2021年度房地产估价师经营与管理试题与答案

房地产估价师《经营与管理》试题与答案

第一某些

1.研究与发展用房属于（）物业。

A.居住

B.商业

C.工业

D.特殊

【答案】C

【解析】工业物业是指为人类生产活动提供空间房地产，涉及工业厂房、仓储用房、高新技术产业用

房、研究与发展用房（又称工业写字楼）等。

2.如下投资类型，不属于间接投资是（）。

A.房地产抵押支持证券

8.购买房地产公司股票

C.购买房地产投资信托公司股份

D.合伙开发房地产项目

【答案】D

【解析】房地产间接投资重要是指将资金投入与房地产有关权益或证券市场行为。其形式重要有：①

投资房地产公司股票或债券；②投资房地产投资信托基金；③购买住房抵押支持证券。

3.投资者将资金投入房地产后，失去了其她投资机会，同步也失去相应也许收益风险是指（）。

A.时间风险

B.比较风险

C.机会成本

D.资本价值风险

【答案】B

【解析】比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其她投资机会，同步

也失去了相应也许收益时，给投资者带来风险。

4.国债收益率为5%,房地产投资市场相对于整个投资市场风险系数为0.4,零售商业用房、写字楼

市场相对于整个房地产投资市场风险系数分别为L5和1.2。依照资本资产定价模型，在进行房地产投资

评估时零售商业用房、写字楼市场合选用折现率分别应为10%和()。

A.7%

B.8%

C.9%

D.11%

【答案】C

【解析】资本资产定价模型与公式E(RD=R，+BJE(R.)—RJ意义是一致，即式中E(Rj)可看作

房地产估价中折现率R。其中，Rr指无风险资产收益率，普通指国债收益率或银行存款利率；E(R.)指市

场整体平均收益率；3指资产j系统性市场风险系数。先用零售商业用房折现率求出EIK),即10%=5%

+1.5X0.4[E(R.)—5%],计算得E(R.)=13.33%；则写字楼市场合选用折现率R=5%+1.2X0.4[13.

33%—5%]=9%。

5.某市新开工房屋建筑面积为130万而，未竣工转入继续施工房屋建筑面积为20万而，竣工房屋建

筑面积为100万武，则该市房屋平均建设周期为()年。

A.1.3

B.1.5

C.2

D.1.1

【答案】B

【解析】平均建设周期，是指某种类型房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用时间长度。在数

值上，平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积，其中房屋施工面积涉及本期新开工面积和上期开工跨入

本期继续施工房屋面积。因此，该市房屋平均建设周期为：（130+20）/100=1.5年。

画

第二某些

1.某投资商预测到政府大型公共设施投资建设筹划，并在附近预先投资，最后获得巨大成功，则该投资

商运用是房地产投资特性中（）。

A.位置固定性

B.不一致性

C.适应性

D.互相影响性

【答案】D

【解析】房地产投资存在效益外溢和转移特点，即房地产投资收益状况受其周边物业、都市基本设施

与市政公用设施和环境变化影响。从过去经验来看，能精确预测到政府大型公共设施建设并在附近预先投

资房地产投资者，都获得了巨大成功。

2.房地产开发投资普通属于（），它形成了房地产市场增量供应。

A.长期投资

B.短期投资

C.中期投资

D.中长期投资

【答案】B

【解析】房地产开发投资普通属于短期投资，它形成了房地产市场上增量供应。当房地产开发投资者

将建成后房地产用于出租或经营时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

3.按照风险大小和收益水平高低，普通将房地产投资划分为（）。

A.收益型、抵押型和机会型三种类型

B.权益型、抵押型和混合型三种类型

C.收益型、收益加增值型和机会型三种类型

D.收益型、收益加增值型和混合型三种类型

【答案】C

【解析】风险对房地产投资决策第一种影响，是令投资者依照不同类型房地产投资风险大小，拟定相

应目的投资收益水平。按照风险大小和收益水平高低，普通将房地产投资划分为收益型、收益加增值型和

机会型三种类型。

4.拟定房地产项目折现率时，最适合采用是（）。

A.银行一年期贷款利率

B.银行三年期贷款利率

C.机会成本加该项目风险报酬率

D.国家债券收益率

【答案】C

【解析】拟定折现率抱负办法是采用资金机会成本加恰当风险调节值。所谓资金机会成本，是资金在

某一段时间内最安全和最高投资机会收益率。这个收益率差不多等于上述无风险收益率，例如国债收益率

或银行存款利率等。投资者所盼望收益率应至少等于这个机会成本再加上该项目风险报酬。

5.（）不属于房地产市场专业顾问。

A.建筑师

B.精算师

C.工程师

D.律师

【答案】B

【解析】房地产市场专业顾问人员涉及：①建筑师；②工程师；③会计师；④造价工程师或经济师;

⑤房地产估价师及房地产经纪人；⑥律师。

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第三某些

1.投资者通过房地产投资，可以获得（）收益和资本增值。

A.固定性

B.经常性

C.偶尔性

D.不拟定性

【答案】B

【解析】从投资者角度看，由于房地产投资具备收益、保值、增值和消费四个方面特性，投资者就可

以通过房地产投资，获得经常性收益和资本增值，减少其投资组合总体风险，抵抗通货膨胀影响。

2.下列选项中不是房地产置业投资目是（）。

A.自用

B.获得经常性租金收入

C.获得转售收益

D.获得开发利润

【答案】D

【解析】房地产置业投资目普通有两个：自用和出租。它此外一种特点，是在投资者不乐意继续持有

该项物业时，可以将其转售给此外置业投资者，并获取转售收益。获得开发利润属于房地产开发投资范畴。

3.进行房地产投资一方面面临是系统风险，其不涉及（）。

A.利率风险

B.政治风险

C.周期风险

D.时间风险

【答案】D

【解析】房地产投资系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即个别投资风险中无法在投资组合内

部被分散、抵消那一某些风险。其涉及：通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、

政策风险、政治风险和或然损失风险等。时间风险属于个别风险。

4.假设在某一时间段内房地产业预期收益率为8%,银行利率为5%,市场整个平均收益率为15%,

则房地产业系统性市场风险系数为()。

A.0.7

B.0.5

C.0.3

D.0.43

【答案】C

【解析】依照公式E(Rj)=Rr+B1E(R.)-Rt],风险系数(Rj)-Rj/[E(R.)-Rj=(8%

—5%)/(15%—5%)=0.3。

5.下列选项中，不属于房地产市场供应指标是()。

A.新竣工量

B.空置率

C.商品零售价格指数

D.竣工房屋价值

【答案】C

【解析】反映和描述房地产市场状况指标，涉及供应指标、需求指标和市场交易指标三种类型。其中

供应指标涉及：新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面

积、平均建设周期、竣工房屋价值。

第四某些

1.投资者进行房地产投资重要目普通是（）。

A.获取房地产当期收益

B.获取房地产将来收益

C.直接从事房地产开发经营活动

D.间接参加房地产开发经营活动

【答案】B

【解析】房地产投资是指经济主体以获得将来房地产资产增值或收益为目，预先垫付一定数量货币或

实物，直接或间接地从事或参加房地产开发与经营活动经济行为。

2.投资者对房地产内部使用功能变动（例如，在公寓内没置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投

资者对房地产投资（）注重。

A.各异性

B.适应性

C.互相影响性

D.专业管理依赖性

【答案】B

【解析】适应性是指为了适应市场环境变化，投资者调节房地产使用功能以便限度。适应性原则，规

定房地产开发项目与本地或区域社会经济发展水平和消费者收入水平相适应，与所在区域房地产市场物业

档次、原则、品质相适应，与经市场调查分析拟定目的客户群消费特点和消费能力相匹配，与公司技术和

管理水平相适应。

3.在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点有（）。

A.买地一一建房一一卖房

B.买房一一经营

C.买房——出租——转售

D.买房——出租

E.买地---开发----转让

【答案】BCD

【解析】买地一一开发一一转让，买地一一建房一一卖房为房地产开发投资特点。

4.提高贷款利率对房地产市场影响重要有（）。

A.导致房地产实际价值下降

B.导致房地产实际价值上升

C.加大投资者债务承担

D.抑制房地产市场需求

E.增长房地产市场需求

【答案】ACD

【解析】贷款利率升高会对房地产投资产生影响重要体现为：①导致房地产实际价值折损，运用升高

利率对钞票流折现，会使投资项目财务净现值减小，甚至浮现负值；②也许加大投资者债务承担，导致还

贷困难；③抑制房地产市场上需求数量，从而导致房地产价格下降。

5.房地产投资信托基金投资收益重要来源于其拥有物业（）。

A.销售收入

B.转让收入

C.租金收入

D.利息收入

【答案】C

【解析】房地产投资信托基金是指通过制定信托投资筹划，信托公司与投资者（委托人）订立信托投

资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，

并委托或聘请专业机构和专业人员实行经营管理一种资金信托投资方式。房地产投资信托基金投资收益重

要来源于其所拥有物业经常性租金收入。

囹

第五某些

1.当房地产开发商将建成后物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

A.出售

B.抵押

C.转让

D.经营

【答案】D

【解析】房地产开发投资普通属于短期投资，它形成了房地产市场上增量供应。当房地产开发投资者

将建成后房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、仓储用房等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开

发投

2.固定资产投资按照工作内容和实现方式分类，可以分为（）投资。

A.建筑安装工程

B.新建和扩建

C.设备与工器具购买

D.迁建和恢复

E.其她费用

【答案】ACE

【解析】固定资产投资是指用于建造或购买建筑物、构筑物和机器设备等固定资产投资。按建设性质

分类，固定资产投资可分为新建、扩建、迁建和恢复四类。

3.从宏观上说，在进行房地产市场构造分析时，普通应分析（）。

A.物理构造

B.区域构造

C.产品构造

D.供求构造

E.总量构造

【答案】BCDE

【解析】从宏观上说，房地产市场构造涉及总量构造、区域构造、产品构造、供求构造和投资构造。

要实现房地产市场总量基本平衡、构造基本合理、价格基本稳定市场目的，保持房地产业与社会经济及有

关产业协调发展，必要精确把握房地产市场上这些重要构造关系。

4.某投资商预测到政府大型公共设施投资建设筹划，并在附近预先投资，最后获得巨大成功，

则该投资商运用是房地产投资特性中（）。

A.不可移动性B.不一致性C.适应性D.互相影响性

【答案】D

【解析】互相影响性是指房地产价值受到其周边物业，都市基本设施与市政公用设施和环境变化影响。

5.不考虑其她因素变化，利率升高，则房地产价值（）。

A.下降B.上升C.不变D.不能拟定

【答案】A

【解析】长期利率下调，预期房地产：投资风险减少，一是会导致房地产实际价值提高，运用减少利

率对钞票流折现，会使投资项目财务净现值增长，提高房地产现值；二是会减少投资者债务承担，减少投

资成本；三是会刺激房地产市场需求增长（居民储蓄量减少，贷款购房量由于成本减少而增长），从而会

带动投资需求上升。

倒

第六某些

1.房地产开发商进行开发项目融资构造安排时，普通要投入占项目总投资（）自有资金或股本金。

A.15%

B.20%

C.30%

D.40%

【答案】C

【解析】国家对房地产开发项目资本金比例规定是30%。对房地产置业投资，资本金比例普通为购买

物业时所须支付首付款比例。

2.开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该

价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用是（）技巧。

A.产品线定价

B.选取品定价

C.补充品定价

D.产品束定价

【答案】D

【阐明】新教材已删除此题考核知识点。

3.衡量房地产开发公司偿债能力重要指标涉及（）。

A.钞票回报率

B.利息备付率

C.资产负债率

D.流动比率

E.速动比率

【答案】BCDE

【解析】A项钞票回报率为赚钱能力指标。

4.普通把大型零售商业物业辐射区域分为（）。

A.重要区域

B.次要区域

C.已规划区域

D.衍射区域

E.边界区域

【答案】ABE

【解析】普通把商业辐射区域分为三个某些：重要区域、次要区域和边界区域。重要区域是与物业所

处地点直接相邻区域，其营业额60%〜75%都来自该区域；次要区域是距离物业所处地点5〜15km区域（对

市级购物中心而言），物业营业额15%〜20%来自该区域；边界区域是距物业所处地点15km以外区域，占

营业额5%~15%

5.某投资商预测到政府大型公共设施投资建设筹划，并在附近预先投资，最后获得巨大成功，则该投

资商运用是房地产投资特性中（）。

A.不可移动性

B.不一致性

C.适应性

D.互相影响性

【答案】D

【解析】互相影响性是指房地产价值受到其周边物业，都市基本设施与市政公用设施和环境变化影响。

倒

第七某些

1.不考虑其她因素变化，利率升高，则房地产价值（）。

A.下降

B.上升

C.不变

D.不能拟定

【答案】A

【解析】长期利率下调，预期房地产：投资风险减少，一是会导致房地产实际价值提高，运用减少利

率对钞票流折现，会使投资项目财务净现值增长，提高房地产现值；二是会减少投资者债务承担，减少投

资成本；三是会刺激房地产市场需求增长（居民储蓄量减少，贷款购房量由于成本减少而增长），从而会

带动投资需求上升。

2.下列关于房地产经济寿命和自然寿命说法中，对的有（）。

A.房地产同步具备经济寿命和自然寿命

B.自然寿命普通要比经济寿命长

C.如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几种经济寿命

D.房地产经济寿命与使用性质无关E.房地产经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入不

不大于零持续时间

【答案】ABC

【解析】经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产产生收入不不大于运营费用，即净收益不不

大于零持续时间；自然寿命普通要比经济寿命长得多。如果房地产维护状况良好，其较长自然寿命可以令

投资者从一宗置业投资中获取几种经济寿命；房地产经济寿命与其使用性质有关。

3.物业资本价值在很大限度上取决于预期收益钞票流和也许将来经营费用水平，将来经营费用涉及

（）。

A.重新装修费用

B.更新改造费用

C.建筑物存在内在缺陷导致构造损坏修复费用

D.空置损失费用

E.为偿债或其她因素急于将房地产变现时折价损失

【答案】ABC

【解析】空置损失费用属于收益损失范畴，为偿债或其她因素急于将房地产变现时折价损失不属于经

营性费用。

4.仅考虑房地产投资特性时，普通以为购买销售自行车店铺比购买生产自行车厂房投资风险小，

这是由于前者比后者具备（）。

A.更长经济寿命

B.更明显各异性

C.更强适应性

D.更专业物业管理

【答案】C

【解析】适应性是指为了适应市场环境变化，投资者调节房地产使用功能以便限度。显然，店铺比厂

房更容易调节使用功能。

5.下列房地产投资风险中，属于系统风险是（）。

A.周期风险

B.比较风险

C.资本价值风险

D.时间风险

【答案】A

【解析】系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即个别投资风险中无法在投资组合内部被分散、

抵消那一某些风险，如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然

损失风险等。房地产投资个别风险有：收益钞票流风险，将来运营费用风险，资本价值风险，比较风险，

时间风险，持有期风险。

囹

第八某些

1.普通来说，房地产投资风险分析重要涉及（）等分析。

A.投入资金安全性

B.项目定位科学性

C.