某生命科技中心项目可行性研究报告

XX科技中心一期第一章总论1.1项目名称1.1.1项目名称XX科技中心一期。1.1.2项目承办单位情况（1）建设企业名称深圳市XX有限公司。（2）企业简介深圳市XX有限公司，成立于2016年7月，注册资金8亿元。公司致力于将国际领先的生物医疗技术和成果引入中国，实现生物健康产业在中国的持续发展。主要聚焦生命与健康领域高新技术产品的开发、高科技企业的孵化、国际前沿生命科学理论技术研究、国际生物医疗技术的引进与产品转化、科技创新领域的技术投资、国际生物科技前沿技术和热点领域的交流与合作、研究成果的产业转化等，构建生命健康产业生态系统。公司管理技术团队拥有二十余年美国和中国生物领域的研发、管理、投资经验，对医疗、金融等领域有着深刻且独到的理解，通过链接国际资源，推动科技发展，服务人类健康。深圳市XX有限公司隶属深圳市XX，为其旗下子公司。XX（CheerlandInvestmentGroup）以高科技投资为引擎，以医疗健康和互联网为羽翼，链接国际资源，推动科技发展，服务人类健康。XX下设XX、XX精准医疗、XX投资、XX置业四个板块。集团在美国纽约、旧金山、洛杉矶、波士顿和中国北京、上海、深圳、广州、成都、武汉、厦门、廊坊、唐山等地有分支机构和分公司。XX精准医疗（CheerlandPrecisionBiomed）版块由三部分组成，其中XX生物科技公司专注于基因检测业务，是自主研发营销平台；南科大XX精准医学研究院是研发和技术转化平台，为XX生物科技公司提供技术支撑；XX精准医疗产业基金为在资本支撑平台。XX精准医疗致力于打造一个立足中国、面向全球的精准医疗产品研发和产业生态系统，已经在北京、上海、深圳、广州、成都、武汉、厦门、廊坊、唐山等地成立分公司或第三方临床检验实验室，并将向全国大中城市稳步推进。已建立了遍布全国的销售网络。1.1.3报告编制单位深圳市XX有限公司。1.1.4项目建设内容用地面积约为96421平方米，总计容建筑面积约为171846.89平方米。项目建设内容如表1-1所示。表1-1项目建设内容项目经济指标序号项目规模（m2）备注1总占地面积112938.862代建道路面积10805.943代建公园面积5711.924总建设用地96421.005总建筑面积217547.646地上总建筑面积171846.896.1研发用房（含政府用房中心实验室）151768.006.2商业80006.3物业管理用房3206.4架空绿化休闲8626.43地上核增建筑面积6.5骑楼3132.46地上核增建筑面积7地下总建筑面积45700.75地下核增建筑面积7.1地下车库9519.217.2地下设备用房7241.347.3人防地下室28940.208规定容积率1.669绿化覆盖率30%10总停车位（个）116710.1地下机动车停车位110充电车位11个10.2地下自行车停车位10571.1.5项目建设地点本项目选址位于深圳市大鹏新区国际生物谷坝光核心区。1.2项目可行性研究主要结论通过对本项目可行性的研究得出，从经济指标的层面来看，项目的投资回收期为9.72年（税后），内部收益率为10.51%，高于行业基准收益率，符合产业的开发运营特征，项目现金流为正值，项目从财务方面是可行的；从政府层面来看，本项目正式投入运营后，为国家“一带一路”战略的顺利推进，生物产业的发展做出巨大贡献；从区域产业发展和居民生活改善来看，项目建成后，能有效优化深圳市的产业机构，提高生物产业整体发展水平。因此，本项目的建设不仅是必要的，而且是可行的。1.3主要技术经济指标表项目主要技术经济及财务指标如表1-2所示。表1-2项目主要技术经济及财务指标表序号名称单位数量1用地面积㎡96421.002总建筑面积㎡217547.643项目总投资万元80091.894全部投资投资回收期（所得税后）年9.725全部投资财务内部收益率（所得税后）%8.556财务净现值（所得税后）万元1918.99乐土沃森生命科技中心一期第二章项目建设背景及必要性2.1项目政策背景2.1.1《深圳市城市总体规划（2010-2020）》城市产业的发展要实施“促进主导产业，改进传统产业，扶持创新产业”的工业发展策略，积极培育战略产业、大型企业集团和国际名牌产品，提高重点产业链的完整性和产业根植性。推进自主创新体系建设，提高产品技术含量，促进经济增长方式向循环经济模式转变。用高新技术产业改造传统优势产业，强化高新技术产业集群的培育，推动产业升级。深圳市依托西、中、东三条城市发展轴，逐步形成“一核心，九片区、五十二园”的工业布局结构。规划中提到：葵涌—大鹏将发展为高科技研发、生态环保和智力密集型新兴科技产业，并且打造坝光生态产业园区。2.1.2《深圳市战略新兴产业发展“十三五”规划》为主动适应和引领经济发展新常态，“十三五”时期深圳必须积极抢占新一轮科技革命和产业变革制高点，着力培育新经济新动能，努力实现战略性新兴产业跨越攀升，加快打造国际科技、产业创新中心。“十二五”期间，深圳全面落实国家战略部署，大力培育发展战略性新兴产业，推进经济结构战略性调整取得实质性突破，为实现有质量的稳定增长和可持续的全面发展提供了强劲动力，成为我国战略性新兴产业规模最大、集聚性最强的城市。全市战略性新兴产业保持快速增长态势，2010-2015年，战略性新兴产业规模从8750亿元增长到2.3万亿元，年均增长21.3%，增加值从2760亿元增长到7000多亿元，年均增长17.4%，远远超过同期经济增长速度，成为经济发展和产业升级的主引擎。战略性新兴产业增加值占全市生产总值比重提升至40%，远高于全国的8%。在“十三五”期间，我市要持续发展战略新兴产业，加大产业投入，保证经济增长速度。规划提出：在生物医药方面要实现生命经济新突破。以服务民生需求为根本，加速生物技术与信息技术融合，创新发展精准医疗、数字生命等前沿交叉领域，提升生物医药、生物医学工程等优势领域发展水平，打造国际领先的生物技术科技创新中心。要完成创新发展精准医疗、加速发展生物医药、高端发展生物医学工程、积极布局数字生命产业。2.1.3《大鹏新区保护与发展综合规划（2012-2030）》大鹏新区位于深圳市东部的大鹏半岛，空间资源、生态资源、海洋资源丰富。为深圳市的持续发展保留了一片重要试验场。大鹏新区的成立为探索“工业文明”向“生态文明”的转型发展路径提供了新的机遇。在规划中，大鹏新区被规划为世界级滨海生态旅游度假区，新区功能是生态与生物重点保护区、国家旅游度假圣地、战略新兴产业集聚区、全国海洋经济科学发展示范市核心区，而坝光生态科学小城也成为新区三个核心小城之一。坝光生态科学小城依山拥海，是深圳市重要的低污染战略新兴产业基地，大鹏新区产、学、研一体化的产业发展极核。整体采用灵活弹性发展的空间结构，延续和强化湾区山海特征和生态格局。重点发展以生物科技为主导，包含文化创意和新材料等低污染战略新兴产业，结合新兴产业发展科技旅游，打造集科技研发、特色学院、教育培训、会展交流于一体的环境优美的智慧谷。2.1.4《深圳国际生物谷总体发展规划（2013-2020）》深圳国际生物谷以坝光为核心启动区，地域范围覆盖东部沿海大鹏、盐田及坪山地区。通过构建海陆空立体交通体系，促进坝光核心启动区与东部沿海区域高效连通，加强资源整合，推进产业发展优势互补，实现以点带面、以面促点的协同联动，形成圈层拓展的总体空间格局。深圳国际生物谷的战略定位：（1）生物科技创新资源集聚区。充分对接深圳国家基因库、国家超级计算深圳中心及生命科学研究平台等重大科技基础设施，坚持开放合作，积极引进国际知名研究机构和创新团队，加快建设世界领先的研究型医学中心，着力探索建立与大科学、大数据相适应的科研教育机构，集聚全球优质创新资源，形成完善的生物科技创新生态体系。（2）生物产业高端发展先导区。坚持政府引导与市场主导相结合，促进政产学研资介紧密合作，引进和培育一批具有核心竞争力的生物企业，推动前沿科学发现和核心技术突破，以信息技术促进生物产业融合式、聚变式发展，打造具有国际竞争力的生物产业集群，成为我国生物产业高端发展先导区。加快建设深圳国际生物谷，积极发展生物产业，“有利于抢占全球生物科技和产业发展制高点，培育参与全球竞争新优势；有利于完善国家创新体系，为加快建成创新型国家作出新贡献；有利于培育深圳新的经济增长极，打造经济特区未来发展新引擎；有利于打造国际科技经济合作大平台，丰富国家开放型经济体系新内涵；有利于促进民生幸福与生态文明，为建设美丽中国努力探索新路径。”规划中提出，深圳生物谷发展目标为：到2020年，深圳国际生物谷科研、教育、产业、生活等软硬件设施达到国际先进水平，生命科学研究突破不断为技术创新和产业发展提供源动力，成为国际领先的生物科技创新中心、全球知名的生物产业集聚基地。2.2项目建设背景2.2.1国内外生物科技产业发展与布局人类对健康的追求永无止境，进入21世纪全球医疗需求增加，发展中国家随着对健康意识越来越强，数据显示，生物医药产业在全球发展近三十年内，平均每年生物医药销售额以25%—30%的速度增长，其中美国以为代表的生物医药发展大国，总产值占到了GDP的17%左右，成为最具成长性产业之一。美国生物医药产品在全球市场占据主导地位，全球市场的90%生物药品来自美国的著名企业，如默克、强生、罗氏、诺华等。在欧洲以德国为例其生物医药总产值占GDP的12%左右。生物医药产业是继汽车、机械制造业之后的第三大产业，通过实施一系列全方位的科技计划推进生物科技创新，政府重视生物医药发展，大力扶持创新性生物技术企业，把生物医药作为新的经济增长点来培育。日本生物医药产业正快速由最具发展潜力的高技术产业向高技术支柱产业发展。纵观生物医药产业发达国家在发展模式上几乎都以生物产业园区的形式达到集群效应，生物产业园区构成的基本要素是技术、资金、人才、政策等。美国从西到东形成了华盛顿、旧金山、圣迭戈、波士顿、北卡罗来纳五大生物医药园区，而在产业园区的集聚发展成为美国生物医药产业获取竞争能力促进产业发展的重要模式。英国剑桥生物技术园区是世界从事最尖端生物研发园区之一，园区往往是在高校和科研机构较为密集的地区形成。日本积极推进产业园区计划形成了11个生物技术或生命科学为重点的产业园区，主要有大阪、神户、北海道生物技术园区。图2-1全球重点生物科技中心布局生物制药行业产销规模快速增长。在中国生物医药产业被看成朝阳产业，其发展势头迅猛。随着新产品研发经费支出的快速稳定增长，2000-2015年我国生物制药行业大中型企业新产品产销规模呈较快增长趋势。目前我国我国重点发展的生物制品包括基因工程药物、开发活性蛋白与多肽类药物、中草药及其有效生物活性成分的提取、发酵生产、开发各种疫苗、单抗及酶诊断和治疗试剂、开发靶向药物。这几类药品市场需求旺盛，也带动的产业的快速发展。从地域分布来看，我国生物科技产业主要集中在东部、南部沿海地区。市场占有率居前六位的省份占全国市场80%的份额，显示了生物科技行业较高的集中度。目前我国生物医药产业在布局上以产业关联为基础、地理靠近为特征形成了环渤海、长三角、珠三角三大重点发展区域。环渤海包含了北京、天津、河北和山东，北京以其高度集中的科研人才成为生物医药的研发中心；天津以出口为导向是关键技术的转化基地；河北和山东拥有较好的医药基础和丰富的生物资源是环渤海地区最重要的生物医药制造业大省。长三角以上海为核心江苏、浙江为两翼的生物医药产业园区。上海聚集了世界前十强药企，研发密集、融资条件较好，是我国研发和成果转化中心。江苏是生物医药产业成长性最好最活跃的地区，生物医药产值位居全国之首。珠三角以广州和深圳为龙头，广州较早发展生物医药产业，集聚了一批优秀生物医药企业。深圳自主创新能力强，国际化环境好，跨国企业投资力度大，生物医疗产业设备优势突出，随着基因库的建立南方生物医药产业核心城市的地位得到巩固。图2-2深圳市的生物产业定位在战略新兴产业发展迅猛的大环境影响下，成都市与上海市相继发布了关于发展生物医药科技产业的文件。2017年7月13日，成都市高新区管委会发布了《关于促进生物医药及生物医学工程产业发展的若干政策》，该政策支持从事医药、生物医学工程、智慧健康等领域的研发、生产、销售，且工商、税收和统计关系在成都高新区，具有独立法人资格的企业。旨在加大项目引进，鼓励产业和业态创新，支持生物科技企业做大做强、开拓市场，完善产业生态。2017年8月9日，上海市人民政府办公厅发布《市政府办公厅关于促进本市生物医药产业健康发展的实施意见》（沪府办发〔2017〕51号）。该《意见》旨在提升自主创新能力，建设全球领先的生物医药创新研发中心；聚焦优势重点领域，建设国际知名的高端生物医药产品制造中心；培育新兴产业业态，建设生物医药研发外包和健康服务示范中心；打造医药链供应高地，建立具有配置全球资源能力的现代药品流通体系；加强配套和质量体系，促进生物医药产业集聚发展、转型发展和健康发展。

2.2.2“一带一路”背景下我国的战略新兴生物科技产业发展

2015年，在经济全球化背景下，在“一带一路”、自贸区等战略推动下，中外合作产业园、生态园建设取得丰硕成果，国际市场开拓和科研合作显著增强。如陕西省开发区探索共建丝绸之路产业园区，西咸新区正在与俄罗斯共建中俄丝绸之路高科技产业园；浙江省开发区形成了中意（宁波）生态园、中荷（嘉善）、中韩（衢州）、中瑞（萧山）、中日（平湖）产业合作园“1+10”的中外合作产业园格局；9月底，工信部正式批复同意广州市以广州开发区为核心载体，创建先进制造业中外合作区。在中国生物医药产业具有广泛的成长空间和发展机会，具有巨大的市场潜力和获利前景，其集群现象非常明显。现代生物技术与制药技术的迅猛发展引起了医药产业的重大变革，生物技术与医药行业成为最活跃、发展最快的产业之一。我国生物医药产业集群主要分为两种类型：一是在现有国家高新技术开发区或经济技术开发区内设立的生物医药园区；二是单独建设的生物医药园区。1991年以来，国务院先后共批准建立了56个国家级高新技术产业开发区。国家级开发区（包括国家级高新区、国家级经开区）数量从2011年的219家增长到2015年的364家，年均复合增长率达13.5%。国家级开发区数量在2012-2013年间快速增长后，进入到平稳增长阶段。在“四个全面”战略布局大背景下，国家级开发区的审批更为审慎，2014年新获批国家级开发区共9家，增长率仅2.8%。2015年，新获批国家级开发区达到31家，增长率为9.3%。截至2015年底，国家级高新区共145家，国家级经开区共219家。大多数涉及生物技术产业，我国现有省级以上的生物产业园400多个。而本项目为深圳市大鹏新区引进的生物科技新兴产业之一，大力引进国际一流的优秀企业项目和科研团队，推动形成产、学、研、医、会协同发展的生命科技产业体系，打造国际领先的生物科技创新中心，全球知名的生物产业集聚地。同时也将我国先进的医疗技术推向世界，互利共赢，促进深圳市战略新兴生物科技产业发展迈上新的台阶。2.2.3深圳市生物科技发展现状深圳位于广东省南部，毗邻香港，1980年被划为经济特区，改革开放以来，国家大力扶持深圳市经济发展，深圳市已然是珠三角地区一块战略性新兴产业崛起的沃土。如今的深圳是国家首批国家生物产业基地，生物医学工程、生物医药领域领跑全国，以创新药物研发和产业化、药品制剂出口和生物医药研发外包为核心的产业体系发展较快。高端生物医学工程、基因测序和生物信息分析、细胞治疗等技术跻身世界前沿。据中商产业研究院发布的《2017-2022年深圳市生物产业市场前景及投融资策略研究报告》显示，2016年深圳生物产业增加值222.36亿元，同比增长13.40%。深圳市在生物科技领域已经拥有300家各级各类创新载体，其中国家级就有21家。主要产业园区包括国际生物谷、深圳高新技术产业园、坪山国家生物产业基地等。代表性本土企业有微芯生物、迈瑞医疗等。2.2.4紧握新兴产业发展钥匙，大鹏新区经济发展可期2017年6月，新修订的《深圳市大鹏新区关于加强科技研发促进科技创新的若干措施》正式印发实施，对科技创新、科技研发、高新技术企业认定、创新载体建设、人才和项目引进等扶持措施进行了明确的规定。2017年第一批科技扶持项目申报审核工作同期完成，立项扶持了10个项目，扶持资金422．5万元，重点支持了生物科技、高端医疗等优秀项目。大鹏新区经济运行稳中向好，工业和社会消费品零售增速保持平稳增长，服务业实现高速增长，新兴产业增长迅猛。紧紧地抓住粤港澳大湾区、全球生物产业中心城市以及广深港科技创新走廊等战略机遇不断推进新兴产业的发展。2018年一季度，新区工业经济开局良好，规模以上工业实现产值101.74亿元，同比增长14.0%，较去年同期（2.2%）提高11.8个百分点；服务业实现高速增长，进出口总额2.4亿美元，同比增长22.59%；消费需求稳步增长，1－3月份新区社消零总额为12.96亿元，增长9.0%；服务业实现高速增长，规模以上服务业企业营业收入预计为33.68亿元，同比增长37.5%。2018年初，大鹏新区新兴产业增势强劲，生物产业不断扩大，目前大鹏新区的生物重点产业以及科技机构达到了24家。大鹏半岛被称为深圳最后的桃花源。作为“广深科技创新走廊”，十大核心创新平台之一，广深科技走廊的最东段——国际生物谷就位于这里，以坝光为核心启动区，地域范围覆盖东部沿海大鹏、盐田及坪山地区。40年前，深圳用劳动密集型产业的方式进入了国际分工领域，而今深圳迫切需要打开全球化创新发展之门，而国际生物谷就是其中一把开门的钥匙。目前这里的建设如火如荼。根据相关规划，到2020年，坝光核心启动区全面建成，建成全球著名的生物科技和产业园区，届时国际生物谷的生物产业增加值拟达到800亿元，建立全球最大的基因诊断平台、生物样品和细胞库。坝光片区虽仍在建设当中，但已现卧虎藏龙之势。国际生物谷项目将吸引包括本项目在内的两个以上“诺贝尔生理学或医学奖”，科技中心项目、15个或以上院士级科学家实验室落户，完成至少5个或以上重点生命科技项目进入科技项目引进转化中心，并在3年内形成产值和税收。对于创业指数很高的深圳，缺乏相关学术建设也是深圳绕不过的瓶颈，面向全球招贤纳士也是国际生物谷对外推广的重中之重。截至目前，落户新区的生物医学、生命健康及海洋生物等企业达到97家，新增产值超5亿元；引进中高层次和紧缺人才1566名，包括2名诺贝尔奖得主、6名院士、2名国家“千人计划”人才、19名深圳“孔雀计划”人才和9名国家级领军人才。这些世界顶级的科学家及团队集聚此地，将会产生“吸虹效应”，加速现代生物医药、生命科学等现代产业体系的形成。21世纪被称为是生物经济的时代。在政策和资本的双重刺激下，近年来，作为生物医药产业的发展基地、助推器和加速器的国内生物医药产业园也呈现出井喷之势。目前国际生物谷核心启动区坝光片区还处于大面积建设阶段，大量具体规划设计仍在进行当中。只要赶上时代的列车，积极建设生物科技新兴产业，不仅是对世界医疗的贡献，人类健康生活的福音，也是大鹏新区经济发展的关键。

2.3项目建设的必要性分析2.3.1积极推动大鹏融入“一带一路”建设近年来，在实施习近平总书记提出的以“共商、共建、共享”为理念的“一带一路”倡议的背景下，深圳企业积极“走出去”开展对外投资和国际合作。企业对外投资形态日趋多样化，已经由以境外贸易“销售窗口”形式为主，发展到生产、服务、研发、资源开发、资本运作等多种投资合作形式。要以大湾区发展规划建设为契机，推动更多项目纳入粤港澳大湾区科技创新、基础设施等专项实施方案，坚定不移推进更紧密更务实的深港澳合作，坚定不移打造更具全球影响力的生物产业中心城市，积极对标国际化高标准投资贸易规则，发展更具国际竞争力的开放型经济。大湾区的建设对于支撑“一带一路”发展有着重要的意义。大湾区是高新科技产业的集中地带，对国家GDP总值发挥了巨大的贡献。深圳市大鹏区位于粤港澳大湾区的东部，是“广深科技创新走廊”的“凤尾”。本项目位于深圳市大鹏区国际生物谷，引进了国外先进水平的实验室与一流医疗研究团队。紧密地与国外一流的医疗研究所联系，与世界对话。也向国外输出能量，传递思想。图2-3我国不同区域一带一路战略发展定位2.3.2积极响应政府政策，参与大鹏新区生物基地建设为贯彻落实《国家中长期科学和技术发展规划纲要（2006-2020年）》和《生物产业发展“十一五”规划》，国务院于2009年5月13日召开常务会议，研究部署进一步发挥科技支撑作用，加快国家科技重大专项实施工作，讨论并原则通过了《促进生物产业加快发展的若干政策》。会议认为，必须抓住世界生物科技革命和产业革命的机遇，将生物产业培育成我国高技术领域的支柱产业。该政策要求发展壮大生物企业，培育具有较强创新能力和国际竞争力的龙头企业，鼓励和促进中小生物企业发展，大力推进生物产业基地发展，积极推进国际合作。在“十一五”、“十二五”期间，生物科技产业的发展一直受到国家的重视，取得了丰硕的成果，然而我国生物技术发展仍然面临着一系列亟待解决的问题，科技创新质量和水平仍需提高，科技支撑产业创新能力还不够强，原创性科学发现和颠覆性技术缺乏，生物大数据应用，新一代基因操作等技术方向研究薄弱，生物资源保护及挖掘不足，具有自主知识产权的产品研发能力和市场竞争力薄弱，基础研究向产业化转化的效率亟需提高。面临这一系列生物科技发展中遇到的瓶颈，国家科学技术部印发了《“十三五”生物技术创新专项规划》，该“规划”提出目标：面向经济社会发展主战场，面向国家重大战略需求，面向世界科技前沿。到2020年，实现本领域整体“并跑”、部分“领跑”。基础研究取得重大原创性成果，突破一批核心关键技术，晚上生物技术标准体系，培育一批具有重大创新能力的企业，基本形成较完整的生物技术创新体系，生物技术产业出具规模，国际竞争力大幅提升。该“规划”还提到：加快建设以生物技术领域大型综合性研究基地为引领的创新基础平台，依靠跨学科、大协作和高强度支持开展协同创新的生物技术研究基地。以国家目标和战略需求为导向，瞄准国际生物科技前沿，优化配置人财物资源，整合国内现有生物技术领域最有优势的创新单元，打造聚焦国内外一流生物人才的高低，开展具有重大引领作用的协同攻关，重点发展引领产业变革的颠覆性技术，形成代表国家水平、国际同行认可、在国际上拥有话语权的科技创新实力，成为枪战国际科技制高点的重要战略创新力量。在此政策下，各个省市区都相继发布了当地关于生物科技发展的有关政策与规划。着眼国家战略需求，争取国家信息，生物等国家实验室落户深圳，开展具有重大引领作用的跨学科创新攻关。瞄准科技创新前沿，规划建设未来网络等重大科技基础设施，支持国家超级计算深圳中心二期和深圳国家基因库二期建设,加快建设深圳综合细胞库、区域细胞制备中心。聚焦产业重点，布局建设一批重点实验室、工程实验室、工程（技术）研究中心、企业技术中心等创新载体，争取更多国家级创新载体落户深圳。本项目所在地——深圳市大鹏新区也发布了《关于促进生物产业发展的若干措施》。旨在吸引国内外一流生物科技企业及研究团队的入驻。大鹏新区如今正在加紧建设国际生物谷。本项目作为大鹏新区国际生物谷引进的项目，积极地参与“十三五规划”建设，响应了国家以及深圳市的政策。2.3.3生物科技产业是大鹏新区经济的强心剂大鹏新区的生物产业现已呈现出蓬勃发展态势，吸引了不少省市级、国家级乃至世界级的研发机构和企业争相落户。目前包含诺贝尔奖得主马歇尔团队、美国科学院院士罗兹曼教授团队在内的26家企业及机构已入驻生命科学产业园；海洋生物产业园的驻园项目由2013年初的10家增至目前55家，其中囊括了3个院士团队、5家重点大学科研院所等，2016年产值约3.4亿元。2017年10月25日，深圳市大鹏新区发布了《关于促进生物产业发展的若干措施》，鼓励了众多生物科技企业的入驻，加速了大鹏新区的生物科技产业建设。2018年初，大鹏新区新兴产业增势强劲，生物产业不断扩大，目前大鹏新区的生物重点产业以及科技机构达到了24家。需求拉动市场，人们现如今健康意识越来越强，生物医药产业在全球发展近三十年内，平均每年生物医药销售额以25%—30%的速度增长，其中美国以为代表的生物医药发展大国，总产值占到了GDP的17%左右，成为最具成长性产业之一，而日本生物医药产业正快速由最具发展潜力的高技术产业向高技术支柱产业发展。而大鹏新区大力发展生物科技产业，正是顺应了时代经济发展的潮流。体现了国家经济支柱的特征。乐土沃森生命科技中心一期第三章项目市场分析3.1深圳市物业市场分析3.1.1深圳市商业市场2018年上半年，深圳商业市场新批售19.67万平方米，同比下降46.21%，创近7年来的新低。全市商业市场成交46.79万平方米，同比下滑11.26%；一手商业共成交27.54万平方米，同比下降12%，成交均价58386元/平方米，同比上涨4.56%；二手商业共成交19.25万平方米，同比下降10%，交均价57092元/平方米，同比下跌3.86%。由于一、二手物业价格倒挂，投资者“买新”心态仍然主导市场。今年新出台的“三价合一”新政使得投资者对二手住宅的交易热情也有所降温，部分投资者转向商业市场。据国家统计局相关数据，2007-2016年全国商业地产投资每年增长20%左右，正处于发展井喷期。与此同时，受消费习惯变革的冲击，多地大型购物中心关店率提升，商业地产空置率也在不断增加。1、供应数量2018年，深圳商业市场成交量同受影响，成交面积271591平方米，同比减少7.1%，成交套数3417套，同比减少4.2%。（数据来源：中原智商，2018年为预估）图3-1深圳一手商业年度供应量走势图（2012-2018年）2、供应价格据深圳房地产信息网的监测，2018年1-5月深圳预售商业面积371516平方米，同比减少14.2%，预售商业套数5910套，同比减少11.8%。表3-12018年上半年深圳及各区首层商业价格水平（数据来源：中原智商、深圳规土委，数据来自各区域典型物业首层街铺市场监控）3、商业物业分析小结（1）深圳市商业地产的供应量呈现不均匀的分布势态，老牌区域罗湖、福田由于土地资源存量的限制，商业地产资源已经十分稀缺。商业产的开发趋势已经由老区向新兴的热点区域转移，为这些区域的商业地产发展带来了生机活力。（2）随着限贷限购政策的推行，大量的投资客和社会闲散资金在房产市场开始另谋出路，由于国家对商业运营予以鼓励态度，未对商业地产的投资进行政策方面的限制，因此大量资本开始涌入该领域，进行商业地产的投资。而关内人力资本的提升，导致产业链的外延，使得关外形成了大量的新兴产业集中区域，丰富的人流资源为新兴区域来来了优越的商机条件，商业地产的物业价值也随之走高。（3）随着新兴大盘的建成和区域产业配套的进一步完善，该片区将形成新的人流、物流聚集区域，从而为区域带来商业机遇，因此，本项目的商业地产建设将得利于区域开发规划，形成良好的物业价值潜力。（4）在住宅限购的市场环境里，商业市场物业将持续保持较强的吸引力，尤其是国内经济转型升级仍然处于初期阶段，相比住宅市场，关注度较低的商业市场仍然有较多价值洼地。3.1.2写字楼租赁市场目前深圳市主要的写字楼物业地产都集中于行政经济中心区域及各个分区的中心区，随着经济的发展，入驻深圳的企业越来越多，对写字楼物业的需求也在逐渐增大。但由于各老区土地资源的限制，新增供应量较少，导致了物业价值及租赁价格的攀升。截至2017年底，深圳市写字楼市场的平均租金为230.7人民币每平方米，同比增长9.6%。在各个子市场中，罗湖区年内平均租金同比上浮8.0%至218人民币每月每平方米；福田较去年有着显著的上浮，同比攀升13.7%至268人民币每月每平方米；南山区的甲级写字楼的平均租金同比增长3.0%，至175人民币每月每平方米，前海片区则因部分项目入市一年去化率不理想而出现租金大幅调整的情况。至2017年底，前海平均租金为150人民币每月每平方米，同比下滑11.9%。受金融与科技业有力带动，深圳整体办公楼市场大环境向好，高端联合办公品牌与泛金融行业成为增速亮点。深圳对于办公楼的需求一直处于稳定吸纳的状态。主力需求如泛金融、科技、专业服务在未来经济持续发展的前提下，对于办公楼升级扩张需求将增加。项目所在大鹏新区由于是新近开始建设的城区，办公物业较少，周围无可参考物业。大鹏新区经济发展水平与坪山新区和龙岗区类似，且坪山与龙岗办公物业资源相对较为丰富，可做参考。下图为龙岗区、坪山新区及大鹏新区的相对位置图3-2大鹏新区地理位置坪山新区与大鹏新区的共同点为：此二城区都是深圳新开发的片区，离市区较远，缺少地铁等交通，公交路线不足，交通不够完善。坪山新区自规划开发以来，整体楼市行情向好，商业成交面积及均价不断上涨，发展势态良好。图3-3坪山新区商业成交情况坪山写字楼多为早期建筑，分布较为集中，但缺少新建高端写字楼项目，中小企业居多。不过坪山正在迎来一轮房地产开发，坪山在建写字楼如雨后春笋般拔地而起。据房天下网站数据显示，坪山近期推出的新型写字楼，价格正逐渐上涨，带动了坪山写字楼租售市场。3.1.3生物产业物业市场虽然深圳市生物科技企业入驻较多，但大多都入驻高新工业园区或独自建设物业，故产业相对集中的生物产业园区较少，为数不多几个生物产业园目前主要分布在坪山新区及大鹏新区。建设生物科技高新企业集中的生物产业园区也是为了适应深圳市生物科技支柱产业发展的需要。深圳市生物产业园区分布情况：十大城区内有2个专业生物产业园区，在坪山新区有一个，大鹏新区有三个（分别设置在大鹏新区两个不同位置）。此外，南山区高新产业园也有生物科技企业入驻。深圳市城区生物产业园区分布、面积及情况如下所示：表3-2深圳市城区生物产业园区项目名称占地面积建设面积坪山区深圳国家生物产业基地12.34万㎡21.96万㎡大鹏区深圳市国际生物谷（坝光片区）568万㎡（规划）（建设中）深圳市国际生物谷生命科学产业园16.8万㎡24万㎡深圳国际生物谷大鹏海洋生物产业园25.5万㎡21.9万㎡南山区深圳市高新技术产业园650万㎡（规划1150万㎡）—深圳国家生物产业基地现已发展成为国内市场化程度最高、功能设施最齐全的高新技术和科技成果转化基地，2016年基地企业产值达120亿元。“十三五”期间，生物产业基地将引进一批重大项目，总投资超150亿元，形成产值规模达到1000亿元东部生物产业集聚区。作为深圳国家生物产业基地的标志性配套设施——深圳市生物医药创新产业园位于基地核心位置，是为集聚生物医药领域优质资源，促进高成长性中小企业快速扩张而建设的大型产业载体，也是目前深圳全市少数符合GMP建设标准的专业化生物产业园区，其定位为基地的“生物医药企业加速器”。截至2017年10月，园区已引进30家企业，其中，医疗器械企业18家，生物医药6家，基因治疗3家，保健品1家，服务平台2家；此外，园区还在积极引进深圳大学、北京中医药大学的检测及研发平台。图3-4深圳国家生物产业基地深圳国际生物谷生命科学产业园位于大鹏新区葵涌办事处，由原奔康工业区升级改造而成，其定位为坝光国际生物谷先导区及孵化器，是坝光国际生物谷的重要组成部分。园区按生态、绿色、智慧的理念进行规划，重点吸引相关生命、生物、健康、医疗等高新技术企业和机构入园，拟建设成为以技术服务和公共服务为核心，集企业总部办公和企业研发孵化为一体的生物科技产业孵化基地，打造具有特色的智慧园区和生态园区。园区占地面积16.8万平方米，华粤东路从园区中间穿过，将园区划分为南北两区。园区共建有厂房、宿舍、综合楼和办公楼41栋，建筑面积约24万平方米。图3-5深圳国际生物谷生命科学产业园深圳市高新技术产业园始建于1996年9月，是国家"建设世界一流高科技园区"的六家试点园区之一，是"国家知识产权试点园区"和"国家高新技术产业标准化示范区"。重点发展电子信息、生物工程、新材料、光机电一体化四大产业。产业园总占地面积1150万平方米，其中规划工业用地280万平方米，交通道路用地330平方公里，生活配套及其他用地540平方公里。目前，高新区已开发建成的土地面积650平方公里，划而未建的土地面积130平方公里，未划未建的空地370平方公里。图3-6深圳市高新技术产业园3.2生物产业经济发展分析3.2生物产业经济发展分析3.2.1深圳市高新技术产业深圳市是我国著名的创业城市，自上个世纪九十年代以来，大大小小的高新技术产业落户深圳，深圳市高新技术产业多年来一直保持了快速发展的良好态势。随着高新技术产业规模不断扩张，其产业经济总量占全市的比重不断上升，支柱作用日益显现，逐渐成长为深圳市第一支柱产业。深圳正在成为中国高新技术产业化最重要的基地之一和国家创新型城市。人工智能、集成电路、生物与生命健康、新材料、石墨烯等领域部分核心技术水平跻身世界前列。近10年来，深圳高新技术产业的发展速度和产业规模取得了惊人成绩。2013年深圳高新技术产品产值14133.00亿元，其中具有自主知识产权的高新技术产品产值8649.00亿元。年份具有自主知识产权的高新技术产品产值(亿元)同比增长(%)占高新技术产品产值比重(%)1999383.3646.82000534.5439.3750.22001745.6339.4953.72002954.4831.0055.820031386.6445.2855.920041853.0933.3556.720052824.1733.3557.820063653.2929.4057.920074454.3921.9058.620085148.1715.6059.120095062.10-1.7059.520106115.8920.8260.120117220.3618.0560.820127888.419.2561.020138649.009.6461.2表3-3深圳市具有自主知识产权的高新技术产品产值（1999-2013）深圳是我国创新驱动发展的示范区，也是战略性新兴产业的聚集区。深圳近年来前瞻布局，大力发展战略性新兴产业，取得了显著成效，新兴产业增加值占GDP比重逐年提升。数据显示，深圳战略性新兴产业增加值从2009年的2215.03亿元增长至2017年的9183.55亿元，占GDP的比重逐年提升，从29.9%增长至40.9%。今年上半年，深圳战略性新兴产业实现增加值4146.04亿元，成为国内战略性新兴产业规模最大、集聚性最强的城市。表3-4深圳市战略性新兴产业主要产业增加值深圳的高新技术产业与内地其它城市相比具有规模优势。深圳高新技术产业经过20余年的持续、快速发展，已具备相对规模，形成看以电子信息产业为主导的高新技术产业群，成为全国高新技术成果产业化的重要基地。近年来深圳重点扶持战略新兴产业发展，战略新兴产业集群不断崛起，六大战略性新兴产业总体增速为经济增速的两倍以上，在政府的优惠扶植政策下，深圳市高新技术产业发展态势良好，高新技术产业物业的需求量很大，中小企业在物业租售市场活跃。经过多年发展，战略性新兴产业对经济的贡献率持续走高。《深圳市2017年国民经济和社会发展统计公报》显示，深圳2017年全年新兴产业增加值合计9183.55亿元，比上年增长13.6%，占GDP比重40.9%。七大战略性新兴产业中，新一代信息技术产业增加值4592.85亿元，比上年增长12.5%；互联网产业增加值1022.75亿元，增长23.4%；新材料产业增加值454.15亿元，增长15.1%；生物产业增加值295.94亿元，增长24.6%；新能源产业增加值676.40亿元，增长15.4%；节能环保产业增加值671.10亿元，增长12.7%；文化创意产业增加值2243.95亿元，增长14.5%。从数据可见，深圳战略性新兴产业驶入“快车道”，成为深圳经济增长的重要引擎。3.2.2深圳市生物产业发展（1）生物产业总体运行情况生物经济正成为中国经济的重要增长点之一，从2008年开始，我国生物产业总产值突破万亿元。“十二五”以来，生物产业被列为我国重点培育发展的七大战略性新兴产业领域之一，各级政府陆续出台实施了一系列财税、价格、金融等优惠政策，为促进生物产业发展创造了良好条件。2011年以来，我国生物产业产值每年保持15%以上的增长率，2015年生物产业规模超3.5万亿元，2016年，生物产业规模达到4万亿元。预计到2020年，生物产业规模达到8-10万亿元，生物产业增加值占GDP的比重超过4%，成为国民经济的主导产业。市场前景极其广阔。埃克替尼、康柏西普、重组人戊型肝炎疫苗等国产创新药物成功上市，一批新专利到期药成功实现了国产化，磁共振、PET-CT等大型医疗设备以及人工耳蜗、植入式脑起搏器等高性能植介入产品成功填补了国产空白，基因检测服务能力全球领先，超级稻亩产突破1000公斤，生物发酵产业产品总量居世界第一，乙醇汽油已在全国11个省区推广使用，北京、上海、天津、广东、江苏、山东、湖北、吉林等一批高水平、有特色的生物产业集群已经形成。（2）主要生物产业发展情况生物医药领域。重点发展预防和诊断严重威胁我国人民群众生命健康的重大传染病的新型疫苗和诊断试剂。积极研发对治疗常见病和重大疾病具有显著疗效的生物技术药物、小分子药物和现代中药。加快发展生物医学材料、组织工程和人工器官、临床诊断治疗康复设备。推进生物医药研发外包。生物医药产业在全球发展近三十年内，平均每年生物医药销售额以25%—30%的速度增长。生物农业领域。重点发展优质、高产、高效、多抗的农业、林业新品种和野生动植物繁育种源。大力发展生物农药、生物饲料及饲料添加剂、生物肥料、植物生长调节剂、动物疫苗、诊断试剂、现代兽用中药、生物兽药、生物渔药、微生物全降解农用薄膜等绿色农用生物制品，推进动植物生物反应器的产业化开发，促进高效绿色农业的发展。开发具有抗病和促进生长功能的微生物药品及其他生物制剂，保护和改善水域生态环境，发展健康养殖。现代农业生物技术产业化虽然还处在起步阶段，但随着愈来愈多的生物技术产品从实验室走向实际应用，进入商品化阶段，生物技术为未来世界农业发展展现了美好的前景。随着农业生物技术研究的不断深入，一系列基因农作物新品种正逐步走向市场。可能有很大一部分是通过组织培养或是通过重组DNA技术将一些有益的新性状引入植物中得到的。将有更多的优良新品种在农业生产中得到广泛推广，并为消费者接受。为了争夺未来农业生物技术产品市场，许多国家制订和采取了一系列有利的政策法规及重大支持措施。为了争夺21世纪的生物技术的制高点，美国的“面向21世纪的生物技术”计划，日本的官、产、学一体化推进21世纪的生物技术计划等，中国的“863高技术计划”，欧洲的“尤里卡计划”，都把农业生物技术列为优先领域，力图占据农业生物技术的前沿。由此看来，农业生物技术将迎来一个快速发展的21世纪。科学家们预言，21世纪是生物工程的世纪。现代农业生物技术是仅次于医药生物技术，发展最迅速，效益最显著的领域，它将成为下个世纪新的经济增长点。生物能源领域。加快培育速生、高含油、高热值、高产专用能源植物品种，合理利用荒山荒地，推进规模化、基地化种植；积极开展以甜高粱、薯类、小桐子、黄连木、光皮树、文冠果以及植物纤维等非粮食作物为原料的液体燃料生产试点，推动生物柴油、集中式生物燃气、生物质发电、生物质致密成型燃料等生物能源的发展。我国十分重视生物能源的开发，早在上世纪50年代你就在农村推广沼气，本世纪初国家决定发展燃料乙醇，先后在东北、华中、和华东建立了大规模的燃料乙醇生产企业，并制定了相关标准。近年来我国还投入了相当的力量组织生物能源的研究与攻关，在产能微生物研究、生物转化研究、过程与设备研究等方面都取得了可喜成果。目前生物能源的主要形式有燃料乙醇、生物柴油、生物制氢和沼气。生物制造领域。生物制造的研究内容是想办法把生命科学、制造技术、计算机技术、信息技术、材料科学等各领域的最新研究成果组合起来，使其彼此联系用于制造业。加快推进生物基高分子新材料、生物基绿色化学品、糖工程产品规模化发展。支持农产品精深加工和食品生物制造技术、装备、工艺流程的研发及规模化生产。开发新型酶制剂，发展生物漂白、生物制浆、生物制革和生物脱硫等清洁生产工艺，加快生物制造技术推广应用，降低物耗、能耗和污染。我国《国家中长期科学和技术发展规划纲要》将生物技术列为我国五大科技发展战略重点之一，目前已证实了微生物能加工金属材料，将快速成型技术与人工骨研究相结合能为康复医学提供很好的技术手段，生物制造系统这个正在形成的崭新学科，就是生物学和制造学互相渗透、相互交叉的结果。生物制造产业是支撑社会经济可持续发展的重要保障，现代生物制造技术已经广泛地应用于工厂、农牧业、医药、环保等众多领域，产生了巨大的经济和社会效益。生物环保领域。重点发展高性能水处理絮凝剂、混凝剂、杀菌剂及生物填料等生物技术产品，鼓励废水处理、垃圾处理、生态修复生物技术产品的研究和产业化。支持荒漠化防治、盐碱地治理、水域生态修复、抗重金属污染、超富集植物等新产品的生产和使用。在最近十年来，随着环境生物技术的迅速发展，它的研究领域不断地扩大，通过工程实践结果表明其可以在兼顾经济效益和环境效益的基础上有效地解决复杂环境污染问题。比如利用固定化酶和固定化细胞技术对污水进行生物净化；利用微生物和植物对污染土壤进行修复；分离克隆降解基因并导入根瘤菌从而去除白色污染等等。进入21世纪以来，环境生物技术及其产品已经在污水处理、大气净化机污染环境介质治理等方面取得了成效。随着科技的进步，生物科学和生物工程以及生物技术将被越来越广泛地应用于生物多样性保护，合理开发生物资源，有效利用生物技术，将是21世纪的重要课题。（3）区域生物产业经济发展情况中国生物医药产业集群化分布进一步显现，已初步形成以长三角、环渤海为核心，珠三角、东北等中东部地区快速发展的产业空间格局。此外，中部地区的河南、湖南、湖北，西部地区的四川、重庆也已经具备较好的产业基础。为统一评价各重点区域生物医药产业发展水平，根据生物医药发展的关键要素，选取产业规模、创新能力、人力资源、国际交流等四项指标进行评价。图3-7区域生物医药产业发展水平比较环渤海地区生物医药人力资源储备最强，拥有丰富的临床资源和教育资源。各省市在医药产业链方面具有较强的互补性，围绕北京形成了创新能力较强的产业集群。长三角地区生物医药产业创新能力和国际交流水平评分最高。长三角地区拥有最多的跨国生物医药企业，在研发与产业化、外包服务、国际交流等方面具有较大优势，已逐步形成以上海为中心的生物医药产业集群。珠三角地区市场经济体系成熟，市场潜力巨大。珠三角地区医药流通体系发达，毗邻港澳，对外辐射能力强，民营资本比较活跃。围绕广州、深圳等重点城市形成了商业网络发达的生物医药产业集群。中西部生物医药产业集群逐步形成各自发展特色。成渝经济圈在生物医学工程领域创新活跃，是西部地区重要的生物医药成果转化基地；以长春市为核心的长吉图地区是亚洲规模较大的疫苗生产基地；长株潭地区拥有长沙高新区、浏阳生物医药园等多个生物医药产业基地，产业基础雄厚；武汉城市群聚集了各类研发机构及知名企业300余家，已形成支撑创新、产业化发展，较为完善的平台和环境。在全国34个省级行政单位中，已有21个建有国家级生物产业基地。其中，东部沿海地区17家，占基地总数的48.57%；东北地区3家，中部地区9家，西部地区6家，比重分别为8.57%、25.71%、17.14%。

3.3本项目战略定位分析3.3.1本项目的重要意义本项目的建立的意义在于：一、有利于抢占全球生物科技和产业发展制高点，培育参与全球竞争新优势。当今世界正处于新科技革命的前夜，生物科技是发生革命性突破的前沿领域。必须抓住深圳在基因组学、生物医疗等领域稍纵即逝的领先优势，率先在生物科技和产业化取得突破，实现医疗模式从治疗为主到预防为主的转变，在临床诊疗、新型健康、再生医学等前沿领域，打造具有国际竞争力的生物产业体系，使XX沃森成为代表国家参与全球科技和产业竞争，提升我国创新能力和竞争优势的重要载体。二、有利于完善国家创新体系，为加快建成创新型国家作出新贡献。生物科技是国家中长期科技发展的重要方向，生物产业是我国获取未来科技、经济竞争优势的重要领域。XX沃森以生物医疗为核心，大力发展相关前沿技术和产业，是落实国家生物科技及产业规划的重要载体。探索以科学发现为引导，以生物技术和信息技术融合为支撑的生物科技创新模式，推动形成原创性、前沿性、引领性的生物科技创新体系，是完善国家创新体系的重要内容，加快建成创新型国家的重要途径。三、有利于培育深圳新的经济增长极，打造特区未来发展新引擎。本项目可有助于加快深圳国际生物谷的建设，形成“西有前海，东有坝光”的双引擎驱动发展格局，实现深圳经济特区以质取胜。3.3.2本项目的战略定位XX科技中心，总体定位为全球生命科技的研发中心和项目管理中心，主要目标是建立“国际一流国内第一的生命科技英雄汇聚之港、世界顶级健康科技的研创教育圣地、全球生命科技产业转化高低和深圳创新精准医疗体系的稳固基石”XX科技中心将打造科学研究中心、科技项目引进转化中心、XX总部研发生产中心、医学中心和国际生物科技交流中心这五大中心，构建集“研、学、产、用”为一体的综合产业发展模式，推动深圳成为全球瞩目的生命科技产业重镇。以尖端科研为引擎来培育高科技人才，建成全球生命科技研创教育供给的桥头堡，推动科研成果产业化。XX科技中心的科学研究中心，将在DNA之父、XX科学总顾问沃森博士的共同推进下，在生命科学领域最前沿的方向，包括前沿基因技术、癌症基因组学、蛋白质工程、干细胞技术、细胞生物学、结构生物学、表观遗传学、以药物研发为主导的中药和天然产物等方面，研究前瞻性的应用技术。第四章项目选址与建设条件4.1项目选址4.1.1项目所在地本项目选址位于深圳市大鹏新区葵涌街道坝光片区，地处盐灶路和红树路的交界处。距离市区40km，距大鹏新区管委会11km，项目基地毗邻惠深沿海高速，并有一条规划的地铁线路经过大鹏新区，交通较为便利。项目地理位置如下图所示。图4-1项目区位图4-2项目具体位置4.1.2项目周边环境拟建场地南临排牙山，北与惠州大亚湾海域相接，群山环绕，依山傍海，整个片区相对独立，地势相对平坦，有少量山体，基本属于适宜建设用地范围。图4-3用地高程分析图图4-4用地适应性分析图图4-5用地周边环境4.2建设条件4.2.1地震条件地震烈度是国家主管部门根据地理、地质和历史资料，经科学勘查和验证，对我国主要城市和地区进行抗震设防与地震分组的经验数值。抗震设防类别分为甲、乙、丁类建筑，全国大部分地区的房屋抗震设防烈度一般为8度。深圳市属中国东南沿海构造地震带的外带，属弱震区。根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001），场址所在地区的抗震设防烈度为7度、设计基本地震加速度值为0.10g。4.2.2地质与水文条件本项目尚处于规划报立项阶段，尚未出具详细的水土勘察报告，本项将在水土勘察报告中进行详细说明。本项目正式进行方案设计前，应委托具有国家资质的相关单位对场址应先作初步的岩土工程地质勘测报告，根据地层结构自上到下提供各层地质分布，应有柱状图。然后分析场址工程地质和水文条件进行论证在地质水文条件的层面上本项目建设是否有保障。4.2.3气候条件大鹏半岛在广东省中南部，深圳市东南部海岸，大鹏湾和大亚湾之间，深圳大鹏半岛属南亚热带海洋性季风气候，三面环海，海岸线长130多公里，受海洋影响，多雨雾，常受台风吹袭。全区近5年年降水量约1846毫米，北部和南部易出现突发性强降水，地质灾害风险程度较高；由于植被覆盖率高，加上海洋的调节作用，平均气温较低，平均气温22.5℃，城市热岛强度较小，风速相对较大，平均风速2.5米每秒，气候舒适程度较高。4.2.4交通运输条件本项目选址位于深圳市大鹏新区，项目选址位于国际生物谷，毗邻惠深沿海高速。项目内规划多条市政道路，交通便利。因此，本项目建设用地所在位置交通运输条件良好，可满足建设需要。4.2.5基础设施条件本项目选址位于深圳市大鹏区，周边供水、供电等公共基础设施完善，可满足本项目的建设条件要求。4.2.6防洪、防潮、排涝设施条件本项目所在地具备完善的市政配套管网，防洪、防潮、排涝设施能满足本项目的需要。4.2.7施工条件根据现场勘察，项目施工前需对其进行拆除，水、电施工设施完备，交通便利，周边交通运输条件良好，基础设施完善。故认为本项目选址具建设项目已具备施工条件。4.3场址评价综上所述，项目所在地的交通运输条件、气候条件、公共设施条件等均可满足该项目的建设条件。且场址所在地为平缓低坡地。所以，本项目场址可作为项目定点。

第五章项目建设方案5.1项目建设指导思想与原则本项目建设内容主要包括研发产业办公、商业及配套设施，建设应具备研发、办公及商业区的功能要求，既有环保要求又有高技术含量的循环经济因素，建筑规划应遵循下列原则与指导思想：（1）应当符合项目所在区域的总体规划要求，与区内及周边的规划相适应。道路、给排水设施和供电设施的布置亦需顺应功能区内的各种设施的布局和走向，以达到局部和整体的协调一致；（2）以可持续发展为主导思想，引入生态节能的设计概念，充分考虑自然通风与采光，尽量减少建筑物的能耗，使内部空间和外部环境有机结合，符合防火、防潮、安防、自然采光和绿色建筑等有关规定；（3）设计的总体思路体现“以人为本”，在使用功能，规划布局，建筑格调上，立足当前，面向未来，统一规划，使本项目的建设具有可持续发展性；（4）重视防火消防措施，防火设计遵守国家现行建筑设计防火规范的有关规定，防火分区结合建筑布局和功能分区划分；（5）充分利用现有资源，因地制宜，整体规划本项目规划范围内各建筑物，风格统一，架构良好的办公、商业环境空间。（7）满足布局合理、经济高效、具有前瞻性及建筑设计构思新颖等要素；5.2总平面规划5.2.1指导思想本项目的总体规划要面向未来、面向大众、创造一个功能布局合理、服务配套设施齐全、环境优美的新型研、办、商一体化区域，将社会效益、经济效益、环境效益充分结合起来。本规划总的指导思想是：“以人为本、精益求精、注重特色”。以人为本：从整体布局到单体建筑的建筑设计到公共场地设计都处处以人的活动、思维、生活、生产的需求为出发点，满足研发、办公、商业需求，符合人的行为特征。精益求精：提倡精品意识，力求每栋建筑、小品、景观设施和绿化环境建成精品，形成建筑、绿化、人和谐统一的研、办、商环境。注重特色：规划立足环境观念，积极引入现代规划理念、建筑设计理念与环境设计理念，力求创造富有现代感的高品位、高标准的高新产业基地。5.2.2规划原则（1）自然协调性原则：注重人与自然环境协调，保持和维护景观、各功能区之间的和谐统一，使各功能区与主体和谐、建筑风格与自然环境协调。（2）整体优化原则：本项目，既要在整体上形成自己的风格，又要考虑土地利用、经济投入等要素，从最优化角度规划住宅区的景观与人文布置，充分考虑环境保护与经济发展之间的优化关系。（3）生态化原则：各种人类活动、经营性项目及建筑都必须符合“健康、和谐、无害”的生态学思想，尽可能利用对人类和环境无害的替代性建筑材料。（4）注重形式和功能的结合：形式为功能服务，功能是形式的基础，考虑景观时先做功能分析是非常必要的，否则做出的景观就会失去它的意义和价值。总之，规划设计不仅要体现在员工使用的便捷、舒适和安全方面，而且有助于实现今后物业管理的科学合理、高效快捷、安全可靠和人性化方面，这样才能使本项目具有更持久的生命力，产生更多的经济效益。5.2.3规划目标（1）提供充满活力的生活空间，营造动态、立体的研发、办公、商业大环境；（2）创造既安全又开放，舒适的研、办、商环境；发挥其在大鹏新区的地理优势，充分带动大鹏新区生物科技高新产业的发展；（3）保证流线畅顺，人流物流分开，符合防火、通风、自然采光等有关规定，布置紧凑。5.2.4总平面规划根据本项目宗地建设内容及不同建筑的功能需求，对研发办公、商业、产业用房、及其他公共配套设施进行了合理的安排和布置，形成研办商综合区域本期规划图5-1所示。图5-1项目鸟瞰图图5-2项目总平面图5.2.5车行交通路线（1）交通路线规划原则根据规划用地的地形地貌，以及各功能建筑的特点，合理布置各功能建筑；在主要出入口要设缓冲地带，尽量减少道路交叉，避免出现交通瓶颈现象；注意内部路网与外部路网的衔接，保证在衔接处无瓶颈；各建筑及配套设施的整体布局要与周围区域整体生态环境相协调。（2）交通路线规划本项目由四块宗地构成，整体平面呈长方形，一横（盐灶路）一纵（红树路）两条道路将四个地块划分开来。项目规划采取人车分流的交通系统，通过周边城市道路到达。机动车车流不进入组团内部。为提高土地土地效率、保证城市形象，本期规划主要采取地下停车的方式。图5-3人行流线（上）及车行流线（下）图5.2.6人行路线人行流线主要在地面以上解决，基地周边公共交通主要为公共汽车。5.2.7噪音防控本项目位于大鹏新区国际生物谷，项目的噪音较少，主要来自周边公路，于该沿线设置绿化景观以阻挡噪音，并加强该区域建筑立面门窗的防噪等级。采用窝蜂隔音窗，隔声墙体或其他隔音措施。5.3建筑方案5.3.1建筑规模本项目由四个宗地构成，宗地DY12—32用地面积为28110.00平方米，计容面积为37426.10平方米；宗地DY12—15用地面积为23404.00平方米，计容面积为31280.04平方米；宗地DY12—24用地面积为25097.00平方米，计容面积为55240.54平方米；宗地DY12—26用地面积为19810.00平方米，计容面积为47900.21平方米。项目建设内容如表5-1所示。表5-1项目建设内容宗地DY12-32总指标项目单位数值建设用地面积㎡28110.00技术指标总建筑面积㎡43671.66规定容积率不小于1.2调整容积率1.20计容建筑面积㎡37426.10其中地上规定建筑面积㎡33867.60其中研发用房㎡32336.40商业㎡1471.86物业服务用房㎡59.34地上核减建筑面积㎡0地上核增建筑面积㎡3558.50其中骑楼㎡1235.17架空绿化休闲㎡2323.33不计容建筑面积（地下室）㎡6245.56其中地下规定建筑面积㎡-地下核增建筑面积㎡6245.56其中地下车库㎡3850.37地下设备用房㎡2395.19建筑基底面积㎡14895.09建筑覆盖率%52.99绿地面积/折算绿地面积㎡5139.84/9233.63绿化覆盖率%35最高高度m15.00最大层数（地上/下）层地上3/地下1地下机动车停车位辆62（充电车位6个）地下自行车停车位辆0宗地DY12-15总指标项目单位数值建设用地面积㎡23404.00技术指标总建筑面积㎡36935.23规定容积率不小于1.2调整容积率1.21计容建筑面积㎡31280.04其中地上规定建筑面积㎡28325.94其中研发用房㎡25846.71商业㎡2370.03物业服务用房㎡109.20地上核减建筑面积㎡0地上核增建筑面积㎡2954.10其中骑楼㎡238.67架空绿化休闲㎡2715.43不计容建筑面积（地下室）㎡5655.19其中地下规定建筑面积㎡-地下核增建筑面积㎡5655.19其中地下车库㎡3004.13地下设备用房㎡2651.06建筑基底面积㎡11667.66建筑覆盖率%49.85绿地面积/折算绿地面积㎡3153.34/6834.48绿化覆盖率%28最高高度m15.00最大层数（地上/下）层地上3/地下1地下机动车停车位辆44（充电车位6个）地下自行车停车位辆0宗地DY12-24总指标项目单位数值建设用地面积㎡25097.00技术指标总建筑面积㎡73119.19规定容积率不小于1.2调整容积率2.07计容建筑面积㎡55240.54其中地上规定建筑面积㎡51828.59其中研发用房㎡49217.31商业㎡2523.30物业服务用房㎡87.98地上核减建筑面积㎡0地上核增建筑面积㎡3411.95其中骑楼下方空间㎡966.59架空绿化休闲㎡2445.36不计容建筑面积（地下室）㎡17878.65其中地下规定建筑面积㎡-地下核增建筑面积㎡17878.65其中地下车库㎡1651.30地下设备用房㎡1205.57人防地下室㎡15021.78建筑基底面积㎡10198.81建筑覆盖率%41绿地面积/折算绿地面积㎡1505.98/10791.48绿化覆盖率%28最高高度m28.80最大层数（地上/下）层地上6/地下1地下机动车停车位辆2地下自行车停车位辆596宗地DY12-26总指标项目单位数值建设用地面积㎡19810.00技术指标总建筑面积㎡63821.56规定容积率不小于1.2调整容积率2.33计容建筑面积㎡47900.21其中地上规定建筑面积㎡46065.87其中研发用房㎡44367.58商业㎡1634.81物业服务用房㎡63.48地上核减建筑面积㎡0地上核增建筑面积㎡1834.34其中骑楼㎡692.03架空绿化休闲㎡1142.31不计容建筑面积（地下室）㎡15921.35其中地下规定建筑面积㎡-地下核增建筑面积㎡15921.35其中地下车库㎡1013.41地下设备用房㎡989.52人防地下室㎡13918.42建筑基底面积㎡9052.98建筑覆盖率%46绿地面积/折算绿地面积㎡2097.07/7652.10绿化覆盖率%30最高高度m28.8最大层数（地上/下）层地上6/地下1地下机动车停车位辆2地下自行车停车位辆461

5.3.2建筑艺术与风格建筑立面设计追求现代化、科技感、实用、美观，并注重功能内涵，满足项目研发办公、商业、功能要求，与符合现代化高新产业形象。设计应采用灵活的手法，包括高效利用空间、协调当地环境、节能等。本项目作为首发盘，率先提供优质的工作、环境，为鹏城留住高素质人才。建筑造型简洁通透，体现深圳的滨海现代特色，凸显科技感，生态感。在怡人的风景之中，建筑群犹如温暖惬意的现代“社区”，为科研人员带来家的感觉。上有青冥之长天，下游渌水之波澜。本项目以绿轴串山联海，架空廊道，屋顶绿轴延续等设计手法让山海之间形成视线的通廊，将一线海景纳入每个房间，打造山海科技小镇。5.3.3建筑结构与特征（1）办公楼采用钢筋混凝土结构，为满足底部地下停车库的要求，底部采用框支剪力墙结构。（2）标准层剪力墙厚度一般为200mm。（3）楼面及屋面采用普通现浇混凝土梁板体系。（4）地下室采用框架结构，为便于使用，各地下室不设置永久性伸缩缝。

5.3.4建筑方案本项目由一横一纵两条道路分为四个地块，在设计中将建筑与山海通廊平行布置，一路直行畅通无阻。采取地景建筑手法，利用架空的绿化休闲增强山海的联系，打造多层次的山海通廊。建筑架空，形成通往大海的视窗，营造通廊尽端独特的框景效果。图5-4一带三轴四核心概念1、地块DY12-32图5-5总平面图图5-6南北立面图（地上）图5-7东西立面图（地上）2、地块DY12-15图5-8总平面图图5-9南北立面图（地上）图5-10东西立面图（地上）3、地块DY12-24图5-11总平面图图5-12南北立面图（地上）图5-13东西立面图（地上）4、地块DY12-26图5-14总平面图图5-15南北立面图图5-16东西立面图

5.4绿化设计专项《深圳市城市规划标准与准则》中：绿化覆盖率指地块内各类绿化种植（地面绿化、屋顶绿化和架空绿化）的水平投影面积按相应系数折算后之总和与地块总用地面积的比率。其中非居住地块绿绿化覆盖率宜大于30%。本项目满足绿化覆盖率要求图5-17绿化覆盖图5.5公用及辅助工程5.5.1给排水工程（1）给水系统水源：本项目拟由市政管网引入给水管并在建筑红线内形成环状管网，供用地内生活及室外消火栓用水。每根引入管均能满足全部生活和室外消防用水。给水系统：低区市政直供，其余分区将根据各系统总高度，采用低位贮水箱＋加压泵组＋转输水箱＋加压泵组＋转输水箱的分区串联供水方式。转输水箱设在避难层(兼设备层)，各分区均由高位水箱(或加变频泵，或加减压阀)供水，保证各区最低配水点处的静水压力不超过0.45MPa，且分区内低层部分为满足节水要求各用水点供水压力不大于0.2MPa。计量：室外给水总入户管设总水表，各主要用户的给水总供水干管设置水表。（2）热水供应系统采用太阳能分散式生活热水系统。（3）生活排水系统室内采用污废水合流排放的原则，粪便污水经化粪池处理后，厨房废水经隔油池处理，与废水一道排入市政污水管网；室内污废水首层及以上重力自流排出，地下层排水排至集水池，经污水泵提升后排向室外；卫生间生活污水采用专用通气立管排水系统；厨房洗肉池、炒锅灶台、洗碗机、池等排水均应设器具隔油器。（4）中水回用系统=1\*GB3①中水水源：生活的污废水、水景等处的排水、空调冷凝水作为中水水源，通过中水原水池收集。=2\*GB3②各部分中水水源经过中水原水池收集后，用输送至中水处理系统，处理达标后，由中水成品水箱储存，供使用。=3\*GB3③中水供水范围：用于室外绿化及浇洒道路。=4\*GB3④当中水水源水量不足时，首先用雨水回用系统蓄水补充，其次由市政给水补充。=5\*GB3⑤中水处理流程可采用：原水→格栅→调节池→生物处理→膜过滤→消毒→中水回用。图5-18项目中水系统示意图（5）雨水排水系统=1\*GB3①屋面的雨水排水系统重现期按10年进行设计，屋面雨水由87型雨水斗收集经雨水管道排至室外雨水检查井；室外道路和广场雨水重现期为5年。=2\*GB3②从屋面收集的雨水将从婺源排水沟汇集到雨落管中，最终汇入到收集池中，进入雨洪利用系统收集利用；场地遇水则考虑结合渗透地面的设计，一部分经管道收集后汇入到收集池中，一部分通过可渗透地面，渗入土壤中，补充地下水；超出收集系统容量的雨水则直接排入市政雨水管道。=3\*GB3③雨水回用系统的收集池将位于室外合适的位置，分散或集中设置。收集池将用来收集雨水，经处理后，为非饮用水提供额外的水源，用于草地灌溉、室外地面冲洗。图5-19项目雨水利用系统示意图5.5.2项目强电设计（1）负荷、电源本工程为特别重要负荷用户。本项目中重要的计算机系统和安防系统用电，研发办公、商业及产业用房的消防用电为特别重要负荷。本项目中的大型营业厅及门厅照明、安全照明用电，客梯电力用电；排污泵、生活水泵用电；直接影响特别重要负荷运行的空调负荷等均为一级负荷。本项目中的小型营业厅及门厅照明用电均为二级负荷。本项目中的所有消防用电设备、主要通道及楼梯间照明、总值班室、火灾报警电源、安防设备及各弱电机房的电力设备、计算机房设备系统等设备的供电均在末端双路电源自动互投。在计算机房还设有UPS不间断电源，并在地下层设置应急柴油发电机组。（2）供配电系统根据用电负荷分布状况及负荷等级要求，在楼内地下一层设置10KV电源进线兀接室和变配电室，变配电室内设中置式高压配电柜，其高压单母线运行，操作电源为交流，SCB10型—10/0.4KV干式变压器及抽屉式低压配电柜，作为各部分的供电中心。低压配电系统工作电源由变压器低压侧引接，变电所低压母线分段运行，联络开关可自动、手动转换。对于消防、安防等负荷分别由不同变压器所带的相应母线段供电，并在末端设置自动互投切换装置。无功功率补偿设置在变配电室低压配电柜低压侧，采用静电电容器集中补偿、自动切投，补偿后功率因数为0.9以上。在变电所装设微机综合保护装置，对供电系统进行遥测、遥控、遥信。信息系统、安防系统设置EPS备用电源。（3）电能计量本工程计费采用高压计量的方式，在变配电所设高压计量柜。在低压总进线柜装设有功和无功电度表。在低压出线柜各出线路装设电能计量表。（4）自备应急柴油发电机组本工程在地下层设置自备应急柴油发电机组，以保证消防设备（包括消防电梯、消防泵、喷淋泵、排烟风机、正压风机、防火卷帘门、应急照明、疏散指示照明，消防中心电源等）及其他重要设备的供电可靠性。本工程的将自备柴油发电机组为本工程的应急和重要负荷供电。（5）配电及线路敷设方式10kV线路选用阻燃型（耐火）交联电缆沿电缆桥架敷设。低压配电柜的馈电线路均采用阻燃（耐火）型辐照交联电缆沿电缆桥架敷设或采用密集绝缘型铜母线，其中引至消防设备的配电线路采用矿物绝缘防火电缆。其供电采用放射式和树干式相结合的方式，由低压配电柜引出低压母线或电力电缆，沿金属阻燃线槽经各电气竖井将电源送至各个用电点，支路管线均暗敷设在墙体或现浇楼板内。消防用电设备和大厦内重要设备为双路供电，末端互投。（6）保安措施本工程采用TN-S系统，保护线（PE）专放。所有地下室、厨房等潮湿场所的回路及办公等插座回路均设置漏电保