房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷41

房地产估价师(房地产估价案例与分析)模拟试卷41一、问答题(本题共4题，每题1.0分，共4分。)某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房，于2003年建成并投入使用，现对二层进行估价，二层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理，其外墙贴有白色条形砖，客厅卧室内墙面刷白色涂料，顶棚木条饰顶，有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防系统。该房屋所有权及分摊的1、该房屋是否可以使用最高最佳使用原则进行估价?为什么?标准答案：该房屋可以使用最高最佳使用原则进行估价，因为该房地产是在遵循合标准答案：(1)市场法技术路线：搜集实例；选取可比实行交易情况修正；进行交易日期修正；进行区域因素修正；进行个别因素修正，求出比准价格。(2)收益法技术路线：搜集有关资料，估算潜在毛收入，估算有效毛收入；估算运营费用；估算净收益；选用适当的报酬率；选用适宜的计算公式求出3、王某欲购买一处位于城市郊区的写字楼，该写字楼的建筑面积为5万平方米，有完善的物业管理服务，包括24小时的维护及保安服务，周围交通便利，环境良好，在判断此处写字楼是属于甲级写字楼还是5A写字楼时，应考虑的因素都包括标准答案：判断写字楼的档次应考虑的因素有：写字楼所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼内空间布置、为承租人提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平、承租人类型。4、甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积为10000m²,售价3000元/m²,销售税费为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积为100m²的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再做处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预接的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元；乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。【问题】若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什么?标准答案：1.甲、乙的分配方案均不合理。2.甲应分得1395万元，乙应分得1367.1万元。3.因为如果乙拿走的房屋用于销售，共可回收价款2790万元，双方可各分得1395万元；由于送礼是乙的个人行为，不应让甲的收入受到影响，甲仍应获得1395万元，乙尚可获得1367.1万元。知识点解析：暂无解析二、单选题(本题共10题，每题1.0分，共10分。)需对以下两宗地块进行估价：1号地块是一宗临街宽度80m,临街深度50m,面积4000m²矩形土地；2号地块与1号地块相邻接，是一块临街宽度40m,临街深度40m,面积1600m²,形状略不规整的土地。该两地块的法定用途为商业，土地使用权分别由甲、乙两单位以有偿出让方式取得，现均由毛地开发成熟地。经咨询机构的可行性研究分析，认为将1号地块和2号地块合并为3号地块，开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用。现经某房地产估价机构评估，1号地块的单价为9000元/m²,2号地块的单价为8000元/m²,两地块合并为3号地块后，若按新方案开发商业综合楼，3号地块的评价单价为11000元/m²。A、以3号地块的总价扣除1号地块的总价后即是2号块的增值B、以3号地块的总价分别扣除1号地块和2号地块的总价后除以3号地块的总价即为增值总额分配率C、以3号地块的总价扣除条件改变等费用后才能考虑在1号、2号地块中计算增值分配D、1号地块比2号地块对增值额的贡献小知识点解析：此题可用排除法，A选项“以3号地块的总价扣除1号地块的总价后”得出的是将所有增值都归于2号地块时的2号地块对1号地块的贡献。B选项没有此公式。D选项说反了。合并地块是有费用的，故选C。6、在甲、乙两单之间分配增值收益，不可采用的方法是()。C、以合并前地块各自的总价确定增值分配比例知识点解析：以合并前地块各自的单价、面积、总价确定增值分配比例是确定增值不能作为分配增值额的依据。7、假定甲单位购买乙单位的2号地块，且地块合并后按新方案开发商业综合楼，合并费用忽略不计，则甲单位付给乙单位的土地总价最多应为()万元。知识点解析：用计算增值额的分配率来确定甲单位付给乙单位的土地总价。单价计算的分配率：1号地块52.94%,2号地块47.06%;用面积计算的分配率：1号地块71.43%,2号地块28.57%;总价计算的分配率：1号地块73.77%,2号地块为26.23%;用增值贡献度计算：1号地块占65.59%,2号地块占34.41%,则甲单位付给乙单位的土地最高总价用单价的分配率计算如下：8、甲房地产开发公司拟投资开发一个大型居住区，预计工程全部完工需要三年时间，目前市场对此类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后三年内该地区的住宅空置率会从目前的2%上升至10%左右。甲公司拟以其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是A、因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法(现金流量法)估价时，预计未来房屋售价，可适当比现时同类房屋售价高B、因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法(现金流量法)估价时，预计未来房屋售价，可适当予以调低C、该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值D、该土地的价值是甲公司获取土地时所支付的代价知识点解析：A、B选项是用假设开发法中的现金发完成房地产价值时，不能以现时的市场行情为依据，而应以未来房地产市场状况或行情为依据，故B对A错；C、D选项是用成本法进行计算，其中D选项的估不明确(不知是过去时点还是现在时点),也不能选。某城市因道路拓宽需拆迁一幢建于2000年、建筑面积为8000m²的临街5层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款后，原拆迁单位已搬迁完毕。该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院用地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。A、被拆迁人D、政府规划主管部门知识点解析：由于该项目拆迁人已向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款，因此该医A、建筑市场价值一平移相关费用B、拆除的旧建筑材料价值一平移相关费用D、建筑物市场价值一平移相关费用一占用医院内土地的价值知识点解析：由于买方购买该楼后平移至医院用地范围内继续使用，其最高购买价B、建筑物市场价值一清理费用D、拆除后的旧建筑材料价值一清理费用知识点解析：由于卖方准备拆除，拆除后的收入就是旧建筑材料的价值，但还需要支付拆除后场地的清理费用，这就是卖方可接受的最低购买价。甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他12、下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中，不合理的假设是A、估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让B、估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估C、该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变D、本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题知识点解析：在进行工业房地产抵押、清算、兼并等目的估价时，由于房地产的用途可能发生改变，因此要考虑该房地产改作其他用途及用于其他产品生产的可能A、交通条件D、公共设施完备程度知识点解析：工业用途房地产区位因素主要考虑交通条件、基础设施和地理位置。A、首次抵押时的价值一首次抵押贷款余额B、再次抵押时的价值一首次抵押贷款余额C、再次抵押时的价值一已抵押贷款额/贷款成数D、再次抵押时的价值一已抵押贷款余额/贷款成数知识点解析：再次抵押价值=未设定法定优先受偿款下价值一法定优先受偿款一已抵押贷款余额/社会一般贷款成数。再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已三、指错题(本题共1题，每题1.0分，共1分。)15、房地产估价报告封面及目录(略)致委托估价方函(略)估价师声明(略)估价的象(一)地理位置及概况(略)(二)估价对象概况估价对象：酒店第一、二、十至十三、二十层建筑面积：11275m²土地使用权年限：40年(1998年8月20日起至2038年8月19日止)竣工日期：2001年8月估价对象用途：酒店客房、餐饮、娱乐建筑结构：框架土地使用权来源：协议出让建筑物装修情况：(略)四、估价目的为银行抵押贷款提供依据五、估价时点2009年8月20日六、估价依据(略)七、估价原则(略)八、估价方法将估价对象分为三部分进行估价，与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第十至十三层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第二十层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。九、估价结果估价对象的总价值为人民币208521050元(大写贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)十、估价人员(略)十一、方法选用将估价对象分为三部分进行估价，与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第十至十三层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第二十层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。六、估价测算过程(一)酒店第一、二层估价.酒店第一层为酒店大堂，第二层出租给某公司经营酒楼。第一、二层建筑面积均为2830m²。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。可比实例一，国际中心商场2009年8月的市场售价为：一层45000元/m²,二层30000元m²,二层25000元/m²。可比实例三，世纪广场商场2009年8月的市场售价为：一层38000元/m²,二层24000元/m²。确定可比实例修正系数的依据(略)。修可比实例二三一层市场售价(元/m²)交易情况修正交易日期修正区域因素修正修正后的单价(元/m²)二层市场售价(元/m²)交易情况修正交易日期修正区域因素修正修正后的单价(元/m²)(20979+21645+21563)/3=21396(元/m²)第一、二层价值为：为客房，建筑面积为4500m²。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。选筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n=42。2.年净收益A的确定酒店第十至十三层共有客房104间。根据该公司提供的2006年至2008年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，一年365天，则：年总收入=104×400×365=15184000(元)酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45%。年净收益A=15184000×(1-45%)=8351200(元)3.资本化率Y的确定以安全利率加风险调整值作为资本化率，安全利率选用一年期贷款年利率，再考虑风险调整值，选定Y=8%。酒店第剩余5年。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。按租约规定，第二十层的年租金收入在剩余的5年租期内分别为100万元、110万元。120万元、130万元、140万元，租赁税费占租金收入的20%。计算年净收益年净收益A=[100/(1+8%)+110/(1+8%)²+20-7560924元湖店第二十层价值514元)(四)估价对象的总价值157359320+100270342+3021651=260651313(元)(五)应扣折旧额的确定经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现值为：260651313×80%=208521050(元)七、估价结果确定估价对象的总价值为人民币208521050元(大写贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)。标准答案：此估价报告有如下一些错误和不足：1.缺少房地产权属状况描述。2.缺少价值定义。3.酒店大堂采用市场比较法不当。4.第二层酒楼，用市场比较法时选用商场作可比实例不当。5.酒店第一、二层市场比较法交易情况修正系数形式错误。6.第二层估价交易案例一综合修正超过30%。7.第二层为收益性物业，应选用收益法为其中一种方法。8.第十至十三层尚可使用年限n应为土地使用权剩余年限，即为29年。9.第十至十三层估价时未采用客观的、未来的收益水平。10.对酒店大堂的估价有重复计算。11.第十至十三层估价求收益时未考虑入住率。12.确定资本化率时安全利率选用不当。13.第二十层估价时年净收益求取方法错误。14.第二十层估价时未考虑5年以后的收益。15.总价不应再扣除折旧。16.缺少估价作业日期。17.缺少确定估价结果的理由。18.第二十层的资本化率应与第十至十三层有所不同。19.应说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。20.结果报告中的技术报告的建筑面积不知识点解析：暂无解析四、改错题(本题共1题，每题1.0分，共1分。)16、有一砖混结构的住宅，于2003年1月10竣工投入使用，建筑面积93.88m²,该住宅原为福利商品房，于2006年1月10日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于2013年1月10日建筑物折旧(1)土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地70年使用期限的楼面地价为180元/m²,现时与估价对象建筑物类似的建