2021年华夏幸福嘉善产业新城项目中公建及市政合作首期工程项目评审建议书

精选word文档下载可编辑精选word文档下载可编辑6S17华夏幸福嘉善产业新城项目中公建及市政合作首期工程重大项目评审建议书编制：李红英审核：沈国勋主张单位：投资建设事业部编制日期：2018年11月14日目录一、总体概况 31、项目概况表 32、项目地理位置 33、现场勘查情况 5二、项目情况 5三、项目建设要求 6四、计价原则 7五、商务条件 9六、建设单位及联合体单位介绍 127、项目周边市场分析（房地产项目适用） 14三、项目收益测算 15四、项目分析 151、项目风险分析 152、项目竞争性分析 163、项目综合分析 16五、结论和建议 17六、附件资料 17一、总体概况1、项目概况表项目概况描述项目名称华夏幸福嘉善产业新城项目中公建及市政合作首期工程建设单位嘉兴鼎泰园区建设发展有限公司项目地址浙江嘉善产业新城孔雀城片区是否已现场勘查□是□否建筑面积总建筑面积28.8万平方米投标报价单价合同承包方式工程总承包（EPC）；￡施工总承包；￡专业承包；￡产融项目（投资+建设）；□产融项目（融资+建设）；□投资项目（BOT）；□PPP项目施工工期详见附件资金来源甲方自筹招标方式□公开招标；□邀请招标；□议标；□直接发包；□参与性投标截标时间2、项目地理位置项目位于浙江嘉善产业新城孔雀城片区。周边配套：紧邻新西塘风情水街、周边配套中小学、幼儿园。距嘉善南站1km以内。2条铁路、3条高速（申嘉湖高速、沪杭高速、杭州湾环线高速），横联沪杭，纵达苏甬长三角中枢周边道路：道路畅通3、现场勘查情况序号项目判断备注1现场是否需要拆迁□有□无2现场是否已经完成场平□有□无3现场施工道路是否已经可以通车￡有□无4是否取得《国有土地使用证》￡有□无5是否取得《建设用地规划许可证》￡有□无6是否取得《建设工程规划许可证》￡有□无7其他二、项目情况项目总建筑面积28.8万平方米及道路、河道整治，预计总投资约14.48亿元。公建项目序号项目名称占地面积（亩）建筑面积（万平方米）建设总投资（万元）开工时间竣工时间地上建面地下建面合计1MINIMALL及幼儿园433.61.65.235,0002018年12月2021年5月2妇幼保健院653.51.5524,0002019年3月2021年4月3下一代汽车产业园1.2期113.524.215,0002019年5月2021年2月4安置房二期508.3311.330,0002018年12月2020年6月5公立小学723.103.114,0002019年5月2020年8月00合计241228.128.8118000--基建项目序号项目名称长度（米）红线宽度（米）绿化宽度（米）占地面积（亩）建设总投资（万元）开工时间竣工时间1纬四路（钟家港~嘉善大道）5004220464,9002019年8月2020年10月2纬一路（经五路-边界）-5,8002019年3月2020年7月3武塘公园4,8002019年10月2020年11月4伍子塘河河道整治工程（张古溇-中心河）5,5002019年12月2021年2月5伍子塘西侧绿地一期（纬一路-西施湾河）5,8002019年9月2020年8月合计500--4626800--三、承包范围：开发前期准备费（临设）、土方、桩基、基坑支护、人防、主体建安、精装修、社区管网、园林环境、配套设施(道路、绿化)；项目场地情况四、项目建设要求（1）工程质量要求：符合工程建设国家及地方的相关验收规范及标准；工期奖罚：无（3）项目建设特色：无。五、计价原则1、合同价款：单价合同在项目实施前核对项目成本，确定合同工程造价。在项目实施过程中除钢筋、混凝土、砌块、水泥、生石灰、黄砂、石子、管桩按约定方法调整外，其他材料工程结算时均不做调整。2、合同价款确认方式：1）总包合同部分：模拟清单、固定单价，出具完整版施工图后完成转固；2）分包合同部分：因目前未确认方案且无施工图纸，拟采取三方比价，中核华兴享有合理低价优先中标权，如中标合作模式同上；若双方无法达成一致，甲方有权甲指分包，但需支付总包配合管理费。3）调价：可调价材料：钢筋、混凝土、砌块、水泥、生石灰、黄砂、石子、管桩、电线电缆（所有价格按照信息价，没有的双方核价，若市场价同信息价差额超过±5%时，双方进行核价。）4）合同总价=合同基准造价+延期支付利息+利息发票变更费（金融票改增值税）3、变更计价原则：1）合同清单已有的子目，按合同清单单价；2）类似的子目，参照类似子目单价；3）如无类似的项目，双方协商认定；4）措施费率包干，不做调整（模板除外）；5）变更洽商金额确认后，随当月进度款计入产值，并同步计息。4、收入成本分析4.1房建类成本分析如下成本测算汇总表（房建）序号项目名称运营模式工程收益（房建）垫资收益（房建）合计利润备注工程收入工程成本工程利润垫资收入垫资成本垫资利润模拟清单总价管理、利润收入总价模拟清单总价管理、利润成本总价1MINIMALL及幼儿园自营专业分包126371212889126412606536071870扩大劳务+专业分包1792612%20077179266%1900110762040136068017552妇幼保健院自营专业分包781212%874978122%79687816503962541035扩大劳务+专业分包1323312%1482013232.526%14026794142494947512693下一代汽车产业园1.2期自营专业分包5373.14412%60185373.1442%5481537543320223761扩大劳务+专业分包782612%87657826.286%829647010196803408094安置房二期自营专业分包5647.7412%63255647.742%5761565587302286850扩大劳务+专业分包1990512%2229419905.066%2109911942140142771319085公立小学自营专业分包4205.4612%47104205.462%4290421348169179600扩大劳务+专业分包755212%84587551.66%8005453698466233686合计102116114370102116106816755410711672139891154304.2市政类成本分析成本测算汇总表（市政）序号项目名称工程收益（市政）垫资收益（市政）合计利润备注工程收入工程成本工程利润垫资收入垫资成本垫资利润模拟清单总价管理、利润收入总价模拟清单总价管理、利润、垫资费用成本总价1纬一路（经五路-边界）487212%545748726.5%5189268513.8171.33436112纬四路（钟家港~嘉善大道）411612%461041166.5%4384226404.8134.92704963武塘公园403212%451640326.5%4294222401.5133.82684894伍子塘河河道整治工程（张古溇-中心河）462012%517446206.5%4920254450.7150.23005555伍子塘西侧绿地一期（纬一路-西施湾河）485112%543348516.5%5166267423.5141.2282141合计224912519022491239531237219473114632292五、商务条件1、投标保证金：□有□无，如何约定？无2、履约担保：□有□无履约保函(合同价10%)，有效期至竣工验收3、预付款：□有□无，如何约定？无4、工程进度款（结算）：6-2-2模式4.1、承包范围内项目工程款支付原则：以下付款及计息方式是针对每个单项工程，内部验收为每个单项工程内部验收。4.2、付款方式：“内部验收定义”所指由承包人提出申请内部验收（内部验收参入方：设计单位、监理单位、建设单位、施工单位）之日起15日历天内组织并完成验收。验收无重大质量问题时，四方确认内部验收合格申请文件。各子项工程内部验收合格标准:a、完成各子项工程中约定的分部分项工作内容；b、各分部分项、检验批过程工序验收资料完整；c、子项工程无重大质量问题。4.2.1承包人完成承包范围内的工作内容，基本具备内部验收条件，由承包人提出申请内部验收之日起15日历天内组织并完成验收。验收无重大质量问题时，四方确认内部验收合格申请文件。发包人在30日历天内支付承包人月累计核定书产值的60%工程款。若非承包人原因项目停工、缓建时，自停工、缓建之日起，发包人在30日历天内支付承包人月累计核定书产值的60%工程款。4.2.2内部验收合格之日（或停工、缓建之日）起，满12个月时，发包人在30日历天内向承包人支付至月累计核定书产值的80%或工程结算审定值的80%（内部验收合格之日起12个月内完成工程结算审定时）。4.2.3内部验收合格之日（或停工、缓建之日）起，满24个月时，发包人在30日历天内向承包人支付至月累计核定书产值的100%或工程结算审定值的100%（内部验收合格之日起24个月内完成工程结算审定时）。承包人提供月累计核定书产值或工程结算审定值的3%银行保函作为质保金。4.2.4发包人每年12月15日支付一次支付工程款利息。4.3计息基数：4.3.1承包人每月5日前，上报发包人上月已完工程量申请，发包人收到上月已完工程量申请后15日历天内完成审核，发包人按照确认核定书中产值的75%为上月应付工程款，上月应付工程款作为支付工程款利息的计算基数；以发包人确认的应付工程款的时间为计息起点，以每年收到支付利息之日或内部验收合格收到工程款之日为终点。4.3.2内部验收合格之日起12个月内，工程结算未审定前，以月累计核定书产值的40%作为支付工程款利息的计算基数；以发包人确认的内部验收合格申请文件之日为起点，以工程结算审定之日为终点。4.3.3内部验收合格之日起12个月内，工程结算已审定之日起，以审定工程结算额的97%，扣减已付工程款作为支付工程款利息的计算基数，以发包人审定工程结算之日为起点，最后一笔还款额还清之日为计息终点。4.4支付利率：按年化名义利率9%计算，即为中国人民银行公布的金融机构5年期贷款基准利率（4.9%）的基数上上浮83.67%，若未来中国人民银行公布的金融机构5年期贷款基准利率调整，则年化名义利率以调整后5年期贷款基准利率的基数上浮83.67%。4.5工程结算4.5.1工程内部验收后，自承包人提供承包范围内工作内容结算文件（不包括竣工验收记录、竣工图）之日起60日历天内完成工程结算审定。4.5.2自提交结算文件之日起60日历天内，非承包人原因，工程结算未审定时，以承包人上报工程结算金额为工程审定金额。每年支付一次利息（即：垫本不垫息）。5、风险防范措施：华夏幸福基业股份有限公司提供连带责任担保。六、建设单位及其股东单位介绍1、建设单位介单位名称嘉兴鼎泰园区建设发展有限公司基本信息统一社会信用代码9133042107400723X8（11）经营范围园区基础设施建设与管理，土地整理，文化创意设计，科技信息咨询，健康咨询服务，电子商务信息咨询，物流管理服务，旅游开发，商贸项目的投资开发。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）其所处行业地位及影响情况该公司作为嘉善产业新城项目的项目公司，主要是嘉善县政府在合作区域内以“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城为核心产品，秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化运作模式，接受合作区域政府的委托，在规划设计、土地整理服务、产业发展、城市运营等领域，在不增加地方政府负债的情况下，为区域提供可持续发展的全流程综合解决方案。主要股东信息华夏幸福基业股份有限公司全资子公司其他股东法人股东2、股东单位介绍单位名称华夏幸福基业股份有限公司基本信息统一社会信用代码：911310006096709523类型：其他股份有限公司(上市)经营范围对房地产、工业园区及基础设施建设投资；房地产中介服务；提供施工设备服务；企业管理咨询；生物医药研发，科技技术推广、服务。***其所处行业地位及影响情况创立于1998年。二十年来，始终致力于产业新城的投资、开发、建设与运营，已成长为中国领先的产业新城运营商。2017年，华夏幸福实现销售额1522亿元，缴纳税款超110亿元。截至2017年底，公司资产规模近3800亿元，拥有员工近28000名。华夏幸福以“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城和“产业鲜明、绿色生态、美丽宜居”的产业小镇为核心产品，通过“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化运作机制，在规划设计、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展、城市运营六大领域，为城市提供全生命周期的可持续发展解决方案。主要股东信息华夏幸福基业控股股份公司企业法人其他股东法人股东7、项目周边市场分析（房地产项目适用）该项目为商业及幼儿园；区域位置位于浙江嘉善产业新城。距离嘉善南站3km范围内。位于住宅区域中心地带，市场前景较好。项目政府回购。三、项目收益测算项目总收益测算项目收益测算表序号项目金额（不含税）A增值税B价税合计金额C备注一工程收益1.1预计收入（万元）139,56013,956153,5161.2预计成本（万元）130,76913,077152,637含公司管理费1.3预计收益（万元）8,791——8,7911.4收益率%——5.73%1.5应交增值税额（万元）——二保证金及其他融资性资金收益保证金总额：其他融资性资金总额：2.1预计收入（万元）12,90577413,679利息率：年利9%，单利2.2预计成本（万元）7,5504538,003利息率：年利6%2.3预计收益（万元）5,355——5,355三项目收益（万元）——14,146四项目收益率%——8.92%四、项目分析1、项目风险分析政策风险□有□无具体描述：风险源提示：包括但不限于（货币政策调整；税收政策调整；行业政策调整；地区发展政策调整；其他）风险防范措施：市场风险□有□无具体描述：风险源提示：风险防范措施：经营风险□有□无具体描述：垫资施工风险源提示：包括但不限于（信用风险；财务风险；资产风险；安全风险；其他）风险防范措施：1.华夏幸福基业股份有限公司（上市）提供连带责任担保。