，剪力墙抗震等级为二级；小高层住宅十一层，采用剪力墙结构，剪力墙抗震等级为二级；高层住宅（高度小于80m）采用剪力墙结构，剪力墙抗震等级为二级；楼屋面均采用现浇钢筋混凝土肋梁体系。地下车库设置伸缩缝（抗震缝）与各住宅单体脱开；剪力墙结构长度超过45米时，考虑设置伸缩缝（抗震缝）。当住宅长度超过40给排水设计1、设计范围项目主要建设小区内的生活给水系统及排水(包括废、污水和雨水)系统。2、给水设计（1）水源：小区全部给水由市政给水管网提供，小区室外给水管网成环管，DN150的给水管双路接市政引入管，在环管上设6个DN100室外地上式消火栓，供室外消防使用。（2）给水设计高层住宅3层及以下用水和供蓄水池补水由城市自来水管网直接供给。高层住宅4层及其以上由无负压供水设备供水设备。各楼供水压力不大于300KPa，大于300KPa时设支管减压阀供水。由水泵输水管及供水干管采用钢塑复合管，丝扣连接，支管采用PP-R塑料管，热熔连接。3、排水设计（1）系统：室内外废、雨、污水拟采用分流制。（2）排水方式：室内地面±0.00以上采用重力流排除，地下雨、污、废水分别用潜水排污泵提升排除，各组均设两台，一用一备，水泵受集水坑水位自动控制，交替运行，当一台泵排水不足以排除突然涌水时，两台泵可同时工作。（3）高层住宅楼污水采用专用通气立管系统通气。（4）生活污水经化粪池处理后，排入市政管网。雨水接入市政雨水管网。（5）管材：室内废、污、雨水管均采用UPVC管，室外污、废雨水管DN≤400采用加筋UPVC管，DN＞400，采用钢筋混凝土排水管。电气设计1、设计范围本项目电气包括小区内变配电系统、照明系统、防雷系统与接地、弱电系统（包括综合布线系统、有线电视系统等）及消防报警系统。2、变、配电系统（1）电源：本工程二类高层中的楼梯间照明、客梯电力、生活泵用电、消防用电等按二级负荷供电，其他的用电按照三级负荷供电。从区域变电所引来两回路10kV电源，采用电缆埋地敷设至小区变电所。（2）负荷估算：本项目采用需要系数法确定计算负荷，照明功率密度值参照《照明设计标准》取值，住宅、商业及配套公建部分电器功率按15W/㎡计算，空调的冷负荷及热负荷参照《简明空调设计手册》选取，能效比按平均3.4计，需要系数及功率因数参照《工业与民用配电设计手册》选取，具体估算详见下表1-3。表1-3项目总用电负荷估算表功能区项目名称面积/台数

（㎡，台）指标值

（W/㎡，kW）装机功率

（kW）需要系数

Kx功率因数

cosφ有功功率

Pj（kW）无功功率

Qj（kvar）视在功率

Sj(kVA)住宅照明409866245.920.40.998.3747.61109.28电器15614.790.50.85307.40190.58361.68空调（夏）80964.380.350.8337.53253.15421.91空调（冬）60723.280.350.8253.15189.86316.44商业照明1155610115.560.40.946.2222.3751.35电器15173.340.50.8586.6753.74101.98空调（夏）120407.860.450.8183.54137.65229.42空调（冬）80271.910.450.8122.3691.77152.95物业经营照明194101.9480.380.86电器152.910.50.851.460.901.71空调（夏）1206.850.450.83.082.313.85空调（冬）804.560.450.82.051.522.56物管社区照明47494.2710.831.90电器157.1162.674.44空调（夏）10013.940.450.86.274.717.84空调（冬）709.760.450.84.393.295.49配电室照明11870.8310.200.46地下室照明6215531.080.60.918.659.0220.71通风122.0001.051.75半地下室照明105255.2661.533.51电器88.4213.165.26非机动车库照明3294516.4784.7810.98电器826.350.50.813.189.8816.47电梯2115315.000.250.678.75104.97131.23室外照明186660.11.8730.451.04供水泵17.57.5004.507.50排污泵11.51.5050.791.31消防泵21020.000.70.814.0010.5017.50合计4004.631610.141154.171991.38同时系数∑p取0.9,

∑q取0.950.801449.121096.461817.19无功补偿620.16补偿后容量0.951449.12476.301525.39项目总视在功率为1525.39kVA，项目配置2台1000kVA变压器。（3）电能计量本工程在低压侧设置计量装置。连体房首层设置单元集中计量箱.商业按出租单元设置计量装置.生活水泵等用房设置独立计量表计。连体房采用计量到户的用电方式。（4）对于消控等重要负荷负荷采用NH-YJV-1kV电力电缆由配电房以双路电源供电，并在末端配电箱设互投装置。（5）功率因数补偿：本工程采用低压集中自动补偿方式，变压器低压母线上装设自动功率因数补偿装置，补偿后的功率因数大于0.95。（6）高压电缆采用YJV22-10kV电力电缆。重要设备供电的电缆采用NH-YJV22-1kV电力电缆，照明、空调线路干线采用预制分支电缆，沿电气竖井敷设至各层配电箱，其他建筑由箱式变低压母线采用YJV22-1kV电力电缆埋地引至首层，支线采用BV-500型导线。3、照明系统（1）光源：照明以清洁、明快为原则进行设计，同时考虑节能，一般照明采用配电子镇流器的T5系列荧光灯（配有高效的电子镇流器）及节能筒灯等。卫生间采用防潮灯。（2）本工程设有一般照明、事故照明、室外泛光照明。大空间的装饰性照明预留备用电源，照明布置二次装修时自行设计。走廊、楼梯间、大厅及出入口等处设有应急诱导灯，泛光照明采用高效节能型高压钠灯。利用投射光束效果衬托建筑物主体的轮廓。照度标准按有关国家规范设计。4、防雷与接地系统（1）本工程按二类防雷建筑设置防雷保护装置。屋顶设置暗埋避雷网加避雷小针，利用建筑框架柱钢筋作引下线，利用砼基础作接地装置与电气混合接地，接地电阻小于1Ω。（2）本工程配电系统采用TN-C-S接地系统。各路进线作总等电位联接,住户卫生间设置局部等电位。（3）为了防止雷电波入侵，在总配电箱处设置浪涌保护器（SPD）。5、弱电工程本工程拟将市政管网引来的弱电管线直接引至各个建筑单体。（1）综合布线系统设置电话通信和计算机宽带系统，二者按综合布线系统设计。本工程从市政通讯网络引来电话电缆和宽带数据光纤，拟在弱电间设置有源宽带配线架。每个工作区信息点位设置为4个，具体点位数由施工图设计定。对于电话和宽带终端插座按模块化信息终端盒设计，按照装修设计，在起居室、卧室、书房等处设置相应数量的模块化信息终端盒，每个终端盒根据实际需要由楼层配线架设置语音或数据类型。每层弱电间内设局部等电位箱，接地装置采用共用接地装置，接地电阻不大于1欧姆，电话电缆进线处的用户总配线架装设专用保安器。（2）有线电视系统在门厅、候梯厅、客厅、卧室等处设置有线电视插座。有线电视节目源由城市有线电视网引来。系统设计为860M双向邻频传输方式，电视终端场强67±4dB。用户分配网络采用独立前端系统模式，有线电视总前端设于主楼架空层管理间。建筑群干线系统采用SYWV-75-12同轴电缆。各层弱电间设置有线电视分配分支接线箱，经放大-分配-分支，采用SYWV-75-9同轴电缆送到各电视终端盒。（3）保安监控系统本工程在主入口处设保安闭路监控系统，控制中心主要设备包括监视器、长时录像机、矩阵切换、设备控制主机等，对小区、主要出入口、电梯桥厢、大厅、前室等处进行监视。消防设计1、设计依据与原则本项目防火设计原则是从总平面布局，建筑平面布置、细部构造、设备等各方面统筹考虑，全面满足消防及安全施工、经营的需要。2、总体消防设计本工程为多层及高层建筑，属于二类民用建筑，耐火等级为二级。本方案严格遵循国家有关规范，首先满足与相邻建筑的防火间距，在小区内有环通的消防通道，各防火分区内均设有二个以上蔬散口，并保证大量人流的快速、便捷集散。设计充分考虑了设置出烟口、防火门及喷淋等主要消防设计备的可能性。3、消防道路设计住宅四周已有环形道路，小区内设不小于6米的环状道路，以满足消防通道要求。4、水量室内消火栓用水量：20L/S室外消火栓用水量：20L/S自动喷水用水量：30L/S5、室外消火栓系统小区的四周按规范设置室外消火栓，城市室外消火栓在范围内可记入。6、室内消火栓系统小区内的各栋每层均按规范要求设置室内消火栓系统，采用SN65型室内消火栓带启动按钮，保证设置间距不大于50米并有2股水柱同时达到室内任何部位。7、自动喷水系统小区停车库防火分区设置自动喷水灭火系统。绿化景观设计1、设计理念以自然主义、山水文化为设计理念，整个小区设计依据地形、地貌、的天然优势。注入人之因素，使之成为环境优美，伴水而居的生态居住环境。禀承“生态·精致·完美”的理念，充分考虑居住的人文品质，追求社区环境、地理环境和人文环境的和谐统一。2、设计布局整个小区根据地形、地貌布局自然横呈，环形车道通达整个小区，商业区位南侧、西侧三面。根据这样的总体布局我们将小区分成三大空间体系：沿街商住空间，居住生活空间和中心花园空间。穿插引入文化元素和生活元素，从而给整个小区的居民提供一个景色怡人、生态美观的栖息地。在小区适合位置安排组团绿地和宅间绿地，为组团间的居民提供户外活动场所，既满足了活动功能需求，又美化了小区的环境。3、植物配置为体现四季分明，季相丰富的气候特征，树种规划强调乔、灌、草的多层次布局，控制常绿与落叶树的数目比在1:3左右，突出秋叶树种所占的比重，实现春花、夏荫、秋叶、冬枝的年候植物景观。植物的配置丰富多样，在不同区域、场所、空间，根据不同的用途和要求，采用不同的组合和种植方式。建立在植物的生活习性基础上，按照适用、美观和经济方面的综合需要，合理搭配形成稳定的人工群落。完整群落搭配呈现乔木、灌木、草本三大层次的关系，也可以选择就近的两大层次和增加亚层，比如乔木、灌木植物群落，乔木、亚乔木、灌木植物群落等。1.2.7项目实施进度计划项目自编制项目申请报告至全部建成交付使用约需历时26个月，即从2014年4月开始项目前期工作，到2016年5月全部竣工，具体进度计划为：1、2014年4月，编制申请报告、环评报告等，完成项目核准手续；2、2014年5月—2014年7月，进行项目的前期准备工作，包括资金筹措、施工图设计与审查、招标并签订施工合同等；3、2014年8月—2016年4月，进行土建工程施工。首先进行地下室施工，根据《全国统一建筑安装工程工期定额（2000）》，施工定额工期为250天（约8个月）；再进行住宅楼施工，施工定额工期为540天（13个月）。4、2015年月—2016年4月，进行设备采购与安装，与土建施工同步完成。5、2016年5月工程全部竣工并验收。形象进度计划安排如下表1-4：表1-4项目形象进度计划表序号季度顺序阶段2014年4月—2016年5月，共8.7个季度1234567891项目核准工作2前期准备工作3土建施工4设备采购与安装5竣工验收1.2.8项目招投标方案1、招投标依据（1）《中华人民共和国招标投标法》（2）《中华人民共和国招标投标法实施条例》（2011年国务院令第613号）（3）《建设项目可行性研究报告增加招标内容和标准招标事项暂行规定》（2001年国家计委令第9号）（4）《江苏省工程建设项目招标范围和规模标准规定》（苏政发[2004]48号）（5）《工程建设项目施工招标投标办法》（2003年7部委令第30号）2、招标范围根据《中华人民共和国招标投标法》及《江苏省工程建设项目招标范围和规模标准规定》，大中型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公共安全的项目的勘察、设计、施工、监理、重要设备和材料的采购，达到一定规模标准的，必须进行招标。本项目的勘察、设计、施工、监理及工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标，招标范围为全部招标。3、招标方式根据《中华人民共和国招标投标法实施条例》和《工程建设项目施工招标投标办法》有关规定，本项目为商品房开发项目，不属于可以邀请招标的情形，招标方式应采用公开招标。根据《中华人民共和国招标投标法》第十六条规定，招标人采用公开招标方式的，应当发布招标公告。依法必须进行招标的项目的招标公告，应当通过国家指定的报刊、信息网络或者其他媒介发布。本项目将根据规定，在有关媒介及时发布招标公告。4、招标组织形式根据《中华人民共和国招标投标法》和《中华人民共和国招标投标法实施条例》有关规定并结合项目建设单位具体情况，本项目建设单位不具备自行招标的能力和条件，应当委托有资格的招标代理机构办理招标事宜。招标组织形式采用委托招标。5、招标内容核准本申请报告根据国家有关文件规定，将项目招标有关内容按要求填报基本情况，报有权部门核准。该方案为初步确定的供参考方案，在具体实施过程中可依据国家及省、市有关规定并结合实际情况适时调整。有关招标基本情况参见表1-5。表1-5项目招标基本情况汇总项目名称招标范围招标组织形式招标方式不招标全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√设计√√√建安工程√√√监理√√√重要材料√√√重要设备√√√1.2.9投资规模及资金筹措1、项目估算总投资21072万元，其中：工程费用14834万元，工程建设其他费用4952万元，预备费用1286万元。2、项目所需资金全部由建设自筹解决。1.2.10项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标详见下表1-6。表1-6主要技术经济指标序号指标名称单位指标值备注1总用地面积㎡26665合40亩2总建筑面积㎡638892.1计容建筑面积㎡53328其中住宅㎡40986商业用房㎡11556物管及社区等配套用房㎡786其中物业管理用房㎡256物管经营用房㎡194社区管理用房㎡192消防兼安防控制室㎡26配电房㎡1182.2不入容建筑面积㎡10561其中地下室㎡6215非机动车库㎡3294半地下室㎡10523容积率2.04绿化率30%5建筑密度33%6机动车停车位辆346其中地面车位辆156地下车位辆178半地下车位辆127非机动车停车位辆2260其中地面车位辆804地下车位辆14568居住户数户3389运行期间综合能耗量tce3369.1液化石油气万m34.89折合83.8tce9.2电力万kWh197.5折合242.8tce9.3水万t11.0折合9.4tce10主要经济指标10.1项目总投资万元21072其中工程费用万元14834工程建设其他费万元4952预备费用万元128610.2销售收入万元2932210.3缴销售税金及附加万元162710.4利润总额万元471710.5投资利税率%30.1110.6投资利润率%16.79（税后）

第二章发展规划、产业政策和行业准入分析2.1发展规划分析《XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出：加快保障性住房(经济适用房、公共租赁房、廉租房)、政策性住房及普通商品房开发建设，切实解决好中低收入人群的住房困难问题。有序发展房地产业，稳定房地产业对地方经济的贡献，合理布局，集中连片开发，建成一批相对集中、风格各异、满足不同需求层次的住宅小区。到2015年，规划新建各类商品房400万平方米以上，城乡人均住房面积分别达到35平方米以上和45根据《XX市城市总体规划（2010-2030）》，XX城市性质是：国家水利枢纽，江苏省中部交通枢纽，沿江先进制造业基地，XX东翼生态宜居城市。XX主城区空间发展方向中提出——东优：京沪高速公路以东砖桥现状公共设施和基础设施配套水平较低，整体环境不佳，向东发展重点是对该地区用地优化整合，改善居住环境，提升园区品质。XX·XX商品房项目的建设，完善了项目周边地区基础设施，将提高当地居民的生活水平，改善居民生活环境，满足居民居住条件改善性需求，并促进XX区经济和社会的快速发展，对XX区整体城乡发展规划的建设起到积极作用。企业不仅会实现自身利益，同时也将为城市发展做贡献，践行社会责任。2.2产业政策分析《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中指出：房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。为引导房地产业健康发展、有效配置市场资源，近年来，国家相继出台各类政策控制房地产投资过快增长，侧重稳定房价、打击投机行为和落实政府责任制，主要有：1、国务院调控房地产业六措施（国六条）（2006.5.17）2、国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（2006.5.29）3、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（2007.8）4、国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[2008]131号文件）5、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（2010.1.10）6、国务院常务会议再出八条措施遏制房价过快上涨（新“国八条”）（2011.1.26）7、国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施（“国五条”）（2013.2.20）以上相关政策的出台，将直接加大普通住房的供应，抑制投机及投资性购房需求的快速增长，使房地产市场秩序得到整顿和规范，住房消费受到合理引导，最终达到调整住房供应结构、稳定价格的调控目标。本项目属于生活性服务业中的房地产业，在《产业结构调整指导目录（2011年本）》中，不属于鼓励、限制与淘汰类项目，属于允许类项目，并且国务院及有关部门、省、市及地方政府部门均出台了一系列扶持、鼓励服务业发展的产业政策，因此，本项目符合国家产业政策。2.3行业准入分析为了加强房地产行业宏观调控，国家、省、市及地方出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《房地产产业政策与行业准入》、《城市房地产开发经营管理条例》等相关政策，对房地产业做了准入规定，进行严格限制、规范管理：加强对房地产开发建设全过程的监管。对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。切实整治房地产交易环节违法违规行为。房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。严格准入制度，资金不足的企业和项目不准进入房地产市场；严格项目审批，凡没有资金来源或资金不落实，业主在申请立项时仍未结清拖欠工程款的房地产项目，均不予批准立项；加大拖欠惩戒力度，要及时通报拖欠数额较大且不能按期偿还的房地产企业，不允许其开发新建设项目，不予办理用地手续，不予贷款支持，不予核发规划和施工许可证。为了加强产业政策的引导，严格市场准入，遏制部分过热行业盲目投资和低水平重复建设。国家推出了一系列宏观调控政策，对一些主要行业实行市场准入制度；严格金融制度，规范金融管理；严格用地管理，对拟建项目进行专项全面清理等。行业准入限制的加强，有利于更好的规范房地产市场。由此可见，国家对房地产行业的进入门槛更加规范化，对房地产行业的管理也更加严格，这有利于我国房地产行业的健康发展。根据《房地产开发公司设立条件》，XXXX置业发展有限公司注册资金2000万元，管理及专业技术人员达到30人，有自己的名称、组织机构和固定的经营场所，有按市场价格取得的土地使用权，符合房地产公司成立条件。根据《房地产开发企业资质管理规定》，XXXX置业发展有限公司符合国家房地产资质贰级的条件，并依法取得了房地产开发贰级资质证书，说明项目建设单位具备进行房地产项目开发建设的基本条件，符合行业准入要求。

第三章资源开发及综合利用分析3.1资源的分类及特点3.1.1资源的分类广义的资源是泛指社会财富的来源，既包括自然资源，又包括人力资源、信息资源和技术资源等社会资源。狭义的资源是指人类用来创造社会财富的自然资源，也即具有消费价值或者具有自然的有用成分或者具有自然环境特征的资源。资源从不同的角度可分为：1．可再生资源和不可再生资源可再生资源是指能够通过大自然的作用不断地繁衍的资源，包括渔业、森林等生物资源和水。不可再生资源又称非更新资源或可耗竭资源，是指在人类可观测的时间限度不能自生恢复的矿物资源，如金属矿、石油、天然气、煤炭和其他一些非金属矿。2．可回收资源和不可回收资源资源产品的效用丧失后，大部分物质还能回收利用，称为可回收资源，包括所有金属矿物和除能源矿物以外的多数非金属矿物。使用过程不可逆，且使用之后不能恢复原状的资源是不可回收资源。3．物质资源和生态资源物质资源是指人们直接消费和间接消费的资源，主要指矿产资源和生物资源。生态资源是指能保持生物圈生态平衡，从而确保人类正常生活环境，能完成一系列基本的生命重要职能的物质体系。一般将能容纳人类活动所产生废物的资源，如空气、水和土壤等归为生态资源。3.1.2资源的特点1、资源的有限性无论对资源如何进行分类，在一定范围内资源都是有限的。特别是矿产资源，需要在特定的条件下，经过漫长的地质年代才能形成。开采和使用多少，其储量就减少多少。即便是不可枯竭资源，如土地和水资源，在一定时期和一定范围内也是有限的。因此如何合理开发和利用有限的资源，实现可持续发展的目标，成为人们普遍关心的问题，同样也成为建设项目决策分析与评价的重要内容。2、资源分布的不均衡性自然资源的分布不均衡是不以人们意志为转移的客观事实。这种不均衡不仅体现在国内，同时也体现在世界范围内。在对自然资源进行开发利用的过程中必须正视资源分布不均衡的现实，因势利导，扬长避短，制定合理的开发利用资源的方案。3、主要的自然资源自然资源一般分为以下几类：土地资源、水资源、森林资源、草原资源、海洋资源、矿产资源、物种资源、气候资源、旅游资源、能源。3.2资源开发方案资源开发类项目，包括对金属、煤矿、石油天然气矿、建材矿以及水（力）、森林等资源的开发，本项目不属于以上资源开发类项目，本项目直接占用的资源是土地。土地作为不可再生的资源在城镇地区内尤为珍贵。必须按照基本国策的要求让土地资源的利用，符合人民群众的根本利益，努力实现土地使用价值的最大化，切实让资源服务于人民群众。本项目是房地产开发建设项目，不属于资源开发类项目，没有占用重要资源、多金属、多用途化学元素共生矿、伴生矿以及油气混合矿等的资源，故对本节不做详细阐述。3.3资源利用方案投资项目的建设和运营，要以资源的耗费为基础。资源利用的合理性是建设规模合理性分析的重要内容。从资源利用的合理性角度考察建设规模的合理性，主要应考虑资源利用的可靠性、有效性和经济性。这里的资源是广义的，包括物质资源、人力资源和资金。该项目统一规划建设配套设施，通过合理的设计，优质的配套服务，达到节约土地和资源、降低成本、提高效益、更加有效地利用资源的目的。项目建设规模还会受到外部条件的制约，因此分析建设规模的合理性必须考虑外部条件的适应性与匹配性。这里的外部条件泛指项目之外的所有方面，包括市场、原料供应和其他外部建设条件（包括物资条件、交通条件、自然环境和社会人文环境等）。该项目符合市场需求，投入物（包括自然环境、原材料、能源、土地、资金等）供应稳定，所处位置交通方便，项目建成后将极大的改善周边的自然环境和社会人文环境。本项目在土地使用方面遵循了以人为本、规划为先、价值第一的原则。一方面做到物尽其用，合理使用。另一方面，严格按规划要求合理布局，使该住宅的规划指标更趋于合理，使资源的利用更加科学。同时严格按规划条件的各项导引性指标要求安排本项目的建设规模、层数、停车位、绿化面积等，并充分利用现有的公共配套，从而实现资源利用的最大化。本项目采用市政供水方式供水，能够满足生活用水需要。供水管道、管件和阀门采用质量可靠的节能产品，加强管理，避免跑、冒、滴、漏的发生。因本工程用水量不大，对当地地下（表）水资源不会造成不利影响。以上资源节约措施，符合国家资源节约和有效利用的相关要求。3.4资源节约措施1、在砼和砂浆中搀加粉煤灰，利用水泥活性，增强砼强度，提高砂浆和易性。2、在钢筋连接方面，竖向钢筋连接推广应用电渣打压力焊，水平钢筋连接采用闪光对焊和套筒冷挤压、窄间隙焊等新技术，不但可以使钢筋焊接质量更有保障而且可以减少钢筋的搭接长度，节约钢材用量。利用钢筋和型钢的下脚料制作加工预埋铁件、小型钢构件、支撑等，以节约钢材。3、模板采用专用定性模板，根据工程特点加工使用定性模板，节约木材，组织合理的流水作业，加快模板周转，降低施工成本，同时可保证现浇混凝土基本达到清水混凝土，减少施工抹灰工程量，可节约水泥，节约人工，加快施工进度，提前工期。4、充分利用钢板、钢筋及其它边角余料，加工制作预埋件，节约材料用量。5、推广使用砼表面养护剂，节约塑料布和草袋的用量。（1）优化建筑结构方案，采用合理的建设标准、合理的安全系数，不过度装修，提高节约材料效果。（2）优先采用轻质、高强、耐久的建筑材料，以减轻结构自重和材料用量，延长建筑物使用寿命。（3）建筑物的高度、体积、结构形态在适宜，以节约材料使用。（4）采用预应力混凝土结构技术，以节约钢材、混凝土的使用，减轻结构自重。（5）采用可取代粘土砖的新型保温节能墙体材料，以节约粘土资源，降低能耗。（6）尽量采用再生原材料生产的建筑材料或可循环再利用的建筑材料，减少不可再生材料的使用率。通过以上措施，项目基本符合资源节约和有效利用的要求。

第四章节能分析4.1用能标准和节能规范4.1.1相关节能法律、法规及政策、法律法规《中华人民共和国节约能源法》（中华人民共和国主席令[2007]第77号）《中华人民共和国可再生能源法》（中华人民共和国主席令[2005]第33号）《中华人民共和国电力法》《中华人民共和国建筑法》（中华人民共和国主席令[1997]第91号）、行政法规及文件《节能中长期专项规划》（发改环资[2004]2505号）《国务院关于发布促进产业结构调整暂行规定的通知》（国发(2005)40号）《中国节水技术政策大纲》（国家发展改革委、科技部会同水利部、建设部和农业部（2005年）第17号）《中国节能技术政策大纲》（2006年）（国家发展改革委员会和科学技术部）《民用建筑节能条例》（国务院令2008年第530号）《产业结构调整目录（2011年本）》（国家发展和改革委员会2011年第9号令）《国家发展改革委关于修改产业结构调整指导目录（2011年本）有关条款的决定》（2013年）《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》（国家发展和改革委员会2010第6号令）《国务院关于印发节能减排“十二五”规划的通知》（国发[2012]40号）《“十二五”建筑节能专项规划》（建科[2012]72号）地方性法规及文件《江苏省节约能源条例》（自2011年2月1日起施行）《江苏省建筑节能管理办法》（2009江苏省政府令第59号）江苏省发展改革委关于印发《固定资产投资项目节能评估和审查实施办法（试行）》的通知（苏发改规发[2011]1号）《江苏省“十二五”节能规划》省住建厅《关于印发〈江苏省“十二五”建筑节能规划〉的通知》（苏建科[2011]830号）4.1.2主要技术规范和标准《江苏省居住建筑热环境和节能设计标准》（DGJ32/J71-2008）《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134-2010）江苏省《公共建筑节能设计标准》（DGJ32J96-2010）《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）《电力变压器经济运行》（GB/T13462-2008）《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）《电梯技术条件》（GB/0058-2009）《民用建筑太阳能热水系统应用技术规范》（GB50364-2005）《城市燃气设计规范》（GB50028-2006）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）《综合能耗计算通则》（GB/T2589-2008）《用能单位能源计量器具配备和管理通则》（GB17167-2006）江苏省建设厅关于印发《江苏省城市生活与公共用水定额》的通知（苏建城〔2006〕452号）《工业与民用配电设计手册（第三版）》《简明空调设计手册》《全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇（2007版）》4.2能耗状况和能耗指标分析4.2.1能源供应情况1、电力供应XX区内电力来自国家华东电网，目前拥有110KV变电站5座，220KV变电站2座及500KV变电站1座，并建有年发电量1.5亿度调峰热电厂1座，电力供应能力充裕，供电线路完善，供电设备配套齐全。本项目由110kV砖桥变电所供电，变电所容量完全满足本项目用电容量要求。2、自来水供应XX地处长江与京杭运河交汇处，天然水资源丰富，从2009年开始，至2011年9月XX实施了区域供水工程，共铺设了主干管网400多公里，并建成七里、小纪、郭村等7座增压站，全区实现了区域供水全覆盖，市域部分形成了市属、中闸以及邵伯三大供水圈。本项目位于中闸供水圈范围内，自来水供应有保障。3、液化石油气供应XX各镇液化石油气供应站点健全，罐装液化石油气供应充足，完全满足居民生活用气。4、太阳能根据中国太阳能资源分布及其特征，XX位于太阳能资源一般带，1年内月平均气温100C以上且日照时数6h以上的天数在200～250天，全年日照时数2200～3000小时，全年辐照量4200～5400MJ/（㎡·a），太阳能保证率40%～50%。基本能够满足居民春、夏、秋三季的洗浴太阳能热水供应需求。4.2.2能耗种类及数量能耗种类本项目为商品房项目，运行期间主要消耗能源电力（二次能源）、液化石油气（一次能源）及耗能工质水。这些能源及资源主要满足居民生活需求。项目运行期液化石油气主要用于居民餐饮及洗浴，电力主要满足居民照明、电器、空调及小区公共照明、供水、排水、地下室排风等，项目用水主要分为四类用途：居民生活用水、商业用水、配套公建用水及绿化用水。能耗量估算1、年液化石油气消耗本项目规划总户数338户，可入住人口约为1183人，项目建成后入住率按90%计算，本项目需要用气量指标值取2303MJ/（人·年），另根据《综合能耗计算通则》（GB/T2589-2008），液化石油气低热值为50179kJ/kg。项目年消耗液化石油气约为4.89万kg。2、年电力消耗根据第一章电气设计中供配电部分的负荷估算，剔除消防水泵的负荷，直接选取负荷系数、年利用小时数，并考虑系统损耗，即可估算出项目运行期间年用电量为197.5万kWh，项目用电量估算具体详见下表4-1。表4-1项目年用电量估算表功能区项目名称面积/台数

（㎡，台）指标值

（W/㎡，kW）装机功率

（kW）需要系数

Kx有功功率

Pj（kW）负荷

系数年利用小时数（h）用电量

（万kWh）住宅照明409866245.920.498.370.75219016.1电器15614.790.5307.400.70292062.7空调（夏）80964.380.35337.530.7072017.0空调（东）60723.280.35253.150.704808.4商业照明1155610115.560.446.220.75288010.0电器15173.340.586.670.70360021.8空调（夏）120407.860.45183.540.7590012.3空调（东）80271.910.45122.360.756005.5物业经营照明194101.940.40.780.7528800.2电器152.910.51.460.7036000.4空调（夏）1206.850.453.080.759000.2空调（东）804.560.452.050.756000.1物管社区照明47494.270.41.710.7529200.4电器157.110.53.560.7029200.7空调（夏）10013.940.456.270.707200.3空调（东）709.760.454.390.704800.1配电室照明11870.830.50.410.703600.0地下室照明6215531.080.618.650.7029203.8通风122.000.71.400.7521900.3半地下室照明105255.260.63.160.757500.2电器88.420.54.210.7029200.9非机动车库照明3294516.470.69.880.7529202.2电器826.350.513.180.7029202.7电梯2115315.000.2578.750.50657025.9室外照明0.11.870.50.930.7029200.20.2供水泵17.57.500.86.000.7565703.0排污泵11.51.500.71.050.7565700.5系统损耗按以上电量之和的1%考虑2.0合计3984.631596.14197.5注：空调冷热负荷指标值参考《简明空调设计手册》选取；需要系数参照《工业与民用配电设计手册》选取；负荷系数应采用同类型项目多年累积的统计数据，当缺乏数据时，作为估算，一般取0．7～0．8。3、年自来水消耗项目用水量指标参考《江苏省城市生活与公共用水定额》取值，考虑入住率等，经估算，运行期年用水量为11万吨。具体年用水量估算见下表4-2。表4-2项目用水量估算表序号项目名称计算基数用水指标入住率/折减系数工作天数年用水量（万吨）1生活用水1183人150L/（人·d）0.93655.82商业及配套12342m213L/（m2·d）0.83604.63绿化用水8000m21.3L/（m2·d）0.41200.14不可预见用水按以上总用水量5%估算0.5合计11.04、综合能耗量依据《综合能耗计算通则》（GB/T2589-2008）选取折标系数，对本项目实际消耗的各种能源及耗能工质均按相应的能源折标系数进行折算，液化石油气气折标系数取1.7143kgce/m3，电当量值折标系数取0.1229kgce/kWh，新水的折标系数取0.0857kgce/t。经计算，年综合能源消耗量为336tce（吨标煤），其中年消耗液化石油气83.8tce，年消耗电力242.8tce，年消耗水9.4tce。具体情况详见下表4-3。表4-3项目综合能耗估算表序号能源种类年消费实物量折标系数折标煤能耗占比备注单位数量单位数值（tce）1液化石油气万kg4.89kgce/kg1.714383.824.93%2电力万kWh197.5kgce/kWh0.1229242.872.26%当量值3新水万t11.0kgce/t0.08579.42.81%合计336.0100%4.2.3能耗指标分析单位建筑面积能耗本项目总建筑面积63889平方米，分品种及综合能耗单位建筑面积能耗见下表4-4。表4-4单位建筑面积能耗指标计算表序号指标名称年消耗量用能面积（m2）单位耗能数量单位数值单位1单位建筑面积液化石油气消耗4.89万kg638890.765kg/m22单位建筑面积电消耗197.5万kWh30.918kWh/m23单位建筑面积水消耗11.0万t1.726t/m24单位建筑面积综合消耗336tce5.259kgce/m单位GDP能耗及单位增加值能耗项目销售总收入为29322万元，房地产开发经营增加值=经营收入-土地征用及拆迁补偿费-前期工程费-建筑安装工程费-基础设施建设费-公共配套设施费=10743万元，单位GDP能耗及单位增加值能耗计算详见下表4-5。表4-5单位GDP能耗及单位增加值能耗计算表序号指标名称年消耗量计算基数指标值数值单位数值单位数值单位1单位GDP能耗336tce29322万元0.011tce/万元2单位增加值能耗336tce10743万元0.031tce/万元对比分析目前未有政府部门或者统计机构发布有关房地产项目单位建筑面积能耗的统计值，故无法进行比较。但相关单位GDP能耗统计数据较为常见，故本项目主要进行单位GDP能耗的对比分析。表4-6本项目与相关能耗指标对比表对比指标区域单位GDP能耗(tce/万元)备注2012年预测2016年江苏省0.570.4841、2012年数据来源于统计部门公布数据；2、预计每年GDP能耗降低4%；XX区0.5650.48本项目0.011由上表可以看出，本项目单位GDP能耗值明显低于江苏省、XX区的相关能耗指标，项目的建设有利于本地区能耗指标的下降及节能目标的实现。4.3节能措施与效果分析4.3.1节能措施节能技术措施本小区建筑热环境和能源系统严格执行《江苏省居住建筑热环境和节能设计标准》（DGJ32/J71-2008）节能65%及江苏省《公共建筑节能设计标准》（DGJ32J96-2010）节能50%的标准设计。保证舒适，健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。1、建筑节能居住建筑维护结构的保温材料选择和构造方案如下：屋面：选用120mm厚水泥聚苯保温板做保温层，屋面传热阻达1.3㎡.k/W；外墙：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，外贴40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热阻达1.25㎡.k/W；门窗：选用产品气密性等级达6级，外墙窗均为塑钢中空双玻并采用外遮阳，其传热系数为2.8W/(㎡.k)，采用保温分户门，其传热系数为1.70W/(㎡.k)。楼梯间：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热阻达0.6㎡.k/W，符合居住建筑节能65%的设计标准。公共建筑维护结构的保温材料选择和构造方案如下：屋面：选用150mm厚水泥聚苯保温板做保温层，屋面传热系数为0.68W/（㎡.k）；外墙：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，外贴35厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热系数为0.9W/（㎡.k）；门窗：选用产品气密性等级达6级，外墙窗均为塑钢中空双玻，其传热系数达2.8W/(㎡.k)，符合公共建筑节能50%的设计标准。2、电气节能（1）选择节能型变压器并加强运行管理，实现变压器经济运行；配电线路选用高导电率的导体，采用铜芯线；配电所设置在区域负荷中心，减少线路的长度，降低电路损耗；对配电网进行无功补偿，采取集中方式设置电容器，以提高供电系统的运行功率因数，减低线路运行电流。（2）确定合理的照度值，并充分利用自然光。采用高效、紧凑型荧光灯，并选用节能型镇流器。照明采用集中、分散和自动相结合的控制方式。（3）家用电器主要有空调、冰箱、电视机、洗衣机、电脑、电热水器等，及时淘汰过旧的产品，选用国家推广的节能产品目录内的家用电器。（4）根据电梯的载重量、运行速度、提升高度合理确定驱动和控制方案，电梯轿厢灯光和风扇自动控制，在电梯无厅外召唤信号，且在一段时间内也没有轿内指令预置时，自动切断照明、风扇电源，节能运行。（5）地下室的通风系统应尽量利用汽车坡道来自然补风，排风机房设置风机同时变频控制以达到节能的目的。（6）高层住宅的1-4层由市政供水管网直接供水，5层及以上采用全自动无负压变频供水设备实行分区供水，可大幅度降低能耗，节电效率达20％以上。3、给排水节能（1）通过调查收集和掌握准确的水压、水量及供水可靠性的资料，为合理设计给水系统、利用供水压力提供依据。优化给水工程设计，加强施工管理，减少管网的漏失率。注重管材接口，控制管网漏失率不大于5％。（2）各分区低层部分的卫生间，入户管（或配水横管）上采取适当的减压措施。（3）设置地下水箱，回收屋面雨水作为浇洒绿地和道路用水，室外部分地面采用渗水砖使雨水回渗。（4）坐便器采用6升水箱，且分2挡冲洗。公共卫生间冲水采用感应式或脚踏式。给水龙头等用水器具采用节水型产品，管材采用焊接或电熔连接管道，以防漏水。4、太阳能利用本项目充分考虑利用太阳能以达到节约用能的目的。本项目低层及多层住宅建筑采用分户式太阳能热水器，为住户提供洗浴热水；室外照明利用太阳能电池板，灯具采用LED灯。节能管理措施1、抓好节能施工质量，确保节能效果。节能工程验收合格后方可进行工程竣工验收，节能工程验收不合格的不得投入使用。2、设置节能管理机构，由物业管理公司负责整个小区的节能管理，物业管理人员进行相应的专业技术培训，并建立能源管理制度，明确责任人员岗位责任制度、能源计量器具管理制度、能量管理数据规定、综合能耗和单项能耗考核制度等，加强对用电、用水、用气管线和设备的日常检查和维护。3、积极宣传和普及节能知识，使居民形成环保节能意识，并自觉遵守有关节能管理规定。4.3.2节能效果本项目在设计、施工及运行中将采用多种较为成熟可靠的节能降耗技术与管理措施，在提升项目品质和舒适度的同时，住宅建筑满足《江苏省居住建筑热环境和节能设计标准》（DGJ32/J71-2008）中节能65%及公共建筑满足江苏省《公共建筑节能设计标准》（DGJ32J96-2010）中节能65%的设计标准。项目通过改善维护结构的热工性能、空调系统的能效比、照明设备的效率等措施可以显著降低建筑的能耗。本项目与20世纪80年代改革开放初期建造的同类建筑相比，围护结构可节能约13%～25%，暖通系统节能约16%～20%，照明设备节能约7%～18%，综合各项节能方案本项目可实现住宅建筑节能65%与公共建筑节能50%的标准。

第五章建设用地分析5.1项目选址及用地方案5.1.1项目选址XX·XX商品房项目地点位于XX市XX区XX镇港城大道北侧、桃源路南侧。项目地块位于XX镇区，东靠XX镇人民法庭，西侧为规划支路，路对面为幼儿园及成人学校，北边路对面为沙王小区。项目所处地理位置优越，交通便利，周边生活设施配套较好，项目所需水、电等公用设施齐全，附近建有电网、供水管网、可直接接入使用。5.1.2用地方案项目总用地面积26665平方米（合40亩），其中建筑物占地8799.45平方米，绿化用地7999.5平方米，道路及停车场用地9866.05平方米，项目用地情况详见表5-1和图5-1。表5-1项目用地平衡表内容计量单位用地面积所占比例（%）规划总用地m226665100建筑物占地m28799.4533.0绿化用地m27999.530.0道路及停车场用地m29866.0537.0图5-1项目用地平衡图5.2土地利用合理性分析5.2.1土地获取该地块土地使用权于2013年10月XX市XX区国土资源局举行的国有土地使用权挂牌出让期间竞标获得，编号为NO.2013G23号地块。该地块面积为26665平方米（合40亩），用途为商业、住宅用地，出让年期商业40年、住宅为70年。5.2.2土地利用根据本项目《国有建设用地使用权出让合同》及《XX