城市商业银行个人住房抵押贷款风险及其防范-以广州为例2

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融机构在为客户提供方便快捷的贷款服务时，过于依赖开发商对贷款审核的保障能力，押金的真实性和房价等相关手续的合理性，房地产市场的繁荣导致了某信贷人员的思维“重营销轻管理”，不认真核实贷款机构的评估结果，导致担保物贬值或失效。另外一些商业银行的信贷人员以权谋私，对没有通过贷款审核的客户，进行放款，才能形成了操作性风险。2.2.3.2贷后管理风险贷后管理风险指金融机构因贷后管理和工作手续不健全，无法有效控制贷款担保和资金使用，贷款发放后缺乏记录等因素造成的风险隐患，主要表现在对借款人动态、持续的财务状况和还款能力缺乏监督和评估，采取担保措施发放贷款后，房屋销售资金和开发商保证金账户资金没有得到有效监控，由于开发商或经纪机构滥用资金销售房屋，由于房屋质量不过关或者工程烂尾导致无法交付给客户，同时，商品抵押相关的工作得不到核实与落地。信用档案管理不规范。合同文本中有空白。重要的合同文件、凭证遗失、损坏，致使发生争议的债权得不到有效保障

个人住房按揭贷款风险分析——以广东市A商业银行N分行为例3.1背景广州市A商业银行成立于1998年，属于中国境内最早成立的商业银行之一。本文研究的广州市A商业银行N分行于2012年正式成立，正是广州市房地产行业加速发展的时期，为了迎合市场，加快战略转型，广州市A商业银行N分行调整了信贷业务结构，加大了个人贷款业务的营销力度。经过近几年的发展，个人住房贷款业务凭借着房地产市场的火爆得到了高速增长，其中个人住房按揭业务占据了较大比例。截止到2019，该行的个人住房贷款业务达到103亿元，相比2018年，增长65亿元，在同城金融业务排名中，位居前列。3.2个人住房按揭贷款存在的风险广州A商业银行N分行的个人住房按揭贷款逾期额逐年攀升,尽管2019年N分行通过抵押品拍卖、债务核销等方式降低以预期金额，然而依然对于N分行造成了一大部分损失。笔者通过调查发现,N分行贷款逾期的主要原因如下：3.2.1信贷人员不按流程操作,贷前调查流于形式在考核机制的影响下，受按揭贷款“低风险、稳定收益”的传统理念影响，信贷人员过分关注贷款规模，特别是在单笔房地产贷款的操作过程中，相信开发商有能力担保，降低客户选择门槛，贷前调查流于形式，或委托第三方完成贷前调查或代客户签订合同，致使通不过资产审核的客户，申请到了贷款，从而为日后的逾期风险，埋下了炸弹。3.2.2重营销、轻管理”思想严重,贷后管理不到位N分行的一些信贷人员，将资金发放给客户以后，未能进行有效的管理与审核。没有按照银行规定的任务，对客户购买的房产资质进行审查，同时未及时处理商品房抵押文件，使得N分行无法按照法律形式抵押权。另外，当前还存在一些，购房者通过特殊途径获取房产证，然后凭借房产者四处借贷的情况。3.2.3当地未建立完善的备案制度,对开发商的约束机制较弱某房地产开发公司与市商业银行支行、支行就同一房地产开发签订了抵押贷款合作协议。开发商利用当地商品房预售合同登记制度不完善的漏洞，将同一套房产同时销售给多名客户，分别签订了多份《房屋买卖合同》，向银行非法套取资金。同时，N分行由于管理漏洞，未能及时了解无法“一房多卖”的销售情况，从而被不法者钻取了漏洞。3.2.4内外勾结或疏于防范,导致“假按揭”业务出现从风险控制的角度看，“假按揭”资产可分为“虚假抵押”和“真实抵押”，即借款人以伪造《房屋买卖合同》的名义向银行申请贷款购买转让房产，并为抵押房产提供担保。以这种方式借款的风险很低，借款人的信用和担保符合银行的要求，另一种是“假按揭”或“假抵押”，我们通常称之为“假按揭”。这样一来，借款风险就高了，而且借款人的身份、合同的签字等内容都是假的。一旦风险爆发，将产生广泛的影响和更大的损害，如今年1月，市商业银行某支行与开发商签订了房产独家抵押合同。开发商通过不正当手段获得了分行负责人和分行信贷员的信任。通过伪造买方信息、签订虚假的销售合同和贷款合同，获取大量银行信贷资金并用于其他用途，给银行造成了巨大损失。3.2.5开发商所开发的楼盘出现“烂尾”风险当地一家知名开发商与市商业银行三家分行签订了合作协议，三家支行共同为开发商开发的房地产购房者提供抵押贷款支持。地上建筑开发完成后，开发商可以出售并申请抵押贷款，并取得《土地使用权国家所有权证》、《土地规划许可证》、《建筑工程许可证》等“五证”，开发商在项目开发过程中，由于资金不足、预售款被挪用等原因，无法正常开工，导致工程烂尾，购房者收不到房，便丧失了还款意愿，从而出现拒绝还款的情况，另外还有一些借款人以商业银行监管不力为借口，进行投诉。

第4章商业银行个人住房按揭贷款风险的防范对策4.1加强客户个人信用风险的防范商业银行向客户批准贷款之前，应当严格遵守贷前调查制度，对借款人进行严格审核。信贷人员需要全面、彻底核实借款人的信贷情况、收入来源，审核其还款能力，通过现场调查和非现场调查，通过内部个人信用评级体系，对借款人及其家庭成员或共同借款人的信用状况进行全面分析和评估[10]。进行抵押贷款的过程中，商业银行应该派遣3名左右的员工与借款人进行沟通，并将全程的谈话进行记录，充分搜集借款人的所有资料，并对其资料进行二次审核。当资料审核通过以后，还需要向借款人询问商品房的面积、户型、地址、购房价格等信息，充分评估借款人购买行为的真实性，并通过借款人工作单位或营业场所的现场或电话查询，审核借款人的还款能力，及时更新借款人相关信息。4.2贷后管理中的风险防范措施一是设立贷后监控机制，贷后管理人员应当检查借款人的账户，担保资产审查，以及利用第三方系统查询借款人的资金使用情况，清楚贷款资金是否有被用于房屋还款，从而有效避免借贷资金被滥用的情况出现。二是建立信贷人员“一对一”指导制度，派专人对项目建设进度、开发商经营销售情况进行监控，及时报告销售停滞、客户投诉增多等异常情况，对高级领导层进展缓慢，并采取相应的举措，来保证银行信贷资金的安全性[10]。三是建立完善的信贷风险预警机制，银行应当建立完善、高效的互联网信息系统，来设定信贷预警机制，对存在贷款风险项目，做到及时预警和处理，从而帮助银行提前采取措施，从而避免风险的出现。4.3加大对开发商的审查和监管4.3.1做好开发商的准入,选准优质楼盘提供支持商业银行在筛选合作伙伴的时候，应当建立相应的准入机制，加大对于开发商的审查和监管。选取资金实力雄厚、开发经验丰富、信用评价良好的开放商，与其合作。对于那些资金薄弱，经验缺乏，信用度较差的公司，剔除合作范畴，手续不全，杜绝“假按揭”的风险，同时，应当关注房地产开发手续完善、地址条件优越、盈利空间大的项目，并以有限主体为贷款提供支持4.3.2做好对开发商及按揭项目的审查工作通过现场调查、认证核查、第三方信用调查，自觉落实客户资质和房地产开发资质的正规性，跟踪开发商的贷款资金是否投入到项目建设中，核对土地使用权证书、土地规划许可证、建设工程规划许可证原件，核实开发楼相关开发手续齐全，项目施工许可证和建筑许可证[11]。4.3.3完善商品房预售制度,加强预售商品房的监管随着互联网技术的不断发展，为银行审查工作提供了便利。因此银行要利用信息技术，建立贷款监督体系，无论是房地产售前还是预售，都需要在网络上进行登记，从而保证信息的真实性与透明性。从而杜绝不良开发商利用房产信息不对称，进行一房多卖，侵犯银行与买家的合法权益。主管部门要变革房地产预售制度，规定开发项目通过验收之后，才能对外销售[12]。同时引导实力雄厚房地产企业入场，杜绝预售资金被随意滥用的情况出现。4.4“假按揭”贷款风险管理措施4.4.1改革商品房预售制度,完善对预售商品房行为的管理4.4.2拓宽房地产企业的融资渠道,降低商业银行信贷规模尽管房地产市场已经经过很场一段时间的发展与完善，然而我国的房地产项目获取资金的渠道未得到有效扩展，存在融资渠道单一的问题，大多数开放商都是通过银行进行融资。而只有开发上将房屋顺利销售出去，才能偿还银行贷款，一旦开放商的房屋销售不出去，资金链断裂，就很容易造成“假按揭”问题的出现。因此，政府相关部门，应当帮助房地产企业拓宽融资渠道，引导投资机构投资房地产企业，降低商业银行房地产开发贷款比重。4.4.3追加开发商提供全过程的连带责任保证为了彻底解决“假按揭”贷款的问题，银行在与开发商签订的合作协议中，增加几项条例，明确规定开发商为借款人提供揭贷款的全额担保，并根据购房金额缴纳相应比例的保证金[13]。如果借款人延期还款次数超出规定的范围之外，则由开发商偿还。并且银行有权利扣除购房保证金，或者是要求开发商提供回购的担保。这样的举措可以分散银行的借贷风险，最大程度的保障银行信贷资金的安全。4.5加强合作机构及按揭项目的准入与管理4.5.1实行合作机构准入核准制为了保证商业银行的合作伙伴的安全性，在合作之处，商业银行应当对其进行资金与信用进行审查和评估。只有一系列的审查程序，通过以后，才能与其建立个人住房信贷业务的合作关系。4.5.2严格实行住房按揭贷款项目的准入管理商业银行要对按揭项目进行严格审查,重点审查项目“五证”的真实性、项目资金的充足率和项目销售前景等情况[14]。

5结论与展望5.1结论随着近年我国房地产开发行业的兴盛以及城镇居民个人购房贷款需求的不断增加，商业银行对利用个人进行住房抵押按揭贷款的相关业务节节走高攀升，然而就当前国内商业银行开展对个人住房抵押贷款的真实情况看来，该业务的风险也随之增加。本文深入研究商业银行个人住房抵押贷款的风险，从系统性风与非系统性角度出发，以广州市A商业银行N分行为研究对象，深入分析该行在个人住房抵押贷款中存在系统性风险、银行风险、个人住房按揭贷款风险，从而明确提出：通过加强微信客户端对个人信用披露风险的监督防范、贷后还款管理中的相关风险管理防范措施、加大对开发商的资格审查和监管、“假按揭”贷款风险管理防范措施、加强合作机构及个人按揭项目的市场准入与监督管理等一系列防范对策，以期保障广州市A商业银行N分行的信贷资金安全，促进我国银行金融业务的健康发展。5.2展望随着房地产开发市场商品价格的不断上涨，近两年以来国家从严格限制个人投资性抵押住房市场需求、增加首套保障房资金供应、加强住房市场监管等多个方面对房地产业进行了全面价格调控。而调控效果开始逐步显现，随着城市开发商降价预期的不断强化增强，低收入群对于居住条件的持续改善等，短期内政策的适应房地产将对包括地方政府、开发商、商业银行和买家在内的各种相关行为体的行为产生重大影响。但从中长期来看，随着中国市场经济的持续快速发展，居民人均可支配收入的快速增长和现代化城市化建设进程的不断加快等因素，将有利于中国房地产市场的长期发展。首次购房需求和改善性购房需求也将对房地产业的可持续发展起到有力的支撑作用，可以预期，在很长一段时间内，民营房地产将继续发挥主融资渠道的作用。

致谢时光荏苒，白驹过隙。在四年时间中，我度过人生中最难忘的一段时光里。在学校里我不仅学会了学科知识，明白了做人的道理，还掌握了无私奉献的精神与宽大的胸怀。在即将毕业之际，我要给自己的学习生涯画下一个完美的句号。在彻底画下句号之前，我还要向学校交出最后一份满意的答卷——毕业论文。经过长达半年的打磨和修改。在今天，我的论文终于圆满完成。在这里，我要向我的导师表达我诚挚的谢意。黄小军导师对我的论文提出了宝贵的的建议，是他对我的论文进行了详细的指导，我感激黄小军导师对学生认真负责的精神，他是我做人的榜样。如果没有他毫不保留的奉献，我的论文将难以完成。另外还要感谢我的同学及舍友，在我撰写论文过程中给予的帮助。大学四年，感恩有你们，陪我度过了青春岁月，让我在大学里享受到了最纯真美好的友情。最后祝母校发展越来越好！

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毕业设计（论文）文献（作用与分类）文献检索是完成毕业设计（论文）的一个必要环节。学生通过广泛查阅科技文献，了解选题相关方向的国内外研究动态等，对明确课题研究范围、研究重点；对开展课题研究、分析结果与确定结论等，将提供充分的依据。下面我们就为大家介绍一下文献的作用与分类。1、文献的作用与分类毕业设计（论文）资料的来源