2021年度物业管理专业化与注册物业管理师执业制度

物业管理专业化与注册物业管理师执业制度

通过二十近年发展，物业管理获得了长足发展。但也存在许多问题，其中最重要就

是，由于不能有效解决业主弱者地位问题，导致业主权利无法主张，致使供求关系紧张,

市场发展受到严重困扰。今年，在央视3・15晚会上，作了“社区物业管理与否满意”调

查。成果表白，在25430条参加调查手机短信中，对物业管理不满意占40.34%,非常不

满意占30.61%；同步，在央视国际网上也展开了同样调查，到宣布时为止，表达不满意

和非常不满意比例也超过了80%o此外9月21日发生在上海雅士居、8月20日发生在

广州半岛花园极端事件，就是这种紧张关系详细体现。

解决这种状况，固然需要多方积极努力，但笔者以为，当务之急是履行注册物业管理

师执业制度，让物业管理师代理业主市场角色，为业主主张权利，从而激活市场，实现

基于市场物业管理专业化，达到提高劳动效率、推动物业管理发展目。

一、物业管理专业化及难点

本文所指物业管理专业化是一种基于市场专业化，它最大特点就是“各类专业公司分

工与协作是通过市场来进行。”斯密定理告诉咱们：“分工水平依赖于市场容量”。一种

公司能否从专业分工中得益，依赖于参加分工网络公司数量（市场容量）。然而由于当前

市场不太成熟，因此履行起来尚有相称困难。这重要是由于，业主弱者地位，使其合法

权利不能有效主张成果。咱们所说业主弱者地位，是相对于物业管理公司而言。一方面,

业主弱者地位是先天。物业管理公司是行家，而作为消费者业主完全是门外汉；业主之

因此要将物业委托给物管公司管理，就是由于其对物业管理无知，不懂物业管理、没有

时间管理物业，才是业主委托因素，也是物业管理公司可以接到管理业务因素，否则物

管公司就不也许生存。因此说业主弱者地位是物业管理公司生存主线，因而业主弱者地

位是先天、是不也许通过业主自身努力来变化。另一方面，业主弱者地位是十分突出。

这是由于业主与物业管理公司组织性质不同而导致，业主作为一种整体，它权力机构就

是业主大会，其权利执行者就是业主委员会，它们都是松散组织。而物业管理公司不但

是专家，并且是一种严密组织。因此，无论对专业把握、对市场信息获取与判断、还是

对谈判努力限度，业主都不是物业管理公司对手。

由于业主这种弱者地位，就决定了它无法按自己意愿选取物业管理方式，这涉及选取

与否消费、选取消费谁服务以及选取服务内容等等。因而导致了物业管理“垄断”经营。

这里“垄断”经营有两层含义：一是指业主选取由谁为其管理物业权利被物业管理公司

或开发商“垄断”，二是指业主选取服务项目权利被物业管理公司“垄断”。

因而，当前物业管理状况就是，绝大多数住宅社区基本上是由开发商将自己所开发项

目委托给其所属子公司管理。为了变化这一状况，政府主管部门也曾采用过许多办法，

诸如物业管理公司准入管理、开发商委托物业管理公司招投标管理等等，但效果不佳。

由于业主不能有效主张其选取权，物业管理公司就可以在没有风险状况下获取利润，从

而安于现状、不思进取，物业管理也就因而而失去了发展动力。有些大开发公司虽然由

于开发能力强，它下属物业管理子公司，可以接管较多物业项目，也可以组建大物业管

理集团，也因而在公司内部实行了专业分工与协作。但公司内部这种分工与协作由于没

有市场竞争动力，其生产效率也是十分低下，有甚至不如专业化之前。笔者就曾理解到,

某大物业管理公司所管其中一种项目，它曾经有过几次荣获国家和省级示范社区、先进

社区称号辉煌历史，在实行其公司内部专业化分工与协作之前，尚能为业主提供及时服

务。但在公司实行了专业分工之后，由于各项目专业人员都被抽调到专业公司，相反项

目公司不能为业主提供及时、到位服务，这样还引起了业主不满情绪。可见这种缺少市

场动力专业化，是一种垄断条件下专业化，它无论对消费者、还是对市场都是不也许带

来益处。

由此可见，在业主不能有效主张权利“垄断”条件下物业管理，谈不上是市场化物业

管理，也很难实行有效率专业分工与协作。并且它将阻碍公司减少生产成本、提高劳动

生产率，阻碍物业管理发展与进步。在国内履行物业管理已达20近年今天，都市物业管

理覆盖率还只有35%,就是没有市场化成果，可当前国内尚有大量物业急待维修管理，

特别是旧住宅区更是迫切。因而必要努力变化这种状况。

二、注册物业管理师执业制度及其作用

注册物业管理师执业制度是指由物业管理师事务所，派出注册物业管理师作为社区物

业管理总管、总协调人。将社区各项专业服务发包给专业公司完毕，自己则以业主委员

会代理人身份，对专业公司进行考核。同步还要运用社区资源创收。并实行按利润考核、

核算、分层制，改现今“提取佣金”制为“利润分层”制。这一管理制度为当前缺少公

平市场带来了但愿。它可以通过由物业管理师代理业主市场行为，来增进市场平等对话，

从而激活市场。这是由于：一方面，是由于注册物业管理师执业制度实行是“利润分层”

制度，有助于勉励物业管理师为业主争取权益。一方面，这一分派制度将业主利益与物

业管理师利益结合在了一起。使得她们主观上乐意为业主争取利益，从业主利益出发，

选取符合业主利益物业管理公司为其提供服务；另一方面，注册物业管理师又是完全专

业人员，无论在专业把握、还是在谈判努力限度上，丝毫都不逊色于物业管理公司，这

就从客观上保证她们可以与物业管理公司平等对话，使得双方在不断讨价还价过程中，

得出市场承认价格。这就从主线上解决了一级市场上业主弱者地位问题，有助于营造一

种公平市场环境。

另一方面，注册物业管理师执业制度是以物业管理专业分工与协作为出发点。它将项

目管理从现今物业管理中分离出来，实现了管理型项目公司功能，这种管理型项目公司

是以其所拥有管理项目资料为信息资源，作为其获利手段，它没有生产能力，就必要借

助于市场，在市场上谋求生产型专业公司协助，从而管理型项目公司与生产型专业公司

之间形成了市场即二级市场，将本来由公司内某些工转化为市场分工。这一变化，对基

于市场物业管理专业化具备非常重要意义。为此物业管理公司就再也不能呆在过去保险

箱中了，它只能面对市场、勇敢地接受挑战。止匕外，别无选取！

三、物业管理专业化及其对市场影响

基于市场物业管理专业化必将对物业管理市场产生重大影响。这一方面是由于这种专

业化引入了市场竞争机制，使市场布满活力。在此前物业管理模式中，只要公司能从开

发商中获得物业管理权，就可以从管理中获取利润，不会有管理风险，不论它为业主提

供什么内容服务、也不论服务质量如何，业主都没有能力选取与否接受，更没有能力讨

价还价。实行了基于市场物业管理专业化之后，状况就不同了，一切物业管理公司之间

关系都是基于市场合伙与竞争关系，合伙与竞争双方彼此都是物业管理行家，人们在市

场上必要以平等身份对话，无论是谁只要不遵循市场规律、不按市场原则办事，就会被

市场无情地抛弃。因此市场中任何公司都必要千方百计减少生产成本、提高劳动生产率,

满足消费者意愿。

另一方面，使公司朝着专业化方向发展。杨小凯先生以为“随着交易、通讯工具发展

和产权制度演进，分工加深不是在工厂内发展，而是在越来越专业化、越来越小公司之

间发展”。物业管理作为一种新兴第三产业，正是属于这种分工类型。并且注册物业管理

师执业制度自身就是以一种专业分工思想为出发点。因此它浮现，必然在这一迫切需要

分工协作行业内，起到重要作用。必然使得行业内发生迅速分化，使得一某些项目管理

人员加入注册物业管理师队伍，构成一批物业管理师事务所；而某些有专业生产能力公

司，也必将迅速转化为生产型专业公司，以便抢先一步进入市场。而此时，由于已有了

管理型项目公司一一注册物业管理师市场需求，一某些有实力生产型专业公司也必将在

竞争中凭借自己实力，赢得可观市场份额，使公司不断壮大。此时专业化将会越来越细,

由于公司是为整个市场提供服务，再也不用象此前那样紧张与否吃得饱问题，而专业化

加深又能提高劳动生产率，从而增强市场竞争力。从以上分析中不难看出，在分化过程

中所有公司都由本来小而全、大而全，变成了有特色专业公司。这一变化使得公司专业

化水平提高。专业化过程就是专业技能增强过程，是提高劳动效率过程，还是大型专业

设备得以充分运用过程。正由于如此，因此“分工加深同步，生产力上升”。

咱们不妨对以上所提到公司内部专业化，使生产效率减少状况作一种分析：当分工在

公司内部发生时，如果社区业主有需求，还得由项目公司呈报到总公司，再由总公司将

任务下达到各专业公司，专业公司在维修人员没有任务状况下，才干及时满足业主需求。

如遇上维修人员有其他任务还得排队等待。由于此时，项目公司是不会去谋求其他公司

专业服务，也就是说这笔业务无论如何都是属于此专业公司，它不会有任何风险和压力,

因此她们便可以不紧不慢、按部就班操作，早一点、晚一点对专业公司来说就无所谓了。

导致这种局面重要因素，是由于公司内部垄断、专业公司没有竞争压力所致。可如果此

时分工不是在公司内部发生，而是通过市场进行，那么专业公司就会千方百计地，满足

业主需求，否则它就会丢掉这笔业务，这就是市场规律。因此，在市场上，无论是谁都

得以业主利益为自己利益，否则就只能被别人取代。因而，基于市场专业化分工，与公

司内部专业化相比，有无比优越性。

从这一分析就可以看出，物业管理发展，有赖于物业管理专业化，而物业管理专业化

又依赖于物业管理市场化。但在今