房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷11

房地产估价师(房地产估价理论与方法)模拟试卷11一、单选题(本题共35题，每题1.0分，共35分。)1、房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以()为前提来进行工D、估价对象的合法权益知识点解析：暂无解析2、成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值，通A、成本价格D、积算价格知识点解析：暂无解析3、求取建筑物重新构建价格的具体方法中，主要用于检验其他方法的测量结果的A、单位比较法D、工料测算法知识点解析：暂无解析4、某套住宅建筑面积为100m²,套内建筑面积为92m²,使用面积为80m²,每平方米使用面积价格为3000元，则住宅每平方米建筑面积价格为()元。知识点解析：暂无解析5、()是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。例如，在日常必需晶的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。A、权益原D、适合原理知识点解析：暂无解析6、运用收益法估价一般可以分为()四个步骤进行。①求取报酬率或资本化率、收益乘数；②预测估价对象的未来收益；③搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料；④选用合适的收益法公式计算收益价格。知识点解析：依据楼面地价=土地单价/容积率楼面地价甲=946/5.5=172元/m²楼面地价乙=860/5=172元/m²楼面地价丙=800/4.5=178元/m²7、某块土地总面积为200m²,建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%,则总建筑面积为()m²。知识点解析：建筑物总建筑面积=200×60%×10=1200m²8、估价人员在拆迁估价中可按下列()来把握被拆迁房屋的性质和面积。A、一般以被拆迁房屋的权属证书及权属档案的记载为准B、地方对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定C、拆迁人与被拆迁入协商一致后，可以依据协商结果进行评估D、在对被拆迁房屋的性质和面积不能协商一致时，拆迁人或被拆迁人应当申请有关部门或机构确认或测算9、某建筑物的建筑面积5000m²,坐落的土地面积为2000m²,土地价格为1500元/m²,用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600元/m²,市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m²,则该建筑物的价格为()元/m²。10、某宗地面积为5000m²,现状容积率为0.8,土地市场价值为4000元/m²,拟进行改造，推准的规划容积率为5.0,楼面地价为1500元/m²,则理论上应补交地价知识点解析：暂无解析A、如果房地产市场无论怎么变化，几年前的交易用于现在仍然有效，也可选为可比实例B、如果房地产的发展平稳，以一定速度发展，则几年前的交易用于现在仍然有效，可选用为可比实例C、如果房地产市场相对稳定，但由于时间的不同，几年前的交易相对现在来说，差别还相当大，取可比实例还是相近的为好D、如果房地产市场比较平稳，则几年前发生的交易用于现在可能仍然有效，也可知识点解析：暂无解析知识点解析：房地产的经营使用方式主要有销售、出租、营业和自用4种。A、直接资本化法和报酬资本化法B、直接资本化法和收益乘数法D、收益乘数法和报酬资本化法14、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲。其成交价格为3000元/m²,成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期知识点解析：交易日期修正后价格=3000×(1+1%)11=3347元/m²15、假如可比实例房地产与估价对象房地产本身有若干差异，则在评估时，当已进行了交易情况修正和交易日期调整后，还需要进行关A、市场状况D、房地产状况知识点解析：暂无解析16、报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在()。A、期初D、年末知识点解析：实际估价中，如果净收益发生的时间相对于估价时点不是在期末，则17、有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m²,报酬率为8%;乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m²,报酬率为6%。那么,A、高于19、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%,则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为()万元。吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于()。D、未来数据加权算术平均法知识点解析：暂无解析22、工料测量法的优点是详实，缺点是费时费力并需要有其他专家的参与，它主要A、具有重要价值D、具有历史价值知识点解析：暂无解析A、从短期内难以看出房地产价格变动规律和趋势，但从长期来看，可以显现出一定的变动规律和发展趋势的房地产B、从短期内或长期内都难以看出房地产价格变动规律和趋势，但从长期来看，可以找到一定的时间序列数据，利用这些数据可以推知未来房地产价格的变动的房地产C、目前没有开发，但未来将会进行开发的房地产，由于目前无类似价格可以比较，但根据未来发展趋势一定地找到类似比较案例的房地产D、房地产价格通常从短期内难以看出房地产价格变动规律和趋势，但从长期来看，会显现出一定的变动规律和发展趋势。长期趋势法适用于价格无明显季节波动的房地产知识点解析：暂无解析24、收益法的本质是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价值，通常把收益B、积算价格知识点解析：暂无解析A、路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的B、路线价适用于城镇街道商业用地的估价C、运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐临街深度/ft平均深度价格修正率(%)D、居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值知识点解析：暂无解析30、在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000元/m²,后街路线价为2000元/m²。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响知识点解析：暂无解析A、过去形成的房地产价格变动趋势在未来继续存在C、忽略了政府宏观调控因素对价格的影响D、市场上能够找到充分的房地产历史价格资料知识点解析：暂无解析32、如果(),就可以使用平均发展速度，采用该平均发展速度进行预测。A、房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同B、房地产价格的变动呈现一定的规律性C、房地产价格时间序列逐期升高或下降D、房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近知识点解析：暂无解析33、假设开发法的本质与()相同，在中国现阶段房地产开发建设活动较活跃的情况C、收益法知识点解析：暂无解析34、某人拥有一套住宅建筑面积为200m²,整幢建筑物总面积为8000m²。其房地总价为8000万元，其中建筑物总价为5500万元。该人占有的土地价值为()万元。35、某可比实例价格为2000元/m²,区域因素直接比较得出的相关数据如下，则区域因素修正后的价格应为()元/m²。123二、多选题(本题共15题，每题1.0分，共15分。)知识点解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查房地产的权益。土地使用权包括国有土地使用权和集体土地使用权，国有土地使用权包括出让和划拨两种，集体土地使用权包括宅基地使用权和土地承包经营权。解决此题的关键在于对我国相关法规的知识点解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查房地产权益的概念。中国目前房地产权利的种类主要有所有权、像用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权。所有权属于自物权，其余属于他物权。解决此题的关键在于理解房地产各种权知识点解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查房地产价格的形成条件。房地产之所以有价格，前提条件是：房地产的有用性、稀缺性和有效需求。解决此题的关键在知识点解析：此题属于了解的范畴。是在考查房地产价格的特征。地价与一般物品逝而降低，故有折旧。中国内地有限期的出让土地使用权是一个特例，在估价时应计提折旧。因为该地价是一种有限年的使用价格，这种使用权随着剩余使用年限的缩短而逐渐减少，当达到规定的使用年限后将会被国家无偿收回。而如果是土地所有权就无需计提折旧，因为在土地所有权交易下，新的土地所有权人不存在购地资本逐渐回收的问题。解决此题的关键在于了解我国地价的特点。知识点解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价的概念。要成为一名合格的房地产专业估价人员，必须要有扎实的估价理论知识、丰富的估价实践经验和良好的职业道德修养。只有这样，才能评估出公平合理的价值。解决此题的关键在于知识点解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查搜集可比实例的质量要求。解决此题知识点解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查成本法的适用对象。只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本法估价。如学校、医院等一些既无收益又很少发生交易的房地产；单纯的建筑物；房地产的损害赔偿等。由于那些过于老旧的房地产，在测算重新购建价格和折旧时难度很大，因此不便用成本法进行估价。解决此题的关键在于真正理解成本法的含义。知识点解析：此题属于掌握的范畴。是在考查建筑物折旧的概念。建筑物折旧中的经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身，以外的各种不利因素所造成的其价值损失。修建铁路对于住宅来讲，会降低其价值，但对于工业厂房来说，往往全提升其价值。解决此题的关键在于深刻理解经济折旧的内涵。知识点解析：此题属于掌握的范畴。是在考查报酬率的求取方法。安全无风险的投资在现实中难以找到，对此可以选用同一时期的一年定期存款法定利率或一年期国债利率去代替无风险报酬率。解决此题的关键在于理解安全利率的含义。市场提取法，如可以采用同一市场上类似房地产的净收益NOI与其成交价格y的比率作为资本化率。解决此题的关键在于了解资本化率知识点解析：暂无解析知识点解析：暂无解析知识点解析：此题属于掌握的范畴。是在考查路线价法的适用对象。路线价法主要适用于城市商业街道两侧土地的估价。它特别适于土地课税、土地整理、征地拆迁或者其他需要在大范围内对大量土地进行的估价。解决此题的关键在于深刻理解路知识点解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查居民收入对房地产价格的影响。居民收入的真正增加，会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。至于对房地产价格的影响程度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小而定。解决此题的关键知识点解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查拟定估价作业方案。解决此题的关键51、张三有一套住房，租给李某居住，租期1年，现因为拆迁，需对这套住房进行房屋拆迁补偿估价，因为租期还没到，所以在进行估价时应考虑房屋租赁的影响。知识点解析：暂无解析52、房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线的交点，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。A、正确知识点解析：暂无解析53、虽然房地产估价所评估的是房地产的市场价值，但作为房地产估价人员，评估房地产的投资价值或者提供房地产市场分析报告、房地产投资可行性研究报告，也A、正确知识点解析：暂无解析54、集体土地可以通过征收方式变为国有土地，并要给予补偿，补偿金额要按照土A、正确知识点解析：集体土地可以通过征收方式变为国有土地，并要给予补偿，补偿金额55、房地产的收益包括有形收益和无形收知识点解析：房地产的收益包括有形收益和无形受益，无形收益可以通B、错误57、收益法估价中的报酬率，是一种狭义的报酬率，不包含B、错误知识点解析：收益法估价中的报酬率，是一种广义的报酬率，包含通货膨胀的影A、正确59、房地产价格构成中的管理费用通常可总结为土地取得成本和开发成本之和的一A、正确B、错误60、利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年龄应为从建筑物竣工之日开始到估价时点为止的日历年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。A、正确B、错误知识点解析：利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，建筑物的实际经过年敷应为从建筑物竣工之日开始到估价时点为止的日历年数，剩余寿命61、税前现金流量等于从净收益中扣除抵押贷款还本付息B、错误62、资本化率与净收益本身的变化，与获得净收益期限的长短等无直接关系；而报酬率与净收益本身的变化，与获得净收益期限的长短等有直接关系。A、正确知识点解析：报酬率与净收益本身的变化，与获得净收益期限的长短等无直接关系，而资本化率与净收益本身的变化，与获得净收益期限的长短等有直接关系63、区段地价的计算，是分别以一个地价区段为范围，求各该地价区段内所有的宗A、正确知识点解析：区段地价的计算，是分别以一个地价区段为范围，求各该地价区段内所抽查评估出的标准宗地单价或楼面地价的平均数、中位数或众数。A、正确65、不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的；反过来，对于不同类型的房地产，同一影响因素引起的房地产价格变动的方向却是相同知识点解析：不同的房地产价格影响因素，引起的；反过来，对于不同类型的房地产，同一影响因素引起66、某幢房屋的建筑面积为5000m²,该类用途、建筑结构和档次的房屋的单位建筑面积建筑安装工程费为1200元/m²,专业费用为建筑安装工程费的7%,管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3%,销售费用为重新购建价格的3%,建设期为两年，费用第一年投入60%,第二年投入40%,年利率为6%,开发商销售利润率为25%,销售税费为重新购建价格的6%。另外，该幢房屋的电梯已落后，如果将该电梯更换为功能先进的新电梯，估计需要拆除费用2万元，可回收残值3万元，安装新电梯需要120万元，要比在建造同类房屋时一同安装多花费20万元。估计该旧电梯的重置价格为60万元，已计提折旧45万元。请计算该房屋扣除标准答案：设该房屋单位建筑面积的重新购建价格为VB,计算如下：(1)建筑安装工程费=1200(元/m²)(2)专业费用=1200×7%=84(元/m²)(3)管理费用=(1200+84)×3%=38.52(元/m²)(4)销售费用=VB×5%=0.03VB(元/m²)(5)投资利息=二(1200+84+38.52+0.03VB)×(60%×1+6%)×1.5+40