工程作业指导书

（建筑工程管理）工程作业

指导书

2020年4月

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物业管理作业指导书

工程设备维修养护管理

青岛XXXX物业管理有限公司

一、房屋接管验收标准及检验办法4

二、公共设施接管验收标准及检验办法9

三、电梯值班制度12

四、电梯机房管理规定13

五、电梯维修保养安全规定14

六、电梯安全操作规程15

七、电梯困人救援规程16

八、低压配电柜保养规定17

九、电表箱保养规定19

十、水泵房管理规定20

十一、水泵房定期保养规定21

十二、供水管理规定23

十三、风机的保养24

十四、防盗监控系统的维修和保养25

十五、对讲、防盗报警系统的保养27

十六、火灾报警控制系统的保养28

十七、消火栓的保养29

十八、烟温感系统的保养30

十九、干粉灭火器的使用与保养31

二十、疏散出口指示灯保养32

二十一、水池、水箱的清洗33

二十二、汽车道闸定期保养规定35

二十三、机电设备维修保养后的检验36

二十四、公共建筑设施的维修保养规程39

二十五、登高作业安全操作规程40

二十六、维修工作流程图41

二十七、"来访卡"使用制度42

二十八、工程服务质量检查制度43

二十九、维修人员服务规范44

三十、公共设施设备损坏情况与处理方法45

三十一、维修工具领用/借用制度46

三十二、工程部月检规定47

三十三、门窗修理方法49

三十四、室外公共设施的维修方法50

三十五、房屋本体公共设施的维修方法53

三十六、室内维修方法58

三十七、住户家无电的处理方法68

三十八、灯头无电的处理方法68

三十九、漏电开关故障处理方法69

四十、住户电子对讲门铃不响的处理方法70

四十一、停水的处理方法71

四十二、水管爆裂的应急处理方法72

四十三、瓷盆漏水的维修方法73

四十四、瓷盆堵塞的维修方法73

四十四、瓷盆堵塞的维修方法74

四十五、马桶漏水的维修方法75

四十六、马桶堵塞的维修方法75

四十六、马桶堵塞的维修方法76

四十七、疏通地漏的方法77

四十八、浴缸堵塞和漏水的维修方法78

四十九、水龙头开关、接头漏水的处理方法79

五十、灯不亮的处理方法80

一、房屋接管验收标准及检验办法

1.0目的

规范新接物业的接管验收工作，确保接管物业的质量合格。

2.0适用范围

适用于物业管理公司对新接物业的接管验收工作。

3.0职责

3.1公司总经理负责组建物业接管验收小组并同发展商具体办理物业的接管手续。

3.2接管验收小组组长负责接管验收的工作质量。

3.3接管验收小组具体负责依据本规程进行物业的接管验收工作。

4.0程序要点

4.1接管验收的准备工作。

4.1.1新建物业竣工验收后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小

组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满

足业主的质量及使用要求。

4.1.2成立物业接管小组：

a.在接到总经理的接管验收指令后，公司各相关部门应立即按照总经理的要求抽

调业务骨干组成物业接管小组；

b.接管验收小组应当由公司以下部门人员组成：

令公司行政部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、预、售楼合同、售楼资

料等验收移交工作；

令公司管理部抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移

交工作；

令公司工程部抽调业务骨干具体负责房屋主体、公共设施和机电设备、工程设

备资料、隐蔽工程资料的验收移交工作。

4.1.3接管验收前的准备：

4.1.4接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：

a.与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；

b.派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划；

c.提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有

数；

d.准备好接管验收记录表格：

令《房屋本体接管验收表》;（参照全国房地产验收标准制定）

令《公共配套设施接管验收表》；

令《接管验收问题整改表》。

4.2接管验收的工作程序：

4.3资料的接管验收。发展商委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资料。

4.3.1物业产权资料：

a.项目开发批准报告；

b.规划许可证；

c.投资许可证；

d.土地使用合同；

e.建筑开工许可证；

f.用地红线图。

432综合竣工验收资料：

a.竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、B爰、电气、设备、附属工程各

专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）；

b.建设工程竣工验收证书；

c.建设消防验收合格证；

d.公共配套设施综合验收合格书；

e.供水合同；

f.供电协议书、许可证；

g.供气协议书、许可证；

h.有线电视合格证；

i.通信设施合格证；

j.电梯准用证。

4.3.3施工设计资料：

a.地质报告书；

b.全套设计图纸；

c.图纸会审记录；

d.设计变更通知单；

e.工程预决算报告书；

f.重要的施工会议纪要；

g.隐蔽工程验收记录；

h.沉降观测记录；

i.其他可能会影响将来管理的原始记录。

434机电设备资料：

a.机电设备出厂合格证；

b.机电使用说明书（要求中文）；

c.机电设备安装、调试报告；

d.设备保修卡、保修协议、购售合同复印件。

4.3.5业主资料：

a.已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话、房屋测绘表等；

b.已购房业主的付款情况或付款方式。

4.4物业硬件设施接管验收和竣工的区别。

441接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用

是否符合业主要求；而竣工验收则是全方位的内外质量验收。

4.4.2接管验收是物业管理公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主

广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评

价行为。

4.5接管验收标准和验收方法。

451验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。

4.5.2验收方法为观感验收法和使用验收法。

4.6楼宇本体硬件设施的具体验收标准。

461主体结构：

a.外墙不得渗水；

b.屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、

不渗漏。

462楼地面面层与基层粘结牢固、不空鼓。整体面层平整、无裂缝、无脱皮、起砂;

块料面层表面平整，接缝均匀顺直、无缺棱掉角、粘贴牢固、色泽均匀一致、

无明显色差。

4.6.3内墙面：

a.抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；

b.块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤、色泽一致；

对缝砂浆饱满，线条顺直。

4.6.4顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮、无裂纹、无霉点、无渗水

痕迹、无污渍。

4.6.5卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。

4.6.6木地板平整近视眼固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。

4.6.7门、窗：

a.门开启自如，无晃动和裂缝、零配件齐全、位置准确，无翘曲变形；

b.门锁、窗销连接牢固、开启灵活；

c.玻璃安装牢固、胶封密实，无明显刮花痕迹、无损伤；

d.油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；

e.电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹；

f.不锈钢防盗门表面光亮，无刮花、变形；

g.高档装饰门装饰完整。

4.6.8楼梯、扶手：

a.钢木楼梯安装牢固、无锈蚀、弯曲，油漆完好、色泽均匀、表面平滑；

b.碎楼新颖无裂转、无表皮肃落。

4.6.9木装修工程表面光洁、线条）11页直、对缝严密、牢固。

4.6.10饰面砖表面平整、无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。

4.6.11油漆、刷浆色泽一致、无脱皮、漏刷现象。

4.6.12电器插座安装牢固，符合"左零右火"规定，电源已接通正常。

4.6.13有线电视已开通，收视良好。

4.6.14开关安装牢固、开关灵活、接触良好。

4.6.15灯具安装牢固、完好无损、反应灵敏、发光正常。

4.6.16水表、电表、气表安装牢固，读数正常、无损伤。

4.6.17卫生洁具安装牢固、配件齐全、无污渍和刮花、接口密实，无渗漏现象、无

堵塞、排水通畅。

4.6.18给水设施安装牢固、接口密实、无渗漏、锈迹、流水通畅、有足够压力。

4.6.19地漏、排水管道安装牢固、配件齐全、接口密实、无渗漏现象、无堵塞、排

水通畅、完好无损。

4.6.20门铃、对讲电话安装牢固、操作灵活、效果良好。

4.6.21防盗网、晾衣架安装牢固、焊接密实、面漆完好均匀、无脱皮、锈迹、无裂

纹、折损。

4.6.22其他配备设施要求齐全、完好,型号与设计、工作正常。

二、公共设施接管验收标准及检验办法

1.0范围

2.0住宅小区和大厦的公共场所、娱乐活动设施及其水电等。

3.0标准

4.0参照建设部ZBP30001-90标准和国家1991年7月1日颁布的《房屋接管验收标

准》及达到设计要求。

5.0验收标推

3.1公共配套设施接管验收标准。

3.1.1天台：

a.天沟、落水口畅；

b.隔热层、防水层完好。

3.1.2散水坡无下陷、断裂、与墙体分离；坡度适宜、平整。

3.1.3屋面避雷设施连接牢固。

3.1.4路灯、装饰灯安装牢固、完好无损、工作正常；灯柱安装牢固、油漆完好。

3.1.5绿化符合设计要求，不缺株少苗、无死株、无大面积杂草；

3.1.6道路：

a.路面平整,无水泥块、无起砂、断裂；

b.路牙石砌筑整齐、灰缝饱满、无缺角损伤；

c.块料面层拼砌整齐、平整牢固、无明显裂缝、缺棱掉角;

d.交通标识线、路牌清楚完好。

317室外消防栓：

a.消防箱标识清楚、玻璃完好；

b.消防设施配件齐全；

c.消防管安装牢固、标识明显，阀门完好、无渗漏水、水压充足。

3.1.8楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固、标识清楚。

3.1.9垃圾中转站密封完好，外表装饰完整、油漆完好，使用方便。

3.1.10保安岗亭安装牢固、配件齐全、标识清晰、完好无损。

3.1.11保安道阀安装牢固、开启灵活、标识清楚、完好无损。

3.1.12停车场地面平整、照明充足、标识清楚、安全设施良好、排水设施良好。

3.1.13单车、摩托车棚安装牢固、照明充足、标识清楚、安全防护和排水设施良好。

3.1.14明沟、暗沟排水畅通、不积水、无断裂、沟盖板安装牢固、平稳。

3.1.15沙井、检查井、化粪池排水畅通、池壁无裂缝、池内无杂物。

3.1.16护坡、档土墙泄水通畅、砌筑牢固。

3.1.17台阶、踏步砌筑平实、牢固、无裂缝。

3.1.18水池、水箱卫生清洁、无渗漏。

3.1.19信报箱安装牢固、完好无损、标识清楚、表面平整光洁。

3.1.20雕塑、小品牢固、完好、安全。

3.1.21招牌、广告牌安装牢固、安全、表面平整光洁。

3.2机电设备的接管验收。

321电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳、安装符合规范；有运行准运

证；机房设置合理、配件安全、标识清楚、表面光洁平整、明亮。

322变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全、

标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤。

323中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标、配置齐全、

标识清楚，机房通风、采光、降温良好，设备表面油漆完好、无损伤。

324发电机型号与移交清单相符，工作状态良好、配件齐全、标识清楚，设备表面

油漆完好无损伤、设备安装牢固、机房隔音、防护设置完好，通风、采光良好。

325消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表

面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。

326给排水设备型号、数量与移交清单相符，工和状态良好、标识清楚、设备表面

油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配置完整。

327保安监控设备：同消防监控设备。

3.3接管验收遗留问题的处理。

3.3.1遗留问题的登记确认：

a.对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将

问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交发展商相关人员签字

确认；

b.对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐

项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请发展商相关人员签字确认。

3.3.2对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同发展商联系补齐,必要时公司总

经理应当协助进行。

333对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求发展商在两

周内解决；重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。必要时公

司总经理应当协,助进行。

334对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘录

的形式将问题登记后交给发展商进行备录。

3.4《接管验收遗留问题登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。

三、电梯值班制度

1.电梯运行维修人员负责对各大厦的电梯实行24小时运行监控及值班工作。

2.值班人员在值班期间不得会客、无故离岗、串岗；电梯出现故障，从接到通知起,

不得超过15分钟到场。

3.电梯工每周全面维保所管电梯一次。密切监视和掌握电梯的运行动态，并认真填

写《周检记录》。

4.当电梯出现故障，经检查由于人力和技术方面原因而无法修复时，应立即报告工

程部主管，通知专业的电梯维修保养单位进行维修，并填写《电梯故障维修登记

表》。

5.当电梯出现故障困人时，值班人员应立即赶赴现场，安慰乘客不要惊慌，并立即

通知电梯工迅速到岗，严格按照《电梯困人救援规程》执行解救。

6.交接班时，交班者应详细交代清楚各电梯的运行■情况；停用的电梯应停在基站放

置告示牌。

四、电梯机房管理规定

1.每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内

不得住人、堆放杂物。

2.保证机房通风良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度计，机房温度不超过40。（：。

3.保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车工具挂于显眼处。

4.毗邻水箱的机房应做好防水、防潮工作。

5.机房门窗应完好并上锁，未经部门领导允许，禁止外人进入，并注意采取措施,

防止小动物进入。

6.《电梯困人救援规程》和本规定及各种警示牌应清晰并挂于显眼处。

7.按规定定期对机房内设施和设备进行维修保养。

8.每天巡视机房，发现达不到规定标准的及时处理。

五、电梯维修保养安全规定

1.0职责

1.1电梯保养单位进行维修保养工作时参照本安全规定。

2.0内容

2.1电梯在维修保养时，不得乘客或载货，必须在该梯基站放置电梯停止使用的告

示牌。

2.2在机房维修保养时，应先断开机房总电源后，才能进行各掣板的清理、保养等

工作。严禁用湿毛巾擦机身。

2.3在轿顶应合上检修开关，在轿顶需停车长时间维修或保养时应断开轿顶急停开

关，严禁一脚站在轿顶和轿内长时间工作。严禁开启厅门探身到井道内或在轿

箱顶探身到另一井道检查电梯。

2.4在底坑应将底坑的急停开关断开，底坑和轿顶、机房不得同时作业,如需同时

作业，作业人员必须戴安全帽，必须注意工件、工具不得下落，以防落物伤人。

2.5操作时应由主持和助手协同进行，并保持随时互相呼应。

2.6操作时如果需轿内人员配合进行，轿内操作人员要精神集中，严格耳觊维修人

员的指令。

2.7严禁维修人员拉吊井道电缆线，以防电缆线被拉断。

2.8使用的手提灯具必须带护罩，并采用36伏以下的安全电压。

2.9电梯维修保养注意事项

2.9.1非维修保养人员不得擅自进行维修作业，维修保养时应谨慎小心。

2.9.2工作完毕后要装回安全罩及挡板，清理人员不得留工具在设备内。

2.9.3离去前拆除加上的临时短接线，电梯检查正常后方可使用。

六、电梯安全操作规程

1.0电梯行驶前的检查与准备工作

1.1开启层门进入轿厢之前，要注意轿厢是否停止在该层。

1.2开启轿厢内照明。

1.3每日开始工作前，将电梯上下行驶数次，无异常现象后方可使用。

1.4层门关门后，从层门外不能用手拨启,当层门或轿门未完全关闭时,电梯不能

正常启动。

1.5平层准确度应无显著变化（在规定范围内X

1.6经常清洁轿厢内、轿门地槽及乘客可见部分。

2.0电梯行驶中应注意事项

2.1轿厢的载重量应不超过额定载重量。

2.2乘客电梯不许作为载货电梯使用。

2.3不允许装运易燃、易爆的危险品，如遇特殊情况，需管理处同意、批准并严加

安全保护措施后装运。

2.4不允许利用轿厢安全窗、轿厢安全门的开启，来装运长物件。

2.5电梯在行驶中，应劝阻乘客勿靠在轿厢门上。

2.6轿厢顶上部，除电梯固有设备外，不得放置他物。

3.0当电梯使用中发生如下故障时，应立即通知维修人员，停用检修。

3.1层、轿门完全关闭后，电梯末能正常行驶时；

3.2运行速度显著变化时；

3.3层、轿门关闭前，电梯自行行驶时：

3.4行驶方向与选定方向相反时；

3.5内选、停层、召唤和层显信号失灵失控时；

3.6发觉有异常噪音、较大震动和冲击时：

3.7当轿厢在额定载重量下，如有超越端站位置而继续运行时；

3.8安全钳误动作时；

3.9接触到电梯的任何金属部位有麻电现象时；

3.10发觉电气部件因过热而发生焦热的臭味时。

4.0电梯使用完毕停用时，电梯管理人员应将轿厢停在基站，将操纵盘上开关全部

断开，并将层门关闭。

5.0电梯长期停用，应将电梯机房总开关电源关掉。

七、电梯困人救援规程

凡遇故障，应首先通知电梯工,电梯工必须在30分钟内，以下列步骤先行释放被困

乘客：

1.0轿厢停于接近电梯口的位置；

1.1确定轿厢所在位置（根据楼层指示灯或小心开启外门查看）；

1.2关闭机房电源开关；

1.3用专用外门锁匙开启外门；

1.4用人力开启轿厢门（要慢、用力不要过大）；

1.5协助乘客离开轿厢；

1.6重新将外门关好（人在厅门外不能用手打开为止1

2.0轿厢停于远离电梯口的位置时：

2.1利用电话或其他方式，通知轿厢内的乘客保持镇静，并说明轿厢可能随时移动,

不必惊慌，同时如轿厢门处于半关闭状态，则应先行将其完全关闭；

2.2进入机房，关闭该故障电梯的电源开关；

2.3拆除电机之轴端盖（如有），安上旋柄座及手柄；

2.4救援人员用力把持住旋柄，另一救援人员，手持掣动释放杆,轻轻撬开掣动，

注意观察平层标志,使轿厢逐步移动至最接近之电梯门口；

2.5确认刹车制动无误,放开盘车手轮；

2.6然后按照上述"1.0"中所列步骤救出乘客。

3.0此规程如与个别电梯实际情况不符，则以该电梯的困人救援程序为准。

八、低压配电柜保养规定

1.0目的

2.0确保低压配电柜的正常、安全运行。

3.0范围

4.0低压配电柜每年总体检查、保养。

5.0职责

5.1全面认真地检修配电柜内全部设备。

5.2以最少的停电时间完成维修。

6.0内容及步骤

6.1根据检修的内容填写工作票，征得工程主管批准。

6.2检修前一天通知业主停电时间。

6.3先检修勿需停变压器的部分，关掉空气开关。

6.3.1取出抽屉柜，检查抽屉柜中的自动空气开关、接触器，紧固所有接线；触点

凹凸不平部分用细挫挫平，弹簧垫片不行的应进行更换，检查主回路的铜鼻

子是否接触牢固，清洁灰尘，完毕后放回配电柜中，母线合上空气开关，检

查控制部分及指示部分。

6.3.2检修电容柜时，应先断开电容柜总开关，用截面10MMZ以上的导线逐个把

电容器对地进行放电，后检查与紧固接触器、电抗器、电容器的紧固螺丝，

接地装置是否良好，修挫触点，用吹风机进行除尘清洁，然后合闸进行指示

部分及自动补偿的调试。

6.3.3变电柜及联络柜中的断路器检修，先断开所有负荷后，用手柄摇出短路器。

重新紧固接线螺丝，检查刀口的弹力是否符合规定。灭弧拥有否破裂或损坏,

手动调试机械连锁分合闸是否准确，检查修挫触头表面，检查内部弹簧、垫

片、螺丝有无松动、变形、脱落，并进行清洁、除尘处理。

6.4母线、变电柜的检修

6.4.1检查前操作步骤：逐个断开低压侧的负荷，断开高压侧的断路器，合上接地

开关，并锁好高压开关柜，挂上"禁止合闸，有人工作”的标志牌，此时另

一路电源自动接通，检查无误后，拉开市电双路电源连锁柜中的隔离开关然

后对受电柜边的母排用10MM2以上导线短接并挂接地线，紧固母排螺丝，有

松动的母排应拆下螺丝。

6.4.2检修操作步骤：母排接触处重新擦静，抹上凡士林，用新弹簧垫片螺丝加以

紧固，检查母排间的绝缘子、间距、连接处有无异象，检查电流、电压、互

感器的二次绕组的可靠性。

6.4.3操作完毕送电前检查测试：拆除所有接地线、短接线，检查是否留有工具在

柜内，确定无误后，合上隔离开关，断开高压倒接地开关，合上运行变压器

的高压短路器，取下标志牌，变压器送电，然后再合上变电柜的短路器，向

母排送电，最后合上有关联络柜和各支路自动空气开关，让另一路电源自动

切断。

九、电表箱保养规定

电表箱是直接引至住户用电的配电和计量装置，因此应对其进行定期保养，排除故

障，使之安全运行。具体保养项目如下：

I、查电表箱外表有无破损和箱锁是否完好，是否有乱搭接现象。

2、清洁电表箱内外尘污，确保箱体整洁，用电安全，电表读数清楚。

3、试验总空气开关跳闸的灵敏性。

4、检查电表、开关、导线有无损坏和发热现象.

5、检查电线接头座（如电表、开关、零钱、接地线等）有无松脱和氧化现象。

6、检查电表标签是否齐全，是否有损坏现象。

7、检查保养必须由合格电工进行，检修中应注意安全，检修前必须先停电验电。

8、检查保养周期为每年一次，检查中应认真填写《电表箱保养记录》。

十、水泵房管理规定

1.水泵房应保持灯光明亮，道路畅通，严禁堆放杂物。

2.水泵房设备关系小区住户日常生活和消防安全必须由专人管理严禁闲人入内。

3.对消防水泵应每隔1-2周进行一次运行试验（水泵运行时间不少于5分钟），对

湿式报警阀每隔一周检查一次，以确保设备一直处于正常工作状态。

4.每天对生活水泵要进行认真巡检，做到"一听"，"二看"，"三摸"，并认真

做好

记录。

一听：电机、水泵运行声音是否正常。

二看：水泵出水压力是否正常,填料室是否渗漏。

三摸：电机温升是否正常，水泵轴座是否发烫，基座是否震动。

5.生活水泵每周切换一次使用，严禁单一水泵长期运行，并认真做好记录。

6.水泵控制箱开关工作是否正常，认真做好记录。

7.一旦发现水泵及电气控制箱出现异常,及时采取停车措施，防止事故扩大并及时

向工程主管汇报工程主管应立即组织人员维修。重大事故应及时通报物业经理。

8.进出水泵房应做好登记手续，外来人员进入水泵房必须由工程主管同意，并由专

管人员陪同才能进出，同时做好登记手续。

十一、水泵房定期保养规定

1.0定期保养规定

1.1生活水泵的运行泵与备用泵每周互相轮换一次。

1.2生活水泵每月进行一次一般性保养。

1.3消防泵、喷淋泵、补压泵、排污泵、潜水泵每半年进行一次全面保养。

1.4与泵体相连的5米范围内阀门、压力表、管道等随泵体同时保养。

1.5定期保养均必须认真填写记录并存档。

2.0保养规范

2.1泵体

2.1.1检查、补充及更换变色润滑油，磨损严重部件全部更换。

2.1.2泄漏检查：盘根良好，泵体无渗水、溢水、沙眼,泵轴渗水无流到地面。

2.1.3转动灵活、无卡壳，泵轴与电机轴在同一中心线，机座紧固，螺丝无锈（有

防锈措施），垫片齐。

2.1.4外观整洁，油漆完好，标志清楚，铭牌字迹清晰。

2.2阀门、管道、附件

2.2.1阀门开闭灵活、无卡阻，关闭严密、内外无漏水。

2.2.2阀体手柄完好，阀杆润滑好,外观整洁。

2.2.3单向阀动作灵活，无漏水。

2.2.4压力表指针灵活，指示准确，表盘清晰，位置便于观察，紧固良好，表阀及

接头无渗水。

2.3电机

2.3.1外观整洁，铭牌清晰，各部件紧固，电机接地线接地良好。

2.3.2线及联结端片连接紧密牢靠，接触良好，无发热变色迹象，无裸露部分，编

号清晰。外连线无松动或妨碍操作，绝缘电阻符合规定（不小于0.5兆欧X

2.4运转

2.4.1点动一次，观察转向、起动电流、电器动作顺序、指示讯号等均正常后投入

正常运转。

2.4.2泵输出水压力正常，水压能满足楼房用水要求，运转平稳，无跳动，无明显

的振动，无异声,压力表指示稳定，三相电流平衡度小于2%，转速、电流接

近额定值。

2.4.3控制柜元件齐全，操作手柄完好无过热，基本无声，前后动作顺序符合要求,

讯号指示正确。

3.0相关文件及记录

3.1《水泵定期保养检查记录》

3.2《水泵维修保养记录》

十二、供水管理规定

1.0目的

2.0加强用水管理，保证供水符合卫生标准及供水的连续性。

3.0内容

3.1水池、水箱盖应上锁，钥匙由专人管理，开启箱盖应得到部门领导的许可。

3.2每半年清洗水池、水箱一次，清洗后送样品到防疫站检验，检验合格后方能供

水,并将检验结果帮当。

3.3定期保养水泵、阀门及管道，定期刷漆防止生锈。

3.4经常巡查供水系统，发现有跑、冒、滴、漏现象，应立即抢修，杜绝浪费。

3.5尽量保障对住户供水的连续性，若确需短时停水，应提前出示通告通知住户停

水时间，以便住户做好准备。遇突发性事故导致停水，应向住户作出解释。

十三、风机的保养

1.0目的

2.0确保风机手动、自动能正常起动和运转。

3.0范围

4.0每半年对小区所有风机进行一次全面保养，同时，应对风机控制柜风阀电气控

制回路一同保养。

5.0内容

5.1保养前应先断开风机主电源，并挂上标示牌。

5.2手摇转动风轮，观察转动情况，调节好皮带的松紧度，或连轴器间隙和对中度。

5.3检查各接合面的垫片和密封填料，必要时应予更换。

5.4清洁风叶，机壳外部及电机外表面。

5.5向各转动部位加润滑油，调节风阀传动机构，动作灵活可靠。

5.6检测电机绕组的绝缘电阻，紧固电源线的接线端子，检查电机接地是否良好。

5.7检查风机控制柜内各种电器是否完好，紧固各接线端子。

5.8检查风阀传动机构是否灵活可靠，电线有无破损，电线接头紧固是否良好。

5.9合上风机主电源，检查电源指示应正常。

5.10开机试验连续运转半小时，观察各仪表、指示灯指示应正常，运转时应无异样

F日。

5.11每月有消防管理人员开机试验,检查一次。

6.0相关文件及记录

6.1《风机保养记录》

十四、防盗监控系统的维修和保养

1.0目的

2.0保证小区防盗监控系统的正常工作｝

3.0适用范围

4.0本管理处管理区域的防盗监控系统。

5.0职责

6.0由工程部维修组负责。

7.0内容

7.1监视器图象不清晰的检修步骤：

7.1.1调节监视器上的旋钮；

7.1.2检查视频线有无松动；

7.1.3校正镜头焦距；

7.1.4清理镜片和防尘罩上的灰尘；

7.1.5检查摄像头或镜头是否损坏。

7.2监视器没有图象的检修步骤；

7.2.1检查摄像头是否通电；

7.2.2检查视频连线有无断裂；

7.2.3检查摄像头是否损坏。

7.3控制器不能控制的检修步骤

7.3.1检查控制器控制电压有无输出；

7.3.2检查控制电压有无输入；

7.3.3检查输入插件是否损坏；

7.3.4检查输出插件是否损坏。

7.4保养：

7.4.1规定每月对系统进行一次维护保养；

7.4.2检查防尘罩，并清洁干净，擦洗镜头，清理降温风扇，调校镜头焦距；

7.4.3检查摄像设备支撑杆的固定及防腐是否良好：

7.4.4检查监视室的通风、照明，检查各控制系统、监视系统连接线接触是否良好；

7.4.5对于室外摄像系统，检查其防风、防雨、防尘罩的密封，检查避雷外接地是

否良好。

8.0相关文件

8.1《设备维修记录》

8.2《防盗监控系统保养记录》

十五、对讲、防盗报警系统的保养

1.0目的

2.0保证系统的良好运行，保障来访客人与住户间的联系和住户在紧急情况下报警

求援的可靠性。

3.0职责

4.0小区保安随时解答住户对使用方法的咨询；工程部维修组负责对讲防盗报警系

统的维修。

5.0内容

5.1本公司全体人员一旦发现主机出现故障，应及时通知物业助理，由物业助理开

出维修工作单送工程部进行维修。

5.2工程部维修组应根据故障情况及时派人员维修。

5.3每半年对整个系统的主机、线路、层接解码器进行一次全面检查维修。

5.4检查机箱电源电压是否合乎要求，紧固各电线，清扫机箱内外灰尘。

5.5维修保养工作应指定专人进行，其他人员不得随意拨动解码器开关，不得对主

机箱开盖检测箱内元件。

5.6清洁工清洁墙壁时，应避免对主机产生强大震动，并注意防止水流入主机箱内。

6.0相关文件及记录

6.1《对讲报警系统保养记录》

十六、火灾报警控制系统的保养

1.0目的

2.0确保火灾报警控制系统运行在良好状态，能及时准确地报警。

3.0职责

4.0由工程部负责完成。

5.0内容

5.1周检（对火灾报警主控屏进行自检功能检查）：

5.1.1按自检键，让主控屏进行自检，观察主控屏液晶显示，并把自检结果打印出

来。

5.1.2按消声键，消除声音。

5.1.3按复位键，使主控屏恢复到正常状态。

5.2月检：

5.2.1完成周检全部内容。

5.2.2测试主控屏主要工作电压，检查备用电源蓄电池是否正常，并进行备用电源

的自检试验。

5.2.3检查楼层井道内的分线箱箱门及箱体外观情况，箱内外有无缺损和故障隐患。

5.2.4检查3440介面单元箱内外电路和指示灯指示是否正常。

5.2.5对消防中心集控柜进行清扫除尘，检查接线端子有无电线松脱，导线编号是

否完整清晰。

5.2.6因受环境影响而导致烟感器、温感器脏污应及时清洁。

5.3钳佥：

5.3.1逐个拆下烟感器、温感器，对其上的灰尘、锈斑进行清洁，并对电线接头进

行紧固。

5.3.2对每个楼层并道内的分线箱，3440介面单元进行开箱清扫，并对箱内外导线

进行紧固。

5.3.3喷烟检查每个烟感器报警的正确性。

6.0相关文件及记录

6.1《消防中心值班记录》

6.2《消防设施保养记录》

十七、消火栓的保养

1.0目的

2.0保证消火栓箱内部配件齐全、完好，灭火时能迅速正常地输出消防水。

3.0职责

4.0工程部负责整个小区内的消火栓、箱的维修保养。

5.0内容

5.1月保养；

5.1.1栓外检查：

5.1.1.1检查消火栓箱把手是否完好，栓门开关有无卡阻，锁、玻璃有无损坏；

5.1.1.2指示灯、报警按钮、警钟是否齐全，有无脱落；

5.1.1.3栓门是否完好。

5.1.2测试：随机抽取消火栓总数的5%,按消火栓报警按钮，消防中心应有正确的

报警显示。

5.2年保养：

5.2.1完成月保养中的所有内容。

5.2.2开栓门取出水带，仔细检查有无破损、发黑、发霉现象，如有，应立即进行

修补、清洗或更换。

5.2.3将水带交换展开交换把过后重新卷起。

5.2.4检查水枪头与水带，水带与水枪头之间的联接是否方便可靠，如有缺损应即

使修复。

5.2.5将箱内阀门开闭一次，检查是否灵活，并清除阀口附近锈渣，将阀杆上油防

锈。

5.2.6将箱内清扫干净，部件存放整齐后关上箱门。

5.2.7逐个测试报警按钮的灵敏性和指示灯显示的正确性。

十八、烟温感系统的保养

1.0目的

2.0确保烟、温感系统始终在良好状态下，在火警情况下能及时准确地报警。

3.0职责

4.0由工程部对烟感系统每月保养一次。

5.0适用范围

6.0小区内所有烟温感自动报警系统。

7.0内容

7.1日常情况下，主控屏自检时若发出烟感报警信号，监控中心值班人员应迅速通

知巡逻保安赶赴现场检查报警原因，若为误报警，由有关人员对接收报警信号

的烟感作出清洁和复位处理。

7.2每月抽取总烟感数的5%,用燃着的香烟等烟源使烟感报警，试验烟感的灵敏

度，应该全部合格，若其中有一个不合格，则应另外抽取总数的10%试验，直

到全部合格为止。

7.3对检查出的不合格品进行及时修复或更换。

7.4检查3440介面单元箱的信号灯指示应正常,通过烟感报曾试验其功能是否正

常。

7.5对有因楼层跑水而危及烟感及其电路的地方，应及时作出特别检查。

7.6温感的保养方法参照烟感进行，试验报警灵敏度时加温使其报警。

十九、干粉灭火器的使用与保养

1.0目的

2.0确保手持式干粉灭火器的正确使用与保养。

3.0职责

4.0小区设备房灭火器由工程部负责。

5.0使用

5.1灭火操作方法

5.1.1手持灭火器，先将灭火器上下翻转几次，将粉筒内的干粉抖松；

5.1.2然后扯去铅封，拔除保险销，操作者立于有效距离处，手握胶管，将喷嘴对

准火焰根部，按下压把，干粉即可喷出；

5.1.3同时适当摆动喷嘴，使粉雾横扫整个着火区，并逐渐向前推移。

5.1.4如遇多处明火，可移动位置喷射，直至火焰完全熄灭，不留明火，以免复燃。

5.1.5灭火完毕，松开压把，灭火器即可停止喷射。

5.2使用注意事项

5.2.1灭火时，应站在上风处切不可冲击液面，以防飞溅。

5.2.2灭火器一经开启使用，应重新灌气、装粉，才能保证使用。

5.2.3使用时若发现干粉喷不出，应慢慢的拧松益，让气粉喷出。

6.0保养

6.1月检：每月进行灭火器检查，检查压力表指针应在红、绿、黄三色的绿色位置,

如发现重量太轻,应立即替换。检验标识是否在有效期内。

6.2钳佥：

6.2.1取下灭火器上下翻动几次，使粉简内干粉抖松。

6.2.2检查插销有无生锈，是否能抖动。

6.2.3检查每个灭火器指针位置，并抽取总数的10%测定重量，以验证压力表指针

显示的正确性。

6.2.4检查灭火器存放地点应干燥通风，切忌日光暴晒和强烈辐射，悬挂存放于防

火区，环境温度应在-10°C~45°C之间。

6.2.5正常情况下，灭火器使用有效期为三年，过期的灭火器应及时更换。

6.2.6检验合格后，张贴合格证。

7.0相关文件及记录

7.1《消防设施保养记录》

二十、疏散出口指示灯保养

1.0目的

2.0使疏散出口指示灯运行良好，当交流电断电之后能保证每个出口指示灯亮以引

导人员疏散。

3.0职责

4.0由工程部负责。

5.0内容

5.1检查出口指示灯玻璃有无划伤或破裂现象。

5.2检查电源指示灯应常亮，当断开交流电而采用备用电池供电时，也应能亮，否

则应检查修复。

5.3出口指示灯在交流电供电时应能常亮，若不亮，则检查修复。

5.4检查灯具安装是否牢固可靠。

5.5清洁灯箱外壳及显示屏表面。

5.6每月每盏灯用各用电池亮灯半个小时，使电池放电后再充电，延长电池使用寿

叩。

5.7发现故障及时修理，每月检查一次。

6.0相关文件及记录

6.1《消防设施保养记录》

二十一、水池、水箱的清洗

1.0目的

2.0保证楼宇供水清洁卫生，符合标准。

3.0适用范围

4.0水池水箱及与之相连的管道的清洗消毒，管道阀门及电控线路的检查维修。

5.0职责

6.0由工程部组织人员进行，清洁班人员予以协助，参加人员应取得健康合格证。

7.0内容

7.1地下水池屋顶水箱、中间水箱一年至少清洗两次，若遇特殊需要可增加清洗次

数，清洗时间安排由工程部视情况列出保养计划。

7.2一般情况下，清洗程序按工作手册中的规定进行,特殊情况下则应拟定水池水

箱清洗方案，经物业经理批准后执行。

7.3清洗前一天应出通告通知用户停水时间，以便用户做好贮水准备。

7.4清洗前应做好所需机电工具、检测器具、清洁工具及消毒药物的准备工作。

7.5对于屋顶水箱有两个以上水箱供水时，应轮流清洗，以避免停水。

7.6清洗程序：

7.6.1关闭进水总阀，关闭水箱之间的连通阀门，开启泄水阀，排空水池、水箱中

的水。

7.6.2让泄水阀门处于开启位置,用鼓风机对着水池、水箱口吹风两小时以上,以

便空气流通，排除水池、水箱中的有毒气体，吹进新鲜空气。

7.6.3用燃着的蜡烛放入池底不因缺氧而熄灭，以确保水池、水箱中的空气新鲜。

7.6.4安装一盏36V行灯供水池、水箱内照明用。

7.6.5清洗和检验人员进入池内工作。

7.6.6清洁人员用柠檬洗洁精对池壁和池底洗刷不少与三遍，维修人员对水池中的

管道、阀门、浮球水位控制电路进行检查维修。

7.6.7清洗完毕后排尽水池中的污水，清除污迹，然后向水池壁及底部喷洒消毒药

水。

7.6.8检查各种设施正常后，注入水，取水样到市卫生防疫站化验取证。

8.0安全注意事项

8.1使用安全行灯，导线绝缘良好，并安装漏电开关。

8.2人员上、下水地应小心，传送工具等物品就用绳子传吊。

8.3未经实验证明水池中有无氧气前,不得进入水池。

8.4消毒人员必须戴防护眼镜和口罩。

9.0相关文件及记录

9.1《水池、水箱加药清洗记录》

二十二、汽车道闸定期保养规定

1.0目的

2.0保证道闸外观良好，开闭操作灵活可靠。

3.0职责

4.0工程部维修组负责完成。

5.0保养周期

6.0每月检查保养一次。

7.0内容

7.1修整挡车杆，对反光膜脱胶或脱落的进行修复。

7.2取下顶盖，打开箱门，对各转动轴加润滑油。

7.3补充齿轮箱内机油。

7.4全面紧固电线接头，修锂电器触点。

7.5检查电容器有变质漏油时，立即替换。

7.6检查箱门、箱盖密封，防止雨水进入。

7.7每年6月~12月打开齿轮箱盖，检查齿轮磨损及眼位开关紧固。

7.8全面抹擦箱内各部件灰尘。

二十三、机电设备维修保养后的检验

设备在进行维修保养后，由工程主管对其进行基本性能的检查，检查合格后在

记录表审核人栏中签名。

序设备保养

检测标准方法备注

号名称周期

1.耳听。

1.手动盘转应无异常声2.用1000V摇表摇测。

响无卡阻。3.连轴器连接间隙约

2.三相绕阻绝缘合乎要2-3毫米，传动皮

根据

求。带、传动链在两传动

手册

电3.联轴器的连接可靠，轮中部下压可压下

和设

—动间隙合乎标准，传动一指高为松紧适度。

备规

机皮带或传动链的连接4.用长螺丝刀一端与

定而

可靠，松紧适度。电动机相接触,另一

定

4.带负荷运行无异常声端与耳朵相贴，听其

响。内部声响。

5.三相电流应平衡。5.用钳形电流表测电

流。

1.配电柜内外清洁无

尘、无异物。

1.目测

2.母线、电缆线之间联

2.抽取部分连接处用

低压结处接触良好。

手扳动无松动感。

配电半年3.各电器开关完好无

3.抽取部分操作作试

柜损。

验。

4.各电器在投入运行后

4.综合观察。

能正常运行，无异常

声响。

1.泵体外观清洁，标记1.目测

无破损。2.耳听

三水泵一月

2.手动盘转无卡阻、无3.联轴器圆周对称抽

异常声响。四点检查间隙是否

3.泵体和附近与之相连一致。

的管道阀门无漏水。4.目测。

4.压力表压力指示正常5.目测。

单向阀无倒流。6.打开旋塞观察。

5.润滑油脂在规定范围7.耳听。

内其密封良好。

6.试运行无异常声响。

1.风机及其相连的软管

1.目测。

滞吉无杂物。

2.手压皮带轮间的皮

2.传动皮带连接良好，

带中部可压下一指

四风机半年松紧适度。

lW)o

3.手动盘转风机皮带轮

3.耳听。

无卡阻、无异声。

4.耳听。

4.试运行无异常声响。

1.用手摇动具有稳定

感。

1.天线架牢固可靠。

公共2.目测。

2.天线架防锈良好

五天线一月3.用场强仪抽取部分

3.放大器、分配器性能

系统天线终端插座测量

良好，接线良好

其信号输出不低于

65db。

1.电视图像清晰逼真。

防盗2.主动功能齐全。1.目测。

六监控一月3.摄像镜头覆盖范围调2.试机检查。

系统节适当，镜头防护良3.目测。

好，清洁无尘。

1.主机无破损，外观清

1.目测。

对讲洁无尘。

2.目测。

七报警半年2.功能可靠，线路无故

3.耳听目测。

系统障。至各个住户的对

4.目测。

讲都畅通。

L消防中心集控柜内外

清洁无尘。1.目测。

一月

火灾2.接线端子的导线联接2.抽取部分检查。

报警紧固无松脱。

八

控制1.烟、温感清洁无尘，

1.抽检部分。

系统无锈斑，线头紧固。

铜佥2.用手拨动线头，无松

2.3440介面单元箱线

脱。

头紧固，内外清洁。

1.配件无破损缺失。

消1.目测。随机抽

2.栓箱内外清洁无尘。

九防一月2.目测。取5%

3.报警按钮灵敏可靠，

栓3.试验。检测

指示灯显示正常。

疏散1.灯箱无破损。1.目测。抽取

十出口一月2.灯箱内外清洁无尘。2.目测。5%检

指示3.各按钮功能正常。3.试验。测

1.系统管网、阀门无漏

水1.目测。

自动

十2.喷头外观清洁2.目测。

喷淋一月

3.压力表指示正常。3.目测。

系统

4.放水试验其报警性能4.试验。

应可靠。

1.压力表指示正常。

2.器身无锈蚀。1.目测。

干粉

十3.灭火其存放位置合