2022年物业管理师《制度与政策》法律关系的构成

2022物业管理师《制度与政策》：物业管理法律关系的构成

根本制度与政策第二章考点：物业管理法律关系的构成

法律关系是人们根据法律而结成的权利义务关系，是受法律标准调整的一种特殊社会关系。物业管理法

律关系作为法律关系的一种，是指物业管理法律标准在调整物业管理效劳行为过程中形成的权利义务关系。

如同其他任何法律关系一样，物业管理法律关系，也是由三个要素构成：主体、内容和客体。

L物业管理法律关系的主体

物业管理法律关系的主体，是指实际参加物业管理法律关系并在其中享受权利和承当义务的人。物业管

理法律关系主体的资格是由法律规定的，它必须同时兼具两种资格或者能力，即权利能力和行为能力。同时，

物业管理法律关系的广泛性决定了物业管理法律关系主体的多样性。

在我国，作为物业管理法律关系主体的“人"，大体上可以分为以下四类：

(1)自然人。物业管理法律关系中的自然人，是特定物业的合法产权人和使用人，既包括中国公民，也

包括外国人。《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权"和《条例》第二章“业主和业主大会”对作为

自然人的业主在物业管理中的权利作了规定，《民法通那么》中的有关规定也适用于物业管理领域。

(2)法人。参加物业管理法律关系的法人，主要有两类：一类是作为物业产品的生产者和初始业主的建

设单位，另一类是作为物业管理受托方的物业效劳企业。在我国，房地产开发企业和物业效劳企业的设立及

资质认定，应当符合有关法律法规的规定。

(3)国家机关。国家机关参加的物业管理法律关系，主要是物业管理行政监管关系，主要部门为房地产

行政主管部门，物价、治安、税收、规划等部门也可以根据相应的职责对物业管理工作实施监管。国家机关

在对物业管理活动实施监督管理过程中形成的权利能力，一般由其法定的职能、职权决定，行为能力那么由

其

职责、任务决定。(4)其他组织。主要是指以参与物业管理法律关系为目的而专门设立的业主大会和业主委

员会，这是基于物业管理活动特殊性而产生的特殊主体，业主大会及执行机构业主委员会是在物业管理活动

中代表和维护全体业主合法权益的自治性组织，法律对其成立、权利、职责、变更和终止均有明确的规定。

2.物业管理法律关系的内容

物业管理法律关系的内容，就是物业管理法律关系的主体依法享有的权利和依法承当的义务，任何物业

管理法律关系都是靠主体权利的行使和主体义务的履行来实现的。

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在物业管理法律关系中，主体的权利是指主体依法享有的权能和利益，一般表现为：（1）主体可以作出

一定的行为或者不作出一定的行为。例如，房地产行政主管部门可以依法对违反《条例》规定从事物业管理

活动的物业效劳企业作出行政处分的决定；业主大会有权不选聘新的物业效劳企业等。（2）主体可以要求他人

作出一定的行为或不作出一定的行为。例如，物业效劳企业有权要求业主按规定交纳物业管理费；业主有权

要求建设单位和物业效劳企业不得作出侵犯其所有权的行为等。

关于权利的内容，物业管理主体不同的性质和地位，决定了它们在物业管理法律关系中享有不同的权利：

（1）房地产行政主管部门及相关职能部门享有监管权，这是它们在对物业管理行为行使监督管理职能时依法

享有的权利，从法理上说，行政机关的监督管理权不是纯粹的权利（英文为“Right"）,与公民、法人等享

有的民事权利有所区别，是一种“权力”（英文为"Power"）,通常可以称之为“职权"。（2）业主及使用人

享有以下权利：所有权（或使用权）、监督权及选举权和被选举权（专指业主委员会）。其中，选举权和被选举

权是一项以所有权为根底，并为监督权设定根底的特殊权利。（3）业主大会和业主委员会享有以下权利：缔

约权（委托权）和监督权。缔约权是指主体选择物业效劳企业并签订物业效劳合同的权利，是民事法律主体享

有的根本权利，而监督权是业主大会和业主委员会代表全体业主行使的，其权利根底外表上是缔约权，实质

上是业主的物权，而且监督权的实现，多数情况下还应以知情权为前提。（4）物业效劳企业享有的权利：缔

约权（受托权）、获取报酬权和管理权。物业效劳企业同样有权选择管理工程并依照合约规定获取相应的酬金，

同时，基于物业管理效劳公共性消费的特点，物业效劳企业在规约或合同约定的范围内，对于特定区域内的

业主共同事务有权实施统一的管理。（5）建设单位业享有以下权利：缔约权（委托权）与监督权，建设单位享

有的这两项权利有一定的时限性，在前期物业管理阶段，在特定物业不具备召开业主大会、成立业主委员会

的情况下，建设单位作为初始业主，可以代位行使业主大会及业主委员会的权利，有权选择前期物业效劳企

业并监督其管理效劳行为。

在物业管理法律关系中，主体的义务是指义务人（一方当事人）为满足权利人（另一方当事人）的权利需求

而依法承当的某种责任。一般表现为：（1）义务人必须作出一定的行为，如物业效劳企业必须按物业效劳合

同承当各项管理和效劳工作等；（2）义务人必须不作出一定的行为，如业主及使用人不得损坏共用设备和共用

设施等。

关于义务的内容，不同的物业管理主体承当不同的义务，基于主体权利和义务的相互依存和相互联系的

对应性，前述各物业管理法律关系主体（一方当事人）所享有的有关权利，也就是其相对