房地产开发可行性研究应用报告模板

XX房地产项目可行性研究报告公司名称：**房地产公司编制人员：***完毕日期：目录调查人员声明 4第一某些：项目总论 51.1项目背景 51.2项目概况 51.2.1项目名称 51.2.2项目建设单位概况 51.2.3项目地块位置及周边现状 51.2.4项目规划控制要点 71.2.5项目发展概况 71.3可行性研究报告编制根据 71.4可行性研究结论及建议 8第二某些：市场研究 82.1宏观环境分析 82.2全国房地产行业发展分析 82.3我市房地产市场分析 82.3.1我市房地产市场现状 82.3.2我市房地产市场发展趋势 92.4板块市场分析 92.4.1区域住宅市场成长状况 92.4.2区域内供应产品特性 102.4.3区域市场目的客层研究 102.5项目拟定位方案 102.5.1可类比项目市场调查 102.5.2项目SWOT分析 112.5.3项目定位方案 11第三某些：项目开发方案 113.1项目地块特性与价值分析 113.2规划设计分析 123.3产品设计建议 133.4项目实行进度 153.5营销方案 163.6机构设立 163.7合伙方式及条件 17第四某些：投资估算与融资方案 174.1投资估算 174.1.1投资估算有关阐明 174.1.2分项成本估算 174.1.3总成本估算 204.1.4单位成本 204.1.5销售收入估算 204.1.6税务分析 204.1.7项目资金预测 214.1.8钞票流量表 214.1.9自有资金核算 214.2融资方案 224.2.1项目融资主体 224.2.2项目资金来源 224.2.3融资方案分析 224.2.4投资使用筹划 224.2.5借款偿还筹划 22第五某些：财务评价 235.1财务评价基本数据与参数选用 235.2财务评价（方案1） 235.2.1财务赚钱能力分析 235.2.2静态获利分析 245.2.3动态获利分析 245.2.4偿债能力分析 245.2.5综合指标表 245.3财务评价（方案2） 255.4财务评价结论 25第六某些：不拟定性分析 256.1盈亏平衡分析 256.2敏感性分析 266.2.1变动因素一成本变动 266.2.2变动因素二售价变动 266.2.3变动因素一容积率变动 266.3风险分析 276.3.1风险因素辨认和评估 276.3.2风险防范对策 27第七某些：综合评价 277.1社会评价（定性） 277.2环境评价（影响及对策） 277.3公司资源匹配分析 27第八某些：研究结论与建议 278.1结论 278.2建议 27第九某些：附录 289.1附件： 289.2附表： 289.3附图： 29调查人员声明咱们郑重声明：1、咱们在本调查报告中陈述事实是真实和精确。2、咱们依照XXXX公司统一《房地产可行性研究报告模式》进行分析。3、形成意见和结论。4、撰写本可行性研究报告。5、咱们已（或没有）对本报告中拟建项目进行了实地查勘（在本声明中应清晰地阐明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。6、（其她需要声明事项）参加调查人员签名：公司领导签字：注：形成一致意见后，附后存档。第一某些：项目总论1.1项目背景这一某些重要应阐明项目发起过程、提出理由、前期工作发展过程、投资者意向、投资必要性等可行性研究工作基本。为此，需将项目提出背景与发展概况作系统地论述。阐明项目提出背景、投资理由、在可行性研究前已经进行工作状况及其成果、重要问题决策和决策过程等状况。在论述项目发展概况同步，应能清晰地提示出本项目可行性研究重点和问题。1.1.1项目所在区域发展状况都市发展规划与地块关系及对项目开发影响；所属地区在该都市历史、经济、文化、战略发展等方面地位，所在区域政策、经济及产业环境。1.1.2项目发起人及发起缘由项目渊源，特殊政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。1.1.3项目投资必要性①项目启动对公司将来几年发展战略、发展规划意义（普通3—5年），在公司发展中地位（与否核心项目）；②公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提高品牌形象、减少经营风险、扩大社会影响力作用；③从公司将来利润需求、可持续经营等角度描述立项意义；1.2项目概况1.2.1项目名称1.2.2项目建设单位概况1.2.3项目地块位置及周边现状①地块位置地块所处都市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）地理位置。附图：项目在该都市区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）相对位置和距离、地段定性描述（与重要中心区域办公/商务/政府关系）。②宗地现状1）四周范畴；2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3）地面现状，涉及宗地内与否有水渠、较深沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响因素，并计算因而而损失实际用地面积；4）地面既有居民状况，涉及详细居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并阐明对拆迁及项目开发进度影响；5）地下状况，涉及管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/构造等，地上地下都要注意有无受保护历史文物古迹、可运用构建；6）土地完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7）地质状况，涉及土地构造、承载力、地下水位和抗震性规定。附图：平面地形图，标记四至范畴及有关数据；地形地貌图，重要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，涉及地下管线、暗渠、电缆等。③项目周边社区配套1）周边3000米范畴内社区配套交通状况（a）公交系统状况，涉及重要线路、行车区间等；（b）宗地出行重要依托交通方式，与否需要发展商自己解决；（c）既有交通捷运系统，近期或规划中与否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响工程。附图：交通状况示意图，涉及既有和将来规划都市公共交通和迅速捷运系统；教诲：大中小学及教诲质量状况。医院级别和医疗水平大型购物中心、重要商业和菜市场文化、体育、娱乐设施公园银行邮局其她附图：生活设施分布图，详细位置、距离。2）宗地周边3000米外但可辐射范畴内重要社区配套现状④项目周边环境（依照个案特性描述，没有可以不写）1)治安状况2)空气状况3)噪声状况4)污染状况（化工厂、河流湖泊污染等）5)危险源状况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6)周边景观7)风水状况8)近期或规划中周边环境重要变化，如道路拓宽、工厂搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市建设等。9)其她⑤大市政配套（都要阐明距宗地距离、成本、接入也许性）1)道路现状及规划发展涉及既有路幅、规划路幅，规划实行时间，与宗地关系（影响）。2)供水状况：既有管线、管径及将来规划和实行时间。3)污水、雨水排放：既有管线、管径及将来规划和实行时间。4)通讯（有线电视、电话、网络）：既有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。5)永久性供电和暂时施工用电：既有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。6)燃气：既有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7)供热及生活热水：既有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：阐明上述配套设施管线走向、容量和接口位置，及将来规划扩容和增长状况。1.2.4项目规划控制要点规划控制要点①总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积②住宅建筑面积、公建建筑面积，公建内容，并区别经营性和非经营性公建面积③综合容积率、住宅容积率④建筑密度⑤控高⑥绿化率⑦其她1.2.5项目发展概况①已进行调查研究项目及成果②项目地块初勘及初测工作状况③项目建议书编制、提出及审批过程④研究工作进展状况1.3可行性研究报告编制根据在可行性研究中作为根据法规、文献、资料、要列出名称、来源、发布日期。并将其中必要某些全文附后，作为可行性研究报告附件，这些法规、文献、资料大体可分为四个某些：项目主管部门对项目建设规定所下达指令性文献；对项目承办单位或可行性研究单位请示报告批复文献。可行性研究开始前已经形成工作成果及文献。国家和拟建地区政策、法令和法规。依照项目需要进行调查和收集设计基本资料。（1）《都市居住区规划设计规范》（2）《A市都市拆迁管理条例》（3）《都市居住区公共服务设施设立规定》（4）《住宅设计规范》（5）《住宅建筑设计原则》（6）《建筑工程交通设计及停车场设立原则》（7）《都市道路绿化规划及设计规范》（8）《高层民用建筑设计防火规范》1.4可行性研究结论及建议1.4.1市场研究1.4.2开发方案1.4.3投资估算与融资方案1.4.4财务评价1.4.5不拟定性分析1.4.6综合评价1.4.7研究结论与建议1.4.8重要技术经济指标表第二某些：市场研究2.1宏观环境分析房地产开发商在一种国家某个地区拟进行房地产投资时，一方面要考虑是该国宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯等。2.2全国房地产行业发展分析2.2.1行业政策2.2.2市场供应与需求2.2.3行业发展趋势2.3我市房地产市场分析普通来讲，项目所在国内部地区之间发展是不平衡，差别总是不同限度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必要对项目所在区域进行因素分析，这是由于：一方面，宏观经济对区域经济影响限度不同，对有区域影响大，有区域影响小；另一方面，区域经济发展受宏观经济影响存在着“时滞’现象，宏观经济现状往往要通过一段长时间后来才干对区域经济发展产生影响，有地区反映快，有地区则滞后性较为明显，投资时必要加以考虑；其三，国家特定地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动影响，甚至形成于宏观经济趋势相反逆向走势。2.3.1我市房地产市场现状整体竞争格局，供求现状1、近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。2、量值描述市场状况：当年市场重要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。3、各类型产品市场特性：价位区别、各档次市场比例、发展趋势、产品特性、分布区域等。4、各行政区市场比较：（1）量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘销售比重、平均价格等。（2）各区商品住宅分布特性：供应量、销售量变化和发展趋势等。5、本地都市近、中期规划发展方向描述都市发展规划、功能布局、基本设施建设等与项目开发和居民住宅密切有关方面。6、重要发展商状况：发展商实力、公司性质、开发水平；前20名发展商近来3年开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。7、热点区域表述和特性，热点产品表述和特性8、客户购买偏好、购买关注要素9、重点楼盘描述备注：需要完毕都市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）2.3.2我市房地产市场发展趋势①需求预测需求预测就是以房地产市场调查信息、数据和资料为根据，运用科学办法，对某类物业市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出将来市场对该类物业需求。②供应预测供应预测就是以房地产市场调查信息资料和数据为根据，运用科学办法，对某类物业市场供应规律和变化趋势进行分析，从而预测将来市场上该类物业供应状况（预测办法：普通可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模仿法等。）2.4板块市场分析2.4.1区域住宅市场成长状况①区域住宅市场简述形成时间各档次住宅区域内分布状况购买人群变化②区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）开工量/竣工量销售量/供需比平均售价③区域市场在市内各项指标排名状况及发展趋势2.4.2区域内供应产品特性①各档次产品供应状况②各档次产品集合特性特别研究与本案类似档次物业特性平均售价开发规模产品形式平均销售率平均容积率物业在区域内分布特性③区域内体现最佳个案状况附图：项目周边楼盘个案分布图，其中某些具代表性将来重要竞争楼盘还要配备现场图片。④将来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型⑤分析：本案在区域市场内机会点⑥结论：区域市场在整体市场地位及发展态势本案所在位置价位区间和本案开发产品价位区间及产品形式本案在区域内开发市场潜力本案在开发中营销焦点问题2.4.3区域市场目的客层研究①各档次产品目的客层特性及辐射商圈范畴（建立在本区域参照项目经验研究及全市趋势特性上）②结论：本案目的人群区域来源、行业特点、产品力偏好、购买方式和重要关注点、诉求点。2.5项目拟定位方案2.5.1可类比项目市场调查序号比较因素典型楼盘分值权重拟建项目分值备注（详细）1地段位置10040%110距所在片区中心远近；商业、写字楼为临街或背街；2配套设施10010%115城乡基本设施：供水、供电、排水；社会服务设施；文化教诲、医疗、文娱体育、邮电、公园绿化3规划设计10010%110规划水平、理念4物业管理10010%95保安、清洁卫生；内墙；绿化率及养护状况；物业管理费；与否人车分流；物业管理商资质5交通状况1005%80大小中巴线路数量；距公交站远近；站点数量；大中小巴舒服限度6楼盘规模1003%100建筑总面积（在建及未建）；总占地面积；户数；7产品外观1005%105与否醒目；与否新颖；与否高档；感官舒服限度；8户型设计10010%105户型布置与否合理，与否有暗房，实用率与否高9发展商信誉1002%90资产及资质、开发楼盘多少、楼盘质量、品牌10销售手法1005%11011其他方面如对方没有，比例值可考虑此项在整个房价中所占有比重12共计106各行权重乘以拟建楼盘分值13拟建楼盘价格=典型楼盘价格*106计算。备注：1）此表格重要是想通过与本地典型楼盘比较，发现拟建项目优缺陷。2）使咱们价格制定更客观合理。3）此表中权重比例，公司可依照实际状况进行恰当调节。2.5.2项目SWOT分析2.5.3项目定位方案①市场定位②目的市场定位③项目产品定位重要功能/建筑规模/重要技术经济指标④价格定位：项目销售均价（元/㎡）出租均价（元/㎡×月）可租售面积（㎡）备注写字间配套功能停车场住宅销售第三某些：项目开发方案3.1项目地块特性与价值分析3.1.1地块特性分析3.1.2土地价值分析1）估价办法和计算公式2）估价过程3）拆迁成本估算3.1.3土地升值潜力初步评估。从地理位置、周边土地供应（价格与成交状况）、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、都市将来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。3.1.4土地法律性质评估土地所有权、使用权归属/规划用途获得土地使用权程序评估土地性质变更评估（已经是商品房用地可以不写）政策性风险评估：都市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完毕、项目开发期间土地性质变更受挫，从而导致前期投入所有或某些损失也许性判断。对各项法律手续和程序可操作性、合法性，风险可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利条款及其考虑；某些或所有条款存在不拟定性因素控制；不利、不拟定条款也许遭受损失和对开发进度影响等。3.2规划设计分析3.2.1初步规划设计思路①设计概念：产品体现主题思想，重要设计风格、设计特点。②重要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其她类型，及不同类型产品比例。③节能和环保型建筑材料选用考虑。④在所在都市中，生产新型、别具一格产品也许性。⑤如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念考虑。⑥市场公共配套设施配备方案3.2.2规划设计可行性分析①在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出产品是什么类型和特性，与否符合前面提及规划设计概念和万科所追寻各种档次高品质住宅规定。重要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品也许性。②容积率变化对产品设计概念、产品类型和特性影响。③土地自身特性对产品设计影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块完整性、地质状况、较深沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环保影响及解决办法。④周边自然环境和人文环境对产品设计影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气状况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环保影响及解决办法。⑤周边市政工程配套设施对产品设计影响和考虑。如：道路状况（也许与社区重要出入口关于）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和暂时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计影响及解决办法。⑥周边生活配套设施对产品设计影响和考虑。如：交通状况（与与否开通业主班车关于）、商业设施（大型购物中心）、教诲现状、体育娱乐公园等休闲场合、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。⑦市场分析成果对产品设计影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计与否存在矛盾，对产品品质与否有影响，及如何解决。3.2.3规划方案提出与方案比选方案1序号工程名称建筑面积（㎡）层数备注1综合楼2177622写字间酒店（不含地下某些）及某些配套功能2住宅720012不含地下某些3地下停车场43201地下一层4综合楼附楼9604会议室宴会厅及某些配套功能5公建1608综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室共计36264方案2（略）3.3产品设计建议3.3.1综合楼①写字间打造适度超前智能化、生态化写字楼。智能化概念在新建写字楼中已经得到普遍运用，生态化概念是一种新兴概念，重要体现为：采光充分，通透性好，定期换新风，换气系统加氧，建筑材料和装修材料采用高原则环保材料，减少有害物质排放，杜绝写字楼综合症；具备较高绿化率，尽量采用空中花园。综合楼外观风格建议：稳重大方后当代主义风格，切忌呆板，体现智能化、生态化主题。楼层：3-18层面积：12096㎡户数：12096÷（100×20%+150×30%+220×40%+300×10%）=66户型配比：面积（㎡）比例（按户数%）备注100-11020%1、各户型内部按功能分割；2、大户型集中于高层。150-16030%200-22040%300-32010%②配套功能：功能面积（㎡）楼层计算根据备注会议室大（1个）360附楼3层及主楼3层局部1.5㎡/人可同步容纳200人中（2个）200附楼4层2㎡/人100人宴会厅（中餐厅）360附楼2层及主楼2层局部可同步容纳200人以上厨房160附楼4层大堂4001商务中心501酒吧（咖啡厅、茶秀）2002歌舞厅2002美容美发1001桑那按摩2001健身房1501洗衣房200院中另建共计2176主体1-2层，裙楼2-3层，不含洗衣房3.3.2住宅①方案1总面积：7200㎡层高：12层户数：48户型：2梯4户两种户型：120-140㎡160-180㎡或4种户型：120-140㎡两种160-180㎡两种顶层4套复式根据：从市场角度，140-160㎡户型是最不好销。②方案2（略）③分析建议12层和18层区别：12层只需1部电梯，18层必要设立两部电梯，构造上也略有差别。12层单位建安成本约为1300元，18层为1500元左右。1梯4户和2梯4户区别：按12层，前者需一种消防通道，1部电梯，后者需2个消防通道，2部电梯，但公共走道面积前者大，因而两者公摊面积差不多。但建安成本后者比前者大。18层差别不大。因而建议：若建12层，应为1梯4户；若建18层，则重要看户型设计和公摊面积比较。④户型设计建议：动静分区，主卧朝阳，通透性好，采光好，以3室2厅2卫为主立户型，大户型可做4室2厅2卫，每户两卫，复式2-3卫，复式考虑露台和跳空层，尽量避免“黑屋”，总公摊（不涉及地下室）控制在7-8%，户内有效使用面积尽量大（90%以内）3.3.3停车场⑴需求：住宅户均0.5个停车位，需36个（按方案2）；写字间户均1.5个停车位，需99个；酒店户均0.5个，50%住房率，需57个；共计需192个停车位。⑵地下停车场设计根据：地下停车场平面示意图两种建设方案：地下停车场立面示意图方案①方案②方案①经济核算：经济指标额度计算根据面积4320㎡停车场为地下1层，不涉及地下二层设备间停车位123个35㎡/个造价693万元1600元/㎡出租效益44万元/年租价300元/个×月回收期15.8年693÷44出售效益738万元6万元/个利润45万元738-693方案②经济核算：经济指标额度计算根据

面积7630㎡停车场为地下1、2层，不涉及地下二层设备间停车位191个40㎡/个造价1378万元1800元/㎡（土方、构造、防水等成本增长）出租效益68.8万元/年租价300元/个×月回收期出售效益1146万元6万元/个利润-232万元综合比较分析上述两个方案，方案②明显投资大，效益差，因而建议采用方案①。⊙注：停车位售价核算：当前市场价为10万元/个，但销售状况不好。按租售价格关系计算，普通西安市消费者投资商业及写字楼物业年回报率为8%-10%，这里按8%计算，300（元/个×月）×12（个月）÷8%=4.5万元/个投资住宅（买房出租）年回报率普通为4%-6%，这里按5%计算，300（元/个×月）×12（个月）÷5%=7.2万元/个综合以上两类投资物业状况，咱们以为车位价格应定位在6万元/个。⑶本项目可以提供停车位：地下停车场为123个；综合楼门前停车场约15个停车位；住宅楼西侧空地建做停车场停车位约30个。共计168个停车位。⑷供需差额为24个。⑸停车场使用管理：综合楼门前15个和楼后（裙楼下）30个车位供酒店使用；地下停车场95个车位供住户和写字间共同使用；住宅楼东侧30个供写字楼顾客使用。建议使用IC卡管理系统，可以有效解决不同顾客管理问题，涉及来访客户车辆管理（暂时IC卡）。3.4项目实行进度在可行性研究阶段，需将项目实行时期各个阶段各个工作环节进行统一规划、综合平衡，作出合理而又切实可行安排。依照分别拟定项目实行各阶段所需时间，编制实行进度表，项目实行进度表有各种表达办法。简朴项目实行进度可用横道图，复杂项目实行进度可用网络图。对项目开发周期、各期开工面积、竣工筹划、开竣工时时间等进行预测。附表1开发进度模仿表时间项目23456789101112123456789101112前期可行性论证设计招标建筑设计园林设计三通一平工程施工装修施工内部认购正式销售竣工3.5营销方案3.5.1对租售市场预测3.5.2项目经营方案①方案A写字楼中留出4000㎡自用办公，别的写字间出租；酒店自营；配套功能可自营或内部承包或出租；住宅楼40户按成本价内部销售，别的按市场价对外销售；停车场除酒店留用57个，机动车位留出11个外，别的100个出租。②方案B（略）3.5.3市场推广构想①营销方式②营销费用预测3.5.4销售筹划①销售周期、各期销售时间、价格、面积；回款时间表；②销售筹划实现可行性分析。3.6机构设立在可行性研究报告中，依照项目规模、构成，研究提出相应公司组织机构、劳动定员总数及劳动力来源及相应人员培训筹划。①公司组织与否需要成立独立法人公司（项目公司）；重要部门设立；公司组织形式。最通用形式是采用金字塔式、中层经营管理和基层现场管理等三个层次。普通来说，公司管理层次与管理幅度成反比关系，幅度越大，层次越少。中小型项目可采用两级管理；大型项目可采用三级管理。②人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员需求，详细人数（重点是专业经理）。劳动定员。普通来说，公司所需人员按其工作岗位和劳动分工不同，可分为四类人员：工人、工程技术人员、管理与经营人员、服务人员。在可行性研究中，分别估算各类人员需用量，并阐明其来源，编制劳动定员汇总表。人力资源缺口及解决：既有人员能否满足需要，缺口人员解决途径（调动、招聘、培训等）年总工资和职工年平均工资估算分人员类别估算年工资总额，并计算职工年平均工资。人员培训及费用估算人员来源分析，需培训人员总数。培训方式：培训筹划：培训人员数量、专业、时间、方式培训费用：3.7合伙方式及条件①合伙方基本状况：名称，重要股东投资状况，注册资本，成立时间、特殊背景等

②合伙方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定可以提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合伙方与否有承担营业税义务。③付款进度及与拿地程序配合④其她合伙重要条件⑤与合伙方式有关其他法律规定第四某些：投资估算与融资方案4.1投资估算在房地产开发项目可行性研究中，项目成本测算是重要一环，它由估价师会同造价工程师完毕。成本测算对的与否，犹如对租售市场预测同样，对项目经济效益有重大影响，但相对而言，成本测算较易把握。4.1.1投资估算有关阐明①投资估算范畴②投资估算编制根据③投资估算阐明4.1.2分项成本估算房地产项目投资概算应涉及如下内容：土地费用、建设成本、营销预算、金融成本。A土地费用：①土地出让金政府一次性收取原则地价②拆迁成本（用于拆迁补偿或青苗补偿开支）围合区域内房屋均为砖混构造，其中4栋5层住宅楼房（实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，拆迁公司拆迁安顿房一栋，30户）。其他房屋均为二——四层。依照挂牌文献附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，共计住户约205户。住户成分多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具备一定房屋拆迁经验。拆迁成本估算：按照A市《都市房屋拆迁管理暂行办法》规定和补偿原则货币拆迁估算。1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元2、经营性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元3、附属物（水、电、电话、空调以上其他）住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元4、室内装饰：34929平方米*80元/平方米=2794320元5、阁楼、围墙院内地坪等34929平方米*48元=1676592元搬家费、暂时过渡费：1、搬家费：住宅：200户*300元=60000元经营性用房：9户*500元=4500元小计：64500元2、过渡费：住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元经营性用房：600平方米*16元/平方米*6个月=57600元小计：632535元其她费用3、管理费，委托拆迁费：34929平方米*15元/平方米=523935元4、房屋拆迁评估费：35000元5、奖励：34929平方米*100元/平方米=3492900元上述所有费用小计：38533208元，折抵每平方补偿金额为1103.18元。按照A市人民政府第9号令，对A市都市区域内房屋拆迁，在上半年尚可以执行，自省《都市房屋拆迁管理办法》，在7月1日开始执行后。A市都市房屋拆迁就困难重重，特别全国都市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。再者，A市房屋拆迁管理办法即将出台，其基准价在原基本上预测上调100元/平方米左右，由此拆迁成本预测为：1103.18元/平方米+100元/平方米=1203.18平方米1203.18元*34929平方米=42025874.2元③影响公共设施而浮现补偿开支土地费用共计：本项目占地##亩，每亩##万元，土地总价值为##万元。B建设成本估算前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等项。设计方案一：对该宗地块建设规模作了初步规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000㎡，建筑面积：㎡。主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在建设东路接近汇景社区桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基本同S小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三栋12层住宅建筑面积：29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡，共计建筑面积：17906㎡。地块内大体布置一栋15层29.4*13.8*15层；一栋12层29.4*13.8*12层；三栋12层40*15*12层；一栋15层40*15*15层；占地面积：3211㎡，建筑面积：41554㎡总占地面积：5861㎡，建筑密度：20.7%总建筑面积：61460㎡，容积率：2.17高层均设计地下室，面积为4861㎡，总户数约为297户。建筑成本估算①工程前期费：前期工程费用涉及工程勘察费、工程设计费、土地平整、前期工程征询费等项费用。按建安成本2%取费。（规划设计：10万元；建筑设计：5元/平方米；地质勘探：2元/平方米；测量定位：10万元）②建筑安装工程费用依照有关建设工程造价指标，结合本项目实际状况，住宅楼按1300元/㎡（方案1），1500元/㎡（方案2），综合楼按1600元/㎡，写字楼装修按600元/㎡，酒店及配套服务功能装修按1000元/㎡计算，本项目建筑安装工程总造价为8472万元（方案1），9168万元（方案2）。工程成本：桩基：59460*100元/㎡=594.6万元地下室：4861*600元/㎡=291.66万元主体：59460*900+*500=5451.4万元电梯：9栋*50万元/栋=450万元③室外工程费室外工程涉及社区道路、绿化及社区内各项构筑物等内容。依照本项目实际状况，按50元/㎡计算，本项目室外工程费为万元。室外水电气工程：按50元/㎡计算，本项目室外工程费为万元。④建设配套费用。涉及招投标费、市政设施配套费、消防设施配套费、天然气公网初装费、抗震设计审查费、定额编制管理费、质量监督费、劳保统筹基金、新型墙体材料专项费用、“结建”人防工程押金、散装水泥保证金、排污费、环卫费、水增容费、电力增容工程费等。按建安成本10%取费。⑤工程建设监理费按建安工程总造价1%计算，共计为万元。⑥建设单位管理费按前五项费用之和2%计提。⑦预备费由于项目开发可预见性较强，预备费按建安成本6%计提。C营销预算①项当前研究及可行性研究开支②项目策划开支③销售策划开支④广告开支⑤项目公司寻常运作开支⑥项目及公司公关开支D金融成本①贷款引起利息支出按本项目建设期二年，贷款额1亿元，每年贷款5000万元，年贷款利率5%计算，利息总额为500万元（每年为250万元）。②各项保险开支③税收和行政性收费④不可预见开支4.1.3总成本估算阐明测算假设和重要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建导致本加期间费用，不涉及营业税和所得税）等。项目总投资估算表（方案1）项目投资总额（万元）单位成本（元/m2）1）土地费用2）前期工程费用3）建筑安装工程费用（含装修费）4）建设配套费用5）室外工程费6）管理费用7）销售费用8）财务费用9）各种税金支出10）预备费综合以上1至10项费用，本项目总投资估算为15487万元（方案1），16342（方案2）。4.1.4单位成本4.1.5销售收入估算根据比较定价和市场定价相结合原则，就该项目预算定价为：小高层住宅1900元/㎡商铺6000元/㎡地下车库800元/㎡销售收入住宅1900*56160=商铺6000*5300=31800000地下室4861*800=3888800总计：元营业税及附加*5.5%=7831604各项费用*4%=5695712总成本：拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=.2毛利润：销售收入—总成本=-.2=5289309.8元4.1.6税务分析营业税及附加所得税土地增值税4.1.7项目资金预测项目投入总资金及分年投入筹划资金投入筹划：各期地价、前期费用、基本、建安、配套、开发间接费等投入安排。资金回款筹划：各期销售回款筹划。资金需求筹划：结合整个公司资金状况，列示各期资金需求缺口及融资途径。启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现钞票正流入时间、资金占用月平均额4.1.8钞票流量表规定成果公司详细状况，付款时间恰当控制原则，针对项目详细状况，提供相对合理投入及回款时间，在能销售回款之前，资金需求量按月分析，如项目较大，开始回款后资金需求可按季分析。最后要给出资金需求最高点。附：所有投资钞票流量样表（单位：万元）：时间项目12345678钞票流入量共计7794463–5409自有资金投入1000主营业务收入资金5000钞票流出量共计77867701707土地费用30001302前期费用169建设配套费847建安工程费30005472室外工程费100220工程监理费4045管理费130154利财务费用250250250其她费用250258457钞票净流量6-7238–61164.1.9自有资金核算①建设期自有资金以上方案自有资金核算是假定为万元，依照实际状况和借款额度增减。②经营期自有资金占用项目资金占用量(万元)计算根据固定资产投入790酒店设施：2万元/每间客房；配套功能设备：1000元/㎡;酒店管理办公设备：50万元；流动资金及税费486酒店管理费用：营业额50%不可预见费128上述两项费用之和10%4.2融资方案4.2.1项目融资主体4.2.2项目资金来源筹措资金一方面必要理解各种也许资金来源，如果筹集不到资金，投资方案再合理，也不能付诸实行，也许资金渠道有：国家预算内拨款；国内银行贷款：涉及拨改贷、固定资产贷款、专项贷款等；国外资金：涉及国际金融组织贷款、国外政府贷款、赠款、商业贷款、出口借贷、补偿贸易等；自筹资金：涉及部门、地方、公司自筹资金；其他资金来源。可行性研究中，要分别阐明各种也许资金来源、资金使用条件，运用贷款，要阐明贷款条件、贷款利率、偿还方式、最大偿还时间等。4.2.3融资方案分析筹资方案要在对项目资金来源、建设进度进行综合研究后提出。为保证项目有适当筹资方案，要对也许筹资方式进行比选。可行性研究中，要对各种也许筹资方式筹资成本、资金使用条件、利率和汇率风险等进行比较，谋求财务费用最经济筹资方案。（1）资金来源可靠性分析（2）融资构造分析（3）融资成本分析4.2.4投资使用筹划投资使用筹划要考虑项目实行进度和筹资方案，使用互相衔接。编制投资使用筹划表。其中：固定资产投资按不同资金来源分年列出年用数额；流动资金安排要考虑公司实际需要。4.2.5借款偿还筹划借款偿还筹划是通过对项目各种还款资金来源估算得出，借款偿还筹划最长年限可以等于借款资金使用最长年限，制定借款偿还筹划，应对下述内容进行阐明。还款资金来源、计算根据；各种借款偿还顺序；筹划还款时间。国外借款还本付息，要按借款双方事先商定还款条件，如借款期、宽限期、还款期、利率、还款方式拟定，与国内按借款能力偿还借款不同是借款期普通是商定。还本付息方式有两种：等额偿还本金和利息，即每年偿还本利之和相等，而本金和利息各年不等。偿还本金某些逐年增多，支付利息某些逐年减少。等额还本，利息照付。即各年偿还本利之和不等，每年偿还本金相等。利息将随本金逐年偿还而减少。第五某些：财务评价在项目开发方案拟定后来，必要对不同方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上与否可行，并比选推荐出先进建设方案。本某些评价结论是投资决策重要根据。财务评价是依照国家现行财务和税收制度以及现行价格，分析测算拟建项目将来效益费用。考察项目建成后获利能力、债务偿还能力等财务状况，从公司角度分析项目赚钱能力。项目投资方案评价指标普通分为两类：一类是考虑贴现因素动态指标，即考虑货币时间价值因素指标，涉及净现值、获利指数、动态回收期、内含报酬事等指标。另一类是非贴现静态指标，即设有考虑货币时间价值因素指标，如静态回收期、投资利润率等。在房地产开发项目评价中普通以动态指标为主，以静态指标为辅。重要财务评价报表有：财务钞票流量表、利润表、财务平衡表。5.1财务评价基本数据与参数选用1.财务价格2.利率3.项目计算期选用4.财务基准收益率（ic）设定5.2财务评价（方案1）5.2.1财务赚钱能力分析投资与成本费用估算

（1）土地出让地价款

涉及两某些：

①土地使用权出让金

依照该市国有土地使用权出让金原则，可计算出该地块土地使用权出让金为4257万元。

②拆迁补偿安顿费

依照拆迁补偿合同，该地块拆迁补偿费为8075万元。

上述两项共计：12332万元前期工程费

本项当前期工程费估算见表6-4参照关于类似建安工程投资费用，用单位指标估算法得到该项目建安工程费估算成果。见表6-5。（4）基本设施费

其估算过程参见表6-6（5）开发期税费

其估算过程参见表6-76）不可预见费

取以上（1）～（4）项之和3%。则不可预见费为：

（12332+903.425+11067+687.24）×3%=748.89

(万元)

开发成本小计：28110.384万元。

2、开发费用估算

管理费用

取以上（1）～（4）项之和3%。则管理费用为：

（748.89(万元)

（2）销售费用

销售费用重要涉及：广告宣传及市场推广费，占销售收入2%；销售代理费，占销售收入2%；其她销售费用，占销售收入1%。共计为2606.34万元。销售收入详见表6-9。

（3）财务费用

指建设期借款利息。第1年借款9000万元，贷款利率为6.5%，每年等本偿还，规定从建设期第2年起2年内还清。建设期借款利息计算如下：

第1年应计利息：(0+9000÷2)×6.5%=292.5（万元）

第2年应计利息：(11292.5+0÷2)×6.5%=734.0125（万元）

第3年应计利息：(5646.04+0÷2)×6.5%=366.9928（万元）

则财务费用为上述共计：1393.5053万元。详见表6-14贷款还本付息表。

开发费用小计：4748.7353万元。

总成本费用共计：32859.1193万元(35965.37)

3、投资与总成本费用估算汇总表详见表6-8。4、项目销售收入估算

（1）销售价格估算

依照市场调查，拟定该项目各某些销售单价为：

住宅：6700元／平方米

商铺：17200元／平方米

车位：21万元／个

（2）销售收入估算

本项目可销售数量为：住宅37899平方米；裙楼中商铺某些13248平方米，地下车位188个。详见表6-9（3）销售筹划与收款筹划拟定详细见表6-105、税金估算

（1）销售税金与附加估算详细见表6-11（2）土地增值税估算

详细见表6-126、投资筹划与资金筹措

本项目开发投资总计需332859.1193万元。其资金来源有三个渠道：一是公司自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资某些。

本项目开发商投入资本金15000万元作为启动资金，其中第一年投入约50.11%，次年投入约18.51%，第三年投入约26.38%；从银行贷款9000万元，所有于第一年投入；局限性款项依照实际状况通过预售收入解决。详细见投资筹划与资金筹措表6-13。5.2.2静态获利分析本项目以上4个指标与房地产行业内项目相比应当是比较好，故项目可以考虑接受。

3、资金来源与运用表5.2.3动态获利分析开发项目在整个经济寿命期内各年所发生钞票流量差额，为当年净钞票流量。将本项目每年净钞票流量按基准收益率折算为项目实行初期（即为本项目开始投资当年年初）现值，此现值代数和就是项目净现值。

基准收益率是项目净钞票流量贴现时所采用折现率，普通取稍不不大于同期贷款利率为基准折现率。本房地产投资项目在长期贷款利率基本上上浮了约2%，即10%作为基准折现率。

净现值评价原则临界值是零。经上面计算，本项目税前、税后所有投资NPV分别为10316.3万元和6030.19万元，均不不大于0。这阐明本项目可按事先规定基准收益率获利，在所拟定计算期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。

②内部收益率

内部收益率是指项目计算期内各年净钞票流量现值合计之和等于零时折现率。

内部收益率是项目折现率临界值。本项目属于独立方案评价与分析，经上面计算，税前、税后所有投资IRR分别为67.84%%和45.50；均不不大于同期贷款利率6.5%和基准收益率10%（Ic），阐明项目赚钱，达到同行业收益水平，项目可行5.2.4偿债能力分析7、借款还本付息估算

长期借款9000万元，等本偿还，宽限期1年，2年内还清，贷款利率6.5%。详细见表6-14。5.2.5综合指标表5.4财务评价结论财务分析是房地产投资分析核心某些。它是根据国家财税制度、现行价格和关于法规，分析项目赚钱能力、清偿能力和资金平衡能力，并据此判断项目财务可行性一种经济评价办法。

这些能力是通过各种报表和一系列指标来体现。

财务分析基本报表有：钞票流量表（分为所有投资和资本金）、损益表、资金来源与运用表、资产负债表。但是，要注意区别房地产项目与其她项目财务报表不同之处。

财务分析系列指标可作三种不同形式分类：按与否考虑资金时间价值因素，分为静态指标和动态指标；按指标性质，分为时间性指标、价值性指标和比率性指标；按财务分析目的，分为反映赚钱能力、清偿能力和资金平衡能力指标。

反映赚钱能力静态指标重要涉及：投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率、静态投资回收期；

动态指标重要涉及：净现值、内部收益率、动态投资回收期；

反映项目清偿能力指标重要涉及：借款偿还期、资产负债率、流动比率、速动比率。

此外，某些老式分析办法所涉及指标也依然有它运用价值。对于某些不太复杂项目，完全可以用这些指标进行初步筛选，然后对筛选出来有价值项目用当代办法再做进一步分析。这些指标如收益乘数、偿债保障比率、全面资本化率、股本化率与钞票

回报率等。但是，没有考虑货币时间价值问题是它一种严重缺陷，由于资金流入与流出时间是几种投资项目进行比较重要因素之一。

但是，在考虑了资金时间因素当代财务分析理论中，基准收益率选取非常之难，它微小变化都会影响到对投资项目评价或排序问题。基准收益率又称基准折现率、基准贴现率、目的收益率或最低盼望收益率，是决策者对项目方案投资资金时间价值估算或行业（部门）平均收益水平。它是项目经济评价中重要参数。

上述简介实例，基本上涵盖了财务分析所能涉及到各类报表和指标。它是从实务角度对财务分析过程一次演习。第六某些：不拟定性分析6