房地产估价第12章 购物中心评估

第十二章 购物中心评估12.1 购物中心概述12.1.2 购物中心的概念?中国大百科全书·城市规划园林卷?：购物中心除保持传统商业街的特色外，还设有自助食堂、电影院、游乐场、美容院、游泳池和展览厅等活动内容，使单一的商店群开展成具有各种功能的综合性商业、效劳、娱乐和社交中心。英国建筑师和购物中心研究专家纳丁·贝丁顿〔NadineBeddington〕：在统一的管理之下规划建设的商业综合体，把各个零售店面出租给单个零售商，由管理机构管理和控制，并对整个中心负责美国城市土地研究所〔ULI〕：作为一个整体来规划、开发、占有和管理的群体商业机构。12.1.2 购物中心的概念英国斯特林大学约翰·A·道森〔JohnADawson〕：一群建筑组合在一起的商业设施，其在建设地段的规划、开发、所有和经营是作为一个操作单体，这个单体的设置、规模、商店类型都和它所效劳的区域相关。这个单体通常提供与其性质和总体规模相适应的即时停车或辅助停车设施。国际购物中心联合会〔ICSC〕：购物中心是由开发商规划、建设、统一管理的商业设施，拥有大型的主力店、多元化商品街和宽广的停车场，能满足消费者的购置需求与日常活动的商业场所。日本购物中心协会：购物中心是由一个单位有方案地开发、拥有、管理运营的商业和各种效劳设施的集合体，配备有停车场，按其选址、规模、结构，具有广泛选择性、方便性和娱乐性等特征，并提供适应消费需要的社交空间，发挥一定的城市功能。

12.1.3 购物中心的业态购物中心定义 购物中心是由中心管理者统一管理下的众多零售店的结合体及中心所提供的多种附属设施组成的集效劳、消费、文化、娱乐于一身的综合型、多功能商城，拥有大型的核心店、多样化的商业街和宽广的停车场及各种餐饮、娱乐设施以及邮局、银行等效劳机构，能够同时满足消费者休闲、娱乐、购物、餐饮的需要。特点由发起者有方案地开设，在其统一组织下运作，布局统一规划，店铺独立经营。适应统一管理的需要，产权要求统一，不可分割出售。具有使顾客实现一站式购物的售卖功能和一站式享受的生活功能。拥有足够数量的停车场。有更新地区或创造新商圈的奉献。12.1.3 购物中心的业态大型购物广场定义 规模最大的顶级形态，面积在10万平方米以上，多个建筑物相互连通，林荫道式的商业街中包罗了众多的专卖店、百货商场、餐饮娱乐和效劳设施。由专业购物中心管理集团开发经营，业态的复合度极高，行业多、店铺多、功能多，商品组合的宽度与深度很高。特点。结构：林荫道式商业街，建筑连通。具有长廊、广场、庭院的特点，即在建筑物的遮蔽下，不管天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。四大：占地大、停车场大、建筑规模大、绿地面积大。三多：行业多、店铺多、功能多。定位。 以家庭式消费为主导方向，通过专业店和特色店吸引顾客，提供一站式购物消费和一站式享受〔文化、娱乐、休闲、餐饮、展览、效劳、旅游观光〕的特大型综合购物娱乐中心。12.1.3 购物中心的业态大型购物广场与购物中心的区别。面积规模：小于10万平方米的叫做购物中心，大于这个数字的且业态复合度高的方可称作大型购物广场。大于20万平方米的，可叫做超级购物中心〔supermall〕。业态复合度很高，休闲娱乐功能更为专业、综合、齐全。大型购物广场全部放入同一幢设计周全且精美的特大型的商业建筑中，且店与店之间要有良好的连通性、互动性与互补性，并通过统一管理发挥整体效应。大型购物广场充分表达了以人为本的理念，营造和引导新的消费方式，引进一种新的文化理念和生活理念，对优化商贸行业结构、改善购物环境和居民生活质量都有重要意义。12.1.3 购物中心的业态12.1.4 购物中心的分类邻里中心社区中心能量中心区域中心超级区域中心直销中心商品集散中心12.1.5 购物中心的价值影响因素区位因素市场潜力和容量。交通易达性。选址。实体因素显著性〔自然因素〕。规模。内部设施和环境。主力店。12.2 购物中心的特征分析12.2.1 零售空间的界定销售区域：专门用于商品陈列、销售和提供效劳的场所，包括客流的入口和出口，是零售空间的关键局部。仓储区域：在销售前，进行商品接收、储存和加工的场地。功能区域：购物中心内部的配套娱乐、效劳、餐饮场所。管理区域：实现购物中心内部管理功能的场所。设施区域：为建筑物提供供热、空调、消防、废物处理等必需效劳的场所。场地区域：建筑物的占地及用于提供辅助设施的户外场地，如停车场、出入口、户外设施、地面景观等。12.2.2 宏观经济环境与背景区位分析12.2.3 商业辐射区域分析购物中心的商业辐射区域是指被吸引到目标物业的消费者所在的地理区域，即以目标建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围。

核心区域次级区域边缘区域12.2.4 市场供给分析在分析市场供给时，调查交易区域内同业竞争购物中心的特征、位置及销售业绩存量、吸纳量和销售量，并结合方案开发的物业的特征和档次，根据土地储藏量、建造本钱、销售税收的增长、道路与根底设施的建设方案等预测未来市场的增长潜力。12.2.5 市场需求分析购物中心市场需求分析首先基于对零售空间中出售的商品或效劳的需求的分析，计算商圈总购置力，并结合不同收入阶层的消费支出模式进行修正。

商圈总购置力=人均收入×人口=户均收入×住户数量12.3 购物中心的评估特点和方法12.3.1 购物中心的评估特点购物中心的接客线。购物中心的机能。平面布局的类型。建筑形态。地理位置。交通方案的目标。停车的原那么。购物中心的长度和宽度。店铺布局。中心内外装修、设施和视觉效果。12.3.2 购物中心的评估方法市场比较法 这种方法最为简易，为比较在近期内类似购物中心在附近区域的售价，标准的比较方式是比较每平方米建筑物的售价。然而，运用市场比较法估算购物中心的价格时，最重要的是能够找到与估价对象相同或相似的参照物。由于购物中心这类物业具有较强的独立性和差异性，且整体出售的情况很少，因此使用市场比较法评估最大的制约条件是市场中经常缺乏可以进行比较的案例。12.3.2 购物中心的评估方法收益法 购物中心作为一种零售商业物业，是收益性房地产，其价值主要表达在获取收益的能力上，因此收益法是购物中心估价的主要方法。采用收益法估价时一方面要准确界定由购物中心带来的净收益，不要在净收益中混入由于经营能力等非房地产本身要素所产生的收益；另一方面，还要正确选取资本化率。在管理费用上，即使是很小的支出，经折现率调整后，在房地产价值上都将产生显著的影响，因此，评估师需要非常小心地处理管理费用。12.3.2 购物中心的评估方法本钱法 如果将购物中心作抵押估价或是以征收房地产税为目的进行税基评估，可以用本钱法作为辅助。此方法的理论是将该购物中心所在土地先视为空地，评定其市场价值，而后加上重建类似购物中心所需的建造本钱，再减去可能的折旧总值。折旧估计是决定这种估价方式准确与否的关键，尤其是成立很长时间的购物中心，其价值可能因折旧估计而存在认知上的差异。另外，开发商所建立的商誉也是难以量化的考虑因素。本钱法在购物中心评估中所起的作用往往是对收益法进行检核。12.4 应用举例12.4.1 以抵押贷款为目的的评估12.4.2 已征税为目的的评估购物中心商业业态分析复