产业园区投资运营商业模式分析 (干货)

近年来，在房地产集体低迷、商业地产整体遇冷的背景下，以服务实体经济为主要目的产业园区开始逐渐升温，刹那间，涉足产业地产各路资随着住宅地产领域黄金十年的离去，高库存率、低利润率已经成为房地产领域的新常态，新常态下，房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。以绿地集团为例，近年来，绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港其次，产业地产商开始大肆布局。华夏幸福、天安数码城、光谷等产业地产商已经在产业地产领域浸淫多年，取得丰硕成果的同时，也树立的另外，制造企业、电商向产业地产延伸。从产业链的角度看，制造企业、电商处于产业地产的上游，是产业地产的需求方。但现如今，产业资本开始觉醒，大量企业开始试水产业地产，产业地产上游驱动的现象十分运营汽车零部件产业基地已经成为其七大业务之一，目前，中汽零已在苏拟在全国多个一、二线城市拿地建设医疗器械专业产业园。作为电商的阿在全国范围内大肆拿地，进军物流地产。富士康、华为、中兴、海尔、联最后，金融资本开始青睐产业地产。资本的嗅认可，继华南城、华夏幸福、卓尔发展、毅德控股、五洲国际等产业地产嘉民基金以向专业物流地产商注资的方式或直接投入自持的方式驱动物流正以园区为平台，以投资打造产业集群为最终目的，追求传统地产性收益各路资本的疯狂造成了产业园区进入门槛很低的假象，其实不然，由因此，相较于住宅地产和商业地产，产业园区的进入门槛更高，开发难度入产业园区的企业，似乎每家都宣称自己有独到的商业模式，如产业综合其实，众多的产品线仅仅是产业园区开发的表象，其背后蕴藏的资本运作逻辑才是产业园区商业模式的精髓。从目前产业园区众多开发商的商有内在的资本运作逻辑和开发能力要求，后进入的产业园区开发商可根据地产开发商模式是开发者在工业园区或其它地方获取土地，以整体开然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获取开发利润地产开发商可通过以下三种方式盈利:第一，物业出售，即出售产业物业获取利润，由巨大，且我国缺乏畅通的产业地产融资通道，地产开发商不得不提高产业物业出售比例以迅速回笼资金，与国际产业地产开发商相比，我国的地产第二，物业出租，即通过持有的方式对物业进行出租获取租金收益，由于我国工业用地政策有很强的区域个性，很多地方规定，工业用地上的物业产权不能分单元、分层或分栋出让，这就堵死了物业出售的获利通道，开发商不得不持有并出租物业，以获取稳定的租金，持有物业虽然资金回收第三、提供服务，即通过提供入驻企业所需的基础配套服务和增值服务获利。在专业分工越来越细化的时代，企业对人力资源、金融投资、科技信息等专业化、增值型服务的需求越来越多，基础性的物业服务已经不能满足企业的需求。提供配套的产业服务在提高园区的招商能力的同时，也蕴信息、市场、商务、政策等增值性服务，建立产业配套服务体系，打造一作为地产开发商，至少需同时具备以下三大能力:产品开发能力，物业产品是地产开发商的生命线，也是能否打动客户的关键，地产开发商首先应具有丰富多样的产品体系，如产业综合体、总部综合体等，而且其产品体系还应根据客户的需求不断调整升级，如天安数码产业服务能力，在招商优惠政策趋同的形势下，园区服务成为提升园区综体系，如创业培训、市场开发、科技推广、融资担保、管理咨询、知识产体育公共设施建设及运营管理工作，产业规划、项目招商、宣传推广等产业发展服务工作，空间规划、建筑设计、物业管理、公共项目维护等基础产业新城开发商主要通过土地一级开发和土地二级开发获利。土地一级开发获利，产业新城开发商代替政府从事区域一级开发如九通一平、公共设施建设等，因此，土地是其最大的产品，土地出让收入也是其最大的土地一级开发收入，另外产业新城开发商参与产业招商等新城的运营，税收收入、基础设施配套费等非税收入以及地方财政可以支付的专项收入也是其土地一级开发收入来源。土地二级开发获利，即开发商获取房地产用地进行二级开发，通过销售房产获利，目前，房地产开发销售收入成为产业新产业新城开发商至少需同时具备以下三大能力:运营等环节都必须与政府进行多轮谈判，尤其在拿地环节，随着地方政府在产业地产领域的见闻不断丰富，产业新城开发商的拿地谈判难度十分巨区域规划能力，产业新城开发商从事的是大片区进行，必须在蓝图描绘、目标制定、产业导入、空间布局、招商引资、投入产出等方面具有前瞻性、创新性和操作性的思考，区域战略规划、产业资金募集能力，产业新城开发面积动辄十几乃至数十平方公里，涉及数百产业投资商模式以张江高科、清华科技园和湖北高投为主要代表，其和产业新城开发商模式相比，产业投资商不仅将资金投向产业地产，同时先向社会资本募集园区开发基金，该基金不仅投向产业园区进行土地及产业物业开发，同时还投向具有市场前景的科技型创新企业，用投资的方式吸引大批创新企业入驻，产业投资在实现资本溢价的同时还是带动园区资产业投资商可通过园区运作、资本运作、基金管理三种方式盈利。园新城开发商类似，产业投资商也可通过出让园区土地、租售产业物业获取收益;资本运作，产业投资商发挥充分熟悉入驻企业的优势，采用产业投资基金或物业入股的方式对成长型企业进行孵化、培育，待孵化企业被并购作为产业投资商，其需要具备园区开发运营的产品开发能力、产业服务能力、和产业招商能力外，还至少需要具备基金募集和产业投资两大能力，其中，基金募集能力是指基金主发起方大规模、快速度向社会募集资理财机构的营销能力等因