标杆地产集团交付评估-机电专项详解

一、交付评估前置条件二、交付评估综合成绩标准及各项权重三、机电系统各项检查内容及权重四、评估内容及抽取方式五、项目交付测评机电专业检查内容解析一、交付评估前置条件1、周边市政道路施工完成；2、正式水电气暖具备正常使用条件；3、园区内施工内容已全部施工完成，具备使用功能；4、项目分户验收整改内容全部完成，区域公司工程品质部门组织的交付验收检验合格；5、在项目交付日前10~15天进行，若项目要求提前交付检查，则可提前向集团项目管理中心提出申请。二、交付评估综合成绩标准及各项权重户内综合项目综合分分数线外檐公区景观机电智能化电梯毛坯70精装70毛坯精装及格分数线奖励分数线7085708570858095809580957070859085公共区域室外机电系统电梯系统智能化交付类型产品类型户内外立面总计景观25%25%20%10%系统2%2%2%2%别墅类多层(1~6)高层35%35%35%35%5%30%20%20%20%1%3%3%3%2%100%100%100%100%毛坯交付10%10%15%5%10%15%酒店公寓公共区域室外景观机电系统电梯系统智能化系统交付类型产品类型户内外立面总计别墅类多层(1~6)高层40%50%50%50%5%25%17.5%15%25%17.5%15%1%1%3%5%2%2%5%5%2%2%100%100%100%100%精装交付10%10%10%2%酒店公寓17.5%10%2.5%三、机电系统各项检查内容及权重检查内容权重检查项目功能测试7.5%7.5%5%消防水泵房内安装工程室内消火栓、消防箱安装消防管道安装有有无有无有无无有有无7.5%5%喷淋系统消防系统50%中控室消防设备设施5%烟感、温感安装5%桥架、线管7.5%15%10%5%其他消防设施（疏散指示灯、应急照明、声光报警器等）系统的安装工艺及功能测试系统的安装工艺及功能测试给水泵房安装工艺防排烟系统通风系统给排水系统5%5%排水系统安装工艺

及个地下室污水提升泵功能测试独立锅炉房、应急发电机房配电房煤气调压站、箱中水泵房、热力站安装工艺安装工艺及使用功能性检查

/功能测试：供电功能检查有无有其他功能机房电气系统10%注：每个检查项满分按100分计算（最后按权重折算），扣分方法如下：1、安装工艺项出现一处轻微、一般、严重项，对应扣分分别为2分、5分、10分；2、凡是涉及功能测试的项，一处功能测试不合格扣50分，两处及以上的整个检查项不得分。四、评估内容及抽取方式1.按交付批次进行检查；2.检查范围：a)标准层：在公共部位所定的测区内随机选取一栋楼各一个单元的标准层两层，所选楼栋屋面风机必查；b)

地下室：现场随机抽取两个防火分区；c)

所选定的防火分区内消火栓及风机房必查；d)

消防中控室、消防水泵房、生活水泵房、配电房和水箱为必查项。3.

测区抽取方式：启动会上由机电评测人员在已选测区内随机抽取标准层，同时在地下室防火分区平面图上圈定两个个防火分区；4.

项目提供材料：a)地下室防火分区平面图；b)人字梯一部；c)所有机房钥匙。五、项目交付测评机电专业检查内容解析1.

消防系统1.1消防水泵房内安装工程评价部位

问题性质检查内容扣分原则轻微一般控制柜线缆排布整齐，线标清晰，控制柜标识清楚，浪涌保护器安装齐全。每处扣2分1、泵房间内应保持整洁干燥、排水有效，地面无积水、无建筑垃圾；2、阀门无缺少及损坏，并且标识标牌悬挂齐全，无缺少；3、室内照明使用正常，下方不得有遮挡物，并且同时应设置应急照明；4、泵房内所有设备的电缆管线和管道穿越墙体或地台时应设置套管且防火封堵良好；5、水泵基础牢固无松动，并且减震垫设置有效，无变形、破损；6、立管应安装垂直无歪斜，横管铺设水平且位置合理；每处扣5分安装工艺7、管道系统的涂色及标识清晰且应有介质流动指示；8、消防泵房门口未设置挡鼠板。1、管道、支架防腐处理良好、无锈蚀，设备设置的防震措施有效；2、无漏滴、冒滴现象；严重3、电箱内空洞部位防火封堵严密；每处扣10分4、水泵接地良好可靠，桥架末端接地良好可靠；5、电箱内刀口部位已做护口，强弱电桥架分开设置。五、项目交付测评机电专业检查内容解析1.

消防系统1.1消防水泵房内安装工程评价部位位置测试内容扣分原则检查内容：消防水池/水箱的储水箱、低水位报警、稳压泵系统压力、机房的排水；合格标准：消防水池/1、消防水池/水箱储水量、自动进水阀进水功能正常；2、消防水池/水箱低位报警功能正常；水箱3、稳压系统压力值数据及运行测试正常；4、机房内应设置有效排水，北方项目应有防冻措施。功能测试：一项不正常扣50分，两处或以上“消防水泵房内安装工程”整项不得分功能测试检查内容：检查泵房内控制柜测试手、自动功能是否正常启泵，双电源的切换功能是否正常。合格标准：消防泵房1、控制柜的手动、自动功能能正常启泵测试及切换测试；2、双电源切换功能测试正常；3、手动测试消防水泵增压功能正常，消防控制室测试直启泵功能正常。五、项目交付测评机电专业检查内容解析1.

消防系统1.1消防水泵房内安装工程关注点：泵房内卫生清理、泵的水平吸入管或泵前管道弯头处(垂直时)应设支架、管道阀门标识标牌悬挂齐全五、项目交付测评机电专业检查内容解析1.

消防系统1.1消防水泵房内安装工程关注点：防火封堵、防水套管，不可以使用水泥砂浆替代。五、项目交付测评机电专业检查内容解析1.

消防系统1.1消防水泵房内安装工程关注点：机房门应设置便于拆卸的防鼠板，高度≥0.4m五、项目交付测评机电专业检查内容解析1.

消防系统1.1消防水泵房内安装工程关注点：电箱内空洞部位防火封堵、刀口部位做护口五、项目交付测评机电专业检查内容解析1.

消防系统1.2消火栓、消防箱安装评价部位

问题性质检查内容扣分原则1、箱内枪头、水龙带、灭火器及启泵按钮配备齐全；2、标识应清晰醒目；轻微每处扣2分3、北方项目室外水泵接合器应具有防冻措施；4、室外水泵接合器标识醒目，周边无阻碍物存在。1、消火栓周边车位不得阻挡消火栓的正常操作使用；2、箱内启泵按钮控制线未穿金属软管；安装工艺一般严重每处扣5分3、箱内空洞需防火封堵，内嵌式消防箱周边收口完整。1、消火栓设置位置合理，消防箱开启灵活并且箱门能打开90°，无任何遮挡物，防护措施有效；2、栓口无渗漏、冒滴现象。每处扣10分检查内容：检查手报启泵、末端压力，现场随机抽取至少2个楼。合格标准：一项不正常扣50分，两处或以上扣100分功能测试1、手报起泵测试正常；2、消防水系统试验栓压力值≮0.05Mpa（高层≮0.07Mpa）；3、水泵点动运行测试功能正常。注：现场随机抽取6个消火栓箱进行安装质量检查；现场随机抽取3个室外消火栓进行安装质量及防冻措施检查；检查手报启泵、末端压力，现场随机抽取至少2个楼。五、项目交付测评机电专业检查内容解析1.

消防系统1.2消火栓、消防箱安装关注点：停车位划线位置影响消火栓门的打开、栓口渗漏、冒滴五、项目交付测评机电专业检查内容解析1.

消防系统1.3消防管道安装评价部位

问题性质检查内容扣分原则1、立管应安装垂直无歪斜，横管铺设水平且位置合理及美观；2、管道系统的涂色及标识清晰且应有介质流动指示。轻微每处扣2分1、卡箍类、法兰类、丝扣类的接口部位连接质量良好，丝扣应清理及防腐无冒滴现象；2、内、外墙部位的套管内应封堵良好；3、管道穿墙、楼板时应设置套管，且管道接口部位不得在墙内；4、北方地区外露管道应做好防冻保护措施且保温厚度及安装符合要求；5、管道支架不应妨碍喷水效果，喷头与支架距离＞300mm；6、管道穿伸缩缝和设计及规范要求部位设置伸缩节；安装工艺一般严重每处扣5分7、管道支架设置间距合理（根据现场管道管径评定支架的间距），支架应进行防腐处理。管道安装穿桥架、电箱上方存在接头须做保护。每处扣10分五、项目交付测评机电专业检查内容解析1.

消防系统1.3消防管道安装关注点：接口部位防腐五、项目交付测评机电专业检查内容解析1.

消防系统1.3消防管道安装关注点：管道支架与喷头距离＞300mm五、项目交付测评机电专业检查内容解析1.

消防系统1.3消防管道安装关注点：管道穿建筑物伸缩缝时，应采取抗变形措施五、项目交付测评机电专业检查内容解析1.

消防系统1.3消防管道安装关注点：管道安装穿桥架、电箱上方存在接头须做保护五、项目交付测评机电专业检查内容解析1.

消防系统1.3消防管道安装五、项目交付测评机电专业检查内容解析1.

消防系统1.4喷淋系统评价部位

问题性质检查内容扣分原则1、喷淋末端应有泄水阀及压力表；轻微2、排水有效，无导致地面积水现象；每处扣2分3、喷淋头无突出吊顶、无歪斜、无明显露麻丝。安装工艺一般严重下喷淋头与楼板、梁底距离大于15公分时需设置集热罩（1.2米风管下方不需要设置）。每处扣5分1、喷淋头安装位置合理，有效；每处扣10分2、喷淋头末端750mm内须设置支架。功能测试：一项不正常扣50分，两处以上扣100分1、末端放水，水泵应启泵；2、报警阀、信号蝶阀、水流指示器动作并应在控制中心打印；3、末端压力值≥0.05Mpa；功能测试4、水泵点动运行测试功能正常。注：现场随机抽查5处喷淋管网系统；现场随机抽查2套喷淋系统及末端的排水阀、压力表等；末端放水系统、监控中心联动控制功能，现场随机抽取至少2处。五、项目交付测评机电专业检查内容解析1.

消防系统1.4喷淋系统关注点：喷淋头安装位置合理，有效（下喷：溅水盘离顶板≥15公分设置集热罩，上喷：溅水盘离顶板7-15公分，喷淋头末端750mm内须设置支架）五、项目交付测评机电专业检查内容解析1.

消防系统1.5中控室消防设备设施评价部位

问题性质检查内容扣分原则1、设备安装齐全、位置合理，便于操作使用；轻微每处扣2分2、设备布线整齐，标识齐全清晰，总控室应张贴标识标牌。1、机房内需强弱电走线分离，禁止共用线槽，并且理线整齐，绑扎有序；2、机房电源控制柜内应安装浪涌保护器。安装工艺一般严重每处扣5分查看报警控制器显示，调取反馈信息（火警、反馈、故障、隔离）数量、反馈数占总设备数3%每处扣10分以内。五、项目交付测评机电专业检查内容解析1.

消防系统1.5中控室消防设备设施关注点：线缆排布整齐，回路标识清晰，强弱电分离的同时，禁止飞线。五、项目交付测评机电专业检查内容解析1.

消防系统1.6烟感、温感安装评价部位

问题性质检查内容扣分原则轻微一般严重表面无明显污染，锈蚀等现象。安装牢固，无松动脱落现象。安装位置不合理。每处扣2分每处扣5分安装工艺每处扣10分检查内容：现场随机抽查5个烟感、温感及5个手动报警器的使用功能。合格标准：报警系统1、烟感、温感报警联动功能正常；2、手动报警器报警联动功能正常。检查内容：检查不同部位的2处防火卷帘、门禁连锁解除，应急广播、风机（空调机，防排烟风机的联动），电梯归首的联动功能。合格标准：1、防火卷帘联动功能正常；功能测试：一项不正常扣50分，两处及以上扣100分功能测试2、门禁连锁解除功能正常；联动功能

3、应急广播能联动播放报警语言提示；4、风机（空调机，防排烟风机的联动）的联动功能正常；5、火警报警时电梯能及时停放于首层；6、手动测试防火卷帘升降功能正常；7、应急照明设备切换后能常明；8、声光报警器联动功能正常。五、项目交付测评机电专业检查内容解析1.

消防系统1.7桥架、线管安装评价部位

问题性质检查内容扣分原则1、桥架的跨接，支架间距，桥架盖板应完整；轻微每处扣2分2、线管与桥架、箱体应有锁母固定。1、桥架穿墙、穿楼板的防火封堵和设置套管；2、金属软管在动力工程中不大于0.8m，在照明工程中不大于1.2m：3、桥架无变形，接地跨接无缺失；安装工艺一般

4、桥架标识清晰正确，桥架及支架无腐蚀生锈现象；5、桥架全场不少于2处重复接地，桥架穿楼板、防火分区墙体时桥架内腔需做防火封堵，且封堵严密；6、钢制桥架水平安装超过30米需设置伸缩节；每处扣5分7、桥架跨越建筑物变形缝处设置补偿装置。严重

消防金属线管明敷管道应防火处理。每处扣10分五、项目交付测评机电专业检查内容解析1.

消防系统1.7桥架、线管安装关注点：桥架穿墙、穿楼板的防火封堵五、项目交付测评机电专业检查内容解析1.

消防系统1.7桥架、线管安装关注点：伸缩节、补偿装置五、项目交付测评机电专业检查内容解析1.

消防系统1.7桥架、线管安装关注点：消防金属线管明敷管道应防火处理五、项目交付测评机电专业检查内容解析1.

消防系统1.8其他消防设施（疏散指示灯、应急照明、声光报警器等）评价部位

问题性质检查内容扣分原则1、疏散指示灯线缆外露时必须设置金属软管保护；2、应急照明设备标识明确清晰，位置合理。轻微每处扣2分1、疏散指示灯安装牢固无歪斜松动、破损现象；安装工艺一般每处扣5分2、声光报警器及消防手报按钮无安装歪斜、破损现象。严重

疏散导向及安全出口指示灯安装有效合理。每处扣10分五、项目交付测评机电专业检查内容解析1.

消防系统1.8其他消防设施（疏散指示灯、应急照明、声光报警器等）关注点：消防安全出口、疏散指示灯外露线缆不得使用黄腊管，应使用金属软管五、项目交付测评机电专业检查内容解析1.

消防系统1.8其他消防设施（疏散指示灯、应急照明、声光报警器等）关注点：疏散导向及安全出口指示灯安装有效合理五、项目交付测评机电专业检查内容解析2.

防排烟系统评价部位

问题性质检查内容扣分原则轻微送风系统风口处无遮挡物。每处扣2分1、风机的安装方向正确符合设计图纸要求，风管的填料具有防火功能；2、风机的软连接质量符合规范要求，材质应为防火材质；3、前室加压控制阀应为近距离控制的联动风阀；4、防火阀安装位置、方向合理有效，并设置独立的支吊架；5、风管的外观洁净无大面污染、及破损；一般每处扣5分6、风管支架的防腐处理有效，无大面锈蚀现象；7、风管风口应安装平整无破损、变形；安装工艺8、现场各系统管线上应标注标识清晰；9、风管安装时弯头＞630mm时应设置导流片；10、风管长边＞630mm，管长＞1250mm时应进行加固处理。1、防火阀安装方向及支架设置阀门的防火易熔片设置有效性；2、送排风风机的吊装牢固无松动，减震措施设置有效合理；3、落地式风机安装的减震设置有效合理；严重每处扣10分4、屋面风机及金属风管须做好防雷接地。1、送风系统末端应能出风，排烟系统末端应能正常排烟；2、排烟风机和主管风阀联动功能正常；3、监控中心能远控风机启动；4、各支管的排烟阀与风机应与消防监控联动，且功能正常；5、风机的手动、远控制功能正常；一项不正常扣50分，两处以上扣100分功能测试6、风机工作无较大噪音，风管、风阀等不得出现共振。五、项目交付测评机电专业检查内容解析2.

防排烟系统关注点：风机的软连接五、项目交付测评机电专业检查内容解析2.

防排烟系统关注点：边长大于

630mm

防火阀设置独立支架，与墙体间距不大于200mm五、项目交付测评机电专业检查内容解析2.

防排烟系统关注点：风管长边＞630mm，管长＞1250mm时应进行加固处理五、项目交付测评机电专业检查内容解析2.

防排烟系统关注点：风机减震措施五、项目交付测评机电专业检查内容解析3.

通风系统评价部位

问题性质检查内容扣分原则轻微一般风管无较大的噪音和异响。每处扣2分1、风机减震设置有效合理；每处扣5分安装工艺2、防火阀安装位置、方向合理有效，并设置独立的支吊架。1、风管与风道套管封堵要求符合规范，且封堵密实；2、风口的风向正确合理。严重每处扣10分检查内容：检查通风（地下室）系统功能。合格标准：一项不正常扣50分，两处以上扣100分功能测试1、风管无较大的噪音和异响；2、风口的风向正确合理。注：通风系统检查内容参考排烟系统五、项目交付测评机电专业检查内容解析4.

给排水系统4.1给水泵房安装工艺评价部位

问题性质检查内容扣分原则1、管道支吊架设置合理；2、生活水泵房机房内应整洁，排水措施有效，地面无积水；3、生活水泵房设备布局符合设计图纸要求；轻微每处扣2分4、生活水泵房管道介质流动方向标识清晰；5、生活水泵房照明下方无遮挡物能正常开启；6、生活水泵房电线电缆及控制柜排列整齐及标牌清晰。1、主管道设置坡度合理，管道无渗漏、冒滴现象；2、管道穿墙、地台时应设置套管，且内、外墙部位防水套管封堵有效密实；3、管道支架的防腐措施有效合理，表面无大面锈蚀现象；安装工艺一般

4、设备安装牢固、无松动，无较大震动和异响；5、生活水箱溢流管设置防虫网，末端与排水沟距离大于20公分；6、水泵按设计要设置有效减震措施；每处扣5分7、給水泵房门口应设置挡鼠板。1、电箱、桥架上方存在管道，无保护措施；2、电箱内空洞部位防火封堵严密；严重每处扣10分3、水泵接地良好可靠，桥架末端应做接地；4、电箱内刀口部位未做护口，强弱电共桥架。五、项目交付测评机电专业检查内容解析4.

给排水系统4.1给水泵房安装工艺关注点：1、设备及管道安装顺直，阀门及管道标识标牌齐全，地面清洁到位，水泵接地及减震措施有效；2、配电箱与管道、设备设置铝合金窗隔离，避免电箱内开关配件受潮，做到干湿分离。五、项目交付测评机电专业检查内容解析4.

给排水系统4.2排水系统安装评价部位

问题性质检查内容扣分原则轻微

管道无安装歪斜、污染现象。每处扣2分1、主管道应设置坡度合理、管道无渗漏、冒滴现象；2、管道穿墙、地台时应设置套管，且内、外墙部位防水套管封堵有效密实；一般

3、PVC排水管管径大于等于110mm，在穿墙、地台时应按要求设置阻火圈；4、管道支吊架设置合理；安装工艺每处扣5分5、地下室污水提升泵的过滤网设置有效。严重

屋面金属透气管须做好防雷接地。每处扣10分检查内容：随机抽查1个地下室污水提升泵高低水位的控制功能。功能测试：一项不正常扣50分，两项扣100分合格标准：功能测试1、起泵功能测试正常；2、设置高低水位控制功能，功能使用正常。五、项目交付测评机电专业检查内容解析4.

给排水系统4.2排水系统安装PVC排水管阻火圈金属透气管防雷接地管道穿地台时设置套管五、项目交付测评机电专业检查内容解析5.

其他功能机房评价部位

问题性质检查内容扣分原则1、机房内应整洁无建筑垃圾，排水措施有效，地面无积水；轻微

2、管道介质流动方向标识清晰；每处扣2分3、电线电缆及控制柜排列整齐及标牌清晰。1、设备布局符合设计图纸要求；2、设备安装牢固，无松动，无较大震动和异响；一般每处扣5分安装工艺3、管道及支架等配件的防腐措施有效合理，表面无锈蚀现象；4、检查